二手屋價頻升‧小民高攀不起…
2012-07-22 15:00
當我們談論產業市場的交易時，一般指的是一手或二手市場，二手也統稱為轉手單位，有些時候在轉手市場購買，未必是二手產業，也可能是三手、四手或五手的房產，特別是一些已有數十年屋齡的產業，同時，在一個產業交易活躍的市場，這些是普遍的現象。
儘管情況是這樣，不過，只要你不是與發展商購買新建的單位，而是在轉手市場購買，多數人口邊常說的是二手產業，俗稱的二手屋。
交易價屢創新高
在產業市場一片欣欣向榮的時候，不只是一手產業好賣，二手市場也一樣充滿活力，業界人士普遍認為，在過去的一年，二手產業、尤其是二手房產的交易步伐迅速，地點理想的轉手單位，交易價更是屢創新高。
一般來說，在一個自由買賣的市場，敲定交易價不受到約束，主要由市場供求決定，當某個住宅區的房屋容易賣出、供應短缺時，在願買、願賣的基礎上，達成交易的幾率不只偏高，而且交易價也可刷新。
2011年，我們從本地產業市場，特別是巴生河流域一帶地區，普遍看到的是這樣的情景，有些人擔心屋價繼續上漲，急忙走進這個令人燙手的市場，當然，也有一些人不再看這個市場的走勢，消極或者說瀟洒一點，干脆租屋算了。
30萬以下房屋距市區遠
的確，以我國的人均收入來看，要購買一間30萬、35萬、40萬、45萬令吉的房屋，不是這麼容易的事情，為何只提30萬、35萬、40萬及45萬令吉的房屋，而不是30萬令吉以下，或50萬令吉以上的房屋？
道理很簡單，上述幾個價位的房屋，是許多尚未進軍產業市場放眼的屋價，30萬令吉以下的房屋，距離市區比較遠，在首都與外圍地區交通銜接性尚未全面改善之際，基以時間、車油、過路費等開銷作為考量，還是放棄擁有郊區的房屋，除非別無選擇。
至於50萬令吉或以上價位的房屋，以人均收入偏高水平5千令吉計算，申請者未必符合資格，為何 如此評定？舉個例子，假設訂購了一間50萬令吉的房屋，如果幸運獲批90%的房屋貸款，就是45萬令吉，申請者在30至35歲之間，貸款分期25年，每月 的房貸分期付款在2千500令吉之間。
以銀行設定的房貸分期不宜超過個人凈收入的三分之一或30%為准，申請者即使沒有其他貸款分期，如車貸或大學貸款分期要償還，其凈收入必須在7千500令吉之間。
除非是能與另一個人聯名購買，否則，欲實現購屋夢想，談何容易？
巴生河流域屋價
超合理水平
也許有人會說，市區也有一些價格在25萬令吉之間的公寓，這話說的沒有錯，不過，許多時候，即使有單位準備出售，機會未必輪到我們，社區的居民近水樓台先得月，他們或親友捷足先登，除非那是一個很糟的住宅區，如果情況果真如此，相信你我也不會考量購買這些地區的二手房屋。
在巴生河流域一帶，許多房屋不論是有地或分層產業，特別是二手市場的單位，嚴格來說，已經超出 合理價值，一些屋齡在5年以內的房屋，竟然以超出一倍的水平成交，原本只是20萬至25萬令吉的公寓，卻喊叫至46萬與50萬令吉之間，其中有許多還未有 分層地契，真得叫人難明白，也接受不來。
10年間價格翻2倍
還有一些更離譜，在不到10年的時間內，價格竟然翻了接近兩倍，原本的25萬至28萬令吉一個單位，在今天的轉手市場，竟然喊價63萬至65萬令吉。
當然，產業經紀會說，今天，你認為50萬令吉的房屋很貴，也許10年你就不會這樣覺得，10年後產業市場的形勢，相信誰也不敢預料。
35年前，八打靈再也一間雙層排屋，轉手價大約5萬5千令吉，今天，已經翻了超過10倍，也就是說不只是55萬令吉，而是更高、更貴，升至一個銀行估價師也不能接受的水平，並且認為不值得這麼好價。
賣主喊漲
買主別衝動
許多時候，負責產業買賣的經紀會告訴業主，讓我們放出一個價碼測試市場，如果成功了可以賺更多錢，這話並沒有錯。
可是，他們忘了，將市價抬高1萬、2萬或3萬令吉，對他們的經紀抽傭幫助並不大，就以比市價高3萬令吉為例，以最高的3%抽傭計算，只不過900令吉，如果與產業經紀公司五五分賬，至多也只是多得450令吉。
不過，對賣主來說，當然再好不過了，許多賣主特別是一手賣主，他們也不會在成交價這一塊心軟，而是一心一意鎖定其目標價格，一個比市價更高的價位。
可是，對買方來說，這3萬令吉就好用多了，至少足以繳付律師費、印花稅及房貸保險費等費用，試想想，如果一手賣主，幾乎賺掉大部份的溢價，轉手賣主日後能賺取的回酬又有多少？這是一個值得探討與慎思的問題。
留一點賺幅給新買主
當你通過經紀與賣主還價，許多時候是不會有好消息的，賣主可能會說：“還會再漲的，現在決定賣給你，我也可能分分鐘少賺一些。”經紀回頭告訴你，結論就是賣主投資得當、獲利是他的眼光、運氣好。
坦白說，留下一點賺幅給新的買主，對整個產業市場的走勢利多於弊，再說，從轉手市場購買產業的二手或三手賣主，能夠賺利的空間有限，因為你購買產業的本金漲大了。
算一算，如果業主在2002年以23萬令吉購買巴生河流域一間公寓，今天，以48萬或50萬令吉成交，從賬面看，轉手價比一手價超過一倍，估且不論其室內裝修的開銷。
對產業稍有認識的人都知道，一間普通的公寓，業主花在裝修房屋的開銷，也不至於過於龐大，建築面積只有1千平方尺的空間，即使是裝修加上貸款利息花了10萬令吉，已經很誇張，更何況這種可能性不大。
再轉手獲利空間小
再說，你以48萬令吉購買，你有把握在8年、10年後，產業能取得一倍或更高的賺幅？即使有，別忘了，你的本金相對也比較大，而且公寓的屋齡又加了一倍。
一間已有20年的房屋，假如是租賃契約的單位，難保其價值不會褪色，就算是永久地契的單位，屋內的許多基本設施開始損壞、需要一一撤換，這可是一筆不小的數目，如果賣主鎖定目標價格，買家其實要謹慎考慮才作決定。
提高產業盈利稅
抑制漲風？
政提高產業盈利稅抑制漲風？府為激勵走勢放緩的產業市場，於2007年4月1日起至2009年 12月31日，豁免產業買賣繳付產業盈利稅，在那之後，一些投資者掌握了該項利好形勢，趁勢在市場進出的次數相應增多，當然，也從產業投資或投機賺取可觀 利潤，加上豁免繳交產業盈利稅，利潤更為龐大。
業界人士指出，既然產業價格已經回升，並且上漲至偏高水平，政府其實應該重新實行1976年產業盈利稅措施，徵稅率提高，可以抑制產業市場的投機。目前的5%、甚至10%徵稅率，其實作用不大，在產業價格一再炒高的情況下，許多人不會因為5%或10%的徵稅率而改變主意。
不過，假如根據1976年產業盈利稅的徵收率架構，相信會有一些作用，1976年產業盈利稅法令供參考：
★第一部份：
適用於個人置業者
＊在購買產業後的2年內脫售，售賣產業取得的盈利，需面對30%徵稅率。
＊第三年脫售，需面對20%徵稅率。
＊第四年脫售，需面對15%徵稅率。
＊第五年脫售，需面對5%徵稅率。
＊第六年或之後脫售，不需繳稅。
★第二部份：
適用於公司投資者
＊在購買產業後的2年內脫售，售賣產業取得的盈利，需面對30%徵稅率。
＊第三年脫售，需面對20%徵稅率。
＊第四年脫售，需面對15%徵稅率。
＊第五年脫售，需面對5%徵稅率。
＊滿5年後脫售，一樣需面對5%徵稅率。
★第三部份：
適用於非公民或外資
＊在購買產業後的5年內脫售，所取得的售賣產業盈利，皆面對30%徵稅率。
＊第六年及之後脫售，需面對5%徵稅率。
包久武：價格大漲
房市轉淡
友聯產業經紀公司總經理包久武說，產業市場今年起明顯轉淡，政府在當年豁免產業盈利稅，外國人可以購買多個房產單位，這一買一賣之間賺取不少差價，造成價格大幅上漲。
政府於2007年4月1日起至2009年12月31日，推行豁免產業買賣繳付產業盈利稅的措施，2010年1月恢復實行5%、2012年1月起在第二年賣出征收10%盈利稅，其實對抑制房產市場的投機活動作用不大。
他說，政府若要實行調控，提高產業盈利稅是其中一個實用的方案，就是在購買產業的首兩年內，恢復1976年產業盈利稅法令徵收的30%稅率，相信可以抑制一些地區的產業投機活動。
多建中低價房屋
此外，多建中低價房屋，落實居者有其屋政策，相信可以避免房價一再炒高，在現階段，銀行對產業的估價嚴謹，短期間內造成市場放緩；不過，長遠來說，可以穩定市場的走勢。
他補充，以我國的高收入群平均只是5千令吉來看，如果要購買40萬令吉以上的房屋，其實並不容易，在過去的3年，不少地區的屋價上漲超過100%，加上物價上漲，人民的生活壓力普遍加重。
二手市場放緩
在亞洲金融危機發生後，一些地區的屋價下跌10至20%，隨後開始上升，再也沒有回跌，當然，少數一些地區的產業價格與交易停滯不前，甚至出現回頭退跌的情況。
包久武說，今年以來，二手產業市場放緩，最主要是屋主堅持賣價，他們所抱持的理由是價格還會上漲，也有一些開出的就是沒有商議的不二價，這還不是重點，最關鍵的是價格超出合理水平，銀行維持其估價師的評估報告，在放貸政策上不退讓，有意購買者，需準備更多的自付屋款。
林若輝：不易獲銀行貸款
有價無市
房地產法律顧問林若輝律師說，一些地區二手產業價格偏高，基以不容易獲取銀行貸款，可能產生有價無市的局面，儘管如此，距離市區20公里以內的有地房產，一般不愁沒有買家。
在市郊一些面積寬敞的雙層排屋、半獨立式洋房，假如售價在50萬令吉以內，欲賣出並不困難，因為比較起來，在首都吉隆坡、八打靈再也、首邦市等地，若以50萬令吉的資金投資房地產，可能買不到比較寬敞的房屋。
他舉例說，過去一年半推出的房地產，儘管還未交屋，如果取得30%漲幅，尚屬合理水平，今天，市郊面積寬敞的半獨立式洋房，已經介於130萬令吉的價位。
陳建業：低產業盈利稅
難阻投機
實力產業經紀公司總裁陳建業說，巴生河流域不少地區的屋價介於太高水平，銀行收緊貸款指南，對產業進行合理估價，造成房貸申請者，提出房貸的申請並不容易獲批，交易的落實甚至減半。
雖然政府恢復實行產業盈利稅，可是，5%或10%的產業盈利稅作用不大，達不到抑制產業投機的目標。
他說，亞洲金融危機發生後，一些市場曾經出現負資產的情況，產業市場也有下跌的時候，1985年、1998年、2008下半年至2009上半年，曾經出現部份地區產業價格偏軟、甚至下跌的局面。
任何市場都有一個不變的定律，產業市場也不可能一直往上升，到了某一水平自然會停留或是下調，這是很正常的現象。
從某種程度來講，產業市場的操作與股票市場有相似的地方，過去，我們認為上市或掛牌公司是很穩的、不會倒閉；可是，今天，我們也看到公司除牌或是被收購的情形，產業市場、產業公司有起有落，道理是一樣的。
邱德盛：好地點
房價不受影響
商業銀行律師團顧問邱德盛律師指出，嚴格來說，地點理想的二手房產並不受市場交易放緩的影響，去年產業市況確實活躍，相比之下，今年的步伐較為緩慢，也許是稍微歇息、自行調整。
巴生河流域一些熱門地點的產業，成功落實交易的幾率偏高，在市場放緩時，資金充裕的投資者，走進市場物色優質房產者大有人在。
另外，在拍賣市場、不論是房產或商業單位，不時出現最後成功投標價超出合理價位的情況，這一點倒是有點讓人無法理解。
楊彼得：需較長時間落實交易
產業經紀楊彼得針對二手房產的市況指出，去年市場普遍活躍，不過，今年起交易的步伐開始放緩，業主的買價比銀行估價師的報告高出20%，加上銀行維持嚴謹放貸政策，造成有意購買者不容易獲取房屋貸款。
活躍於白沙羅一帶地區的楊彼得說，屋價上漲，部份原因是建築材料上漲，供應不足以應付需求，形成賣家的市場。
話雖然這麼說，價格高昂的單位，還是有成交的機會，可能需要較多一些時間，也許去年在一個月內敲定交易，今年上半年需要的是兩個月、或是更長的時間才落實交易。
結語：
購屋者協會中文組主任陳鍾靈總結說，國家銀行實行的打房措施，相信是擔心房產交易過熱，最後演變成無法控制的局面。
商業銀行為保障本身的權益，以國家銀行的指南為依歸，並以合理的標準，評估二手產業市場的產業價值，嚴謹看待發放貸款措施，避免最後面對違約的貸款者，這是積極的步伐，銀行被迫將產業擺上拍賣桌，那是他們的最後一粒棋子。
坦白說，對普通的受薪階級而言，今天巴生河流域一帶的房地產，價格已經太高，其中一些甚至高得離譜，有關方面若不採取一些更全面、更有助於穩定產業市場的措施，將來欲調控可能會更難。（星洲日報／財經）
