拍賣場未必撿到便宜屋
· 投資致富
2011-02-28 11:33
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當一棟產業被擺上拍賣桌，我們腦海中閃出的情景多半是：業主無法償還房貸供期，經過一番努力，依然無法按期償還，產業單位被金融機構安排拍賣，以便取回之前借出去的貸款。
當一棟產業被擺上拍賣桌，我們腦海中閃出的情景多半是：業主無法償還房貸供期，經過一番努力，依然無法按期償還，產業單位被金融機構安排拍賣，以便取回之前借出去的貸款。
過去多年來情況是這樣，金融機構在成功拍賣有關產業單位後，取回他們貸出的款項，有些時候可能還不夠，貸款者尚需設法補充其中的不足；可是，這大半年來，由於產業市況旺氣大，一些被拉上拍賣桌的產業，最後敲定的交易價還相當可觀。
而且，可觀的程度讓行內人、行外人深感意外，不只是金融機構取回應得的款項，在扣除給予拍賣師的費用外，尚有餘錢分給有關產業單位的業主，就是金融機構的貸款客戶，真可謂皆大歡喜。
對金融機構和貸款者來說，這多虧產業旺市帶來的果實，但對於整個產業市場來說，這是否好現象？產業所在位置地點適中，加入投標者的行列也不少，一個接一個舉手，三兩下子，一個保留價50萬令吉的排屋，最後是以80萬令吉成交。
這似乎有些誇張，更誇張的例子還有不少，65萬令吉起跳的邊屋有空地單位，最後竟然以110萬令吉敲定，當然，類似的例子還有不少，只是不可能一一舉出來供大家參考。
實力產業經紀公司總裁陳建業說，這些都是實際的例子，一些準備脫售產業的業主，會否選擇採用將產業擺上拍賣桌，以尋求更高的交易價，現在也很難說；如果能夠取得比產業買賣市場更高的價格，扣除給拍賣官的費用，依然很有利可圖，這種可能性是存在的。
當市場需求超越供應時，類似的情況還會繼續存在，可是，如此一來，拍賣單位並不如大家所想像的：“那是一件較便宜、經濟實惠的單位，因為最後的成交價可能比一般產業買賣市場還高。”
產業拍賣略知一二
中低價單位拍賣案例最多
在大馬產業市場，產業單位被擺上拍賣桌，並非新鮮事，2008至2009年的全球金融危機升溫之後，市場掀起相當強的拍賣風，在那期間，產業拍賣宗數約增加20%。
根據產業拍賣私人有限公司的數據，2009年首幾個月，拍賣產業的整體數量，比平常時期增加 10%至20%，在這之中，中低檔房屋面臨的衝擊最大，中低價公寓（價格在5萬至15萬令吉之間）的拍賣個案增加15%，高檔共管公寓的拍賣增加10%， 至於辦公樓，拍賣數據增加20%，有地產業的拍賣增幅較小，僅5%。
為何反而是中低價單位的拍賣個例增加，購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，中低檔產業的業主，持產能力相對較弱，他們的收入一般屬於中低水平，許多時候收入與支出可能持平，一旦收入減少時，拖欠房貸分期付款的比例相對較高，這並不稀奇。
辦公樓拍賣數據增20%
至於辦公樓的拍賣數據增加20%，在生意不穩定、資金週轉出現問題時，有不少辦公樓或商業單位的業主，很有可能面臨持產衝擊。
如果業主的持產能力不強，難免陷入進退兩難，在別無選擇下，產業遭金融機構拍賣是很可能的事。
可是，在今天來看，形勢可能出現逆轉，一棟產業被擺上拍賣桌，對業主來說並非完全是一件無奈的事，只要產業所在位置理想，在拍賣桌敲定的成交價，分分鐘可能比正規市場的交易價高。
拍賣訊息
拍賣訊息何處尋？
提到產業拍賣，陳建業指出，拍賣產業通常分為2種，一種是由銀行委托拍賣經紀負責，另外一種是通過拍賣師，譬如土地局或法庭進行。
有些時候，銀行也是拍賣師的拍賣小組成員，好比發展商有他們本身的測量師、代表律師，情況是一樣的。
身為銀行的拍賣經紀，要如何傳播拍賣單位的訊息？陳建業說，產業經紀一般有不少新舊客戶，可以將這些客戶列為潛在買家，將要拍賣的單位掛在本身公司的網頁，或是通過廣告宣傳。
當然，拍賣產業經紀也可以開發新的顧客，到拍賣地點認識一些新的顧客，從中建立新的客戶來源。
簡單來說，要掌握拍賣產業的訊息，可以從金融機構的分行，拍賣官或律師的辦公室，取得拍賣產業名單。
一些與銀行及拍賣官有緊密合作的產業經紀，他們的辦事處也有拍賣產業的資料，他們經常會展開拍賣產業搜尋活動，此外，互聯網特別是產業經紀的網頁，也會掛上有關訊息。
產業拍賣通告吸引競購者
拍賣官一般會儘所能公佈產業拍賣通告，以吸引更多人加入競購行列，他的傭金有賴於買賣敲定價的百分比，拍賣官的廣告開銷則由金融機構支付。
拍賣通告
有關通知稱為拍賣通告，裡邊的資料主要有以下幾點：
a）產業所在地點、面積等相關資料。
b）拖欠借貸機構的詳情。
c）銀行的律師、拍賣官的聯絡管道。
d）產業保留底價。
e）拍賣日期、地點及時間。
拍賣程序知多少
上拍賣桌須耗時6個月
銀行在貸款者拖欠分期付款3至6期後，將會進行產業拍賣，通常底價與市場價相差無幾，銀行也希望能從產業的拍賣彌補其損失。
要參與拍賣產業的投標，我們必須對拍賣的程序有些瞭解。在拍賣會上，我們可能會購獲不錯的產業，但是要很謹慎。
當貸款者拖欠每月的產業貸款分期付款一段時間，借貸機構如銀行、金融公司在做出相關努力，包括發出法律文件給相關貸款者後，貸款者仍沒有或無法償還分期付款，銀行有權拍賣有關產業。
借貸機構的業務最主要是賺取利潤，儘管採取相關防範措施，但仍會有一個比率的貸款演變成壞賬，間中的原因很多：譬如貸款者可能面對財務問題，好比生意規劃欠完善，面臨資金週轉問題。
銀行為了保障本身的利益，同時，為了避免客戶趁機不還，他們通常會訴諸法律行動，通過公開拍賣活動脫售有關產業，以取回貸款者拖欠銀行的款項。
根據預估價拍賣
在拍賣之前，銀行會根據估價師的預估價拍賣有關產業，這樣對貸款者比較公平，銀行不可能冒違反法律條約的風險，而是必須遵守正規司法程序。
對於借貸機構來說，通過拍賣活動出售產業相當耗時，在取回壞賬可能會失去寶貴資源。一直以來，他們主要目的不是爭取最高銷售價值，而是收回已貸出資金，以及出售產業涉及相關費用或開銷。
在銀行準備對有關產業進行拍賣，從發出拖欠貸款提醒通知書到銀行律師向政府相關部門提出申請，以取得拍賣准令、委任拍賣官、訂一個拍賣日期、制定拍賣底價，通常需至少6個月時間。
如果你準備瞭解拍賣產業活動如何進行，可以出席銀行或產業顧問公司在酒店舉行的產業拍賣會，公眾人士可以從中觀察拍賣活動的進行；在法庭，唯有準備銀行匯票的人才獲准進入拍賣廳。
觀察拍賣如何進行
投標價過高應抽身假
當投標活動開始時，拍賣官可能盡最大努力，鼓勵或遊說早到的投標者提高投標價，假如價格已超越 你自己設定的最高價，千萬要保持冷靜的頭腦，不要受情感或要戰勝的情緒左右，如果投標價已超出你原來設定的最高價，不要繼續投標，你到裡邊是購買產業，不 是要展示你的財務能力，何況市場上還有不少好的產業單位等著我們去選購。
陳建業指出，有些待拍賣的產業，可能是一些空置一段時間的單位，也有少數是業主／租戶仍住在裡邊的產業。由於是拍賣單位，有意投標者，通常只能在房屋外面看，無法入屋細細檢查，有時可能會買到一些有問題、或是未必讓人滿意的單位。
假如該單位空置，嘗試從窗口或任何其他管道瞭解屋內情況。不妨與鄰居、管理公司閒談，以探聽房屋空置多久、上一個業主或住客居留的時間。
假如根本無法查看屋內情況，必須做好面對最壞情況的準備。另外一種情況是有人在該產業單位居住，這可能是業主或租戶，假如他們態度友善當然好，他們可能會與你配合。
假如有關單位是出租給別人，你可能會有現成租戶，若你成功標獲有關單位，他們可能接受你成為新的業主。
如果居住在有關單位的房客不友善，並抱持敵意態度，最好要考慮，不要在你手上發生要通過庭令驅趕住客的問題，不論他們是業主或租戶。
還有一點是，假如在查看房屋後，如果有關產業單位需要大整修，而你對裝修成本又不肯定，最好是請承包商或裝修商訂價。
通過法庭程序較麻煩
前業主不願搬遷
假如要投標購買拍賣單位，通過法庭進行的程序會比較麻煩，就是由高庭分配給拍賣師的單位；至於由銀行通過拍賣經紀脫售的產業單位，一般還沒到法庭，而是經過轉讓產業擁有權的程序進行。
嚴格來說，假如是理想的單位，多數都不會上到拍賣桌，一些有意或曾經有過投標競購拍賣單位經驗的人，面對業主不願搬出去的麻煩；針對這點，陳建業表示，假如庭令已經發出，業主不能違抗，搬走是最後的途徑，除非他們能通過其他人代為投標，以標回有關房屋。
依正規步伐競購
須限期內辦妥交易手續
針對產業拍賣風的吹襲力度加大的趨勢，產業顧問米南多斯表示，如果投標購獲產業，要確保你的律師“效率超高”，以便在限期內辦妥交易手續。
在公開拍賣市場的產業投標者，支付10%的首期錢後，通常必須在90天，或不超過120天內償還其餘90%的屋款，否則10%的首期付款將被沒收。
他說，當產業由銀行在公開市場拍賣時，一般人會認為，這產業應該比市價低，有些時候是，但許多時候並非如此。
對產業投資者來說，拍賣會應該是一個可以用較低價格購買產業的機會，被迫將產業擺在拍賣桌的金融機構，儘所能脫售產業，以彌補本身的損失。
假如你遇到一棟不錯的拍賣產業，而考慮購買，最好能依循正規步伐競購。
首先撥電到拍賣官的辦公室，要求他們傳真或電郵拍賣產業的資料，這些資料包括待售產業的資料。
競標者不要小看這些資料的重要性，其他要注意的問題包括要查看有關產業單位是否擁有個別地契／分層地契、是否被其他人進行私人凍結令、有一堆未償付的賬單、尚住有不準備搬走的人。
米南多斯強調，拍賣產業文件的條文一般都沒有商洽的餘地，因此瞭解有關條文相當重要。如果有任何條文不明白，最好是請示律師的意見，至於詢問銀行的律師不很恰當，通常他們是代表銀行，提供銀行律師的資料，主要是方便你的律師與他們聯絡。
要求律師助尋拍賣產業資料
米南多斯說，最好是將拍賣文件交給律師閱讀，然後要求他們進行一些搜尋，搜尋的項目主要是：
●假如有關產業擁有個別或分層地契，他們需要展開土地／地契搜尋，包括查看是否有面對任何限制或抵押等等。
如果是一些沒有個別地契或分層地契、仍屬於總地契的產業，可以向發展商索取有關資料。
●如果是大廈、公寓或共管公寓，可以向發展商查看有關產業現有的狀況，發展商是否批准有關交易、業主是否拖欠發展商大筆的管理與維修費。
如果發展商已經清盤，並由官方財產托管人接管，有關方面的回應可能比較久，如果拒絕發出交易文件，形勢可能複雜化。
假如拍賣文件誌明，買家必須償付前業主拖欠發展商的服務費，而你成功標獲有關單位，在發展商發出同意交易文件之前，你必須自掏腰包支付這筆前業主拖欠的費用。
●除了服務費，你須查看門牌稅、地稅及其他費用，若水電費是否仍未還清，也許通過律師查詢，需要花數百令吉，但可能還是值得；假如律師給的意見是“不宜購買”，最好不要，假如律師亮的是“綠燈”，那麼可以繼續有關交易。
拍賣底價以市價為指標
米南多斯說，千萬不要認定拍賣官設下的底價低於現有的市價，許多時候所謂的拍賣底價，其實就是市價的指標。
通常第一次的拍賣可能很接近現有的市價，假如在第一次拍賣活動，沒有競標者，銀行通常會在幾個月後的拍賣行動調低底價10%。
假如該產業單位仍無法售出，在第三次的拍賣行動，保留底價將再調低10%，以此類推。
你當然希望能在第二或第三次的拍賣行動，成功購買該產業單位，因此，最好能查明有關產業已經進行幾次的拍賣。
在第三或第四次的拍賣行動，假如仍然未有人購買，一些銀行可能自己買下來，胥視個別銀行的政策。
“不過，在產業市場熾熱時，相信擺上拍賣桌的單位，一次就可以敲定，而且成交價也不便宜。”
假如在投標拍賣產業的過程一切順利，你要計算的是購買該產業將付出的最高代價，包括時間、前業主未償付的賬單，例如門牌稅、管理與維修費，還有自己要支付的律師費、裝修費等等。
嚴格來說，你投標購買的有關單位，價格最好能比市價低10至20%，這樣才可能對自己有利；另外，還要向銀行瞭解，銀行準備提供的貸款幅度，以及融資利率。
結語：
在拍賣會結束時，若你標獲該產業，可能需在90或120天內支付其餘屋款，視拍賣文件如何寫明，最好是儘快呈上貸款申請文件給銀行及律師，以便開始準備所需合約文件。
從技術層面講，你是新的業主，可是，在法律上，該產業還不屬於你，唯有在其餘的90%屋款已經繳清才可稱得上是業主。
星洲日報／投資致富‧產業焦點‧2011.02.27
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