FP24 : BUSINESS VENTURE (二十四) 创业路上

(二十四) 创业路上

    在我们还未谈及各类有关财务的规划，我们要先看看创造财富的其一法门 — 创业。

    常云：小富由俭，大富有天。要晋身大富大贵的行列，则有赖天时、地利、人和，缺一不可。

    可悲的事实，在一项大家耳熟能详的调查中发现，100位今天年龄25岁的年轻人中，当他们年趋65岁的时候，只有1位真正富有，4位经济独立，5位尚在工作，12位宣告破产，29位已经去世，49位还是依靠其他人过活。而1％的财务富有者，74％以创业致福，10％是专业人士，10％乃首席执行员，其余的有其他的经济来源。可想而知创造财富的艰难度。

    然而，不是每个人适合创业，除了个性使然，很多行业都需要庞大的资金，有一定的风险。根据一项调查，47％首五百大企业已不复存在，80％的生存者在五年内宣告企业失败，其余者在10年内关门大吉，可知从创业中创造财富的不易。

    对于有兴趣创业者，在还没有真正投身创业行列前，有几点必须注意的：-

    （一）先认清自己
    （二）资金的考量
    （三）对产品 / 服务的认识
    （四）地点
    （五）推销策略
    （六）价格

（一）先认清自己

        在投身每一个行业前，尤其是创业，我们要先了解自己的基本特质，看看自己是否喜欢与人交际，是属于内向或者是外向形。在没有上司的情形下，自己能否自动自发，严于律己。此外，也应顾虑是否有管理以及理财的经验与能力。倘若在加上洞悉力、果断力以及行动力，更是如虎添翼。毕竟，有些知识与学问是可以从经验中获取，自己的基本特质与性格是与生俱有，有些是经年累月所养成，要改不易啊！

（二）资金的考量

        如果您认为自己的基本特制与性格完全符合您所要投身创业的行列，那么，接下来就是资金的考量问题。资金是否充足？万一资金匮乏，可有选择性应对的筹集资金的策略？

（三）对产品 / 服务的认识

        无论我们推销的是产品或者服务，必须对该产品或者服务彻底的认识，这也关系到您对这行业的兴趣。如果您对这行业只是为了赚钱而没有兴趣，相信会造成您对该产品或者服务方面的知识不求甚解，得过且过。不仅顾客得不到有关产品或服务的完整概念，也会造成您兴致缺缺，最终放弃这行业。

（四）地点

        创业前我们也应该考虑地点是否适中，尤其是投身门市生意者，地点更是您创业成败的其中一个因素。


（五）推销策略

        如果要建立有效的推销策略，首先，您要先了解所要成立公司的优点与缺点。同时，也要了解该行业的市场背景，包括了市场的占有率，市场是否达致了饱和点，竞争对手的优点与缺点。市场所提供的机会与威胁，然后才善用自己的资源，建立有效的推销策略。

（六）价格

        市场的供应与需求，将会影响该产品与服务的价格。价格也可以用来决定公司的定位，产品或服务好，价格高将会使公司定位于走中上层消费路线的公司。一般消费者，将不会是您的常客。

MONEY COMPASS 80 INTERVIEW 精明理财 80 期 访问 ：PROPERTY REVIEW : IN THE MISTH OF PROPERTY BUBBLE, 房屋泡沫逐渐成形 KIAN TERBENTUK BUIH DALAM HARTANAH

FP23 : Wealth Creation (二十三) 如何创造财富

(二十三) 如何创造财富

    我们曾经谈过，在一个周全的财富管理中，我们把它分成四个部分。首先第一个是财富的创造，再接下是财富的保存，财富的保障，最后才是财富的分配。

    在这一章里，我们先谈谈财富的创造。在众多的方法中，最常见的是创业、投资、与以劳心劳力挣回来的财富。

    要成为暴发户的法门很多，当然，我所要提到的是合法的。荧荧大者如承继双亲的遗产，成为富有的第二代，或者那一天老天爷大发慈悲，让您中个福利彩票首三奖。不过，中奖的机会比被雷劈的机会更渺茫。其他的方法有嫁或者娶个有钱人。对您我这些普通人来说，这些都不是很实际的作法，除了创业以及攀上职场高位外，比较实际的创造财富的作法有以下几种。

（一）养成储蓄的习惯

        储蓄的每一分钱，是赚回一分钱加上利息。尽量定时从收入中拨出最少五至十巴仙付给自己当做储蓄之用，养成先给自己的好习惯，聚少成多，时日一久自有一笔可观的钱财。

（二）以储蓄的钱善以投资

        一个没有生产的储蓄，其价值会因通货膨胀而腐蚀。善用手头上的储蓄，才算理财之道。不过，并不意味胡乱投资，而是要投资有道。基此，我们要增加理财的知识，金融产品日新月异，让人目不暇给。唯有增加自己的理财知识，了解更多的金融产品，才能与时并进，增加自己投资的胜算。

（三）累集资金

        从小处理，无论从赚钱、省钱、存钱以及增值，日积月累，筹措一笔资金，以备以后创业或投资之用。尤其是在经济不景时，有钱便是王，大可派上用场，以钱赚钱。

（四）财富的保障

        我们一生辛勤赚回来的钱，可能会一件突发事件或意外，由于没有进行规划，而付之阙如，化为乌有。因此我们应进行妥善的财富保障，因为天有不测之风云，人的际遇叵测，不得不防。

（五）不花无谓的开销

        我们不要为爱慕虚荣而追求高价名牌。反之，我应该懂得节俭之道，甘于稍微降低自己的生活素质。因为今天多花的一千元，就等于失去明天一千元的机会成本。

（六）设立预算以及财务目标

        我们都应该在每年来个年度预算，然后每个月检视并明了自己的财务状况，甚至每天勤于记账。从中进行财务检讨与规划，设立财务目标。


（七）备有紧急之需的现款

        当不测之时，即使您能获得赔偿，不过，也需要一段时日才能获取这项赔偿。留一笔足以应付三到六个月开支的现款，以备紧急之需，以免为一笔医药费、生活费、日常开销等而一筹莫展。


（八）清还债务

        如果债务的利息太高，可利用手头上的一部分储蓄，清还这些债务。不过，善用债务的杠杆原理，如果您懂得投资，尚有可能收以小博大之效。

（九）懂得掌握社会经济脉动

        要在投资占胜算，首先就要能洞察先机，知道何时是投资好机会。同时，也要兼俱远见，知道将来社会经济的变动与趋势，比别人早起好准备。

    无论如何，没有一个法则能教人致福，因为尚有许多无法控制的因素，这包括了个人的内在因素，大环境的外在因素。不过，能创造财富者，多属于那些能创造市场契机、选对职业、善于投资、务实而不炫耀地位，甘于降低消费水平者。

    接下来的几个篇幅中，我们将谈谈创造财富的其他法门，创业与投资。

MONEY COMPASS 76, 精明理财 76 期

MONEY COMPASS 77, 精明理财 77 期

PAST FINANCIAL REVIEW 回顾财务 降息空間打開‧錢包更要捂緊

PAST FINANCIAL REVIEW 回顾财务

 (INTERVIEW BY SIN CHEW JIT POH 星洲日报访稿〕

降息空間打開‧錢包更要捂緊
 2008-12-13 20:53


降息了，是否為房地產和車業汽帶來春天？對於普通百姓來 說，此次貸款利率下調，儘管幅度微小，但仍可望讓“買車族”和“供樓族”稍稍松一口，民眾該不該搶勢出擊，買屋買車“迎春”？
2008年就要劃上句點，基於新一年的汽車擁有更高的二手市價，購車族往往樂衷於展延至新年後 才買車。因此，在年杪汽車“拋售”季節，汽車業者皆絞儘腦汁，推出五花八門的優惠配套，以吸迎車族目光。
這些特惠包羅萬象，上有讓買車族享有介於1500令吉和2500令吉間的回扣，並可自汽車售價 的10%訂金中減除、下有更低的首期付款、汽車3年維修的免費服務禮券、享有較低的金融利率配套等。
豐田（Toyota）、日產（Nissan）和現代（Hyundai）等外國車商不落人後，趁 機造勢，提供低至2.88%的利率，附贈禮品、現金禮券和回扣等，以嘗試為疲弱的銷售作護墊。
同時，隨銀行在上週已跟上減息步伐，下調基本借貸利率自6.75%至6.5%，日產大實惠國民 車（Nissan Grand Livina）汽車代理商開始提供民眾新修訂利率，降低車貸利率自3.4%至介於3.1%和3.2%間，預計這股“降息流”在未來也將掀起一陣“跟風”。
有意購車的民眾是否宜在此時搶佔先機？理財師李文暢坦言，民眾切忌為蠅頭小利失去基本方針，與 其在沒有必要的情況下購車，不如投資增值品。他指出，儘管降息降低民眾購車的部份成本壓力和負擔，惟關鍵在於這並非代表民眾的購買能力提高。
視需求購買汽車
理財師陳建業認為，雖然理論上，民眾可趁利率下調購買汽車，但陳建業認為，民眾應依據本身對汽 車的需求出發，並胥視本身經濟條件作買車決定，避免陷入償還債務的泥沼。
他不鼓勵民眾隨意更換汽車，主要是汽車不屬投資產品，也不會為資產增值。
他強調：“理想的財務規劃是房屋與汽車貸款不超過收入的三分之一，倘若民眾貪小便宜而購車，可 能導致個人財務陷入拮據。”
汽車銷售陷身“冷冬”，降息難阻“寒流”！針對降息是否為汽車業注入“活水”，陳建業對此有保 留，因為在經濟黯然失色之際，汽車已被視為奢侈品。
雖然有人認為，國行降息將為汽車行業消費起到提振作用，然而，這項在購車族看來是大“利好”的 潮流能否及時蔓延汽車行業？卻不受分析員看好。
僑豐研究認為，儘管降息可望刺激國家消費，惟在民眾任意消費意識降低和接下來汽車模式缺乏能見 度之下，縱然大“砍”高達1%利率，也難以“抬高”汽車總銷量，因此預計明年汽車銷量“縮水”13%。
隨需求下降，10月份的汽車總銷量已按月萎縮26%，11月初更出現劇跌跡象，汽車行業目前週 期性下跌趨勢日益明顯，是否逐漸邁入汽車銷售“冬季”，讓業者深感擔憂。
在目前訂單低迷情況下，僑豐更預計，汽車業明年前景更艱鉅，就連過去受落的國產Myvi和賽佳 亦無法倖免。
房市進入觀察期
降息風吹起，很多“房奴”開始打起了“小算盤”，重新審視家庭房貸，或重做購屋計劃的好時節。
“房貸是民眾降息之際的最大考量，民眾現可妥善規劃一番，以便未來進行房地產投資計劃。”
不過，目前房市“冷清”，儘管大馬房產便宜，但隨美次貸影響仍未退燒，陳建業認為，除非為產業 自用者，否則最好再觀察3至6個月才決定投資。
當然，在利率走低時，“房貸族”不妨考慮“以存養貸”，不過隨產業目前乏人問津、有價無市，許 多專家預見仍有下挫空間，李文暢建議民眾也許可再等待更好的進攻時機。
他表示，降息“關照”房貸者，惟利息只是買摟者其中一個參考因素，房價與民眾能否消化目前樓價 才是購屋核心。
此外，一般上與房地產相關的貸款大部份為中長期貸款，如此長遠的貸款期限難免碰上加息和降息狀 況，民眾更需具備長期的財務能力和目標。
利率是房地產行業的重要變量之一，倘若市場並沒有因降息而放棄房價進一步下跌的預期，場外觀望 氛圍仍將籠罩房地產，短期內難有起色。
對降息效應而言，房價的充份下跌彷彿才是產業需求釋放的關鍵因素，因此降息是否能回暖產業市場 的作用，眼下低迷的樓市會否因此受惠，仍需時間探拭。
銀行不挺消費者
民眾這邊對房價下降預期的同時，也必須考量銀行未來“口袋緊”問題。根據僑豐分析，銀行對汽車 貸款者實行的“銀根緊縮”金融政策已沖淡貸款批准，在金融對汽車消費的支撐不大下，為汽車銷售雪上加霜。
根據國行資料顯示，熊氣已瀰漫整個銀行領域，造成汽車貸款的批准在10月時收縮22.15%。 目前貸款批准率雖仍維持穩健於60%，然而，卻比上半年的70%低。針對更廣的銀行領域來說，貸款的批准率其實已從去年首半年的66%惡化至今年的 56%。
在放貸嚴謹氛圍的籠罩下，銀行未來不排除抱持更謹慎態度，以避免個人貸款、信用卡領域的呆帳暴 漲，以及營運資本高企問題困擾。
同時，縱使貨幣政策進一步大幅放寬，礙於經濟環境不斷惡化，銀行也很難改變未來對民眾“惜貸” 態度，加劇銀行信貸渠道不暢。
因而，儘管銀行的理財市場格局可能將隨降息政策重新“洗牌”，DFinancier財務管理公 司董事楊青縉提到，利率低不代表銀行一定會把錢借出去，對於銀行業者而言，能否把賬收回才是關鍵。
黃基明提及，即使利率在未來仍有下調空間，惟受次貸危機拖累，經濟跌勢難振，預計貸款制度將日 益嚴謹，民眾應打鐵趁熱，小企業可先貸款未雨綢謬。
此外，減息為企業“雪中送炭”，隨貸款資金成本低，李文暢指出，目前是企業家拓展營業好時機， 有意創業者可開始多留意各行的貸款方案，掌握更實惠的創業資本。
星洲日報／財富廣場／財富街‧2008.12.13

MONEY COMPASS 75, 精明理财 75 期

《南洋商报》经济眼：重视屋价飚升而亡羊补牢●陈建业 2010/09/24 6:11:45 PM

  经济眼：重视屋价飚升而亡羊补牢●陈建业
2010/09/24 6:11:45 PM
●陈建业

《南洋商报》9月23日封面标题再次提及喧嚷沸腾多时的巴生谷房地产涨风。此课题各方经已抒发己见，人言人殊，其结论见仁见智，莫衷一是。

忝为十多年的产业代理，虽然已经在其他报章与财经杂志已经发表相关意见，但言犹未尽，希望借此报章能再参与其盛，在投资产业前能多一份参考。

吉隆坡以及巴生谷一带的有地房产涨势惊人，涨到不仅50%，有些甚至达至100%，很多人猜测是外国人的涌入抢购，才足以造成如斯高副度的涨潮。

我们手头上没有正确的外国以及本地投资于有地房产者的资料。肯定的，本地的投资者远超外国投资者。顾名思义，直接的外国投资者是直接购买我国房产者，非直接投资者是投资在房产相关挂牌公司的股票或者其衍生品，例如房产投资信托（REIT）等。

炒作令房产价波动

从这次巴生谷一带屋价飚升，多为有地房产，是有违外资投资我国房产的常规。通常，外资比较喜欢投资予高楼住宅；因为它较集中，比较容易托人打理收租。其实，高楼住宅在经济蓬勃时，租金比较高，而且比较安全，是外国人的最爱。相较下，有地房产租金回酬偏低，打理收租比较麻烦，所以较不受外资欢迎。如果这次屋价飚升是外资直接的投资，真是反其道而生。如果有外国投资于有地房产，非直接性投资的可能性比较高。

无论如何，房产价格的波动，离不开成本、需求、炒作等因素。

先看成本，建筑成本包括建筑材料今年涨价大约20至30巴仙。反观屋价，大体上却飚升到50至100巴仙。再者需求，以目前平均收入水平，有能力购买自居者不多，不至于造成房屋的暴涨。那么，有能力的投资者，通常都会购买两间或以上的房产，以期屋价高涨时脱售牟利，但这不是真正的需求。总体来讲，炒作的成分比较高。

虽然我国房地产在亚洲区域性来说，价格方面相对便宜，然而外国投资者比较偏向于外国，集居的地区如吉隆坡市中心、金三角、金地、孟沙等，而且以商业及高楼住宅为主，有地房产较少受到外资的倩徕。

如果说外资有投资于有地房产的话，应该乃非直接投资，例如上面所述，是经过投资于房产相关的股市与房产投资基金里。

纵观以上的分析，我们担心我国房产的泡沫逐渐成形。泡沫的形成是于其价格远超于基本面。相较之下，实有地产业自居的需求不高，因为在巴生谷一带，有地房产的价格高昂，非一般打工仔有能力购买的。其次，价格的飚升，远超于成本的高涨，不是理论可以加以解释的。

由股市转向房地产

这有点类似金融风暴股票炒作的手法，投机多于投资。让我们分析这些所谓的投机手法，若是目前大选趋近，政局不稳定的时刻，应当格外注意。

第一，经过上次的股市风暴之后，散户已经对投资于股市有些防备了，所以要炒作股市已经没那么容易了。因此，投机客转向房地产，以便伺机待发。

投机的手法有以下几个可能性：－

1) 一些与银行有密切关系的投机客，成立两元有限公司，尽量向银行贷款，在“有潜能”的地点大量购入房产，然后在释放几间喊出高价出售“成交”，以为日后该地点“市价”的指标，等时机或市场不明郎时，尽量提早高价放出以便一走了之。

2) 第二种作法比较乾净俐落，投机客以购买股票或信托基金间接投资于房地产有关的挂牌公司。无良的有关连的挂牌公司尽量以各种方式将股份或信托基金炒高，当时机或市场不明郎时，尽量提升搜集，而须负起股份崩溃的罪名。

根据预测，房产的泡沫不会这样快爆破，至少它会延至全国大选过后才开始明郎，因为投机客会观察当时的局势来作出决定。

政府不能对于房产价格飚升坐视不顾，因为万一房产泡沫爆破，其带来的影响即深且巨。

遏制炒风利弊兼具

由于房产带动超越200多个行业，政府必须确保房产的稳健发展。否则，我国将陷入另一轮的金融风暴。况且，确保人人能拥有自己的房屋是政府的职责，正所谓居者有其屋。

如果任由屋价不受控制，难保大学毕业生也难拥有自己的居所。以目前大学生每月两三千元的收入，最多有能力购买两三百千的房产。倘若外国抢购我国的房产的谣言属实，届时很多国民将向外国和租屋也不足为奇！

目前国行建议的80%房贷的顶限，不能克制投票者的炒风。因为投机者都是那些资金雄厚的一群。中国有关当局在房产炒风炽盛之时，也以房贷为制止炒风的工具，结果碰了一鼻子灰；因为投机者并不需要贷款也能大量收购房产。

每个制止炒风的措施，都会有其利弊。有视于中上层房产炒风炽盛，今天，不单只是贫穷的一群，政府也应该规定房屋发展商在某些地点建筑某些数量的房屋给中等收入且具有资格的我国公民的购买，以确保中层阶级收入者也居者有其屋。

中国北京上海房地产价格的飚升，美国的次贷风波，都足以引为前车之槛，以免重蹈覆辙，则国民幸矣！