SIN CHEW FINANCIAL PLANNING Q AND A, :月入2200‧想買車購屋‧30歲能財務自由嗎？

月入2200‧想買車購屋‧30歲能財務自由嗎？

    投資致富

 2011-06-26 19:41

杜先生，23歲，出來社會工作近兩年，每月收入是RM2,200，目前擁有一部廉價二手國產車，還有一年半的貸款必須償還，每期為RM370。

杜先生於2009年12月與父親聯名購買了一間SOHO做為投資，當時房價為RM277,800，向銀行貸款RM222,000，分期付款20年，和發展商協議在房產完工後才開始償還，預定在2013年初完工。每月供期大約RM1,305，他計劃在完工後出售。

但在還沒出售之前的分期貸款，是與父親各自承擔一半。依照目前市價，該單位已升值到RM374,748（2010年尾的估價、許多賣主目前都以上述市價在網上出售），他打算出售後的資金和父親平分，然後再計劃下一個投資方案。

他說：“本人希望在30歲達到財務自由，想利用《富爸爸，窮爸爸》的方法，購買幾間房屋或公寓，以出租賺取現金流，但又想在期間換一部新車（RM100千左右的進口車）是否可能做到？

或兩者只能選一？若執意想購買進口車，多少價位最為適合？

我本身沒有購買保險，若要所有資產都受到保障，我應該購買哪一類保險最為適合？”

“以上是本人未來3年的財務規劃，由於對財務與房產方面的知識尚淺，希望專家多多指教。

答：杜先生希望在30歲能達財務自由，這個宏願計劃的確很不錯，不過，可能有些難度。

所謂財務自由，指的是即使在沒有收入的情況下，也能如常應付每日的開銷，資金保持充裕，同時，沒有定期要償還的債務負擔，例如車貸及房屋貸款。

有些人到了財務自由的階段，會選擇繼續工作或提早退休，不論是繼續工作或完全退下來，都可能影響個人的財務與退休規劃。

來信提及的2009年12月購買時房產單位的售價為27萬7千800令吉，雖然還未完工，可是，市場上已經有人叫價37萬4千748萬令吉，賬面上已賺了一些錢。

不過，杜先生在脫售該單位之前，也需要將已付的5萬5千800令吉首期錢，在2至3年內將可獲得的回酬、或存放在銀行的利息計算在內。

由於杜先生是與父親合資購買，分期付款也是由兩人共同分擔，嚴格來說，負擔不會太重，一旦房屋建成後，如果覺得賺幅還不錯，可以選擇脫售。

投資房產
須確保能償還房貸

假設想要購買幾個產業單位來投資，一定要確保有能力持有相關房產至少半年的時間，萬一間中有幾個月空置，必須有足夠的財務能力償還銀行的房貸分期才行。

關於購買進口車，第一要先看是否有這個必要，一部10萬令吉左右的進口車，即使將供期拉長至7到9年，每月的分期付款很可能在1千200至1千500令吉之間，視首期付款的多與少而定。

一個人如果財力條件許可，同時購買汽車和房屋都不成問題，假如條件不足，最多只能選其一，勉強擁有不只是加重本身的負擔，萬一處理不好，還可能被銀行或金融公司追討債務。

收入增一倍才買新車

杜先生還年輕，如果不是因為工作的需要，經常要出外坡，而且目前這部車子還能代步，應該考慮繼續使用，待日後收入增加了，至少要比現在增加一倍，才考慮購買價格在10萬令吉的進口車也不遲。

關於購買保險的事項，保險代理員可以提供比較專業的意見，年輕時購買保險，保費比較便宜。作為參考，保費的支出不應超出收入的20%，人壽、意外、儲蓄、醫藥保，是比較普遍的保單，視個人的需要，同時，胥視所服務的機構有提供僱員哪一類保險，然後再補充不足之處。（星洲日報／投資致富‧財富問診室）

FP 35 : Property selection to optimise the return ( 三十 五) 选择房地产以利投资

( 三十 五) 选择房地产以利投资

            每个投资房地产者，都希望能获取丰厚的利润。因此，选择房地产时，务必谨慎小心不可。

            那么，应该如何选择有利于投资的房地产呢？我认为应该注意以下几个事项：-

（一）地点

            选择人口密集区能确保获取高租金的不二法门。周边的气氛扮演重要的角色，例如这类房地产是否靠近商业区、工业区、大学或学府等，都是租金高低的导因。

（二）交通体系

            交通体系是经济发展的命脉，它也带动该区域的发展。四通八达的交通体系，包括公路、公共交通系统、市区的距产等，都是选择房地产时必需考虑的因素之一。

（三）售价

            不妨与附近类似的房地产的售价做个比较，看看您打算购买的房地产是否物有所值。当然，如果您有办法以低过市价买到类似的房地产是最好不过。

（四）品牌

            除非是成屋或二手屋，房地产发展商商誉和经营记录极为重要，以避免房地产发展商财务周转不灵时无法交屋的后果，或者导致产品的素质和设计与原本所答应的有出入。

（五）时机

        基于房地产有其经济周期性，不要在经济蓬勃时盲从其他人抢购价钱偏高的房地产。在经济不景时，只要您手头上有点闲钱，您有极大的可能能够买到价钱偏低的房地产。

（六）周边的配套设施

            周边的配套设施，都会给居者带来了方便与好处，邻近的商业以及物业本身的配套设施，都应该作为选择房地产时的考量之一。

（七）限制与条件

            在购买房地产时，要确定它是不受太多的限制与购买条件，不然在脱售时会遇上太多的麻烦。这些限制与条件包括了房地产的用途限制、冻结令、转名限制等等，都会影响售价的高低。

（八）其他考量

            其他的考量包括了自己本身的财务极限，以免为了供房地产而欠债累累，投资房地产的回酬，现金流的考量，因此投资房地产前的财务规划极为重要。此外，在计算回酬以及分期付款能力时，不要突略了其他的隐藏成本，如律师费、管理费、保安费、服务费、维修费或其他额外杂费等。选购房地产时，要求经济实惠，而不是依据自己的偏好购买不实际的房地产。不要轻易相信发展商促销时的利诱，应作多方面的思考。最后，在决定投资于该房地产前，有必要到指定的地点，作个实地考察。风水、房地产的地理方向等非财务因素，都能影响房地产的售价，不可不知。

PROPERTY INTERVIEW---企业专访: 屋子有保障才算安乐窝 天灾人祸“奉赔”到底

企业专访           
                    
 
屋子有保障才算安乐窝 天灾人祸“奉赔”到底
2011/06/03 2:29:33 PM
●林仪倩 独家报道

     
当前通货膨胀，现今的屋价也如坐电梯一样，飞也似的向上不断飙升。买得起屋子的，又会担心接下来的贷款是否有办法清还？贷款没有问题，却又担心万一自己发生不测，房屋贷款该如何摊还，会否连累家人帮自己还债？

当 你已选好房子、谈妥房价，购屋的初步任务虽已达成，但你还得付一笔保费，购买一些基本需要的保险，包括：抵押递减型房贷定期保险（Mortgage Reducing Term Assurance，MRTA）、 基本火险（Basic Fire Policy） 、屋主保险保单（Houseowner Policy）及住户保险（Householder Policy）。

这笔额外的费用往往是许多购买第一间房屋者所不知道，或是没有预算到的金钱，使得许多购屋者顿时束手无策。有些更因为不了解该选购哪些保险才适合，而“买错”保险，花了冤枉钱。

《南洋商报》找来了三位专家替大家分析，购屋者应选购哪些房屋相关的保险，才能让你心爱的家人和房子更有保障。

抵押递减型定期保险（MRTA）

所谓居者有其屋，千辛万苦有了一间屋子，最担心的就是贷款及屋子的安全，尤其是如果本身或住宅不幸发生意外，是否获得应得的赔偿？

如日本刚发生的地震及海啸，一间房子就此付之东流，但房子没了，房贷还是须继续供还，否则银行还是会来追债，尤其是刚好没买到居家保险来保障，该怎么办？

远的不说，今年年头新山一带发生了大水灾，好好的一间屋子成了泡水屋，不但把房子的墙壁都泡坏了，连屋子里的电器、家具都无一幸免，但房贷仍得还，家具又得重新添置，哪来那么多钱呢？如果你之前做好准备，那么一切都能得到保障，不就能真正的有个“安乐窝”了吗？

相信大家都知道，当你选购了一间房子，便会向银行贷款。银行为了在贷款给你后保障自身利益，便会要求你签购一份保险——抵押递减型房贷定期保险（MRTA）。

问：MRTA的保障范围有多大？

陈：如果你生病或死亡、暂时残疾或终身残废都能获得赔偿；但若你是因为自杀或感染爱滋病死亡，或因为自残、暴动与国家内战、赛车或赛马而造成的暂时性残废或永久与终身残废，则将无法获得赔偿。

问：保费一般都需要多少？

陈：保费大致上是贷款额的1％，但也有许多因素会成为考量：保额、利息率、条约、建设期、融资保费、共同生活及年龄。如果你年龄介于18岁至60岁，拥有良好的健康，只需向银行或保险代理员申请即可获得保障。

购买的保单期限通常都会根据你的贷款年份而定，假设贷款期限为25年，MRTA保单也一样要购买25年。如果你能在房贷期限届满前清还贷款，那保单会把剩余的少许保费退还。

屋主若发生不幸 MRTA可还房贷

何谓MRTA？永佳财务规划有限公司的专业财务规划师陈建业解释，MRTA便是在整个贷款期逐步减少的定期保险，一旦受保人不幸死亡或终身残障，可用以保障尚欠的贷款额的保险。MRTA一般上是根据尚欠之贷款额而计算。

问：MRTA与MLTA有何分别？

陈：市面上除了MRTA外，也有一些由保险代理员所售出的MLTA保单。

银行可向保险公司索赔

问：为何一定要买MRTA？

陈：许多购屋者都会遇到一个问题，就是在贷款的同时，银行要求贷款者一并向银行购买MRTA。

因为银行放贷给你后，它需要保障，万一贷款人发生意外或无法清还贷款时，银行可向保险公司索取这笔赔偿，抵偿无法收回有关贷款母金和利息的损失。

这份保单对贷款人也有一定的好处，即万一你发生意外无法清还贷款，保险公司能替你清还贷款，减少你的负担之余，也不必担心把债务留给下一代或在世的人。所以这份保单，带来双赢好处。

问：我是否一定要向银行购买MRTA？

陈：大家都会出现一个疑问：若要购买MRTA，一定要向银行购买吗？其实不然。

你可以自己选择向银行，或向保险代理员购买这份保单。最重要是符合你真正的需求。如果你不向银行购买，那银行有权向你要求抵押品，如人寿保险保单，以让银行有所保障。

如果你向银行选购，那么可以把这笔保费直接算入贷款中，不必立刻再拿出等于贷款约1％的金额来付这笔保费。如果两夫妇一起购买，还可要求折扣，因为还款的风险相对减去一半。

拥有基本保障的MRTA保单，其实足以保障你的贷款。

火险

火险可分两大类，一，是基本火险；二，是住屋保险保单。

本报找来了大马普通保险公会技术顾问陈英良及普通保险代理公会会长刘玉冰，向大家一一讲解这两种保险的分别及好处。

问：购买火险时常出现的迷思是什么？

A.所应投保保额：

陈：火险根据建筑物的形式有所不同，一般都被分为高楼产业及有地产业两种：

高楼产业：（High-rise Property）

（1）面对被雷击中的风险及人工费一般上比较高，所以保费也相对提高，国行规定为屋子总值的0.109％。

（2）不必自己购买基本火险，通常会有一份总保险保单（Master Policy），一般新屋的首三年，由发展商及管理部门购买；后三年则由接管高楼产业的联合管理机构（JMB）负责购买。

（3）所有住户只需向所需的管理部门索取总保险保单的证书，便可向贷款的银行停止购买火险，同时可要求退还当年已缴付的保费。

有地产业：（Landed Property）

（1）风险较低，保费相对减低，国行规定为屋子总值的0.106％。

（2）一般都不会以土地及贷款额来做投保额的决定，物业估价通常为重新建起这间屋子所需的费用作为估价下的投保额，一般会以每平方呎120令吉计算。

（3）此投保额一般只会增加不会随屋龄减少，因为人工、材料及专家费不会减少。一切因为通货膨胀而造成。

B.没有改保单：

许 多人没了解自己买了什么保单，所以经常造成过度投保（Over insured）或保障不足（Under Insured）的问题出现。因为每个人向银行贷款着的数额有别，有些人会向银行借贷60％，通常银行只会把你的贷款加上20％，便是要你购买的保额，但 这可能不足以保障屋子受损后所需的费用。如果你没有检查所有条项，也会有重复购买的可能。

问：除了MRTA及火险必须购买外，还有什么额外保险必须考虑购买？

刘：你可以附加：

（１）防暴乱（Riot Strike Damage）保险：受保范围包括人为的蓄意破坏，如纵火，包括隔壁房屋遭人纵火而殃及池鱼；遭人泼漆破坏等。

（２）家具保险：受保范围是当家具及房子里的财务被窃盗、因火灾、水灾、闪电、树木倒塌及地震所面临的损失。赔偿的损失是根据你当初在签保单时，所呈交的财务表格做考虑。举例：保险系统或自动门遭闪电击中坏掉，也可索赔。

（3）土崩保险：住在半山区或高地的住宅，建议在保单中多加土崩保险。

问：索赔程序复杂吗？

刘：事故发生时，要获得消防局及警局的投报纸，再找建筑师估计屋子重建或修理的费用，同时保留所有单据、照片及证明，才能获赔。

最后，三位专家都表示，由于国家银行已规定所有保额巴仙率，所以每家保险公司或银行的保单保费差距并不大。但大家不妨货比三家，找出最符合自己要求的保单。