拍賣場未必撿到便宜屋
· 投資致富
2011-02-28 11:33
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當一棟產業被擺上拍賣桌，我們腦海中閃出的情景多半是：業主無法償還房貸供期，經過一番努力，依然無法按期償還，產業單位被金融機構安排拍賣，以便取回之前借出去的貸款。
當一棟產業被擺上拍賣桌，我們腦海中閃出的情景多半是：業主無法償還房貸供期，經過一番努力，依然無法按期償還，產業單位被金融機構安排拍賣，以便取回之前借出去的貸款。
過去多年來情況是這樣，金融機構在成功拍賣有關產業單位後，取回他們貸出的款項，有些時候可能還不夠，貸款者尚需設法補充其中的不足；可是，這大半年來，由於產業市況旺氣大，一些被拉上拍賣桌的產業，最後敲定的交易價還相當可觀。
而且，可觀的程度讓行內人、行外人深感意外，不只是金融機構取回應得的款項，在扣除給予拍賣師的費用外，尚有餘錢分給有關產業單位的業主，就是金融機構的貸款客戶，真可謂皆大歡喜。
對金融機構和貸款者來說，這多虧產業旺市帶來的果實，但對於整個產業市場來說，這是否好現象？產業所在位置地點適中，加入投標者的行列也不少，一個接一個舉手，三兩下子，一個保留價50萬令吉的排屋，最後是以80萬令吉成交。
這似乎有些誇張，更誇張的例子還有不少，65萬令吉起跳的邊屋有空地單位，最後竟然以110萬令吉敲定，當然，類似的例子還有不少，只是不可能一一舉出來供大家參考。
實力產業經紀公司總裁陳建業說，這些都是實際的例子，一些準備脫售產業的業主，會否選擇採用將產業擺上拍賣桌，以尋求更高的交易價，現在也很難說；如果能夠取得比產業買賣市場更高的價格，扣除給拍賣官的費用，依然很有利可圖，這種可能性是存在的。
當市場需求超越供應時，類似的情況還會繼續存在，可是，如此一來，拍賣單位並不如大家所想像的：“那是一件較便宜、經濟實惠的單位，因為最後的成交價可能比一般產業買賣市場還高。”
產業拍賣略知一二
中低價單位拍賣案例最多
在大馬產業市場，產業單位被擺上拍賣桌，並非新鮮事，2008至2009年的全球金融危機升溫之後，市場掀起相當強的拍賣風，在那期間，產業拍賣宗數約增加20%。
根據產業拍賣私人有限公司的數據，2009年首幾個月，拍賣產業的整體數量，比平常時期增加 10%至20%，在這之中，中低檔房屋面臨的衝擊最大，中低價公寓（價格在5萬至15萬令吉之間）的拍賣個案增加15%，高檔共管公寓的拍賣增加10%， 至於辦公樓，拍賣數據增加20%，有地產業的拍賣增幅較小，僅5%。
為何反而是中低價單位的拍賣個例增加，購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，中低檔產業的業主，持產能力相對較弱，他們的收入一般屬於中低水平，許多時候收入與支出可能持平，一旦收入減少時，拖欠房貸分期付款的比例相對較高，這並不稀奇。
辦公樓拍賣數據增20%
至於辦公樓的拍賣數據增加20%，在生意不穩定、資金週轉出現問題時，有不少辦公樓或商業單位的業主，很有可能面臨持產衝擊。
如果業主的持產能力不強，難免陷入進退兩難，在別無選擇下，產業遭金融機構拍賣是很可能的事。
可是，在今天來看，形勢可能出現逆轉，一棟產業被擺上拍賣桌，對業主來說並非完全是一件無奈的事，只要產業所在位置理想，在拍賣桌敲定的成交價，分分鐘可能比正規市場的交易價高。
拍賣訊息
拍賣訊息何處尋？
提到產業拍賣，陳建業指出，拍賣產業通常分為2種，一種是由銀行委托拍賣經紀負責，另外一種是通過拍賣師，譬如土地局或法庭進行。
有些時候，銀行也是拍賣師的拍賣小組成員，好比發展商有他們本身的測量師、代表律師，情況是一樣的。
身為銀行的拍賣經紀，要如何傳播拍賣單位的訊息？陳建業說，產業經紀一般有不少新舊客戶，可以將這些客戶列為潛在買家，將要拍賣的單位掛在本身公司的網頁，或是通過廣告宣傳。
當然，拍賣產業經紀也可以開發新的顧客，到拍賣地點認識一些新的顧客，從中建立新的客戶來源。
簡單來說，要掌握拍賣產業的訊息，可以從金融機構的分行，拍賣官或律師的辦公室，取得拍賣產業名單。
一些與銀行及拍賣官有緊密合作的產業經紀，他們的辦事處也有拍賣產業的資料，他們經常會展開拍賣產業搜尋活動，此外，互聯網特別是產業經紀的網頁，也會掛上有關訊息。
產業拍賣通告吸引競購者
拍賣官一般會儘所能公佈產業拍賣通告，以吸引更多人加入競購行列，他的傭金有賴於買賣敲定價的百分比，拍賣官的廣告開銷則由金融機構支付。
拍賣通告
有關通知稱為拍賣通告，裡邊的資料主要有以下幾點：
a）產業所在地點、面積等相關資料。
b）拖欠借貸機構的詳情。
c）銀行的律師、拍賣官的聯絡管道。
d）產業保留底價。
e）拍賣日期、地點及時間。
拍賣程序知多少
上拍賣桌須耗時6個月
銀行在貸款者拖欠分期付款3至6期後，將會進行產業拍賣，通常底價與市場價相差無幾，銀行也希望能從產業的拍賣彌補其損失。
要參與拍賣產業的投標，我們必須對拍賣的程序有些瞭解。在拍賣會上，我們可能會購獲不錯的產業，但是要很謹慎。
當貸款者拖欠每月的產業貸款分期付款一段時間，借貸機構如銀行、金融公司在做出相關努力，包括發出法律文件給相關貸款者後，貸款者仍沒有或無法償還分期付款，銀行有權拍賣有關產業。
借貸機構的業務最主要是賺取利潤，儘管採取相關防範措施，但仍會有一個比率的貸款演變成壞賬，間中的原因很多：譬如貸款者可能面對財務問題，好比生意規劃欠完善，面臨資金週轉問題。
銀行為了保障本身的利益，同時，為了避免客戶趁機不還，他們通常會訴諸法律行動，通過公開拍賣活動脫售有關產業，以取回貸款者拖欠銀行的款項。
根據預估價拍賣
在拍賣之前，銀行會根據估價師的預估價拍賣有關產業，這樣對貸款者比較公平，銀行不可能冒違反法律條約的風險，而是必須遵守正規司法程序。
對於借貸機構來說，通過拍賣活動出售產業相當耗時，在取回壞賬可能會失去寶貴資源。一直以來，他們主要目的不是爭取最高銷售價值，而是收回已貸出資金，以及出售產業涉及相關費用或開銷。
在銀行準備對有關產業進行拍賣，從發出拖欠貸款提醒通知書到銀行律師向政府相關部門提出申請，以取得拍賣准令、委任拍賣官、訂一個拍賣日期、制定拍賣底價，通常需至少6個月時間。
如果你準備瞭解拍賣產業活動如何進行，可以出席銀行或產業顧問公司在酒店舉行的產業拍賣會，公眾人士可以從中觀察拍賣活動的進行；在法庭，唯有準備銀行匯票的人才獲准進入拍賣廳。
觀察拍賣如何進行
投標價過高應抽身假
當投標活動開始時，拍賣官可能盡最大努力，鼓勵或遊說早到的投標者提高投標價，假如價格已超越 你自己設定的最高價，千萬要保持冷靜的頭腦，不要受情感或要戰勝的情緒左右，如果投標價已超出你原來設定的最高價，不要繼續投標，你到裡邊是購買產業，不 是要展示你的財務能力，何況市場上還有不少好的產業單位等著我們去選購。
陳建業指出，有些待拍賣的產業，可能是一些空置一段時間的單位，也有少數是業主／租戶仍住在裡邊的產業。由於是拍賣單位，有意投標者，通常只能在房屋外面看，無法入屋細細檢查，有時可能會買到一些有問題、或是未必讓人滿意的單位。
假如該單位空置，嘗試從窗口或任何其他管道瞭解屋內情況。不妨與鄰居、管理公司閒談，以探聽房屋空置多久、上一個業主或住客居留的時間。
假如根本無法查看屋內情況，必須做好面對最壞情況的準備。另外一種情況是有人在該產業單位居住，這可能是業主或租戶，假如他們態度友善當然好，他們可能會與你配合。
假如有關單位是出租給別人，你可能會有現成租戶，若你成功標獲有關單位，他們可能接受你成為新的業主。
如果居住在有關單位的房客不友善，並抱持敵意態度，最好要考慮，不要在你手上發生要通過庭令驅趕住客的問題，不論他們是業主或租戶。
還有一點是，假如在查看房屋後，如果有關產業單位需要大整修，而你對裝修成本又不肯定，最好是請承包商或裝修商訂價。
通過法庭程序較麻煩
前業主不願搬遷
假如要投標購買拍賣單位，通過法庭進行的程序會比較麻煩，就是由高庭分配給拍賣師的單位；至於由銀行通過拍賣經紀脫售的產業單位，一般還沒到法庭，而是經過轉讓產業擁有權的程序進行。
嚴格來說，假如是理想的單位，多數都不會上到拍賣桌，一些有意或曾經有過投標競購拍賣單位經驗的人，面對業主不願搬出去的麻煩；針對這點，陳建業表示，假如庭令已經發出，業主不能違抗，搬走是最後的途徑，除非他們能通過其他人代為投標，以標回有關房屋。
依正規步伐競購
須限期內辦妥交易手續
針對產業拍賣風的吹襲力度加大的趨勢，產業顧問米南多斯表示，如果投標購獲產業，要確保你的律師“效率超高”，以便在限期內辦妥交易手續。
在公開拍賣市場的產業投標者，支付10%的首期錢後，通常必須在90天，或不超過120天內償還其餘90%的屋款，否則10%的首期付款將被沒收。
他說，當產業由銀行在公開市場拍賣時，一般人會認為，這產業應該比市價低，有些時候是，但許多時候並非如此。
對產業投資者來說，拍賣會應該是一個可以用較低價格購買產業的機會，被迫將產業擺在拍賣桌的金融機構，儘所能脫售產業，以彌補本身的損失。
假如你遇到一棟不錯的拍賣產業，而考慮購買，最好能依循正規步伐競購。
首先撥電到拍賣官的辦公室，要求他們傳真或電郵拍賣產業的資料，這些資料包括待售產業的資料。
競標者不要小看這些資料的重要性，其他要注意的問題包括要查看有關產業單位是否擁有個別地契／分層地契、是否被其他人進行私人凍結令、有一堆未償付的賬單、尚住有不準備搬走的人。
米南多斯強調，拍賣產業文件的條文一般都沒有商洽的餘地，因此瞭解有關條文相當重要。如果有任何條文不明白，最好是請示律師的意見，至於詢問銀行的律師不很恰當，通常他們是代表銀行，提供銀行律師的資料，主要是方便你的律師與他們聯絡。
要求律師助尋拍賣產業資料
米南多斯說，最好是將拍賣文件交給律師閱讀，然後要求他們進行一些搜尋，搜尋的項目主要是：
●假如有關產業擁有個別或分層地契，他們需要展開土地／地契搜尋，包括查看是否有面對任何限制或抵押等等。
如果是一些沒有個別地契或分層地契、仍屬於總地契的產業，可以向發展商索取有關資料。
●如果是大廈、公寓或共管公寓，可以向發展商查看有關產業現有的狀況，發展商是否批准有關交易、業主是否拖欠發展商大筆的管理與維修費。
如果發展商已經清盤，並由官方財產托管人接管，有關方面的回應可能比較久，如果拒絕發出交易文件，形勢可能複雜化。
假如拍賣文件誌明，買家必須償付前業主拖欠發展商的服務費，而你成功標獲有關單位，在發展商發出同意交易文件之前，你必須自掏腰包支付這筆前業主拖欠的費用。
●除了服務費，你須查看門牌稅、地稅及其他費用，若水電費是否仍未還清，也許通過律師查詢，需要花數百令吉，但可能還是值得；假如律師給的意見是“不宜購買”，最好不要，假如律師亮的是“綠燈”，那麼可以繼續有關交易。
拍賣底價以市價為指標
米南多斯說，千萬不要認定拍賣官設下的底價低於現有的市價，許多時候所謂的拍賣底價，其實就是市價的指標。
通常第一次的拍賣可能很接近現有的市價，假如在第一次拍賣活動，沒有競標者，銀行通常會在幾個月後的拍賣行動調低底價10%。
假如該產業單位仍無法售出，在第三次的拍賣行動，保留底價將再調低10%，以此類推。
你當然希望能在第二或第三次的拍賣行動，成功購買該產業單位，因此，最好能查明有關產業已經進行幾次的拍賣。
在第三或第四次的拍賣行動，假如仍然未有人購買，一些銀行可能自己買下來，胥視個別銀行的政策。
“不過，在產業市場熾熱時，相信擺上拍賣桌的單位，一次就可以敲定，而且成交價也不便宜。”
假如在投標拍賣產業的過程一切順利，你要計算的是購買該產業將付出的最高代價，包括時間、前業主未償付的賬單，例如門牌稅、管理與維修費，還有自己要支付的律師費、裝修費等等。
嚴格來說，你投標購買的有關單位，價格最好能比市價低10至20%，這樣才可能對自己有利；另外，還要向銀行瞭解，銀行準備提供的貸款幅度，以及融資利率。
結語：
在拍賣會結束時，若你標獲該產業，可能需在90或120天內支付其餘屋款，視拍賣文件如何寫明，最好是儘快呈上貸款申請文件給銀行及律師，以便開始準備所需合約文件。
從技術層面講，你是新的業主，可是，在法律上，該產業還不屬於你，唯有在其餘的90%屋款已經繳清才可稱得上是業主。
星洲日報／投資致富‧產業焦點‧2011.02.27
Monday, February 28, 2011
Sunday, February 27, 2011
FINANCIAL PLANNING : FP33 MALAYSIA PROPERTY MARKET OUTLOOK( 三十 三) 我国房地产的前景
( 三十 三) 我国房地产的前景
房地产是推动经济最主要的支柱，随着人口的逐年增加以及工业和意的扩展，政府给予这经济领域更大的重注，以确保它能不断发展。更何况房地产的盛衰，将牵制多达两百多种行业。
肯那格2004年展望报告指出，人口继续适度增长、低利率优势、充裕的房屋贷款、产业价格合理、以及个人收入增加等趋势下，使到我国住宅产业需求强劲。其中巴生谷、槟城及柔佛更是交易比较频繁的州属。随着产业价格以及银行贷款利率皆处于偏低水平。况且，投资产业所取得的每年回酬率是7至8％，这比目前银行定存的平均3％利息高。去年，发展商在政府豁免印花税措施及银行实施贷款利率的推动下，大量推出新房屋计划。
2001年的产业销售业绩达410亿零吉；2002年上半年销售额达约410亿零吉；2003年的价格指数介于180点，至到2010时预测达到300点。
对于地点的要求，吉隆坡市中心以及周边地点仍然需求殷切，其他有发展潜能的地点如布特拉直辖区以及赛伯再也走廊也不落人后。
五十万至一百五十万元的中上价格的户地产的受落，显示经济的开始复苏。也表示着日益增加三十至四十岁的专业人士拥有更强的购买力，以便将他们现有的房地产升格，并间接带动整个房地产的交易量。
最受到欢迎的房地产还是依序以双层排屋、单层排屋、半独立式房屋、公寓以及独立式房屋。
可惜的是，截至2002年3月为止，总值高达100亿8千万元的办公室间无人租用，无人租用的购物中心比率则下跌了1.1%，总值是84亿5千元。滞销工业产业的情况则有好转，下跌25.6％至2千453个单位。全国的商业为公楼的空置率是22％，吉隆坡更达到25％的更高比率，滞销的产业是指那些在推介的9个月后仍无法脱手的产业。不过，滞销率仍在可控制水平，因为房地产数量还未达致我国订下的年度需求量。
鉴于办公楼和共管式公寓供过于求，政府已于去年初开始冻结吉隆坡市内高楼建筑的计划，只允许排屋、洋房和半独立式的建筑而已。
产业市场的低糜是受到90年代末的经济危机的影响。加上各大小企业在1997年前经济好景时大事扩展，至到金融风暴席卷东南亚，在举债过多难摊还的情况下，促使商家及大小企业商业活动放缓，恶性循环下房地产更受连累。中国加入世贸组纱后使到我国的房地产尤其厂房的需求激减，无论我国厂商或者外资一窝蜂迁厂到中国投资。
除了股市走向左右消费者购屋外，就业与收入状况产业投资的影响更大。在政府推行经济配套，SARS及伊拉克战争的结束，适逢国阵大选中狂胜，在有利的政治与经济因素下，加上政府、地方市议会、购屋者以及发展商的鼎力合作下，房地产的前景是一片光明的。
房地产是推动经济最主要的支柱，随着人口的逐年增加以及工业和意的扩展，政府给予这经济领域更大的重注，以确保它能不断发展。更何况房地产的盛衰，将牵制多达两百多种行业。
肯那格2004年展望报告指出，人口继续适度增长、低利率优势、充裕的房屋贷款、产业价格合理、以及个人收入增加等趋势下，使到我国住宅产业需求强劲。其中巴生谷、槟城及柔佛更是交易比较频繁的州属。随着产业价格以及银行贷款利率皆处于偏低水平。况且，投资产业所取得的每年回酬率是7至8％，这比目前银行定存的平均3％利息高。去年，发展商在政府豁免印花税措施及银行实施贷款利率的推动下，大量推出新房屋计划。
2001年的产业销售业绩达410亿零吉；2002年上半年销售额达约410亿零吉；2003年的价格指数介于180点，至到2010时预测达到300点。
对于地点的要求，吉隆坡市中心以及周边地点仍然需求殷切，其他有发展潜能的地点如布特拉直辖区以及赛伯再也走廊也不落人后。
五十万至一百五十万元的中上价格的户地产的受落，显示经济的开始复苏。也表示着日益增加三十至四十岁的专业人士拥有更强的购买力，以便将他们现有的房地产升格，并间接带动整个房地产的交易量。
最受到欢迎的房地产还是依序以双层排屋、单层排屋、半独立式房屋、公寓以及独立式房屋。
可惜的是，截至2002年3月为止，总值高达100亿8千万元的办公室间无人租用，无人租用的购物中心比率则下跌了1.1%，总值是84亿5千元。滞销工业产业的情况则有好转，下跌25.6％至2千453个单位。全国的商业为公楼的空置率是22％，吉隆坡更达到25％的更高比率，滞销的产业是指那些在推介的9个月后仍无法脱手的产业。不过，滞销率仍在可控制水平，因为房地产数量还未达致我国订下的年度需求量。
鉴于办公楼和共管式公寓供过于求，政府已于去年初开始冻结吉隆坡市内高楼建筑的计划，只允许排屋、洋房和半独立式的建筑而已。
产业市场的低糜是受到90年代末的经济危机的影响。加上各大小企业在1997年前经济好景时大事扩展，至到金融风暴席卷东南亚，在举债过多难摊还的情况下，促使商家及大小企业商业活动放缓，恶性循环下房地产更受连累。中国加入世贸组纱后使到我国的房地产尤其厂房的需求激减，无论我国厂商或者外资一窝蜂迁厂到中国投资。
除了股市走向左右消费者购屋外，就业与收入状况产业投资的影响更大。在政府推行经济配套，SARS及伊拉克战争的结束，适逢国阵大选中狂胜，在有利的政治与经济因素下，加上政府、地方市议会、购屋者以及发展商的鼎力合作下，房地产的前景是一片光明的。
Monday, February 21, 2011
FINANCIAL INTERVIEW 打造聚寶盆‧財富“兔”增
打造聚寶盆‧財富“兔”增
* 投資致富
2011-01-30 19:10
*
兔年的經濟形勢，似乎注定比虎年的更為複雜，更難以作出判斷，“兔氣揚眉過好年”難道只是一場空想？
在林林種種的投資工具及產品中，該如何選擇呢？兔年該如何佈局才能“避凶化吉”，確保我們的財富依然“飽滿”呢？
本期《財富焦點》為你搭通投資網，在這充滿變數的環境中，仍可“大殺四方”，坐享碩果，來，一起出發尋找“聚寶盆”囉！
面對日益復雜的金融投資環境和眾多的投資工具，頗多投資者都覺得無所適從，對別人在投資市場游刃有余、揮灑自如的大手筆羨慕不已，但另一方面卻對自己在良好的資本市場上不能獲取優越投資收益而懊悔不已。到底我們的財富如何才能“步步高升”呢？
長短結合
無往不利
在人生的旅途中，每個人都難免會面對許多理財難題，如在高通膨的生活環境之下，我們的收入水平有限，但隨著年齡的增長，孩子的教育基金、置業、養老金及醫藥費等需要我們去面對，問題是該如何面對？
專家認為最實用，也是最有效的方法，就是堅持“長短結合”，由近及遠的原則，即根據人生處於不同生命週期，進行規劃自身的理財需求；在滿足當前或最近一段時間需要面對和解決的問題進行理財規劃，之後再規劃長遠的理財需求。
值得一提的是，很多人雖然有為孩子投保意外、重大疾病及教育等多種保險產品，加上擁有股票、儲蓄及基金之外，但夫妻本身卻連最基本的意外、重大疾病、養老保險都沒有投保。
專家說，這並不是一種正確及合理的家庭理財規劃方案，可見這對夫妻的家庭理財規劃缺乏科學和長遠性的考慮。
動靜結合
理性投資
在眾多的投資領域，皆建議投資者樹立中長期的理性投資理念，忌諱頻繁操作，短線的投機等不成熟的投資理念和操作思路。
以股票來說，股市是經濟的“晴雨表”和“試金石”，投資股票的目的無非是分享資本市場長期向好的投資收益。
專家指出：“我們並不反對投資者進場，但須理性面對，並適時買賣，但部份投資者卻對投資環境不聞不問，只憑自己的喜好和一時衝動作出盲目決定，這不是一種成熟的投資理念。”
“作為成熟的投資者，要善於在各種金融投資工具中，篩選出適合自己的產品，學會看大勢的轉變，並結合自身的投資喜好、理財目標、預期等作出判斷，不可人雲亦雲，盲目作出決定。”
我們在現實生活中常常聽朋友抱怨，某某股票持有了好長時間，剛套利就漲了，此種結果的產生歸咎於投資者沒有達到“心靜”，所以在投資環境大勢未改的情況下，投資者不妨“穩坐釣魚台”，獲取投資收益。
不過，一旦出現不利於投資環境的因素，投資者要因勢而變，切記不可守株待兔。總而言之，動靜結合的要點在於“靜如處子，動如脫兔”。
點面結合
科學化理念
所謂“點面結合”，就是要善於集中有限的時間及資金，力求在某一個投資領域做到游刃有餘，成為該投資領域的“行家”，尋求最大的投資收益。
在現實生活中，部份投資者面對眾多金融投資工具，看到別人投資賺了錢，於是股票、開放式及封閉式基金、黃金、外匯等都無一例外納入投資組合中，美其名是“分散風險。”
不過，專家指出，這就如同舊社會的農民一樣，目的在於廣種薄收，但最終結果卻依賴老天，不確定因素非常高。
“雖然像巴菲特、索羅斯等投資專才倡導分散投資的防範風險理念，但那是建立在科學化的投資理念上，大師並非要我們面面俱到，而是要結合自身的實際情況，再配合適合的投資工具，做到合理的防範投資風險。”
專家舉例，風險承受能力強、對宏觀投資環境敏感、閑暇時間較多，可將投資重點放在股票、股票型基金、黃金等；對於無暇研究和瞭解資本市場潮起潮落、專業投資知識欠缺的投資者，又何不選擇集合理財優勢的開放式基金、銀行理財產品等，除了省力省時間，又能分享投資收益。
“將有限的資金平均投資於各種投資工具上，其弊端除了是分散精力，二來自己也對眾多投資工具缺乏深度瞭解，甚至喪失良好的駕馭能力，導致投入和收益不成正比。”
向有錢人學習
美林《2010年亞太區財富報告》統計，亞太區富裕人士投入的現金類投資比重，從2008年的29%降低至2009年的22%，而固定收益投資只佔資產的20%，與2008年的情況不相上下。
該報告也預估，今年亞太區富裕人士放在股票及固定收益工具的比例將會上升。由於富裕人士有意重新調整投資組合，現金類及不動產的比例將相對減少。
同時，也有調查顯示，最受上班族青睞的投資工具：基金、股票、外匯。
永佳財務規劃公司首席理財規劃師陳建業碩士認為，普遍上大馬的投資工具仍主要以股票、基金及債券為主，所以在評估了本身的風險承擔能力後，建議作以下的分配：
◆股票
別嚐試追高策略
作為最普遍及最容易接觸的投資工具之一，股票的起伏性難以預估，就如近期股市一落千丈，由1574.49點的歷史新高，瞬間跌破好幾道關卡，就足以證明其波動性有多高。
不少分析員仍看好今年馬股有一定的漲勢及“看頭”，全年有望衝破1700點高位。
“不過，投資者在選股方面須格外謹慎，千萬別嘗試採取‘追高’的策略，以免在套利活動湧現時受到波及而無法即時脫身。”
分析員看好銀行、油氣、建築及產業等領域將持續散發光芒，建議投資者逢低吸納相關領域的優質股。
◆信托基金
仍須面對風險
陳建業坦言，自1998年亞洲金融風暴後，很多投資者因被基金“燒傷手”而對這項投資工具心有餘悸，沒有太大的信心。
他認為，在投資基金時，應該要以長期為主，若在投資一年後就“離場”頗為不值得的，因為手續費相當高，導致賺益收窄。
他說，基本上大馬的基金都是以股票型及債券型為主，選擇類型不多，不過投資者在作出投資決定前，也同樣要衡量本身的投資風險。
“若承擔風險較低，可選擇債券型基金，但若承擔風險較高，則可選擇股票型基金。”
專家指出，在目前的市場情況下，基金已成為投資者較為“認同”的投資工具。不過，由於各類基金和證券市場的“關係不淺”，防範風險仍是投資者必須面對的問題。
在購買基金時，老百姓偏向於選擇價格偏低的基金，認為價格越低就越沒有下跌空間、越穩健，但事實上，基金的成長率和其他綜合指標更為重要，這些投資理念和技巧都有待提高。
◆保險
勿扭曲原本保障意義
陳建業認為，現今投資者已“歪曲”保險的原義，保險的初衷是作為個人的後備及賠償金，但很多保險公司卻重新包裝成投資工具，導致失去原本的意義。
“所以，我並不建議投資者將保險當成是一種投資工具。”
同時，調查顯示，已有越來越多人認同買保險是“購買一種保障”，只有小部份認為是“可以進行投資”。
理財師表示，保險投資只是附加的好處，若真正要投資，無論是股票、基金、外匯等都是不錯的方式，很少有人買保險是為了投資。
◆貨幣
人民幣受看好
目前最受歡迎的貨幣非“人民幣”莫屬，作為金磚四國（BRIC）之一的中國，經濟飛速增長，很自然的其貨幣也受到青睞。
陳建業指出，“目前人民幣的漲勢仍受到抑制，不過相信接下來將逐步升值。”
同時，市場也認為人民幣今年仍將維持緩慢，但有節奏的升值，以與全球的發展接軌。其中，上週人民幣更創下17個月新高，未來的勢頭絕對可期。
◆存款
利率調漲添吸引力
當處在經濟不明朗的“十字路口”，“錢”就是“王”，所以放在銀行的存款也會隨之提昇。
陳建業說，在市場預期今年的利率逐漸調漲之際，相信銀行存款仍有一定的吸引力，特別是定期存款。
目前國內銀行提供的3個月定存利率普遍上處於2.65%至2.8%，而1年則介於2.85%至3.1%，未來有望逐步揚升。
◆創業
冷門路線有看頭
相士指出，今年是創業的好時年，歸功於立春八字日坐財星，又出現財通門戶，有利營商。不過，值得注意的是，今年始終偏財當旺，在創業者之中，以冷門路線或具獨特的生意觸覺者最佔優勢，可有不錯回報。
相反，如果僅以傳統的方法經營，或沒有甚麼特別賣點的話，今年的經營則將頗為吃力。
無論是投資、投機或做生意，辛卯兔年是“考眼光、賺快錢”的年份，即使能成功獲取利潤，只屬短暫性；要長遠取得成功，還須多加鑽研投資之道。
假如你不擅長走捷徑的話，不妨把今年看作播種期，日後自然有更好的回報。
理財師指出，創業不可能沒有風險，但如果你能選擇正確的創業方式，那成功的機率還是會很高的。不妨參考右列幾種成功率頗高的創業方式：
◎通過打工來鋪下創業的基礎，然後才決定創業
－先熟知某一行業的門徑和技巧
◎做自己的親戚或好朋友正在做的行業
－輕易取得進貨渠道，且遇到難題也可尋求協助
◎做和自己親戚或好朋友相關的產品和項目
－在相同條件下，你將比別人優先拿到訂單
◎通過加盟的方式使自己獲得創業成功
－加盟優秀的連鎖機構，借助他們的指導和服務，使自己獲得成功
◎選擇一種行業然後專注的做下去，持之以恒、堅持不懈
－選擇你熟悉、瞭解、能發揮自身優勢的行業，堅持不懈，遇到挫折也不放棄
◆名畫、古幣、古董及名錶
風險高
現在是時候投資者往其他投資工具“進發”，包括名畫、古幣、古董及名表等，以多元化持有的投資項目，並形成另一種“文化”。
不過，陳建業提醒，這類投資的風險頗高，相對回酬也非常誘人，所以投資者在“下場”前須鑑定當中的真偽，才不致於付出代價，因一些膺品甚至逃過專家的“法眼”。
“現今資訊的傳播一日千里，互通訊息，要掌握準確的消息也不會太艱難。”
理財師強調，投資古董、字畫等收藏品，不僅需要很雄厚的財力，更需要有很強的鑒別能力和專業知識，門檻相對較高。
◆黃金
不適合普通投資者
陳建業說，黃金是一種“趨勢性”的投資工具，須應因時勢而決定是否“買進”，一般上在經濟及局勢動亂時受到青睞。同時，若某國家的貨幣走弱，也會激勵黃金的需求增長。
“以目前的情況來看，黃金已漲升至頗高的價位，約為每安士1千340美元，所以投資者應深思應否再‘追高’。黃金與錢幣的關係往往都是相對的，一旦經濟情況欠佳，黃金就會變身成為市民爭購的對象。”
理財師指出，像黃金和黃金期貨這類風險較高的投資品種，需要很高的投資技巧和專業知識，不太適合普通投資者參與，所以普通百姓還是適合買實物黃金或投資型金條。
總結：
在下場投資時，需要特別考慮各方面的因素，“順勢而為”是投資者必須遵守的不二法則，沒有固定的模式可以複制或套用，最重要的是，每一名理性的投資者需要在日常投資實踐中吸取教訓，探索出一條適合自己的投資模式。
當然，在這兔年努力創造財富之際，老百姓還應擦亮雙眼，選擇適合自己的投資理財產品，因當中“隱藏”各式各樣的條款，老百姓往往只盯著自己熟悉的指標，如收益及成長率等，反倒容易走入誤區，甚至掉進陷阱。
星洲日報／投資致富‧財富焦點‧2011.01.30
* 投資致富
2011-01-30 19:10
*
兔年的經濟形勢，似乎注定比虎年的更為複雜，更難以作出判斷，“兔氣揚眉過好年”難道只是一場空想？
在林林種種的投資工具及產品中，該如何選擇呢？兔年該如何佈局才能“避凶化吉”，確保我們的財富依然“飽滿”呢？
本期《財富焦點》為你搭通投資網，在這充滿變數的環境中，仍可“大殺四方”，坐享碩果，來，一起出發尋找“聚寶盆”囉！
面對日益復雜的金融投資環境和眾多的投資工具，頗多投資者都覺得無所適從，對別人在投資市場游刃有余、揮灑自如的大手筆羨慕不已，但另一方面卻對自己在良好的資本市場上不能獲取優越投資收益而懊悔不已。到底我們的財富如何才能“步步高升”呢？
長短結合
無往不利
在人生的旅途中，每個人都難免會面對許多理財難題，如在高通膨的生活環境之下，我們的收入水平有限，但隨著年齡的增長，孩子的教育基金、置業、養老金及醫藥費等需要我們去面對，問題是該如何面對？
專家認為最實用，也是最有效的方法，就是堅持“長短結合”，由近及遠的原則，即根據人生處於不同生命週期，進行規劃自身的理財需求；在滿足當前或最近一段時間需要面對和解決的問題進行理財規劃，之後再規劃長遠的理財需求。
值得一提的是，很多人雖然有為孩子投保意外、重大疾病及教育等多種保險產品，加上擁有股票、儲蓄及基金之外，但夫妻本身卻連最基本的意外、重大疾病、養老保險都沒有投保。
專家說，這並不是一種正確及合理的家庭理財規劃方案，可見這對夫妻的家庭理財規劃缺乏科學和長遠性的考慮。
動靜結合
理性投資
在眾多的投資領域，皆建議投資者樹立中長期的理性投資理念，忌諱頻繁操作，短線的投機等不成熟的投資理念和操作思路。
以股票來說，股市是經濟的“晴雨表”和“試金石”，投資股票的目的無非是分享資本市場長期向好的投資收益。
專家指出：“我們並不反對投資者進場，但須理性面對，並適時買賣，但部份投資者卻對投資環境不聞不問，只憑自己的喜好和一時衝動作出盲目決定，這不是一種成熟的投資理念。”
“作為成熟的投資者，要善於在各種金融投資工具中，篩選出適合自己的產品，學會看大勢的轉變，並結合自身的投資喜好、理財目標、預期等作出判斷，不可人雲亦雲，盲目作出決定。”
我們在現實生活中常常聽朋友抱怨，某某股票持有了好長時間，剛套利就漲了，此種結果的產生歸咎於投資者沒有達到“心靜”，所以在投資環境大勢未改的情況下，投資者不妨“穩坐釣魚台”，獲取投資收益。
不過，一旦出現不利於投資環境的因素，投資者要因勢而變，切記不可守株待兔。總而言之，動靜結合的要點在於“靜如處子，動如脫兔”。
點面結合
科學化理念
所謂“點面結合”，就是要善於集中有限的時間及資金，力求在某一個投資領域做到游刃有餘，成為該投資領域的“行家”，尋求最大的投資收益。
在現實生活中，部份投資者面對眾多金融投資工具，看到別人投資賺了錢，於是股票、開放式及封閉式基金、黃金、外匯等都無一例外納入投資組合中，美其名是“分散風險。”
不過，專家指出，這就如同舊社會的農民一樣，目的在於廣種薄收，但最終結果卻依賴老天，不確定因素非常高。
“雖然像巴菲特、索羅斯等投資專才倡導分散投資的防範風險理念，但那是建立在科學化的投資理念上，大師並非要我們面面俱到，而是要結合自身的實際情況，再配合適合的投資工具，做到合理的防範投資風險。”
專家舉例，風險承受能力強、對宏觀投資環境敏感、閑暇時間較多，可將投資重點放在股票、股票型基金、黃金等；對於無暇研究和瞭解資本市場潮起潮落、專業投資知識欠缺的投資者，又何不選擇集合理財優勢的開放式基金、銀行理財產品等，除了省力省時間，又能分享投資收益。
“將有限的資金平均投資於各種投資工具上，其弊端除了是分散精力，二來自己也對眾多投資工具缺乏深度瞭解，甚至喪失良好的駕馭能力，導致投入和收益不成正比。”
向有錢人學習
美林《2010年亞太區財富報告》統計，亞太區富裕人士投入的現金類投資比重，從2008年的29%降低至2009年的22%，而固定收益投資只佔資產的20%，與2008年的情況不相上下。
該報告也預估，今年亞太區富裕人士放在股票及固定收益工具的比例將會上升。由於富裕人士有意重新調整投資組合，現金類及不動產的比例將相對減少。
同時，也有調查顯示，最受上班族青睞的投資工具：基金、股票、外匯。
永佳財務規劃公司首席理財規劃師陳建業碩士認為，普遍上大馬的投資工具仍主要以股票、基金及債券為主，所以在評估了本身的風險承擔能力後，建議作以下的分配：
◆股票
別嚐試追高策略
作為最普遍及最容易接觸的投資工具之一，股票的起伏性難以預估，就如近期股市一落千丈，由1574.49點的歷史新高，瞬間跌破好幾道關卡，就足以證明其波動性有多高。
不少分析員仍看好今年馬股有一定的漲勢及“看頭”，全年有望衝破1700點高位。
“不過，投資者在選股方面須格外謹慎，千萬別嘗試採取‘追高’的策略，以免在套利活動湧現時受到波及而無法即時脫身。”
分析員看好銀行、油氣、建築及產業等領域將持續散發光芒，建議投資者逢低吸納相關領域的優質股。
◆信托基金
仍須面對風險
陳建業坦言，自1998年亞洲金融風暴後，很多投資者因被基金“燒傷手”而對這項投資工具心有餘悸，沒有太大的信心。
他認為，在投資基金時，應該要以長期為主，若在投資一年後就“離場”頗為不值得的，因為手續費相當高，導致賺益收窄。
他說，基本上大馬的基金都是以股票型及債券型為主，選擇類型不多，不過投資者在作出投資決定前，也同樣要衡量本身的投資風險。
“若承擔風險較低，可選擇債券型基金，但若承擔風險較高，則可選擇股票型基金。”
專家指出，在目前的市場情況下，基金已成為投資者較為“認同”的投資工具。不過，由於各類基金和證券市場的“關係不淺”，防範風險仍是投資者必須面對的問題。
在購買基金時，老百姓偏向於選擇價格偏低的基金，認為價格越低就越沒有下跌空間、越穩健，但事實上，基金的成長率和其他綜合指標更為重要，這些投資理念和技巧都有待提高。
◆保險
勿扭曲原本保障意義
陳建業認為，現今投資者已“歪曲”保險的原義，保險的初衷是作為個人的後備及賠償金，但很多保險公司卻重新包裝成投資工具，導致失去原本的意義。
“所以，我並不建議投資者將保險當成是一種投資工具。”
同時，調查顯示，已有越來越多人認同買保險是“購買一種保障”，只有小部份認為是“可以進行投資”。
理財師表示，保險投資只是附加的好處，若真正要投資，無論是股票、基金、外匯等都是不錯的方式，很少有人買保險是為了投資。
◆貨幣
人民幣受看好
目前最受歡迎的貨幣非“人民幣”莫屬，作為金磚四國（BRIC）之一的中國，經濟飛速增長，很自然的其貨幣也受到青睞。
陳建業指出，“目前人民幣的漲勢仍受到抑制，不過相信接下來將逐步升值。”
同時，市場也認為人民幣今年仍將維持緩慢，但有節奏的升值，以與全球的發展接軌。其中，上週人民幣更創下17個月新高，未來的勢頭絕對可期。
◆存款
利率調漲添吸引力
當處在經濟不明朗的“十字路口”，“錢”就是“王”，所以放在銀行的存款也會隨之提昇。
陳建業說，在市場預期今年的利率逐漸調漲之際，相信銀行存款仍有一定的吸引力，特別是定期存款。
目前國內銀行提供的3個月定存利率普遍上處於2.65%至2.8%，而1年則介於2.85%至3.1%，未來有望逐步揚升。
◆創業
冷門路線有看頭
相士指出，今年是創業的好時年，歸功於立春八字日坐財星，又出現財通門戶，有利營商。不過，值得注意的是，今年始終偏財當旺，在創業者之中，以冷門路線或具獨特的生意觸覺者最佔優勢，可有不錯回報。
相反，如果僅以傳統的方法經營，或沒有甚麼特別賣點的話，今年的經營則將頗為吃力。
無論是投資、投機或做生意，辛卯兔年是“考眼光、賺快錢”的年份，即使能成功獲取利潤，只屬短暫性；要長遠取得成功，還須多加鑽研投資之道。
假如你不擅長走捷徑的話，不妨把今年看作播種期，日後自然有更好的回報。
理財師指出，創業不可能沒有風險，但如果你能選擇正確的創業方式，那成功的機率還是會很高的。不妨參考右列幾種成功率頗高的創業方式：
◎通過打工來鋪下創業的基礎，然後才決定創業
－先熟知某一行業的門徑和技巧
◎做自己的親戚或好朋友正在做的行業
－輕易取得進貨渠道，且遇到難題也可尋求協助
◎做和自己親戚或好朋友相關的產品和項目
－在相同條件下，你將比別人優先拿到訂單
◎通過加盟的方式使自己獲得創業成功
－加盟優秀的連鎖機構，借助他們的指導和服務，使自己獲得成功
◎選擇一種行業然後專注的做下去，持之以恒、堅持不懈
－選擇你熟悉、瞭解、能發揮自身優勢的行業，堅持不懈，遇到挫折也不放棄
◆名畫、古幣、古董及名錶
風險高
現在是時候投資者往其他投資工具“進發”，包括名畫、古幣、古董及名表等，以多元化持有的投資項目，並形成另一種“文化”。
不過，陳建業提醒，這類投資的風險頗高，相對回酬也非常誘人，所以投資者在“下場”前須鑑定當中的真偽，才不致於付出代價，因一些膺品甚至逃過專家的“法眼”。
“現今資訊的傳播一日千里，互通訊息，要掌握準確的消息也不會太艱難。”
理財師強調，投資古董、字畫等收藏品，不僅需要很雄厚的財力，更需要有很強的鑒別能力和專業知識，門檻相對較高。
◆黃金
不適合普通投資者
陳建業說，黃金是一種“趨勢性”的投資工具，須應因時勢而決定是否“買進”，一般上在經濟及局勢動亂時受到青睞。同時，若某國家的貨幣走弱，也會激勵黃金的需求增長。
“以目前的情況來看，黃金已漲升至頗高的價位，約為每安士1千340美元，所以投資者應深思應否再‘追高’。黃金與錢幣的關係往往都是相對的，一旦經濟情況欠佳，黃金就會變身成為市民爭購的對象。”
理財師指出，像黃金和黃金期貨這類風險較高的投資品種，需要很高的投資技巧和專業知識，不太適合普通投資者參與，所以普通百姓還是適合買實物黃金或投資型金條。
總結：
在下場投資時，需要特別考慮各方面的因素，“順勢而為”是投資者必須遵守的不二法則，沒有固定的模式可以複制或套用，最重要的是，每一名理性的投資者需要在日常投資實踐中吸取教訓，探索出一條適合自己的投資模式。
當然，在這兔年努力創造財富之際，老百姓還應擦亮雙眼，選擇適合自己的投資理財產品，因當中“隱藏”各式各樣的條款，老百姓往往只盯著自己熟悉的指標，如收益及成長率等，反倒容易走入誤區，甚至掉進陷阱。
星洲日報／投資致富‧財富焦點‧2011.01.30
Thursday, February 3, 2011
SIN CHEW PROPERTY Q AND A, : 親戚不繳租‧擴建廠房
親戚不繳租‧擴建廠房
· 投資致富
2011-01-24 15:08
林女士，她面對出租廠房的問題，事因她把廠房租給親戚，後來他說地方不夠用，自費擴充廠房，這些年來，他並沒有繳付租金。
最近找他談判，他表示，雙方沒有簽署協議書，而且廠房也空置一段時間，話雖然這樣說，可是，他並沒有通知一聲，也沒有將鎖匙歸還給她。
請問：應該如何處理擴充廠房，以及追討租金的事項？
答：實力產業經紀公司總裁陳建業說，業主與租戶沒有訂立租約，欲證明彼此是業主與租戶的關係，難免有爭議，假如有簽署租約，至少可以依據租約的條文採取行動。
我們不曉得陳女士的親戚自費擴充廠房，事先是否有向地方政府提出申請，假如沒有按程序辦事，屬於違法擴建，業主被迫負責，沒有向當局提出申請的情況下擴建將面對罰款，如果超出地方政府規定的尺寸，必須將擴建的部份拆掉。
林女士親戚基於沒有協議書、廠房已空置很久，不償還租金，這未免有失身為租戶的職責，雖然說沒有簽署協議書，彼此是在互信的基礎上，保持業主與租戶的聯繫，更不能說廠房空置已久就不繳付租金。
舉個例子，我們不能因單位空置、不償還銀行分期付款、不繳付管理公司維修與服務費（指分層產業），道理是一樣的。
而且林女士親戚即沒有通知不繼續租廠房，又沒有將鎖匙歸還，卻不繳付租金，在君子協議的精神下，至少應該對屋子有個交待。
坦白說，林女士能追討回多少的租金，可能就要看林女士的功夫了。假如證明親戚非法擴建，可以要求其親戚自費拆掉該部份，避免日後地方政府發現，一併算這筆賬，屆時林女士可能更傷腦筋。
星洲日報／投資致富‧產業問診室‧2011.01.23
· 投資致富
2011-01-24 15:08
林女士，她面對出租廠房的問題，事因她把廠房租給親戚，後來他說地方不夠用，自費擴充廠房，這些年來，他並沒有繳付租金。
最近找他談判，他表示，雙方沒有簽署協議書，而且廠房也空置一段時間，話雖然這樣說，可是，他並沒有通知一聲，也沒有將鎖匙歸還給她。
請問：應該如何處理擴充廠房，以及追討租金的事項？
答：實力產業經紀公司總裁陳建業說，業主與租戶沒有訂立租約，欲證明彼此是業主與租戶的關係，難免有爭議，假如有簽署租約，至少可以依據租約的條文採取行動。
我們不曉得陳女士的親戚自費擴充廠房，事先是否有向地方政府提出申請，假如沒有按程序辦事，屬於違法擴建，業主被迫負責，沒有向當局提出申請的情況下擴建將面對罰款，如果超出地方政府規定的尺寸，必須將擴建的部份拆掉。
林女士親戚基於沒有協議書、廠房已空置很久，不償還租金，這未免有失身為租戶的職責，雖然說沒有簽署協議書，彼此是在互信的基礎上，保持業主與租戶的聯繫，更不能說廠房空置已久就不繳付租金。
舉個例子，我們不能因單位空置、不償還銀行分期付款、不繳付管理公司維修與服務費（指分層產業），道理是一樣的。
而且林女士親戚即沒有通知不繼續租廠房，又沒有將鎖匙歸還，卻不繳付租金，在君子協議的精神下，至少應該對屋子有個交待。
坦白說，林女士能追討回多少的租金，可能就要看林女士的功夫了。假如證明親戚非法擴建，可以要求其親戚自費拆掉該部份，避免日後地方政府發現，一併算這筆賬，屆時林女士可能更傷腦筋。
星洲日報／投資致富‧產業問診室‧2011.01.23
SIN CHEW FINANCIAL Q AND A, :月入7千5‧想買雙層排屋
月入7千5‧想買雙層排屋
· 投資致富
2011-01-24 14:41
許先生今年27歲，他來信提問購買房屋的規劃與預算。
請問：我的財務狀況理想嗎？計劃購買一間不超過40萬令吉的雙層排屋，請問如何規劃？
答：年輕的許先生，以他的年紀來看，收入算是中上水平，假設選擇30年的房屋貸款分期，貸款35萬令吉，每月的分期付款在1千700至1千800令吉之間。
根據來信的敘述，許先生在扣除兩輛汽車的每月份期1千500令吉，以及大學貸款200令吉分期，剩下5千800令吉，產業貸款分期佔三分之一的凈收入，基本符合條件。
分期付款不能超過凈收入的三分之一，可以說是所有金融機構所訂的條件，不過，從來信顯示的1千200令吉盈餘，似乎尚嫌不足。
最大筆的開銷：兩輛車的分期付款總共1千500令吉，分別還有5年和7年才還清，如果將購屋計劃延後，或是脫售其中一部車子，可能比較可行。
從來信提供的資料，顯示許先生除了儲蓄、也有購買保險，已做到財務規劃的第一步。
星洲日報／投資致富‧財富問診室‧2011.01.23
· 投資致富
2011-01-24 14:41
許先生今年27歲，他來信提問購買房屋的規劃與預算。
請問：我的財務狀況理想嗎？計劃購買一間不超過40萬令吉的雙層排屋，請問如何規劃？
答：年輕的許先生，以他的年紀來看，收入算是中上水平，假設選擇30年的房屋貸款分期，貸款35萬令吉，每月的分期付款在1千700至1千800令吉之間。
根據來信的敘述，許先生在扣除兩輛汽車的每月份期1千500令吉，以及大學貸款200令吉分期，剩下5千800令吉，產業貸款分期佔三分之一的凈收入，基本符合條件。
分期付款不能超過凈收入的三分之一，可以說是所有金融機構所訂的條件，不過，從來信顯示的1千200令吉盈餘，似乎尚嫌不足。
最大筆的開銷：兩輛車的分期付款總共1千500令吉，分別還有5年和7年才還清，如果將購屋計劃延後，或是脫售其中一部車子，可能比較可行。
從來信提供的資料，顯示許先生除了儲蓄、也有購買保險，已做到財務規劃的第一步。
星洲日報／投資致富‧財富問診室‧2011.01.23
FINANCIAL Q AND A, : 30歲前想置產
30歲前想置產
· 投資致富
2011-01-24 14:42
王小姐，今年26歲，單身，目前與家人居住。
她的兩大計劃是：
1）2年後結婚，30歲前在吉隆坡購買一間價格20萬至30萬令吉的房產單位供投資。
2）計劃40歲退休，希望能夠充份利用現有的資金，讓資金增值。
此外，她想趁早規劃退休後的生活、照顧父母的同時也不擔憂生活費來源。
答：王小姐的來信沒有提供儲蓄數目，我們在計算後，每月有一些盈餘，開銷基本不大，但收入中等，欲購買一間價格在20萬至30萬令吉之間的房屋，尚需儲蓄一筆首期錢，才比較可行。
舉個例子供參考，如果貸款20萬令吉，供期30年，每月供期大約950令吉，視貸款配套與利率的高低。
以王小姐目前的收入來看，條件似乎尚嫌不足，每月供期至多只有700令吉，在條件距離要求太大的情況下，銀行一般不會給予批准。
另外，王小姐計劃2年後結婚，一個人結婚後，需要的規劃稍有不同，婚後家庭的開銷與個人婚前的開銷，可以出現不一樣的局面；有些人說，一個人生活開銷比較簡單，也有一些人說，兩個人一起生活，有不少方面也可以比較節省，這其實是因人而異、見仁見智。
許多人在任職期間，都希望能夠早點退休，有工作的日子，會讓人身心疲累，有苦有樂，如果說40歲退休，未免早了一些，一個人在職場上工作了十多、廿年，一般累積了豐富的經營，收入也比較可觀，就這樣退下來，未免可惜，除非有另外規劃。
如果準備退休，可以有較多的時間照顧父母，其實應該鼓勵，不過，如果同時也可以找到既可消磨時間、也有少許收入的工作，應該可行。
星洲日報／投資致富‧財富問診室‧2011.01.23
· 投資致富
2011-01-24 14:42
王小姐，今年26歲，單身，目前與家人居住。
她的兩大計劃是：
1）2年後結婚，30歲前在吉隆坡購買一間價格20萬至30萬令吉的房產單位供投資。
2）計劃40歲退休，希望能夠充份利用現有的資金，讓資金增值。
此外，她想趁早規劃退休後的生活、照顧父母的同時也不擔憂生活費來源。
答：王小姐的來信沒有提供儲蓄數目，我們在計算後，每月有一些盈餘，開銷基本不大，但收入中等，欲購買一間價格在20萬至30萬令吉之間的房屋，尚需儲蓄一筆首期錢，才比較可行。
舉個例子供參考，如果貸款20萬令吉，供期30年，每月供期大約950令吉，視貸款配套與利率的高低。
以王小姐目前的收入來看，條件似乎尚嫌不足，每月供期至多只有700令吉，在條件距離要求太大的情況下，銀行一般不會給予批准。
另外，王小姐計劃2年後結婚，一個人結婚後，需要的規劃稍有不同，婚後家庭的開銷與個人婚前的開銷，可以出現不一樣的局面；有些人說，一個人生活開銷比較簡單，也有一些人說，兩個人一起生活，有不少方面也可以比較節省，這其實是因人而異、見仁見智。
許多人在任職期間，都希望能夠早點退休，有工作的日子，會讓人身心疲累，有苦有樂，如果說40歲退休，未免早了一些，一個人在職場上工作了十多、廿年，一般累積了豐富的經營，收入也比較可觀，就這樣退下來，未免可惜，除非有另外規劃。
如果準備退休，可以有較多的時間照顧父母，其實應該鼓勵，不過，如果同時也可以找到既可消磨時間、也有少許收入的工作，應該可行。
星洲日報／投資致富‧財富問診室‧2011.01.23
SIN CHEW PROPERTY Q AND A: 親戚不繳租‧擴建廠房
親戚不繳租‧擴建廠房
· 投資致富
2011-01-24 15:08
林女士，她面對出租廠房的問題，事因她把廠房租給親戚，後來他說地方不夠用，自費擴充廠房，這些年來，他並沒有繳付租金。
最近找他談判，他表示，雙方沒有簽署協議書，而且廠房也空置一段時間，話雖然這樣說，可是，他並沒有通知一聲，也沒有將鎖匙歸還給她。
請問：應該如何處理擴充廠房，以及追討租金的事項？
答：實力產業經紀公司總裁陳建業說，業主與租戶沒有訂立租約，欲證明彼此是業主與租戶的關係，難免有爭議，假如有簽署租約，至少可以依據租約的條文採取行動。
我們不曉得陳女士的親戚自費擴充廠房，事先是否有向地方政府提出申請，假如沒有按程序辦事，屬於違法擴建，業主被迫負責，沒有向當局提出申請的情況下擴建將面對罰款，如果超出地方政府規定的尺寸，必須將擴建的部份拆掉。
林女士親戚基於沒有協議書、廠房已空置很久，不償還租金，這未免有失身為租戶的職責，雖然說沒有簽署協議書，彼此是在互信的基礎上，保持業主與租戶的聯繫，更不能說廠房空置已久就不繳付租金。
舉個例子，我們不能因單位空置、不償還銀行分期付款、不繳付管理公司維修與服務費（指分層產業），道理是一樣的。
而且林女士親戚即沒有通知不繼續租廠房，又沒有將鎖匙歸還，卻不繳付租金，在君子協議的精神下，至少應該對屋子有個交待。
坦白說，林女士能追討回多少的租金，可能就要看林女士的功夫了。假如證明親戚非法擴建，可以要求其親戚自費拆掉該部份，避免日後地方政府發現，一併算這筆賬，屆時林女士可能更傷腦筋。
星洲日報／投資致富‧產業問診室‧2011.01.23
· 投資致富
2011-01-24 15:08
林女士，她面對出租廠房的問題，事因她把廠房租給親戚，後來他說地方不夠用，自費擴充廠房，這些年來，他並沒有繳付租金。
最近找他談判，他表示，雙方沒有簽署協議書，而且廠房也空置一段時間，話雖然這樣說，可是，他並沒有通知一聲，也沒有將鎖匙歸還給她。
請問：應該如何處理擴充廠房，以及追討租金的事項？
答：實力產業經紀公司總裁陳建業說，業主與租戶沒有訂立租約，欲證明彼此是業主與租戶的關係，難免有爭議，假如有簽署租約，至少可以依據租約的條文採取行動。
我們不曉得陳女士的親戚自費擴充廠房，事先是否有向地方政府提出申請，假如沒有按程序辦事，屬於違法擴建，業主被迫負責，沒有向當局提出申請的情況下擴建將面對罰款，如果超出地方政府規定的尺寸，必須將擴建的部份拆掉。
林女士親戚基於沒有協議書、廠房已空置很久，不償還租金，這未免有失身為租戶的職責，雖然說沒有簽署協議書，彼此是在互信的基礎上，保持業主與租戶的聯繫，更不能說廠房空置已久就不繳付租金。
舉個例子，我們不能因單位空置、不償還銀行分期付款、不繳付管理公司維修與服務費（指分層產業），道理是一樣的。
而且林女士親戚即沒有通知不繼續租廠房，又沒有將鎖匙歸還，卻不繳付租金，在君子協議的精神下，至少應該對屋子有個交待。
坦白說，林女士能追討回多少的租金，可能就要看林女士的功夫了。假如證明親戚非法擴建，可以要求其親戚自費拆掉該部份，避免日後地方政府發現，一併算這筆賬，屆時林女士可能更傷腦筋。
星洲日報／投資致富‧產業問診室‧2011.01.23
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