SIN CHEW FINANCIAL PLANNING Q AND A : 育有4儿女 月入1至2万 自雇人士想购柔店屋

育有4儿女     月入1至2万   自雇人士想购柔店屋

星洲日报     財富問診室   10/6/2013
本期主答：永佳財務規劃公司理財師陳建業碩士
 

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林女士今年50歲，她來信表示打算再過兩年，在柔佛購買一間三層店屋或雙層店屋，以她目前的資金狀況，可以購買的店屋價格介於哪一水平？ 可否建議更好的投資比例？
她是一名自僱人士，育兩名兒子和兩名女兒，一個月工資凈值在1萬至2萬千令吉之間，目前擁有的產業包括店屋、共管公寓、商場單位等等。

以下是她的產業組合：RM

產業類型	購買價	租金	供期	目前價值
1.雙層店屋	RM200,000	RM1, 800	-	RM530,000
2.共管酒店房間	RM288,000	RM 1,440 (擔保回酬制)	RM 1,300 (15年剩12年）	RM450,000
3.共管公寓	RM 238,000	RM 1,090 (擔保回酬制）	RM 1,200 (15年剩12年）	RM288,000
4. 單層獨立式洋房	RM230,000	-	-	RM 400,000
5. 商場單位	RM 399,000	-	RM 1,900 (15年)	RM 480,000
6.雙層排屋	RM 308,000	-	RM1,100（兒子的名、30年還剩26年）	RM 450,000

                                                                           
其他資產：RM                                                                       目前價值
1.黃金實體投資+ 金飾(999+916) （RM 280,000）        RM 420,000 ++
2.四驅房車 （RM 238,000）                                               RM 140,000
3.四驅房車 （RM 68,000）                                                 RM 54,000
4.公積金 （RM 50,000）
5. 保險 （RM 150, 000）                                                      RM 3,000 / 12
6.兒女保險 （RM200,000）                                                RM 3,000 /12
7.醫藥卡                                                                                   RM 200
8.兒子儲蓄保險 （RM 14,900 * 6）                                  RM 14,900（剩3年）
9.女兒儲蓄保險 （RM 69,800）                                        RM 2,900
10女兒儲蓄保險 、 RM69,800）                                      RM 3,400
11. 基金投資 （RM60,000+ RM 35,000+ RM 15,000）
12.定期存款 （RM150,000）
13.流動資金 （RM 80,000）
14.有限公司股份 （25%- RM 300,000）
每個月花費包括（電話費RM150、上網費+水+電+煤氣費RM400、娛樂和伙食600、公積金500、家裡雜費用RM 900、保險 RM1,225 、母親家用 RM500，應酬費 RM 300， 剩餘的存起來。*       *       *

答：林女士來信提及每月凈收入在1萬至2萬令吉之間，我們以中間值來探討，就是月入平均在1萬5千令吉，對一般家庭來說，這是相當豐厚的收入，只要規劃得好，生活可以過得相當舒適、安逸。
雖然其中一些的產業貸款仍未供完，不過，租金收入概括大部分的貸款分期，而且產業組合基本都有增值，即使扣除每月的花費，林女士仍有盈餘可儲蓄，這是相當可貴的地方。
在信中，林女士提出的主要問題是：計劃在2015年購買一間三層或雙層店屋，不曉得可以購買哪一價位的店屋？
我們假設雙層與三層店屋的價格，分別是100萬令吉與150萬令吉，以林女士的年齡，兩年後52歲，最高貸款分期20年（就是72歲），這是假設銀行提供自僱人士較長的供款年限，一般受薪階級最多是到65歲、自僱人士70歲。
就以100萬令吉的雙層店屋，貸款80萬令吉，供期20年來看，每月至少供款4千830令吉，至於購買三層店屋，貸款120萬令吉，同樣是供期20年，每月供款至少7千250令吉。
以林女士的月入來看，最多可放眼100萬令吉售價的店屋，店屋的價格在很大程度上，受地點的影響，例如出入交通是否方便、地點是否興旺、必須容易出租、租戶的生意要好，才能有穩定的租金收入。
即使不準備出租，那麼必須是位於策略性地點的商業產業，才能取得資本增值優勢，脫售時可以取得可觀的產業賺幅。
市場上也有售價較低的店屋，譬如在80萬令吉以下，不過，它們可能位於比較次要的地點，就是需求較弱的地區，間中可能會出現騰空，或者是經常面對租戶流動的情況，這個時候必須確保本身有持產能力，有足夠的資金按期償還每月的貸款分期，避免陷入拖欠的窘境。
另外，林女士必須進行市場考察，所看上的店屋租金，與貸款分期不宜相差太大，以免造成自己的財務狀況過於嚴緊，這是任何產業投資者，需要緊記的一點。

SIN CHEW FINANCIAL PLANNING INTERVIEW ：克勤克儉‧家債不會變夢魘

克勤克儉‧家債不會變夢魘

• 投資致富

 2013-06-09 19:22

前言
家庭債務龐大與否，足以對家庭財務的健全性，造成深遠影響，在家庭債務中，產業貸款數額較大，佔最大的比數，比較多人一生中至少會領取一個產業貸款，也有少數人面對超過一個產業貸款的負擔。

除了產業貸款，汽車貸款也是眾多消費者的債務之一，只是汽車貸款的年限比較短，而且貸款利率是以簡單利率計算，不像房屋貸款是複合利率配套。

另一個足以影響個人財務健全性，造成負債越滾越大的是信用卡債，信用卡債利率高昂，此外，無法抑制個人消費的所謂“個人貸款”，也是許多年輕人、中年人的債務，個人貸款利率相對比較高，假如違約，沒有定期償還，也可以演變成一筆龐大的債務。

飛騰理財有限公司財務規劃師黃水儐針對家庭債務高企，個人理財何從下手，有感而發表示，每當馬 來西亞國家銀行提呈一年一度的《金融穩定及付款系統報告》時，家庭債務偏高這一環節總是眾人的聚焦，繼而成為國人的熱門議題。緊接著，政府當局就會祭出一 些措施和政策進行調控，藉以降低和改善家債過高的問題。

他說，據估計，家庭債務高達7億5千400萬令吉，佔國民生產總值的80%，反映家庭債務偏高的窘境（參考圖表1），國人確需再教育，以遠離偏高的家庭債務。

家債仍偏高
房車貸佔77%

根據《2012年金融穩定及付款系統報告》，房貸佔家庭債務的56%，排第二的是交通工具貸款 佔20.9%，個人貸款佔8.9%，貸款購買股票或投資基金佔6.9%，信用卡貸款佔5.3%，以及剩餘的2%為其他借貸。（參考圖表2）當然報告並沒有 涵蓋市場上的非法借貸數據，基本上跟往年沒有兩樣，只是個人貸款比前一年的15%下降至8.9%。

此外，信用卡償還率也提高了，有三分之一的信用卡持有人，每個月清還賒賬全額，準時清還最低付款的持卡人也提高了2.3%；至於信用卡累積的未還債務則下調了5.5%。這些小躍進，相信與國家銀行的調控個人放貸和信用卡發放政策有關。

可是，整體來說，家庭債務依然偏高，而且上揚了13%，雖說這是全球趨勢，但卻凸顯出現代人理財模式的必然結果。

“勤儉”“中庸”出現裂口中華文化中的“勤儉”和“中庸”在面對自由市場的衝擊之下，明顯出現了裂口。“勤”是對事業精進的態度；“儉”是量入為出的理財之道，“中庸”則是一種適可而止的生活方式，其實跟理財的基本守則是相吻合的。

個人理財最基本功夫應當是“先分配後花費”，與我們傳統文化倡導的“儉”這個價值觀是一致的。衣食住行是最基本開銷，只要將各類開銷預算設定在薪金的某個百分比，相信出狀況的幾率是偏低的。

《2012年金融穩定及付款系統報告》提到馬來西亞人的債務償還比率是43.9%，比標準的40%的頂額高了一些。

我們建議的債務償還比率，應當設定在淨收入的40%以內，剩餘的現金則用來支配其他各項用途和追求財務目標。

國家銀行報告顯示，超過80%家債是用在購買房產和交通工具。那麼若一個人的收入只有馬幣3千令吉，他有能力買房、供還房貸嗎？或者他應該買房子還是買車呢？且讓我們一起來探討。

供款不應超過淨收入40%

圖表3顯示月入3千令吉者淨收入為RM2,631.25，若採用以上方式來規劃，他的貸款分期 攤還頂額為RM1,052.50，若要購買房子，他可借貸的頂額為RM200,000，以貸款利率4.6%（基本借貸率―2%）及攤還期30年來計算，每 月攤還數額為RM1,025.00。（目前基本借貸率是6.6%）若要同時供屋又供車，那就有點難度了，但是並非不可能。因為他可以做的是將貸款期限拉 長，或退而求其次，以二手車或摩哆車代步。不管用甚麼方式來同時擁有自己的房屋和車子，只要把每月的貸款償還數額，設定在淨收入的40%範圍內，基本上是 沒問題的。

不過，若購買汽車，他的開銷將會因為支付汽油和汽車維修費而增加，進而減少現金流。若發現現金流不敷，就應該當機立斷，暫緩或取消購買汽車。畢竟通過借貸來換取物質，屬於負債資產，更會衝擊現金流。因此，必須深明量入為出的道理，才能時時刻刻維持穩健的財務。

三分二沒清還當月卡債

我們從報告中看到三分之二的信用卡持有人，並沒有清還當月的賒賬額，這是非常不健康的現象。20年前使用信用卡消費是一種身份的象徵；今天信用卡的氾濫，卻促成另一種“沒有卡債是落伍者”的扭曲現象。

實際上信用卡提供了一種賒賬便利，讓人先消費後還錢，而不是消費未來錢。

因此刷卡時必須很清楚自己的頂額，而不是信用卡的限額，同時一定要每個月都還清當月所累積的賒賬額。

除非消費者在思維上作出改變，克制物質慾望而從“儉”，以及在生活上行“中庸”之道，否則信用卡債務這問題將會“此恨綿綿無絕期”。奉勸目前有卡債的消費者，與其每個月只付還最低攤還額，不如向銀行商討，將信用卡欠款重組，以分期方式還清。

借錢投資是下策

最後要提及的是個人貸款，這是無抵押貸款，唯必須支付較高的利息。

無論從成本學或理財的角度來衡量，個人貸款都是不符合經濟效益的借貸。除非是用在具有生產力的方面，否則是不該借的錢。

但是由於借貸簡易方便，所以深受急需現金周轉者的歡迎。歸根究底，都是理財不當引發的後果。至於借錢來進行投資、更是下策。因為你沒有多餘的資金，虧不起。投資有市場風險，沒有包賺的投資，而且你的賺幅一定要超過貸款利率，否則你是賠了夫人又折兵。

身為財務規劃師，我們真的很期待消費者能採用以貸款償還限額不超過淨收入40%的守則，以規範及掌控包括房貸、汽車貸款、個人貸款在內的任何舉債。要擁有穩健的財務，我們就要避免不健康的借貸消費。

陳建業：家債偏高與政策有關

永佳財務規劃公司理財師陳建業碩士受詢時指出，本地的家庭債務屬偏高水平，嚴格來說，與政策有很大關係，環顧四周，不難發現房價貴、車價貴的情況，面對高昂的房價與車價，促使一般家庭的債務都介於偏高水平。

許多大學畢業生，甫踏入社會不久，就必須開始過著償還分期貸款的日子，例如大學學費貸款，加上公共交通系統欠完善，為了解決上下班不便的問題，開始訂購車子，每月償還車期，有些還領取零首期車貸配套。

在本地市場，不論是進口車或本地車，價格都不便宜，進口車因為國產稅價格倍增，本地車也因為進口車價水平，售價被逐一調高。

一些前輩說過，還未有國產車的時代，一部進口的日本轎車，售價不到2萬令吉，後來國產車面世，車價也在這一水平之間，在進口車因實施國產稅之後水漲船高，國產車售價隨之調升，今天，平均價介於在3萬3千至5萬7千令吉，而且是屬於中低價位的車款。

國家汽車政策推行後，國人普遍需接受相對較昂貴的車價，比較難以理解的是，國產車外銷到其他市場，在兌換為馬幣，售價並不見得比在本地市場銷售貴。

說到本地交通系統，特別是在雪隆一帶，許多時候巴士的川行時間並不精準，原本半小時應有一趟巴 士，有些時候可延至超過一小時才來，加上不同交通站點的銜接性欠佳，造成許多人被迫購車代步，此舉進一步造成交通的擁擠與阻塞，更多人需要面對車貸分期付 款，即便有了車子代步，可是因為經常塞車，消耗不少寶貴的汽油。

年輕人傾向以卡消費

私立學院如雨後春筍般建立起來，報讀學院課程並不難，而且可以考慮申請大學學費貸款。雖然利率不高，可是一畢業就需要開始面對學費貸款分期，也是一項負擔，開始過償還貸款分期的日子。

這些年來，信用卡的申請門檻開始降低，月收入1千500令吉也可以提出申請及獲批，間接鼓勵人們貸款生活，年輕人也傾向以卡消費，既方便又可使用未來錢，許多時候卻忘了不按時悉數償還，代價是高昂的。

陳建業補充，拍賣房屋個例增加，顯示個人或家庭的債務負擔沉重，甚至可以說超出他們可以承受的 水平。（參考圖表6與7）一般家庭勉強購買了房屋，只要規劃稍微欠完善，就會陷入拖欠的窘境，屋價昂貴是其中一個因素，人們幾乎是勉強迎合金融機構所訂的 條件，又認為一屋難求，往往在錢不是很夠的情況下購買，主要是希望不必繼續租屋、不需常常搬家。

個人貸款應可免則免

除了房屋貸款、汽車貸款、信用卡債，另一個困擾消費者的是個如車貸與房貸，他們領取個人貸款，為的是個人的消費可以更寫意，當然，也有一部份是銀行提供優惠貸款利率，提高貸款業績之下簽了貸款配套。

不論貸款利率是如何的優惠，一樣還是要面對利息支出，如果個人可以在消費方面有所節制，個人貸款應該可免則免。
（參考圖表8和9）

家債拖欠率下跌

在本地市場，家庭信貸的提供機構主要是銀行體系，例如商業銀行與旗下的金融公司，（參考圖表4）這些機構提供房屋貸款、汽車貸款，以及並非用在房屋與汽車融資的個人貸款。

從左圖表可以看出，家庭債務的拖欠率存在下跌趨勢，呆賬的數額也相對較少，從2011年的1.8%下跌至2012年的1.5%，這是家庭債務趨勢較健全的一面。

結語

黃水儐補充，有智慧的消費是建立在收入增長的基礎上。

在家庭債務高企的時代，除了通過理財教育，還必須重塑克勤克儉的價值觀，方能有效地讓人們自覺性的回歸中庸的正軌。