SIN CHEW FINANCIAL PLANNING Q AND A : 月入5300‧可負擔房價多少？

月入5300‧可負擔房價多少？

• 投資致富

 2012-12-31 11:27

黃先生，今年26歲。我打算明年在吉隆坡買間雙層排屋，以我目前的資金，可以購買到多少錢的屋子？可以用公積金儲蓄來購買嗎？
我在酒店業工作，目前單身，一個月工資凈值5千300令吉，另外有兼職，不過收入不定，兼職收入大概在200至300令吉之間。
每個月花費包括房租600、電話費50、上網費+水+電+煤氣費100、娛樂和伙食300、公積金500、家用500，剩餘的存起來，酒店有提供一餐伙食。
另外，在新加坡銀行存有9千新元，是之前在新加坡工作所存的，還沒提出來。剛買了儲蓄保險，一年供5千令吉，一共要供6年，打算用每年的花紅來支付，沒有信用卡，沒有購買債券和股票，也沒有購買車子，銀行目前存有1萬令吉。

答：黃先生收入豐厚，加上年輕，購買房屋條件綽綽有餘，在沒有車貸的情況下，以凈收入5千300令吉為計算基礎，每月供期在1千800令吉之間。
如果以供期30年、分期付款1千800令吉作為參考，黃先生可以領取38萬令吉的貸款，可以考慮的屋價最高是在42萬令吉之間。
銀行是以凈收入作為批准考量，兼職收入、額外收入如花紅、超時津貼，都不在考量的範圍，因為這些被視為不穩定收入，時多時少，不能作為標準。
不過，黃先生必須確保首期屋款的來源沒有問題，目前銀行存款只有1萬令吉，加上新元存款也不夠4萬令吉，也許黃先生工作年資不長，因此所存的款項還不多。
我們不曉得黃先生公積金第二戶頭有多少儲蓄，如果不多，提取來購買房屋也不實際，畢竟幫補的作用不大。（星洲日報／投資致富）

SIN CHEW FINANCIAL PLANNING Q AND A : 社會新鮮人‧5年後想買屋基金……

社會新鮮人‧5年後想買屋基金……

• 投資致富

 2012-12-31 11:24

陳先生，今年23歲，社會新鮮人。
想討教問題如下：
1.根據信中提供的財務資料，能在5年內擁有第一間房子？甚麼類型的房子、房屋的價格？貸款及往後付息的預算？
2.希望規劃師能建議適合的投資工具。
3.因工作時間較忙，不會經常注意投資價格波動，如果買基金，甚麼類型基金比較適合？
4.目前收入及資產如下：

目前與父母同住，尚有2萬5千令吉的學費貸款需償還，利率1%，供期還有14年半。現金儲蓄多數用在買書，電話費每2至3個月30令吉，但每年需付33令吉的費用，以保持一年的有效通話期。生活素質普通，不會過份追求時尚或科技產品。
答：陳先生希望能在5年內能擁有第一間房屋，這是一項中期規劃，不過，現階段手上還有一筆2萬5千令吉的學費貸款需要償還，假如扣除這筆分期付款，每月的盈餘就不存在了。
存足首期才談購屋
另外，目前的儲蓄還少，有心購買房屋，需要有一點儲蓄，至少存足首期屋款才來談論購屋計劃，這樣比較實際。
陳先生在信中沒有提及準備在哪一個州屬購買，不同州屬的屋價會有不同，在巴生河流域，20萬令吉可能只足以購買一間普通公寓；不過，在外圍地區或其他州屬，也許可買到一間單層排屋，甚至是雙層排屋也不是不可能的事。
作為參考，假設購買20萬令吉的房屋，貸款90%或18萬令吉，供期25年，每月份期在900至1千令吉之間。
銀行發放貸款，一般條件是分期付款不超過收入的三分之一，假設分期付款是1千令吉，個人的收入必須在3千令吉之間，以陳先生的情況，3年內收入可以達到這一水平，擁有房屋的理想就不遠了。
當然，陳先生可以購買價格不超過16萬令吉的房屋，如果能買到16萬令吉的房屋，同樣的，需要準備大約2萬令吉的首期屋款及購屋費用，只是每月份期付款在700至750令吉之間，不會給自己造成太大負擔。
在考慮投資之前，必須確保投資的本金是盈餘資金，不會影響自己每月的開銷，這樣比較妥當，論投資，不管是短期、中期或長期，都有一定風險，不論是保本或成長類型基金，也不能排除風險的存在，關鍵是風險大或小。（星洲日報／投資致富）

SIN CHEW FINANCIAL PLANNING Q AND A : 從未進行財務規劃‧如何增加存款和教育費？

從未進行財務規劃‧如何增加存款和教育費？

• 投資致富

 2012-12-16 19:31

• 

林小姐問：我先生是採購員，我是行政人員，還有一名3歲的女兒，因為之前沒有進行財務規劃，所以存款非常少、也沒有任何資產。

我們應該如何進行哪些比較安全的投資，以增加我們的存款和孩子的教育費？明年我們是否有能力購買屋子和多添一名小孩？

由於先生是在吉隆坡工作，我們有想過要買一間屋子，屋價大概在50萬令吉左右，3至5年內我和女兒暫時也不會到吉隆坡居住，有必要購買房屋嗎？或是選擇其他投資工具比較恰當？

以下是林小姐提供的財務數據：

答：林小姐與丈夫還年輕，不過，兩人的凈收入有7千800令吉，算是相當豐厚，就如林小姐所說，由於沒有進行財務規劃，因此儲蓄不多。

假如準備購買房屋，以及多養育一名小孩是可行的，不過，前提是需要儲蓄多一些購屋首期錢，就以50萬令吉為基礎，10%購屋首期錢需要5萬令吉，加上其他費用就不只這個數目。

可是，目前兩人的儲蓄只有2萬2千令吉，相等於6個月基本開銷的應急資金，因此，這筆錢也不能輕易動用。

林小姐的來信沒有提到，與女兒是在哪一個州生活，想必是生活費比較低的州屬，從女兒開銷大略可以看出這點，假如是在吉隆坡工作，孩子交給保姆照顧，保姆費可能也不只500令吉。

選擇價格較低房子

假如林小姐與丈夫準備購買房屋，而且選擇屋價較低的類型是可行的，舉個例子，如果屋價在30萬令吉左右，負擔就沒有這麼沉重，從首期屋款及每月份期，數目皆可相應降低或縮減。

這裡以貸款27萬令吉、供期25年來計算，每月份期大約是1千400令吉，這意味林小姐與丈夫購買的是一間30萬令吉的房屋，貸款90%或27萬令吉。

假如是一間50萬令吉的房屋，貸款45萬令吉，供期25年，每月份期大約是2千400令吉，不過，需要籌措一筆5萬令吉的首期錢，還有其他的相關費用。

產業及信託基金
可作長期投資

不過，如果有物色到合意的房屋，也可以考慮從公積金第二戶頭提取部份存款，以籌集所需的購屋款項。

對林小姐與丈夫來說，購買產業與信託基金是可以考慮的選擇，因為，林小姐與丈夫已經有購買保險，除了將現金盈餘存放在銀行，也可以考慮購買產業及信託基金，這是兩人暫時還未擁有的資產，可以作為長期投資工具。

關於信託基金這項投資工具，可以選擇保本類型，如果可以承受較大風險，也可以選擇證券型信託基金，不過，如果準備更深入瞭解信託基金，最好是請教這方面的顧問，參考他們提供的意見才作決定，這樣比較妥當。

當然，最重要是能節流，儘量減少不必要的開銷，以增加儲蓄，這樣要投資置產或累積儲備金都比較實際。

本期主答：永佳財務規劃公司首席理財規劃師陳建業碩士（星洲日報／投資致富‧財富問診室）

SIN CHEW FINANCIAL PLANNING Q AND A : 房屋再融資須三思

房屋再融資須三思

• 投資致富

 2012-12-10 11:54

林先生，今年33歲，是一名單親爸爸，上有父母，分別是父親66歲和母親60歲，下有一名4歲女兒。

我的父母已經退休，每個月我會給他們500令吉的家用，加上兄弟姐妹給的零用錢，足夠他們的生 活費。我的女兒已上幼兒園，每月費用350令吉，繪畫班費用50令吉。我也為她買了保險，每月費用150令吉。我的一部份花紅會用來為她買信託基金，每年 2千400令吉，做為將來的教育費，已經買了4年。

以下是我的收入：RM

薪金：5,500、稅後所得大約4,600（每年漲幅2至3%）

公司每年至少給3個月花紅。分年中1個月和年終2至3個月。正如以上說的，一部份買單位信託，一部份會用作應急生活費（如新年額外開銷、添新家具），剩下的存起來。

以下是我的按月支出：RM

房貸分期：1,200、分25年，購買時24萬令吉，今年第5年，如今市值35萬令吉。

汽車貸款分期：650、車價7萬2千令吉，分9年，今年第4年。

女兒教育費：400、父母生活費：500

我的保險費：200、女兒保險費：150

每個月至少存500，如果該月很節省，能存到1千令吉。我和女兒的生活費在500至1千令吉之間（車油和電話費，由公司支付）。由於之前用於妻子的醫療費和過世費用，剩下的已經不多。

資產：RM

*房屋市值：35萬、房屋貸款月供：1,200，分25年，供期已進入第5年。購買價：24萬，貸款配套是基本借貸率-1.60%，尚欠16萬8千令吉。

*汽車原價：7萬2千，尚欠4萬8千令吉貸款，車貸供期9年，今年第4年，還有5年。

*單位信託：9千350

*公積金：9萬2千

*定期存款：2萬

*儲蓄戶頭：2千

每月薪金5千500，稅後所得大約4千600（每年調薪2至3%）、扣除房屋貸款1千200、汽車貸款貸款650、女兒教育費400、父母生活費500、保險費200、女兒的保險費150、儲蓄500、生活費500，剩下流動資金500。

假如按年計算，薪金加花紅，收入6萬9千、房屋貸款1萬4千400、汽車貸款7千800、女兒教育費4千800、父母生活費6千、保險費2千400、女兒保險費1千800、女兒單位信託2千400、儲蓄1萬2千、生活費1萬2千400，剩下流動資金5千令吉。

以下是我的財務管理問題：

1.我的房屋今年鎖定合約到期，可以再融資或要求基本借貸率-2.2%，目前的配套是基本借貸率-1.60%。

問：我應要求基本借貸率-2.2%或申請再融資？如果選擇再融資，我必須考量的問題包括律師費。我在公積金的第二戶頭儲蓄，應該提出來購買單位信託或還房貸供期？

2.當我成功降低我的房屋供期，以基本借貸率-2.2%，我每個月將有更多的游資。有甚麼建議可以投資增加我的財富？

3.如果你建議再融資，我拿出的現金應當一次過供完我的車貸分期或作為投資？有甚麼投資建議，以便增加我的財富？

4.我的財務狀況如何？有甚麼需要注意的地方？應該如何避免發生財務危機？

答：一般來說，當未償還的房屋貸款數額少過10萬令吉，我們不鼓勵領取再融資配套，因為再融資需要付律師費和其他一些雜費。

假如能爭取到基本借貸率-2.2%的配套，是可以考慮再融資，建議選擇每月房貸供期數目接近，不過，可以縮短分期供款年數的配套。

許多人忽略了一個重點，每月房貸供期數額減少，表面看很不錯，可是，剩下未償還的數目可能更多，本金加上利息，翻滾之後，並未能為自己節省較多的利息開支。

林先生信中沒有提及房屋貸款配套前後多少年，以及貸款的數額，我們假設是25年，貸款22萬令 吉，供了5年，還剩下20年。如今再融資16萬令吉，假設選擇15年供期，每月份期付款大約1千令吉，如果是10年供期，每月1千300令吉左右，林先生 在瞭解律師費與其他費用後，才決定是否要再融資，以及準備選哪一個配套。（數據僅供參考）

當然，林先生可以和銀行貸款部的職員討論，瞭解其他的細節，與銀行簽署貸款合約，林先生需支付律師費與印花稅，律師費的架構是首15萬令吉1%、接下來是0.7%，至於印花稅則是貸款數額x0.5%。

建議先存6個月開銷應急資金

林先生是單薪收入家庭，由於之前已用掉不少儲蓄，如今所剩不多，建議林先生儲存相等於6個月開銷的應急資金（2萬1千600令吉），有了這筆不能隨意動用的資金，再來討論投資的問題，這樣比較實際。

嚴格來說，林先生的財務狀況保持平穩，有按月儲蓄、購買信託基金、為自己和女兒購買保險，不需過於擔憂，若要投資，應該選擇一些自己比較熟悉的領域或投資工具，避免為了投資而感到不安。

本期主答：永佳財務規劃公司首席理財規劃師陳建業碩士

SIN CHEW PROPERTY Q AND A : 产业看盘 . 信箱

星洲日报                       产业看盘                                                           2012年11月12日（星期一）

财经/投资致富

问

罗先生来信叙述租屋面对的问题，他说，他们是吉隆坡一所私人大学的学生，最近面对租屋的问题：他的来函如下：

“2012年9月13日（星期四），私人大学介绍了一名房屋经纪给我们几个学生，由于信任这名经纪，而且时间有些紧迫，很快就把一个月的定金交给他。

我们五个人决定租了一间房屋，当天已付了一个月的租金，经纪说在9月18日之前，我们必须付两个月的屋租抵押金，以及水电费抵押金。

不过在9月17日，我们事先通知产业经纪我们要多加一名屋友，他说或许会影响到租金的数目，不过，他没明确说明租金的数额。

他还说由于多了一名屋友，所以有些电器如热水器只能提供一个。（事前他说提供两个），9月报18日，我们已付请剩余的两个月屋租抵押金和水电费。

可是，在9月24日（我们搬进房屋那一天），当我们抵达屋子时，有些门锁坏了，热水器也还没装，水龙头坏了，花洒也只有一个（事前他说会有两个）。当学生家长催促经纪马上过来处理事情时，经纪却推三推四，直到晚上才来。

在我们准备签约时，发现租金被提高了，但是经纪事先并没有通知，反而催促我们马上签约。在签约前，我们发现租金不对，于是我们便质问经纪关于租约上租金的数额，但是经纪表明他已事先通过电邮通知我们。

当我们检查电邮箱时，发现该电邮是于9月24日凌晨2时49分发出（他事先并没有通知我们，他会再与我们确认租金的数额，或是吩咐我们留意电邮）。住了两天后，他不愿意跟我们面对面谈，还寄含有威胁成分的电邮；而且他还是坚持已提高的租金，或者是后来加入的屋友搬出该房子，以维持原定的租金。

对经纪的无理，我们不愿意妥协，决定搬离该房子。请问，在我们还未签署任何合约的情况下，我们有没有权利拿回我们的定金？”

答

罗先生及同学面对的可能是一个不大专业的经纪，虽然同学们在需要支付低押金之前通知经纪，租客从原有的5个人增至6个， 尽管经纪有提及租金会提高.可是, 没有在当下提出增加租金的数额,或是吩咐他们留意电邮.

实力产业经纪公司总裁陈建业说，学生如果基以还没签署任何协议，希望能拿回租屋抵押金，恐怕未能如愿, 虽然是没有签署协议，口头承诺也算是精神协议的一种，尽管会有争论.

最好的折衷方案是: 向经纪反映他并没有做到他承诺的部分，就是提供他答应供应的屋内设施，  大家退让一步，维持租金在原有水平，这样算是互不亏欠.