房屋首購族最佳解方 星洲日报 7/10/13
焦點策劃
文／郭曉芳
前言
最新置產情緒調查顯示，首購族最愛嶄新排屋及公寓，對可負擔房屋及二手屋興趣缺缺！
房價太高，可負擔程度傾向悲觀，買不起房子，已不是年輕人的問題，連即將步入中年者也同樣深受其擾；治安不靖威脅家居安全，導致首購族考量價格、地點，亦關注安全課題。
面對種種首購房屋問題困擾？讓市場人士為你提供最佳解決方案吧。
人生的第一間屋……
iProperty 2013年下半年置產情緒最新調查顯示，雖然房屋首購族以單身人士居多，不過已婚者也佔了三分一，數量不少。
而且令人意外的是，41歲以上的首購族佔近六成，比20至40歲年輕首購族（41%）還多！顯示買不起房屋的不只是年輕人的問題，連即將步入中年、經濟較為穩定的中下水平收入者也深受其擾。
調查顯示，只有39%的人表示會在未來6個月內置產，另外三分之二則待6個月後才買，顯示許多首購族還在觀望房產走勢，靜待政府推出更多可行應對方案，包括供應更多的可負擔房屋。
排屋仍是首選
首購族最愛的產業類型，排屋依然是首選，有78%支持者，其次為公寓68%，接<7740>才是半獨立屋38%。而政府規劃的“我的第一間房屋計劃”（My 1st
Home Scheme）及“一馬人民房屋”（PR1MA）只有30%及29%的支持率，顯示人民對其興趣缺缺。
“喜新厭舊”是人的天性，雖然需面對高房價的現實考驗，88%首購族還是對嶄新房產興趣濃厚，只有9%的人對二手屋感興趣。80%的首購族希望在巴生河流域購買房屋，打造屬于自己的家，不過在考量因素方面，仍然以價格為優先，接<7740>才是地點及“安全”。
“家居安全”擠入置產考量三甲
針對“家居安全”首次擠入置產考量三甲位置，iProperty首席執行員桑迪格雷戈里奧解釋，這主要是近年大馬許多地區治安亮紅燈，罪案報道不斷增加讓許多人感到不安，導致受訪者在置產時不得不以維護家人安全為主要考量因素。
“他們希望即將購買的房產，除了備有價格及地點優勢，也可提供健全的保安系統，保障住戶人身安全，預防罪案發生，未來發展商大可應這項訴求，加重產業的保安措施，讓客戶安心入住。”
過去，iProperty調查所獲得的置產考量因素總在價格、地點及面積之間輪流徘徊，這次是“安全”課題首次被受訪者重點提及，顯示人們對住宅安全質量的需求將日益增加。
圖表
置產考量因素
1.價格
2.地點
3.安全
4.投資回報率
5.發展商信譽
屋價太高無法置產
在預算方面，近半數的房屋首購族表示可負擔35萬令吉以下房產，約四成者的預算只有35萬至50萬令吉，而11%的人可負擔50萬至70萬令吉，只有少數4%者預算70萬令吉以上。
當被詢及為何無法置產，首購族認為最大原因是房產價格太高，其次是無法買到適合產業，然後才是無法取得房貸及無法負擔，最後才是缺乏購買產業資訊。
他們關注大馬房產的可負擔性及屋價高漲問題，在為大馬屋價可負擔指數打分時，他們僅給予7.5分（1分最可負擔，10分最難負擔），對國內屋價可負擔程度呈傾向負面悲觀。
至于產業及投資者保護法律課題，40%者認為政府還可做得更多，包括實施更好的房貸措施及利率、給予產業買家及投資者更佳保護措施及提供“一馬人民房屋”（PR1MA）更策略性的地點。
圖表
無法擁有房產的因素
價格太高
無法找到適合房產
無法獲得貸款/負擔
缺乏買房知識
首購族41歲以上居多
本次參與調查的房屋首購族共有3千592名，其中64%為單身人士，36%為已婚者，大部分擔任執行管理職務、專業人士及銷售技術人員，年齡介于20歲至41歲以上，家庭年收入3萬至6萬令吉者居多。
圖表
首購族年齡
20-30歲 8%
31-40歲 33%
41歲及以上 59%
家庭年收入(令吉)
3萬以下
18%
3萬至6萬
51%
6萬至16萬
27%
16萬以上 4%
“首購屋”Q&A
在經濟條件有限及銀行收緊貸款雙重打擊之下，房屋首購族該如何突破這些限制，成功購買屬于自己的首間房？經常面對“首購屋”的困擾？參考以下專業人士提供的解決方案吧！
養成儲蓄好習慣
問：房產首購族普遍面對錢不夠用、產業價格太高的處境，若欲買房該從何下手，解決棘手的房貸問題？
實力產業經紀公司總裁陳建業碩士建議，從最基本的“開源節流”做起，尤其是剛踏入社會工作的年輕人，必須先儲蓄後開銷，且每個月規定把收入的20至40%作為儲蓄金。
“養成儲蓄好習慣，越早開始越好，可是現在的年輕人，心態與前人不同，多數抱<7740>‘今朝有酒今朝醉’的生活態度，所以特此奉勸有能力者，應該從拿到第一份薪水起開始儲蓄。”
他說，我國現有薪資水平仍然停留在10年前，漲幅不高，現在不儲蓄，10年後將如何面對通膨對屋/物價的影響，即使想買屋子，也力不從心，屆時後悔已太遲。
對於一些收入低又毫無儲蓄的首購族，他提供几個解決方案，建議由父母付較多首期費，解決薪資要求不過關問題，過後才自行供屋，或者通過拉長貸款期限至65歲或最高35年，以達到銀行借貸要求，若情況極度不樂觀者，唯有實行兩者兼施，否則買房夢想將難以實現。
可考慮聯名買房
另外一個方案就是聯名買房，因為收入2千至3千令吉者確實難以單獨供屋，若可結合2人收入，或許還可負擔40萬令吉房產，若收入不高者，大可嘗試選購小面積單位，而不是抱持不聞不看不買的三不管態度。
全方位企業顧問黃基明博士認為，未來房子價格高漲，城市人要購屋成功，則須打破“獨當一面”的原則，改由2人或多人供屋，而且不建議夫婦離婚，若終須分道揚鑣，則最好再嫁或再娶，避免一人供一屋的狀況。
另外，除了多人供屋，他亦不排除未來將發生與陌生人同房或同屋的情形，尤其是當房子越來越貴，面積越變越小的時候，所有人將擠在同一屋簷下生活，而且為了避免把時間浪費在通勤上，樓下工作，樓上住宿將成為最理想的解決方案。
看到心水房屋就買吧！
問：全國產業資訊中心（NAPIC）資料顯示，今年首季房價增長率比去年放緩，首購族該不該在此時買房？何時才是最佳買房時機？
房價永遠不會下降
黃基明認為，房價永遠不會下降，尤其是符合打工族經濟條件的產業，價格永遠因需求支撐走高，導致中上水平產業價格處于不墜局面。
“凡是看到符合條件的產業就可採取行動，不必等時機到才買，因為即使房屋增長率放緩，你想擁有的產業售價永遠不會下滑，受影響走低的只是高檔產業，而且目前大馬的狀況還不至于嚴重到買不起房子，因為比起香港及台灣的10%及30%擁屋比例，我國還有60%至70%的人可擁有自己的房子。”
陳建業指出，我國房產價格雖然比其他亞洲區域，如香港、新加坡及中國廉宜許多，但這是不切實際的比較方法，因房價可負擔程度與國民收入息息相關，單方面從房價衡量不是最標準的做法，而是應該從政治及經濟狀況作比較。
“房價的波動，除了需求，成本及政經策略也是主要影響因素，當政府促進經濟活動，國民享有高收入水平，打工族買得起房屋，才可支撐需求走高，可是很顯然的，本地狀況已見失衡，國民薪水漲幅停滯，房子卻因高地價及炒房風氣影響，售價雙倍攀升，並不是由真正的需求推高價格。”
對此，他語重心長的勸告首購族，購買產業不能只靠理論分析，買或不買，千萬別跟<7740>市場情緒走，尤其是在產業價格起得離譜時跟風，學人家炒房投機，這個時候則須更加小心謹慎，因為即使現在未有產業泡沫跡象，不代表以後不會發生。
“通常屋價越起越高，就越多人爭購，這情況就如股市一樣，當炒風多于基本面，某某公司股價騰漲將引發搶購熱潮，許多人以高價買入，自然希望高價賣出，但市場若無此需求，即使低價出售，賣出也成問題。”
圖表
大馬2000年至2013年首季全屋價指數
年份 全年平均增長率(%)
2000 5.9
2001 1.1
2002 2.5
2003 4.2
2004 4.9
2005 2.4
2006 2.2
2007 4.6
2008 4.8
2009 1.5
2010 6.7
2011 9.9
2012 11.8
2012 季度增長率(%)
全屋價(令吉)
Q1 12.0 231,369
Q2 11.2 238,810
Q3 11.9 244,454
Q4 12.2 251,731
2013
Q1 6.0 245,306
*資料來源：全國產業資訊中心(NAPIC)2013年首季屋價值數
打房措施緩和炒風
問：政府近幾年所推行各種房屋政策，如一馬人民房屋計劃機構（PR1MA）可負擔房屋及刻意加重打房措施，是否真的益及房屋首購族？
陳建業認為好壞參半，因為政府若能夠把定價做好，PR1MA將讓許多低收入階層及首購族受益，而打房措施宛如雙面刃，雖然傷害產業交易量，卻是緩和炒房風氣的長期對策之一。
對於PR1MA，他坦言政府若把該計劃下的房產價格控制得宜，成功停留在5年前的20萬至30萬令吉（有地房產）或少于10萬令吉（組屋）低價水平，確實有助于中低收入群，尤其是30歲以下年輕人，可有效和緩房屋貸款壓力。
PR1MA遠離鬧市
但是，因為地點及地價成本問題，他認為30萬令吉以下的有地房產，地理位置偏遠，不可能位於鬧市或熱門區域，除非PR1MA房屋社區設有公共交通系統，才算真正的“屋有所值”，否則對房屋首購族而言，依然需要自備交通工具，這反而加重他們的生活負擔。
他指出，政府刻意加重打房措施，把一些房產從高價位打回原型，將刺激及傷害已經停滯不前的產業市場交易，料導致投機者趁打房措施生效前，盡快把持有房產脫售，長期而言，確實可緩和炒房投機活動，短期內將影響產業交易量。
“炒風炙熱，房屋價格飆漲將影響市場對房產的信心，目前買房者因政府加重打房政策，大多抱持觀望態度，買家不急賣家急，于是市場開始出現賣多買少現象，導致產業交易量減少。”
REHDA副主席拿督劉榮洲則表示，PR1MA計劃反應良好，不過因地價高漲關係，現有規劃區遠離吉隆坡及八打靈市區，交通條件欠佳，對欲前往城市工作者帶來諸多不便，針對此問題，REHDA已向當局反映，要求市政府保留鄰近市區地段，供PR1MA興建可負擔房產，以減少住戶的交通開銷及負擔。
“PR1MA及國家屋業發展有限公司（SPNB）將合作發展PR1MA計劃，目前唯有靜待當局作出宣布，希望他們可真正做到惠及民眾的房屋計劃。”
減短房貸期限更買不到屋
黃基明表示，供應及興建可負擔房屋，是政府無可避免的責任，PR1MA的推行將讓許多中下階層收惠，但是打房政策如減少房貸10年期限至35年，則導致更多首購族買不到屋子。
他認為目前炒房風氣主要由外資而起，政府若要杜絕炒風，則須阻止外資進入大馬，不過如此一來，國家將失去收入，所以在應對方面，決策者一定要在這之間取得平衡點，否則只有國家越來越富有，人民則將越變越窮。
總結
房價太高，收入太低，不只年輕人買不起房子，連即將步入中年，近六成者也成了房屋首購族。
首購族對嶄新房產，尤其是排屋情有獨鍾，反而對二手屋、可負擔房產不感興趣，置產眼光太高，也是無法成功購屋的罪魁禍首。
隨<7740>犯罪率不斷增加，“安全”也成了首購族的新焦點課題，以上種種“非常規”現象逐步浮現，提示政府及發展商應該更積極深入探討，尋求“皆大歡喜”的應對方案，實現居者有其屋的夢想。
