SIN CHEW PROPERTY INTERVIEW : 消費稅對商業產業的影響

焦點策劃

文／鄭碧娥

前言：

產業好景期維持幾年後，交易步伐在今年開始放緩，不過，最近產業促銷活動增加，發展商推出已規劃好的產業計劃，同時，鼓勵購屋者、投資者，掌握消費稅在明年落實之前，趁早進場選購適合的房產。

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馬來西亞房地產商會會長拿督斯里任廣財表示，房產市場仍充滿挑戰，不過，發展商不會停下腳步，一旦獲房產規劃許可證後就須安排推出，相關的許可文件有效期是2年，掌握時機與時間，可以降低營運成本。

他說，對發展商來說，去年也是產業發展的好年頭， 假如房地產市場在接下來降溫，發展商會投入更多資源，包括通過廣告宣傳、改變行銷與促銷策略，以期提高銷售量，比較激進式的行銷策略，在市場淡靜時也相當有效。

雖然今年成長放緩，不過，看好市場潛能者也大有人在，在市場上仍有不少買家，只是落實交易者稍微減少。

交易的敲定或落實減少的另一個原因，主要是貸款不容易獲批准，不易獲批的背後因素包括：銀行審批要求嚴謹、部分轉手產業價格偏高、購屋者難獲得銀行的估價批文，因而無法領取90%或85%貸款，無法籌足自備款的情況下，惟有選擇放棄。

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今天，在首都吉隆坡或巴生河流域，不少新建產業或是轉手房產單位，動輒叫價50萬、60萬令吉，假如每月固定收入沒有5至6千令吉，不可能有辦法實現購屋夢想，因為申請貸款可能不容易過關。

根據大馬最新的一項統計數字顯示，在大馬1千200萬的就業總人口中，高達80%（約960萬人）的人均收入在3千令吉或以下水平，在這之中，40%的人月入介於1千400令吉至2千令吉之間。

假如扣除頂端高收入的人口比重，大部分大馬人的收入，可以說都屬於中等收入範圍，就是每月收入介於2千300令吉至7千令吉的所謂中產階級，佔國家主要勞動人口的40%。

許多加入職場幾年的年輕人，也希望能實現購屋夢想，可是，由於大都會房產價格偏高，多數的年輕人會選擇與姐妹或兄弟，抑或是伴侶聯名購買，兩個人共同承擔房屋貸款分期，減輕面對房貸分期付款的壓力。

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另一方面，實力產業經紀公司總裁陳建業受詢時表示，2015年開始實施6%消費稅，對商業產業會有影響，住宅產業並沒有被徵收消費稅；不過，由於建築材料將被徵收消費稅，產業醞釀起價的可能性比較大。

他說，多數措施在實施的第一年，所產生的影響效應比較顯著，若產業價格再加6%，可是，市場競爭大，發展商也可以選擇不加上6%的增幅，至多是少賺一些，畢竟本地的產業價格，以人均收入來說，已經介於偏高水平。

如果經濟形勢一片大好，產業價格即使上漲，還是有不少買家，因為賺錢的人也比較多，可是，如果今天人均收入不增，多數的商品價格卻上漲，萬一經濟衰退，供不起房屋貸款者將大幅增加，相信這也是銀行在審批貸款申請者，採取比較嚴謹准則的關係。

提到產業經紀行的業務，陳建業說，在產業好景或不景時，經紀的生意受影響程度並不明顯，仍有不少人進場買屋，當然，賣屋者也不少，有些可能是套現供生意週轉，也有一些是賣屋、換屋，掌握市場選擇多的時候做出買賣房產規劃。

SIN CHEW PROPERTY Q AND A : 拍賣房產

拍賣房產 產業問診

文／鄭碧娥

讀者朱先生來信說，最近有比較多的拍賣房產活動，他與朋友想要進場看看機會，也許可以投標買到便宜又不錯的房屋；可是，對拍賣產業的程序不大瞭解，希望《產業問診室》可以提供一些意見供參考。

他在信中提出以下問題：

1.若是到拍賣地點競標房屋，需要注意哪些細節、帶什麼文件？

2.一般市民可從哪裡獲取拍賣產業的資訊？

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答：提到產業拍賣的課題，實力產業經紀公司總裁陳建業指出，拍賣產業通常分為兩種：一種是由銀行委托拍賣經紀負責，另外一種是通過拍賣師，譬如土地局或法庭進行。

有些時候，銀行也是拍賣師的拍賣小組成員，好比發展商有他們本身的測量師、代表律師，情況是一樣的。

身為銀行的拍賣經紀，要如何傳播拍賣單位的訊息？陳建業說，產業經紀一般有不少新舊客戶，可以將這些客戶列為潛在買家，將要拍賣的單位掛在本身公司的網頁，或是通過廣告宣傳。

簡單來說，要掌握拍賣產業的訊息，可以從金融機構的分行，拍賣官或律師的辦公室，取得拍賣產業名單。

一些與銀行及拍賣官有緊密合作的產業經紀，他們的辦事處也有拍賣產業的資料，他們經常會展開拍賣產業搜尋活動；此外，互聯網特別是產業經紀的網頁，也會掛上有關訊息。

拍賣官一般會儘所能公佈產業拍賣通告，以吸引更多人加入競購行列，他的傭金有賴於買賣敲定價的百分比，拍賣官的廣告開銷則由金融機構支付。

關於拍賣通告的內容，裡邊的資料主要包括：產業所在地點、面積等相關資料、業主拖欠借貸機構的詳情、銀行的律師、拍賣官的聯絡管道、產業保留底價，拍賣日期、地點及時間。

假如要參與拍賣產業的投標，我們必須對拍賣的程序有些瞭解。在拍賣會上，我們可能會購獲不錯的產業，但是要很謹慎。

在銀行準備對有關產業進行拍賣，從發出拖欠貸款提醒通知書到銀行律師向政府相關部門提出申請，以取得拍賣准令、委任拍賣官、訂一個拍賣日期、制定拍賣底價，通常需至少6個月的時間。

如果你準備瞭解拍賣產業活動如何進行，可以出席銀行或產業顧問公司在酒店舉行的產業拍賣會，公眾人士可以從中觀察拍賣活動的進行；在法庭，唯有準備銀行匯票的人才獲准進入拍賣廳。

陳建業指出，有些待拍賣的產業，可能是一些空置一段時間的單位，也有少數是業主／租戶仍住在裡邊的產業。由於是拍賣單位，有意投標者，通常只能在房屋外面看，無法入屋細細檢查，有時可能會買到一些有問題、或是未必讓人滿意的單位。

假如要投標購買拍賣單位，通過法庭進行的程序會比較麻煩，就是由高庭分配給拍賣師的單位；至於由銀行通過拍賣經紀脫售的產業單位，一般還沒到法庭，而是經過轉讓產業擁有權的程序進行。

SIN CHEW PROPERTY Q AND A : 店屋租金

店屋租金  產業問診

讀者小盧說，他的角頭單位面積比較寬敞，按面積來計算，角頭單位的租金應該比中間單位的高出多少個百分比？假設中間單位的租金是2千令吉，角頭店屋的租金應該多少？
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答：實力產業經紀公司總裁陳建業，針對小盧提出
的問題表示，店屋租金的訂價，主要受到市場供求、地點等因素的影響，如果說中間單位的租金是2千令吉，角頭單位的租金應該多少；除了看地點，還要看角頭單位面積比中間單位多出的比例，另外，就是業主與租戶之間如何協商。
此外，較容易出租的地點，業主比較佔優勢，租戶也比較難要求減租，畢竟那是熱門地點，Ａ租戶認為貴，很快就有Ｂ租戶來詢問，業主並不擔心其產業無法出租。
陳建業補充，熱門地點的租期一般比較短，普通的租約，最長是3年，比較普遍的是1年、2年，過後在更新租約時，業主可能要求調高租金，租戶也可以基於行情欠佳，提出減租要求。
假如地點適中，不是大好或大壞，角頭單位租金以面積的寬大，按比例計算是比較普遍的現象，譬如說中間單位租金是2千令吉，角頭單位可以是4千令吉或5千令吉，畢竟在一排店屋當中，角頭單位只是一間，另一端則是旁邊單位，沒有多出來的空間。

SIN CHEW PROPERTY Q AND A : 遺產分配法令

遺產分配法令  產業問診
文／鄭碧娥

根據遺產分配法令，沒有立遺囑的財產，例如現金、存款、房產、股票、信托基金等資產，家中的父母、配偶，孩子人人都有份繼承。
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娜娜來信提出關於遺產分配法的問題，他說，與前夫育有一名兒子，兩人也擁有一間聯名屋子，房屋貸款已經還清，前夫已在去年10月去世，房屋還是她與前夫兩人名下的產業。
請問：“房屋擁有權的比例是不是我個人50%、兒子33%、他母親17%？假如現在想把屋子轉換到兒子名下，是否可行？”
另外，假設他媽媽萬一不在世，也沒有留下遺囑，那麼她那一份產業擁有權益，是否由她的其他孩子平分？
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答：產業與理財顧問陳建業說，假如娜娜與前夫已正式辦理離婚手續，在法律上已不是夫妻，她在這間房屋仍擁有一半( 50%）的權益，前夫的那一半權益則是1/3歸父母、另外2/3歸子女。
娜娜擁有一半的權益，主要是因為她還是這間房屋的聯名擁有人，以娜娜的情況就是，兒子獲得2/3，前夫母親1/3；假如娜娜與前夫只是分居，並沒有正式辦理離婚手續，那麼娜娜還可享有前夫在房屋50%擁有權中的一部分權益。
換句話說，根據遺產分配法令，假如父母，配偶與子女皆可享有遺產的分配， 那麼1/4遺產歸父母、1/4遺產歸配偶、2/4遺產歸子女。
不過，假設前夫離婚後有另外娶妻，在結婚前與前妻辦理正式離婚手續，後來與新婚妻子是註冊結婚，那麼，1/4歸配偶就是前夫的新任妻子，而非娜娜，2/4遺產歸子女，意味前夫後來與新任妻子所生的子女，也可享有遺產的分配。
不論娜娜與前夫所生的兒子，是享有2/3或2/4比率的遺產分配，加上娜娜她那一份，在產業擁有權皆超過三分之二或五分之三，在百分比的擁有權還是佔優勢的。
我們假設娜娜前夫並沒有立遺囑，他生前擁有的財產，將根據遺產分配法令來分配，沒有立遺囑的財產，例如現金、存款、房產、股票、信托基金等資產，家中的父母、配偶，孩子人人都有份繼承。
另外，娜娜提出其他一些假設性問題，現在評論仍言之過早，前夫母親擁有一部分的產業權益，假設她沒有留下遺囑，萬一她不在世，老伴也不在了，其遺產是根據遺產法令分配，就是由其子女平分。
在這期間，建議娜娜尋求相熟律師的協助，相信律師可提供適當意見供參考。