打房多年有效嗎？
政府於2010年起打房，不過成效不大，產業市場賣氣不減，反而有越炒越烈的趨勢。
至到這幾年銀行開始收緊貸款條例，產業交易雖然稍微降溫，房價卻依然看漲。
2014年已結束，該是時候為打房成績單評分，檢討打房措施對產業負擔能力、房屋租金的實際效用。
國行房貸批准資料顯示，早期升息對房市影響不大，主要是當時我國借貸成本低下，然而在打房措施越見嚴厲及升息雙重打擊之下，去年房貸發放率比前年顯著下滑，放緩至合理成長水平。
雖然國行分別於2010年的3、5及7月升息0.25%，房貸成長率只在6月短暫放緩，接著又繼續走揚，至到政府於11月開始推行第3間房貸限借70%措施，才令當月房貸獲批增長率驟減至3.1%。
在該措施推行的首半年，成長率起伏不定，即使國行於2011年5月再次宣佈升息，6月的房貸卻寫下36.2%的獲批成長率，顯然成效不高，直到下半年，房貸獲批成長率才跌至單位數，最低跌至1%以下。
2012年，隨著首2年內脫售的產業盈利稅（RPGT）調高5%至10%於1月1日開跑後，全年的房貸獲批成長率大部份負成長，當中以1月最顯著，滑落20.9%，意味上調產業盈利稅對市場投機活動具一定阻嚇作用。
2013年1月1日起，政府加大打房力度，進一步調高產業盈利稅，同時也縮短個人產業貸款最高年限至35年，不過其效應僅在實行的第二個月顯現，過後的房貸發放率不見收斂，即使在11月宣佈廢除發展商承擔利息計劃（DIBS），依然飆高49.7%，寫下近3年最高增長率。
2014年1月1日，當局把外國人在馬置產價格頂限提高至100萬令吉，同時以申請者凈收入為准發放房貸，又把首3年內脫售的產業盈利稅增至30%，4及5年內脫售增至20%和15%。
交易量放緩至合理水平
顯而易見，這一波打房措施較過去幾年更有效，10個月房貸批准率大部份以單位數成長，更於7月國行宣佈升息時顯著挫跌13%，寫下近2年低點，其他月份也多數持穩在10%以下，顯示房產交易量已適度放緩至合理水平。
房價收入比仍超合理水平
儘管如此，吉隆坡及八打靈再也的房價收入比依然走高，僅新山稍微走低，檳城則維持去年水平不變，顯示今年推出的打房措施只打擊交易情緒，無法有效抑制房價上漲。
整體而言，所有城市的房價收入比依然超出4至6的合理範圍，尤其是新山地區，高於合理水平一倍以上，八打靈再也則是從1年前的良好水平大幅走高近4%至7.0，超出合理水平。
全馬4個城市房貸佔收入比例走揚，意味人民在2014年依然面對房價漲幅高於收入的困境，而且情況不僅未好轉，反而有變本加厲的趨勢，導致可負擔指數全線下滑。
當中以八打靈再也房貸增幅最高，一年內增長了28%，可負擔指數滑落2點，從4跌至2，其次是新山，房貸比收入增長12%，吉隆坡及檳城分別增5%及2%，可負擔指數則維持穩定，變化不大。
市郊租金回酬比市中心高
打房延緩交易量，房價繼續漲，買不起房子的人不減反增，租房市場理當從中受益，可是在吉隆坡、八打靈再也、新山及檳城，市中心及市郊租金回酬卻呈兩級化反應，大部份市郊租金回酬都比市中心高，只有檳城相反，打破市中心置產保證租金回酬的既定認知。
所有市中心的租金回酬率在2014年全面走跌，當中以八打靈再也最嚴重，大跌28%，從34%滑落至6%，檳城則下滑2%至4.5%，吉隆坡及新山僅微跌，持穩在5%及3%水平。
可是在市郊，租金回酬率全面上揚，漲幅最高0.5%，八打靈再也市郊回酬率突破6%，超越吉隆坡市郊，新山市郊也突破3%，增至3.2%，檳城市郊增幅最高，從2%增至2.5%，但依然是租金回酬率最低區域。
人口向外移
相信這與市中心租房供應增加及人口向外移有關，主要是過去幾年，發展商在雪隆區推出的產業，已逐步在2014年落成，可是一些投機客因打房措施影響，難以脫售，轉而出租房子，促使一些地區的出租房產供應增加，租戶選擇多，租金必然受壓。
市郊狀況則與市中心相反，因租金較市中心低，房屋空間較大且基本設施不輸城市，吸引一些租戶搬到市郊避開人潮，以較低的租金成本享受更高生活品質。
房價租金比判斷租或買
另外一個衡量房價標準是房價租金比，這是一個計算房價可租幾年的公式（房屋總價格／年租金），藉此評估房價合不合理，讓人們判斷租房還是買房比較划算。
房價租金比數目越大，意味房價越不合理，考量大馬人的可工作時間及房貸最高期限，一般而言，20年是合理位置，若超過35年頂限，則吃力不討好，因它已超越目前的房貸供期頂限。
基本上，2014年大馬4大城市中心的房價租金比都比去年增加，市郊則因租房回酬率上揚，導致房價租金比全面走跌，不過一些地區依然在不合理水平及邊緣游走。
首都吉隆坡和八打靈再也都低於20年合理範圍內，高房租可在20年內補貼房價，買房不成問題。
新山市中心走高至35年以上不合理水平，租金與房價差距大，買房有風險，市郊則從36年跌至31年合理水平，租金起房價跌，可考慮買房。
雖然檳城市郊房價租金比從50年跌至40年，依然是房價最不合理的區域，因此租房會比買房更划算。
陳鍾靈：失望沒更嚴厲打房
針對過去幾年推行的打房政策效率，大馬購屋者協會中文組主任陳鍾靈認為，調高產業盈利稅（RPGT）、銀行收緊房貸條例及廢除發展商承擔利息計劃（DIBS）的確有助於打房，尤其是對付那些房產投資俱樂部炒房活動最有效。
“雖然近期發展商因人民生活開銷壓力增加及消費稅影響，逐步放緩推出新產業步伐，部長也表示打房措施已產生一些效果，可是我們還是對於政府沒在2015財政年預算案宣佈更嚴厲打房政策感到失望。”
他說，發展商總以打房措施太嚴厲將衝擊其他行業向政府投訴，又以消費稅實行之後，房價將上漲的宣傳手法推銷房產，讓他們能夠繼續獲利。
建議超過3屋徵更高印花稅
他建議，為讓打房效果更“顯著”，對付真正炒家，政府應該對持有超過3間房產的買家徵收更高印花稅，並對1年內交易超過5間房產者抽更多的產業盈利稅。
目前政府對10萬令吉以下的房產徵收1%印花稅，10萬1千至50萬令吉房產為2%，50萬令吉以上為3%。
另外，在融資方面，銀行應給予不超過50%的房貸額度，同時不該批准一直買賣房產人士的房貸申請。
“不鼓勵人民向銀行借太多錢，畢竟貸款額越多，期限拖太久，未來需償還的利息將越高，有些甚至比房價高一倍，造成無法承受的生活壓力。”
消費稅後充滿未知數
2015年房市展望，陳鍾靈說消費稅讓市場充滿未知數，很難預測房價將漲多少，主要是目前發展商建房加入太多元素，讓發展計劃更顯高級、賣價更高，如此一來，成本也會隨之增加。
“很難真正預測發展商會如何納入消費稅增加的費用成本，但不排除消費稅開跑後，一旦很多房產賣不出，房價說不定會跟跌，因為存貨太多，放太久將造成資金壓力，令發展商無法如期推出新產業。”
總結：
5年數據及市場反應顯示，打房無法單獨行事，需要“眼明手快”及各領域配合，若政府、金融業及產業領域願意攜手合作，將是捍衛房產買家權益的最佳鐵三角組合。
任何一方過於注重利益，都會對政策執行造成阻力及漏洞，影響打房成效，長此下去，僅在“隔靴搔癢”，不對症下藥，推行再多的措施也於事無補。
（星洲日報／投資致富‧焦點策劃‧文：郭曉芳）
