FINANCIAL INTERVIEW: ANNUAL REVIEW OF PROPERTY MARKET

買氣高‧價格漲‧今年房產奇好
·    投資致富
 2010-12-26 19:06
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 在回顧2009年、展望2010年產業市場時，我們看到產業市場開始回溫，可是，萬萬沒有預料到2010年的產業市場迅速走高，其中一些地區的價格甚至翻了一倍。

Amazing things happen when you say Yes         
當我們徵詢產業界的行家或顧問，如何評價2010年的房產業市場，他們多數以“熱”一個字來形容，一手市場的買氣熱、轉手市場的交易熱，當然價格也熾熱。
本地房產業市場資深估價師鄭元偉說，今年大馬的產業市場，整體來說，熱氣稍高，部份買家是2009年採取觀望態度的投資者，儘管國家銀行調高隔夜政策利率、商業銀行隨後調高基本借貸率，與過去亞洲金融危機時期比較，今年的貸款利率還不算偏高。
如果個人申請者信貸紀錄好，他們申請貸款獲批並不困難，產業市場交易熱絡的形勢預料將延續至明年上半年，下半年情況則比較難說。
他指出，雖然說社區治安不是很好，但有地房屋的增值潛能依然不可忽略，特別是坐落在一些熱門的地區，而且新建的有地房屋將逐年減少，惟外圍地區除外。
土地面積縮小
地價攀升
放眼巴生河流域，大家不難發現，有地房屋的新建計劃，已經離開吉隆坡越來越遠，而且土地面積或建築面積也相對縮小，地價上漲已非同日而語。
30年前，巴生河流域不少房產單位，價格可能只是今天的10%，就是說當年7萬令吉的有地房屋，今天已經去到70萬令吉，孟沙、敦依斯邁花園就有許多類似的例子；當然，八打靈再也不乏類似情況。
市場在邁入2010年，開始出現一股2009年延遲購置產業決定帶入2010年的風潮，首季經濟及次季經濟成長與前期比較，取得10.1%及8.9%的驕人成長率，令市場的購買元氣顯著復甦。
雖然第三季經濟成長5.3%，比市場預期的5.7%遜色，不過，政府有信心全年經濟成長率可以超越6或7%的水平。
另外，在金融機構的總貸款中，產業貸款佔三分之一，至於住宅產業貸款的比率，，則佔產業貸款的超過60%，可見，住宅產業在產業交易佔超過一半的比重，而且有逐年增長的趨勢。
鄭元偉補充：“有地房屋之所以經得起時間的考驗，關鍵在於走出大廳有自己的泊車空間、花園、池塘、後院，擁有個別地契，這是共管公寓無法比美的地方。”
在接下來的一年，相信有地房產依然是投資者的首選，2010年，巴生河流域發展商在推出一些有地房宅時，受到投資者的熱捧足以說明這一點。
有地房產
投資者首選
當中就有推售前數天漏夜排隊，一個上午就悉數賣出一期整百個或百多個單位的例子，這些房產單位並不便宜，幾乎都在50萬令吉起跳（每平方尺超出400令吉）。
為何這些“精美房產計劃”如此好賣？實力產業經紀公司總裁陳建業說，所謂的精美產業計劃，一般都是單位不多，而且買家多數是受邀的客戶，除了有能力購買，也可能是發展商其他房產計劃的支持者，或是親朋好友、商業伙伴等等。
當然，他們對有關發展商能依時交屋，一般都相當有信心，這是購買新建房屋最重要的一點，不論房產單位的格局如何精美，如果發展商不能准時交屋，拖個一年、半載或3、5年，再好的購屋配套都形同虛設。
剖析百萬房價
背後因由
2010年售價超過百萬令吉的共管公寓，也賣得火紅，傳達我們甚麼訊息？本地房產價格屬合理水平，或是供不應求，抑或有其他因素？
類似這樣的單位如此好賣，根據瞭解，發展商主要是建好才出售，買家看到的是實際的屋況，他們省卻等待交屋的時間與精神。
詢及市場是否存在炒風？陳建業表示，產業價格上漲，當中不乏炒家或投機者，一些住宅產業，短時間內即賣完，發展商也在其中，產業發展公司也有可能收起一部份單位，做為投資用途。
參考外國設計概念
這些售價超過百萬令吉的共管公寓單位，依然獲得投資者、買家的追捧，主要的特點是發展商參考外 國業者的一些設計概念，在各個不同建築面積的單位，提供量身訂造的室內設施，例如，安裝冷空調、從外國採購回來的家具配套，讓業主擁有本地市場不易購獲的 室內設備，買家的室內傢俱，有別於親友的配套，同時也省去裝修、敲敲打打的麻煩。
另外，還有一些房產計劃突出綠色概念，以綠化為主題，發展商打造綠化住宅社區，強調住宅產業有別於過去的傳統花園住宅屋，至少有三成的土地面積保留給綠化用途，讓居住在城市的人們，下班、週末或假日期間，也可以悠閒步行在綠蔭的行人走道下，讓習習的涼風，洗滌身心的疲累。
首期反應好第二期售價提高
在八打靈再也、白沙羅地區、甲洞等地，房產價格上漲，不完全是地點這個關鍵因素，當中也包括發 展商的口啤、房產的質量，以致出現需求超出供應現象。發展商在推出第一期發展計劃，多數選擇興建較少數目的單位，以測試市場的反應，反應好的話，第二期售 價可以再調高10%、第三期又另外調高10%。
舉個例子，A發展商原定在2009年，以每單位35萬令吉，在市郊發展雙層排屋，不過，由於2009年市況欠明朗，原定的計劃延至2010年才推行，發展商眼看市場已經進一步向前，在提呈申請時，售價調高了30%，多了10萬令吉。
雖然價格上調30%，但並未影響發展商的銷售業績，除了應付親友、商業伙伴的預訂需求，留下來供潛在客戶選擇的單位已經不多，少過100個單位的房產計劃，兩下子被訂購一空。
投資者或買家，為何在這一年將產業推向另一個高峰，產業顧問指出，這其中有一些是準備從炒作市場中，賺取高且快速利潤的投機者，5%的產業盈利稅對他們來說，影響不大。
飆升熱潮
短期料退燒
房地產投資者俱樂部創辦人兼主席鄭水興認為，大馬的房地產市場猶如坐在過山車上，從2008年市場暴漲到2009年初陷入危機，今年又瘋狂上漲，短期內未見這股熱氣將退熱的跡象。
政府最近對購買第三間房屋者實施70%房貸頂限的措施，目的是為了防止國內炒風，以達到居者有其屋的目標。他說，這對抑制產業投機活動沒有太大幫助，反而會打擊房地產市場的發展。
部份產業價格偏低
他補充，大馬還有部份產業的價格屬偏低水平，甚至還處在交易冷卻的階段。
例如︰高檔公寓、二、三線城鎮房子，其中還有很多業主未能脫手，70%的房貸頂限，對他們來說，無疑雪上加霜。
至於二手產業，一般房子在融資與估價方面都面對問題，而70%的房貸頂限，可說讓他們難負荷，即使是一些炙熱的產業，也會面對難出售的情況。
鄭水興表示，政府的“大吉隆坡計劃”（參看附文），確實是一項有潛能的項目，策略性地發展城市計劃，在提昇大馬國際形象的同時，又能帶動城鎮周邊的發展。
例如︰100層摩天樓的建設，倘若能夠擁有良好的策劃，像這類型新款的辦公樓或商用產業將備受擁護，不但能夠吸引國內外的投資者，大馬更可邁向國際化。
目前，大馬多數的產業都無法達致國際水準，這些新型的辦公樓是吸引外資入場的基礎。
談及產業類型的趨勢及潛能，他稱，未來的產業市場將出現大轉變的現象。大馬的房產現象經過2009年的起伏走勢後，今年總的來說，確實有回升的現象。
某些地區仍有投資空間
鄭水興認為，大馬一些地區的房地產仍具有投資空間。就以中價房產來說，一些近市區的住宅花園房產價格，15年來未有太多的調整；但近年來，雖然新推介工程的價格普遍上漲20至30%，表面看來，價位確實有攀升的跡象，但沒有坊間傳說的房產泡沫現象！
他強調，大馬房產即使有上漲的跡象，但有一些仍低於應有的價格。在二手中價房產市場，價格尚未有大幅度的上升，總的來說，投資機會還相當大，依然存在價格成長的空間。
2010年的房地產市場，也存在不健康的現象。購屋者一窩蜂的追捧一些沒有潛能的新建築工程，而且入場價格偏高，造成區域性小型泡沫，這些投資者可能將陷入出售與出租的窘境，應儘快脫售沒有潛能的物業。
此外，本地新興房產的設計和概念都順應潮流趨勢，而有別於傳統的設計理念，因此價錢漲幅倍增，但不表示舊房子不能改裝追上其價格，這之中有不少可以投資的房子，其他可供投資的單位還包括政府積極推崇的綠色建築物和旅遊產業。
鄭水興補充，市場仍有不少值得購買的房子，只要掌握良機、做好準備，依然可以物色到好的投資機會。
“大吉隆坡”計劃
帶動另一輪發展
在經濟轉型規劃的方案之下，“大吉隆坡”計劃需要耗資1千720億令吉，大手筆把吉隆坡大都市，打造成2020年世界首20個最適合居住的城市，並且同時大幅度提昇市民的收入。
值得一提的是，吉隆坡市中心和附近範圍的地區將會改頭換面，除了從吉隆坡城中城延伸至武吉免登，會出現一條7公里長的購物街外，大吉隆坡地區也將興建45公里長的有蓋行人道，銜接市內主要地標和景點。
在“大吉隆坡”計劃下，將興建一條從吉隆坡市中心銜接到新加坡的高速輕快鐵，這項高鐵計劃也將從吉隆坡延伸到檳城，屆時，搭乘高鐵從檳城到新加坡全程預計只花2小時40分鐘。有關高鐵的最高時速為每小時280公里、最低則是每小時250公里。
這項計劃將在2011年1月，由首相署經濟策劃組、陸路公共交通委員會（SPAD）聯合提呈給內閣，以尋求批准。
其中第一期計劃，是從吉隆坡到新加坡的高鐵工程，沿途將經過吉隆坡國際機場、芙蓉、愛極樂、麻坡、峇株巴轄、新山的依斯干達經濟特區，再進入新加坡；第二期計劃則是從吉隆坡至檳城，途經怡保。
高鐵計劃加強馬新關係
在這項計劃下，預料大馬可進一步加強與新加坡的雙邊關係。在建議中的計劃之下，由吉隆坡至新加坡的高速快鐵工程，將參考中國的高鐵新技術，以進一步降低建築與製造成本，從而塑造更有市場競爭力的供應層次。
大吉隆坡計劃一共有9項發展工程，除了上述的吉隆坡至新加坡高速快鐵，其他8項是：
● 吸引全球100家頂尖跨國企業到吉隆坡；
● 招引高技術和熟練外來員工；
● 興建快鐵計劃，即綜合城市鐵軌系統；
● 重新賦予境內河流新的生命力；
● 創造一個乾淨的吉隆坡都市；
● 打造一個地標區；
● 鋪設有蓋人行道網絡；
● 系統進行固體廢料管理。
另外，在“大吉隆坡”計劃下，它有3項商業發展機會，即重新帶動布城的活力；推行房產計劃；基本的水源服務、排污和電供。
大吉隆坡計劃概括的地方政府，包括吉隆坡市政局、巴生市議會、加影市議會、士拉央市議會、安邦再也、梳邦再也、八打靈再也、布城和雪邦縣議會。
星洲日報／投資致富‧產業焦點‧2010.12.26

如果您有任何关于地产,财务,规划,遗嘱,我都高兴能帮你解疑.本人曾 经是报章,电台,电视专栏作者或者受访,如星洲日报,南洋商报,中国报,新明日报,星报,太阳报,RTM2,TV8,精明理财,商天下,商海,财经等.以及在各机构与团体讲座.目前,我受委托在精明理财主持回答有关房地产的问题以及在星洲日报回答有关财务规划的问题.我是”人人理财,看钱看厚”.谢谢! any questions (particularly in Malaysia) in real estate, financial planning, Will-writing, I am more than happy to help you. Oh ya, I was the columnist or have been interviewed pertaining to the above respect with few of the newspapers, radio broadcasting, TV such as Sin Chew Jit Poh, Nanyang Siang Pau, China Press, Sin Ming Jit Poh, The Star, The Sun, RTM 2, TV8, Money Compass, Global Business, Shang Hai, Business and Financial etc and conducted seminar in this nature to institutes and organisations. Currently, I am the person who entrusted to handle Q & A in Dr Property in Money Compass magazine and financial planning matters in Sin Chew Jit Poh, you can post you question to them. I am the author for the book entitled " FINANCIAL PLANNING FOR EVERYONE". Should you have any question, please do not hesitate to send a message to me. Thank you very much. sebarang soalan-soalan ( khususnya di Malaysia) berkenaan dengan hartanah, perancang kewangan, wasiat, saya begitu bangga menghulurkan bantuan.Oh ya, saya pernah menjadi penulis ruangan atau ditemuduga dalam hal berkenaan perkara di atas di beberapa suratkhabar, siaran adio, TV seperti Sin Chew Jit Poh, Nanyang Siang Pau, China Press, Sin Ming Jit Poh, The Star, The Sun, RTM 2, TV8, Money Compass, Global Business, Shang Hai, Business and Financial dll serta mengendali seminar dalam bentuk yang sebegini di institut dan organisasi. Pada masa kini, saya adalah orang yang diamanahkan untuk mengendali S & J dalam hal hartanah di Dr Property di majalah Money Compass dan hal berkenaan perancangan kewangan di Sin Chew Jit Poh, kamu boleh menghantar segala soalan kepada mereka. Saya adalah penulis buku " PERANCANGAN KEWANGAN UNTUK SEMUA". Seandainya kamu ada sebarang pertanyaan, sila jangan berasa segan untuk menghantar pesanan kepada saya, terimakasih

FP30: INVESTMENT PORTFOLIO ( 三十 一) 投资的组合

 ( 三十 一) 投资的组合

    每个投资都有其风险，我们谈到投资性质的金融产品也各有其特定风险。在不同时期有些相勃，有些则相成。明了这点后，特定风险是可以经过组合减低风险。这时候大家都应该知道除了无可避免的市场风险外，我们都不鼓励太过迷信于一种特定金融产品是最好的投资方法的用意。

    那么，可能有人会说，那么，我将全部金钱放在定存里，不是最安全的作法吗？如果诸位还记得，定存的利息所得往往比通胀来得低，若干年后，同样数额的钱加上利息所得，已经不足以购买同样的产品了，所以也是另类风险。再说，低风险的金融产品，只能带来低回酬。

    那么，如何的投资组合才是最好的投资策略呢？由于个人投资性格不同，投资策略也各异。如果诸位没有忘记的话，我们曾经说过，在拟定投资规划时，受到考虑的个人投资性格包括个人的年龄，投资年数期望的回酬、投资数额、冒险程度、投资知识、参与程度、对现金的急用、对通膨的看法、对税务优惠的注重、注重资本的成长等等。我们同时也把投资产品分成低、中以及高风险。银行储蓄、保险、债券属于低风险的投资产品。房地产、信托基金、黄金、货币、艺术品、古董、邮票属于中风险投资产品。股票、期货等属于高风险的投资产品。

    我们不会以 é自认û 的言论作出 é冒险程度û 的决定， 而是以一系列的冒险心理测验来作出比较客观的冒险承受程度来比较适合他的投资组合。然后由专业小组来作出调整和决定最后的投资组合。

    以下是我们建议中的投资组合，在此声名，它只供参考。不要当它适合所有的投资者，所有的时机，所有的环境以及所有的个人投资性格。在作出投资组合的决定前，最好请教您熟练的合格财务规划师。

（一）投资1至3年者


    高风险产品    中风险产品    低风险产品    定存     
保守派            30％    70％     
温和派        20％    30％    50％     
激进派    20％    20％    30％    30％    

（二）投资4 – 7年者


    高风险产品    中风险产品    低风险产品    定存     
保守派        20％    30％    50％     
温和派    20％    20％    30％    30％     
激进派    40％    20％    20％    20％    

（三）投资8 – 10年者


    高风险产品    中风险产品    低风险产品    定存     
保守派    20％    20％    40％    20％     
温和派    40％    20％    20％    20％     
激进派    60％    20％    20％    －    







（四）投资10年以上者


    高风险产品    中风险产品    低风险产品    定存     
保守派    40％    20％    20％    20％     
温和派    60％    20％    20％    －     
激进派    80％    20％    －    －    

    在下一个篇幅里，我将和大家谈谈投资的一些原理。





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FINANCIAL Q AND A,: 夫身亡‧有2孩子‧想購中價公寓……

夫身亡‧有2孩子‧想購中價公寓……

    * 投資致富

 2010-12-19 20:13

克莉絲今年31歲，丈夫在2010年8月意外去世。他生前沒有購買保險，現在等待社險賠償，每月大約可支領800令吉，申請手續仍在處理中。

另外，有聘請律師向對方索回賠償，大約需要一年時間。

問題：如果準備購買一間中價公寓，價格在7萬至8萬令吉之間，應該如何規劃？

答：克莉絲在丈夫意外身亡後，接下來的日子，以她個人的收入及社險的賠償金，撫養兩名年幼的孩子長大，短期間內應該沒有問題。

在來信中，克莉絲沒有提供孩子的年齡，不過，我們相信，即使早婚，最多也只是在小學階段，扶養孩子長大這條道路還相當漫長，如何規劃確實不容易。

信中主要的問題是，如果準備購買一間售價在7萬至8萬令吉之間的中價公寓，應該如何規劃？

首先，克莉絲要反問自己，購買這間房屋，是準備自住或投資？如果是準備投資、等它增值，一定要選擇租得出的單位，當然，地點、產業類型都是關鍵。
Amazing things happen when you say Yes   

以克莉絲目前每月750令吉盈餘做為計算基礎，要購買一間價值7萬至8萬令吉的房屋並不困難，假設屋價8萬令吉，貸款7萬令吉，貸款分期20年，每月的供款在700令吉之間。

假如目前是租屋，能夠購買一間屬於自己的單位，應該是人生規劃的一部份，不過，信中提及的4人合供一間價值9萬1千400令吉的房屋，同時，沒有提及租金開銷，相信克莉絲是其中一名業主，負責共同供還房屋貸款。

可是，來信沒有提供另外3名合供房貸者與克莉絲的關係，日後如何共同維持房屋擁有權的關係，也是個問題。

從來信提及的屋價，如果鎖定巴生河流域，比較難物色理想的單位，不過，假如地點適中、容易出租，一間兩房的單位，即使面積不大，也可以考慮。
星洲日報／投資致富‧財富問診室‧2010.12.19

FINANCIAL Q AND A: 想兼職做夜市老闆……

 想兼職做夜市老闆……

    * 投資致富

 2010-12-19 20:14

小朝今年20歲，是一名書記，工作地點在住家附近，不需借助交通工具上班，父母親是退休人士，還有一名哥哥，今年23歲，從事會計工作，薪金凈值1千800令吉。

目前家中有兩部車子，一輛是爸爸的、哥哥一輛，價值不高，房屋一間自住，另外，有兩間出租的房屋，是父母親的收入。

＊假如有一些額外支出，凈儲蓄將有所變動。

＊暫時沒有任何投資。

＊暫時沒有任何貸款。

經濟一直在發展，現金的價值越來越小，我希望能夠充份利用現有的資金，讓資金增值。

請問：

1. 我要如何好好利用現有的資金？

2. 我是否能夠以現有的資金在夜市場當小老闆，以獲取兼職收入？

答：年僅20歲的小朝，已有理財認知的概念，這是難能可貴的事。

目前，小朝的現金並不多，惟有具備充裕現金，至少有3至6個月的應急資金，剩餘的才用來選擇性投資，以充份利用現金。

我們要透過完善的投資計劃，才有可能讓資金增值，市場上投資產品種類眾多，哪一些產品適合哪一類型的人士，胥視個人的風險承受度、財務能力等。

財務雄厚的人，可以涉足黃金、產業、優質股、這些需要比較大筆現金的投資，現金不多的投資新秀，可以考慮選擇保本基金、互惠現金，或是將不多的現金存放在銀行，賺取少許的利息，待資金增多才選擇性投資。

我們都知道，國家經濟有景氣與非景氣期，生意也會有起、有落，不能擔保當老闆穩賺不虧，雖然說經商比較容易致富，但如何致富並不是件容易的事，生意不好的時候，我們要有面對虧損的心理準備，這不是多數人可以承受的打擊。

如果要兼職，可以留意一些與本身工作關連的領域或行業，假如本身從事會計工作，可以兼職接一些賬目，至少這是本身熟悉、可以勝任的工作。
星洲日報／投資致富‧財富問診室‧2010.12.19

FP30 : GET TO KNOW ABOUT INVESTMENT RISK (三 十) 认识投资风险 FP30: MEMAHAMI RISIKO PELABURAN

(三 十) 认识投资风险

FP 29 : AMATEUR INVESTOR DO AND DON'T

 (二十 九) 初涉投资者应注意事项
 
    我们不久前知道个人的投资性格以及各类金融产品特性的关系，您可能蠢蠢欲动。那些刚要自己涉及投资，而又不知从何下手者，这里想要与您分享一些个人经验。

    对于初涉投资者，最好以少许的资金亲身体验各类产品的买卖过程。或许，您也可以从您身边的熟悉于某种投资而又满载而归的亲朋戚友处听取一些意见。万一您真的投资失败了，也不致于跌得遍体鳞伤。

    让自己有机会熟悉一下各类产品的佣金与费用。然后清楚投资与投机的分别，尽量避免属于投机的产品。投资是以自己的信心与眼光，以自己的努力使钱财在较长的时间后能超越通膨以及税务的腐蚀，以便累积更多的钱富来达致长期的财务目标。投机则期望短期内能累积更多的钱富，通常，其成果是无可预测的。

    接下来，您要很清楚您投资的目的是什么，然而拟定您的投资目标，我们可以依据以前学过的财务规划七步骤来进行我们规划。

    再还没有投资前，以一个没有投资经验的人来说，三点必需注意的，即：您的投资目标、您的投资性格以及您的财务状况。

    在没有财务规划师的引导下，没有投资经验的人，可能会面对以下的问题：-

（一）无法客观的探测自己的投资风险程度

        很多人常会毫无头绪的以自己的直觉投资于证券市场里，一些人 é绵羊心态û
，跟着市场的谣言和风声，一窝蜂的盲从市场气氛投资。当交易指数走高的时候，就没有经过分析挂牌公司的背景，纷纷购买该公司的股票，因为他们认为大多数人的决定是不会错的。他们也因此购买一些与自己投风险程度不符的股票，太过保守的投资法也无法使到您的投资得到合理的回酬。

（二）无法更正确的分配投资

正确的投资并不表示您选择到最好的投资产品，而是您如何更正确的分配您的投资。很多投资者比较倾向将资金凭自己的直觉与想象投资于获取更多回酬的产品里，而妄顾这种孤注一掷的作法可能使到原先的财务规划前功尽弃。

（三）无法决定投资在那一类的投资产品

由于财务知识的匮乏，以及缺乏投资经验，他们很难决定哪一类投资产品最合适。在加上社会的发展突飞猛进，投资产品日新月异，他们更加难以适从。

（四）应该何时投资

        因为我们无法预知未来，所以应该尽快进场，我们愈快进场，我们的资金就会为我们工作的愈久。我们假设我们今天开始每个月两百元投资于每年二十巴仙回酬的投资产品里，二十年后，我们将获取六十三万两千元。假设我们同样的以每个月两百元投资于同样回酬的投资产品里，只不过这次我们延迟一年之年才开始投资，十九年后，我们只能得到五十一万六千元，比起我们现在就开始投资，总共少了十一万六千元。

    无论成败，我们都应该对自己的决定负责。
  

如果您有任何关于地产,财务,规划,遗嘱,我都高兴能帮你解疑.本人曾 经是报章,电台,电视专栏作者或者受访,如星洲日报,南洋商报,中国报,新明日报,星报,太阳报,RTM2,TV8,精明理财,商天下,商海,财经等.以及在各机构与团体讲座.目前,我受委托在精明理财主持回答有关房地产的问题以及在星洲日报回答有关财务规划的问题.我是”人人理财,看钱看厚”.谢谢! any questions (particularly in Malaysia) in real estate, financial planning, Will-writing, I am more than happy to help you. Oh ya, I was the columnist or have been interviewed pertaining to the above respect with few of the newspapers, radio broadcasting, TV such as Sin Chew Jit Poh, Nanyang Siang Pau, China Press, Sin Ming Jit Poh, The Star, The Sun, RTM 2, TV8, Money Compass, Global Business, Shang Hai, Business and Financial etc and conducted seminar in this nature to institutes and organisations. Currently, I am the person who entrusted to handle Q & A in Dr Property in Money Compass magazine and financial planning matters in Sin Chew Jit Poh, you can post you question to them. I am the author for the book entitled " FINANCIAL PLANNING FOR EVERYONE". Should you have any question, please do not hesitate to send a message to me. Thank you very much. sebarang soalan-soalan ( khususnya di Malaysia) berkenaan dengan hartanah, perancang kewangan, wasiat, saya begitu bangga menghulurkan bantuan.Oh ya, saya pernah menjadi penulis ruangan atau ditemuduga dalam hal berkenaan perkara di atas di beberapa suratkhabar, siaran adio, TV seperti Sin Chew Jit Poh, Nanyang Siang Pau, China Press, Sin Ming Jit Poh, The Star, The Sun, RTM 2, TV8, Money Compass, Global Business, Shang Hai, Business and Financial dll serta mengendali seminar dalam bentuk yang sebegini di institut dan organisasi. Pada masa kini, saya adalah orang yang diamanahkan untuk mengendali S & J dalam hal hartanah di Dr Property di majalah Money Compass dan hal berkenaan perancangan kewangan di Sin Chew Jit Poh, kamu boleh menghantar segala soalan kepada mereka. Saya adalah penulis buku " PERANCANGAN KEWANGAN UNTUK SEMUA". Seandainya kamu ada sebarang pertanyaan, sila jangan berasa segan untuk menghantar pesanan kepada saya, terimakasih

INTERVIEW BY NANYANG NEWSPAPER / 南洋专访 TEMUBUAL OLEH NANYANG SIANG PAO ：FINANCIAL PLANNING FOR SANDWICH GENERATION 夹心族理财 PERANCANGAN KEWANGAN UNTUK GENERASI SANDWICH

抚养两代经济负担重 夹心族宜提早理财
2010/12/10 2:51:52 PM
●南洋商报 特约：林仪倩

当人类寿命不断延长、小孩的数量又不断的减少的当儿，大家都明白社会正面临老化趋势，同时也形成更多的夹心一族。“夹心族”须设法维持自己及伴侣的生活负担，背著抚养孩子长大及奉养父母的传统包袱，同时又不敢期望能养儿防老……这一切的想法是否都出现在你心里头？如果您也是夹心族的一份子，那您是否已做好准备迎接它？

“夹心族”又该如何为自己盘算，如何做好自己和枕边人、父母及孩子三代的财务与保险规划？

何谓“夹心族（Sandwich Generation）”？在互动百科里的解释，夹心族是指夹在赡养老人及抚养孩子之间的中青一代，年龄介于30岁至55岁，往往同时负担起三代的生活。

夹心族除了是家庭经济支柱，更是社会的中坚分子，但生活上种种的压力，却往往把他们压得喘不过气来，确保家庭生活无忧才是当务之急，什么退休计划、子女深造教育基金、全家保险保障等，简直是不敢想象。

迟婚生子展延退休

同时，他们也肩负著上有两老、下有妻小的一代人，他们的使命感和幸福感全都来自“三代同堂”。

永佳财务规划有限公司的专业财务规划师陈建业硕士指出，大马夹心族的冒出主因有几点。主要是因为国人迟婚的现象越来越普遍。

据调查显示，目前国人的平均结婚年龄都已延迟至30岁或以上。试想想，如果您30岁结婚，到55岁退休年龄时，可能只有最大的孩子已毕业，其他的小孩仍在念书，结果你被迫将退休年龄展延至60岁或以上。

第二，国人的平均年龄延长五年。大马男性之前平均活至75岁，而女性则是80岁，所以退休后的费用必须增加，否则必须降低生活素质要求。

第三，国人普遍节育，不论是城市或乡下的父母都只会生一或两名孩子。结果，每名孩子可能需要养育一至两孩子、父母及岳父母。

第四，许多孩子都与年老的父母分开住，结果还必须花多一笔费用去聘请女佣照顾。

子女教育成最大开支

根据陈建业的解释，奉养父母的开销并未真正造成夹心族太大的压力，反而是子女的教育才是最大的开支，他们较愿意投资在子女的未来。尤其目前许多夹心族都属双薪家庭，所以没有足够的时间去陪伴孩子成长，所以他们愿意以物质上的享受来满足孩子的需求。

“这样家庭多属于经济能力较强的一群，他们有一种补偿心理，可能是补偿自己没有时间陪伴小孩，也可能是补偿自己年少时得不到的东西，所以希望孩子能替他完成愿望。”

而且目前社会的竞争现象，也让父母更为担心孩子以后的生活，这也是让许多父母不敢多生孩子的主因之一。

担忧孩子多过父母

这群夹心族反而不会对父母的医药费、保险或生活费过分紧张，主要是因为他们已自顾不瑕。他们却会担心日后的生活水准提高及通货膨胀，那孩子以后是否能独立生活？是否要先替他们买一间屋子？他们是否能找到工作等问题。

而针对一些8字辈及7字辈的夹心族，他们更是会先把自己的财务先拨出一部份在购置屋子及车子上。屋子可算是基本的生活需求，反而车子则是一种负资产的产品，只会让他们受到更大的经济压力。

陈建业说，由于社会生活水准提高了，所以造成目前年轻人都只会注重名牌的现象，而不会考虑到自己是否有能力负担得起，结果造成财务出现问题。

退休金不足风险大

许多夹心族对退休观念模糊，也不知道应准备多少退休金才足够，加上他们在经济上不宽裕，所以大多夹心族都没有为了自己退休后的生活做好准备。事先没做好预算，这将让夹心族退休后的生活曝露在极大的风险之中。

退休金须加入通胀率

陈建业说，应该先让自己有一个清楚的目标：打算几岁退休？接著，便得计算退休后，你能活上多少年？

那退休后，你每个月需要多少生活费才足够呢？陈建业硕士建议，可用现在每月收入的70或80％来计算。比如你每个月的收入是5000令吉，那80％是 4000令吉。而你想55岁退休，会活至85岁，就是退休后仍有30年得生活，所以你所需的退休金是120,000令吉。加上每年约4％的通货膨胀率，所以你需准备的退休金是124,800令吉。

当有了目标后，就必须想办法该怎麽样去准备这一笔退休金。而回归基本面，就是开源节流，想办法做好储蓄。陈建业认为，保险并不是最佳的储蓄工具，所以在购买保险或基金前，一定要做好准备及具有分析能力，知道自己的目标买对产品才是上佳之策。

经济支柱保额偏低

有报告指出，许多夹心族都是家庭的主要经济来源，但大部分夹心族的风险意识却呈严重不足现象。虽然他们都有购买保险，但保额都偏低，万一整个家庭使去了这个经济支柱后，这笔保费并不足够维持整个家庭的生活。

陈建业说，如要减低生活风险，除了替家人购置保险外，一定要先保自己的健康，别最后非旦照顾不了家人，还成为别人的负担。

有了保险后，就一定要做好遗嘱。如果没有办好遗嘱，人不在以后会延伸很多法律上的问题，造成家人的不变。而且现在做一份遗嘱，也只需花费300多令吉，但却可以省却许多不必要的麻烦。

接著，你一定要有三至六个月的储备金，所以每一个月一定得强迫自己存下薪金的10％，这样就不怕没有工作时，家里的经济顿时失算。

2案例分析

《南洋商报》找来了两个典型夹心族个案，并请理财师作出专业解答，让您从这些个案及他们面对的压力中，得到启示及範例，更了解自己该如何做好规划，活出自己。

夹心族个案一：月入万五没钱储蓄

梁德威是一名全职传销员，今年32岁。太太今年30岁，是一名白领阶级。他上有已到退休年龄的父亲及母亲，下有一名3岁的小孩。由于从事传销行业，每月收入不稳定，夫妻俩平均月薪的总额约有1万5000令吉。

梁德威拥有一栋公寓，夫妻俩各有一辆车子，所以每月需花薪金的20％来偿还贷款。而儿子的教育费也占了4％，还有自己、妻子及儿子的保险费用每月就占了 10％。而给予父母的零用钱占了7％，生活费加上杂费，如油钱、过路费、娱乐费、置衣费等等，占了最大的比数，约有30％。他最大的困扰是对于收入的分配感到压力重重。

“隐形”费用易超支

他表示，因事业刚起步，所以没多余的钱储蓄，也没为退休的做好准备。他把大部分的收入都拿来发展事业。当事业越做越大时，用费就越大。如果没有妥善理财，很容易超支，因为很多“隐形”费用往往都不容易留意，比方说油钱、过路费、吃饭应酬费用等等！

这使想要多添一名宝宝，还有购置一间售价约35万令吉店铺的梁德威心存顾虑，不知该如何做好准备，才不会每个月入不敷出。

理财师：屋子寿险须购足

陈建业指出，梁先生一家目前的开销并不是很大，每月的收入可结余达30％，所以属于中等风险群。其实，梁先生有足够的余钱做储蓄及添置店屋，只不过因为余钱多用来发展事业，所以无形中对新计划觉得备感压力。

他建议梁先生在作新计划前，应先检讨的保费是否足够，尤其是屋子的递减型房贷定期寿险（Mortgage Reducing Term Assurance，简称MRTA）一定要购足，这才能安心去施行其他的计划。

他认为梁先生应该自行计算多添一名宝宝及多购置一间店面所需的每月费用，如果每月薪金并不足够，便得开源节流或是想办法增加自己的收入。

陈建业指出，梁先生属于中等风险群，所以做投资时应该把60％的资金放在中等风险的基金上，30％放入高等风险区，最后的10％则放在零风险的定存里。

夹心族个案二：提早规划孩子教育费

Abby是一名高级艺术总监，今年36岁。她有一名一岁大的女儿，父母也都健在。她与丈夫都是打工一族，俩人每个月的薪金约有1万1000令吉。

Abby每月都把薪金做了这样的分配：生活费27％、汽车及房子贷款18％、保险12％、父母亲的零用钱10％，最后剩下的已经不多。

她最注重的问题是孩子未来的教育费，所以她希望专家能给予她意见，应以怎样的方式去筹备孩子的教育基金最好。

Abby并没有忽略自己的退休保障，她表示只以最保险的方式，如公积金及银行储蓄来为自己做未来的打算。

理财师：教育投资须考虑通胀率

根据记录，我国教育费涨价率差不多每年5％，所以，陈建业建议，选择的教育基金回酬率一定要高过5％，否则需要更高的投资或储蓄来达致教育目标。

他举例子，假设你要在孩子18岁时以年利3％的回酬，以达到100,000令吉的储蓄目标，结果如下：

从以上的结果显示，趁孩子越小时便开始为他的教育费筹款的方法。你可以选择一次过投资或是每月循环渐进投资法。当然你在选择适合的教育基金时，一定要先清楚自己的目标，再计算所需的回酬率，才能不偏不倚的达到目的。当人类寿命不断延长、小孩的数量又不断的减少的当儿，大家都明白社会正面临老化趋势，同时也形成更多的夹心一族。“夹心族”须设法维持自己及伴侣的生活负担，背著抚养孩子长大及奉养父母的传统包袱，同时又不敢期望能养儿防老……这一切的想法是否都出现在你心里头？如果您也是夹心族的一份子，那您是否已做好准备迎接它？

“夹心族”又该如何为自己盘算，如何做好自己和枕边人、父母及孩子三代的财务与保险规划？

何谓“夹心族（Sandwich Generation）”？在互动百科里的解释，夹心族是指夹在赡养老人及抚养孩子之间的中青一代，年龄介于30岁至55岁，往往同时负担起三代的生活。

夹心族除了是家庭经济支柱，更是社会的中坚分子，但生活上种种的压力，却往往把他们压得喘不过气来，确保家庭生活无忧才是当务之急，什么退休计划、子女深造教育基金、全家保险保障等，简直是不敢想象。

迟婚生子展延退休

同时，他们也肩负著上有两老、下有妻小的一代人，他们的使命感和幸福感全都来自“三代同堂”。

永佳财务规划有限公司的专业财务规划师陈建业硕士指出，大马夹心族的冒出主因有几点。主要是因为国人迟婚的现象越来越普遍。

据调查显示，目前国人的平均结婚年龄都已延迟至30岁或以上。试想想，如果您30岁结婚，到55岁退休年龄时，可能只有最大的孩子已毕业，其他的小孩仍在念书，结果你被迫将退休年龄展延至60岁或以上。

第二，国人的平均年龄延长五年。大马男性之前平均活至75岁，而女性则是80岁，所以退休后的费用必须增加，否则必须降低生活素质要求。

第三，国人普遍节育，不论是城市或乡下的父母都只会生一或两名孩子。结果，每名孩子可能需要养育一至两孩子、父母及岳父母。

第四，许多孩子都与年老的父母分开住，结果还必须花多一笔费用去聘请女佣照顾。

子女教育成最大开支

根据陈建业的解释，奉养父母的开销并未真正造成夹心族太大的压力，反而是子女的教育才是最大的开支，他们较愿意投资在子女的未来。尤其目前许多夹心族都属双薪家庭，所以没有足够的时间去陪伴孩子成长，所以他们愿意以物质上的享受来满足孩子的需求。

“这样家庭多属于经济能力较强的一群，他们有一种补偿心理，可能是补偿自己没有时间陪伴小孩，也可能是补偿自己年少时得不到的东西，所以希望孩子能替他完成愿望。”

而且目前社会的竞争现象，也让父母更为担心孩子以后的生活，这也是让许多父母不敢多生孩子的主因之一。

担忧孩子多过父母

这群夹心族反而不会对父母的医药费、保险或生活费过分紧张，主要是因为他们已自顾不瑕。他们却会担心日后的生活水准提高及通货膨胀，那孩子以后是否能独立生活？是否要先替他们买一间屋子？他们是否能找到工作等问题。

而针对一些8字辈及7字辈的夹心族，他们更是会先把自己的财务先拨出一部份在购置屋子及车子上。屋子可算是基本的生活需求，反而车子则是一种负资产的产品，只会让他们受到更大的经济压力。

陈建业说，由于社会生活水准提高了，所以造成目前年轻人都只会注重名牌的现象，而不会考虑到自己是否有能力负担得起，结果造成财务出现问题。

退休金不足风险大

许多夹心族对退休观念模糊，也不知道应准备多少退休金才足够，加上他们在经济上不宽裕，所以大多夹心族都没有为了自己退休后的生活做好准备。事先没做好预算，这将让夹心族退休后的生活曝露在极大的风险之中。

退休金须加入通胀率

陈建业说，应该先让自己有一个清楚的目标：打算几岁退休？接著，便得计算退休后，你能活上多少年？

那退休后，你每个月需要多少生活费才足够呢？陈建业硕士建议，可用现在每月收入的70或80％来计算。比如你每个月的收入是5000令吉，那80％是 4000令吉。而你想55岁退休，会活至85岁，就是退休后仍有30年得生活，所以你所需的退休金是120,000令吉。加上每年约4％的通货膨胀率，所以你需准备的退休金是124,800令吉。

当有了目标后，就必须想办法该怎麽样去准备这一笔退休金。而回归基本面，就是开源节流，想办法做好储蓄。陈建业认为，保险并不是最佳的储蓄工具，所以在购买保险或基金前，一定要做好准备及具有分析能力，知道自己的目标买对产品才是上佳之策。

经济支柱保额偏低

有报告指出，许多夹心族都是家庭的主要经济来源，但大部分夹心族的风险意识却呈严重不足现象。虽然他们都有购买保险，但保额都偏低，万一整个家庭使去了这个经济支柱后，这笔保费并不足够维持整个家庭的生活。

陈建业说，如要减低生活风险，除了替家人购置保险外，一定要先保自己的健康，别最后非旦照顾不了家人，还成为别人的负担。

有了保险后，就一定要做好遗嘱。如果没有办好遗嘱，人不在以后会延伸很多法律上的问题，造成家人的不变。而且现在做一份遗嘱，也只需花费300多令吉，但却可以省却许多不必要的麻烦。

接著，你一定要有三至六个月的储备金，所以每一个月一定得强迫自己存下薪金的10％，这样就不怕没有工作时，家里的经济顿时失算。

2案例分析

《南洋商报》找来了两个典型夹心族个案，并请理财师作出专业解答，让您从这些个案及他们面对的压力中，得到启示及範例，更了解自己该如何做好规划，活出自己。

夹心族个案一：月入万五没钱储蓄

梁德威是一名全职传销员，今年32岁。太太今年30岁，是一名白领阶级。他上有已到退休年龄的父亲及母亲，下有一名3岁的小孩。由于从事传销行业，每月收入不稳定，夫妻俩平均月薪的总额约有1万5000令吉。

梁德威拥有一栋公寓，夫妻俩各有一辆车子，所以每月需花薪金的20％来偿还贷款。而儿子的教育费也占了4％，还有自己、妻子及儿子的保险费用每月就占了 10％。而给予父母的零用钱占了7％，生活费加上杂费，如油钱、过路费、娱乐费、置衣费等等，占了最大的比数，约有30％。他最大的困扰是对于收入的分配感到压力重重。

“隐形”费用易超支

他表示，因事业刚起步，所以没多余的钱储蓄，也没为退休的做好准备。他把大部分的收入都拿来发展事业。当事业越做越大时，用费就越大。如果没有妥善理财，很容易超支，因为很多“隐形”费用往往都不容易留意，比方说油钱、过路费、吃饭应酬费用等等！

这使想要多添一名宝宝，还有购置一间售价约35万令吉店铺的梁德威心存顾虑，不知该如何做好准备，才不会每个月入不敷出。

理财师：屋子寿险须购足

陈建业指出，梁先生一家目前的开销并不是很大，每月的收入可结余达30％，所以属于中等风险群。其实，梁先生有足够的余钱做储蓄及添置店屋，只不过因为余钱多用来发展事业，所以无形中对新计划觉得备感压力。

他建议梁先生在作新计划前，应先检讨的保费是否足够，尤其是屋子的递减型房贷定期寿险（Mortgage Reducing Term Assurance，简称MRTA）一定要购足，这才能安心去施行其他的计划。

他认为梁先生应该自行计算多添一名宝宝及多购置一间店面所需的每月费用，如果每月薪金并不足够，便得开源节流或是想办法增加自己的收入。

陈建业指出，梁先生属于中等风险群，所以做投资时应该把60％的资金放在中等风险的基金上，30％放入高等风险区，最后的10％则放在零风险的定存里。

夹心族个案二：提早规划孩子教育费

Abby是一名高级艺术总监，今年36岁。她有一名一岁大的女儿，父母也都健在。她与丈夫都是打工一族，俩人每个月的薪金约有1万1000令吉。

Abby每月都把薪金做了这样的分配：生活费27％、汽车及房子贷款18％、保险12％、父母亲的零用钱10％，最后剩下的已经不多。

她最注重的问题是孩子未来的教育费，所以她希望专家能给予她意见，应以怎样的方式去筹备孩子的教育基金最好。

Abby并没有忽略自己的退休保障，她表示只以最保险的方式，如公积金及银行储蓄来为自己做未来的打算。

理财师：教育投资须考虑通胀率

根据记录，我国教育费涨价率差不多每年5％，所以，陈建业建议，选择的教育基金回酬率一定要高过5％，否则需要更高的投资或储蓄来达致教育目标。

他举例子，假设你要在孩子18岁时以年利3％的回酬，以达到100,000令吉的储蓄目标，结果如下：

从以上的结果显示，趁孩子越小时便开始为他的教育费筹款的方法。你可以选择一次过投资或是每月循环渐进投资法。当然你在选择适合的教育基金时，一定要先清楚自己的目标，再计算所需的回酬率，才能不偏不倚的达到目的。

FP28 : PERSONAL INVESTMENT CHARACTER (二十八) 个人投资性格

(二十八) 个人投资性格

    一些读者来电告诉我，他手头上有一笔钱，征询我的意见投资在哪一类的金融产品最好。我的解释是，世界上没有一样金融产品适合各种不同的人，这和个人的投资性格有关。

    在上一篇我们有谈及各类金融产品的特性，在一个妥善的投资规划中，我们会针对不同的个人性格，配合各种金融产品不同的特性作个取舍，拟定合适的投资组合。

    在拟定投资规划时，受到考虑的个人投资性格包括个人的年龄、投资年数期望的回酬、投资数额、冒险程度、投资知识、参与程度、对现金的急用、对通膨的看法、对税务优惠的重注、注重资本的成长。

个人年龄愈大，能承受价格大幅度波动的能力愈底，投资的年数相续降低。我们不可能叫年届七旬的老翁纯粹投资在股市里，万一股市崩溃，财务规划将功亏一篑。我们也不可能叫他继续持股，等待股市好转时才另作打算。因为没有人知道股市何时才能回升，到时老翁也不知道身在何处了。

    投资的年数同样影响个人的投资产品的选择。不同金融产品，分别适合不同投资年数的需求。举例说，股票期货属于比较短期投资，信托基金、债券、保险、银行储蓄等属于中期投资；房地产、黄金、古币、艺术品、古董、邮票等则属于长期投资。当然，由于投资的时机的不同，短期的投资也可能需要较长的时间获取应得的回馈；反之，长期的投资则可能适合时机而很快获取应得的回馈。

    投资的数额的多寡来取决投资不同的金融产品。我们需要较多的头期钱来购置房地产。

    投资产品可类分低、中以及高风险。银行储蓄、保险、债券属于低风险的投资产品。房地产、信托基金、黄金、货币、艺术品、古董、邮票属于中风险投资产品。股票、期货等属于高风险的投资产品，有些投资者自认为不计风险，对于一个熟练的财务规划师来说，不会以 é自认û 的言论作出 é冒险程度û 的决定。在作出冒险程度决定前，客户必需经过一系列的冒险心理测验来作取决客户是否适合冒险。

    投资知识能决定个人对投资应持有的风险程度。对于投资有所认识的人，往往在投资前都会对各类产品进行分析，也不会盲目投资。这一类的投资者，比较可以投资于风险程度高的产品。

    对于不想参与投资者，都不受鼓励投资于参与程度高的产品中。例如投资于股票参与程度比较高，较不适宜不想参与投资者，他们较适合投资在诸如信托基金等产品里。

    想要在短期或随时兑现者，可以考虑投资在股票、信托基金、债券、期货、黄金、钱币以及银行储蓄等产品里。

    在拟定财务目标时，我们对回酬有所期待，以便在若干年后能达致我们的财务目标。当然，我们期待的回酬是不可以超现实的。要知道，期待高的回酬，必然随之而来的高风险。

    对于那些担心通货膨胀会腐蚀我们购买能力者，可考虑投资于抗通膨能力较强的产品里，例如房地产、期货、黄金、古币、艺术品、古董、邮票等。

    有些产品则会获取税务的优惠，如房地产以及保险便是。有些投资者比较长期的回馈，他们往往期望资本的成长。所以，他们比较喜欢投资在能利润重新投资在生意里，这些公司较少分发红息，公司的成长表现在股价的飙升上。

    最后，在拟定投资规划时，财务规划师能综合上述的各类个人性格来决定更妥当的投资组合。