投資外幣定存‧小心賺了利息‧倒賠本金
· 投資致富
2011-03-14 14:03
你好，我叫Evon。
我的問題是，我現在想投資，可是又沒有把握，擔心會虧損，請問有甚麼是值得投資的？
我常閱讀財經版，可是裡面沒有詳細介紹投資項目的名字。就好比：外匯定存。請問外匯定存是甚麼？在哪裡可辦此手續？
答：2005年4月1日，國家銀行開放了外匯管理條例，民眾因為出境旅遊、外匯理財的興起，持有外幣的機會越來越多，更造就了外幣定存在大馬悄悄崛起。
所謂外幣定存，就是以外幣定存於銀行，基本上與普通定存一樣，民眾通常可直接存入馬幣（只有部份銀行接受直接存入外匯現鈔），銀行依當天的兌換價，換成等值外幣單位，存入外匯戶頭。
獲利來自利息與匯差
外幣定存的獲利來自利息與匯差，利息加上匯差就是存款的年投資報酬率，其中又以匯差的影響力較大，因為匯率可能大幅波動而影響利息收入。
此外，利率會根據貨幣而不同，通常會隨相關國家的利率變動，一般上因利率較普通定存高，因此吸引了投資者的目光。
國內常見的外幣定存主要為美金、歐元、英鎊、紐元與澳元，而目前，幾乎各大銀行都設有外幣定存服務，你可向銀行查詢相關資料。
用強勢馬幣
買更強貨幣
一名銀行家指出，時機為外幣定存的關鍵，其中一個策略是在匯兌可觀時進場，就如當前局勢，民眾可趁馬幣走升時，用強勢馬幣去買更強的貨幣，讓自己立於不敗之地，期間不必太過追逐利率、匯率變化，最好放眼長期投資。
銀行家進一步解釋，進行外幣定存，最好的狀況就是同時獲得高利率與賺得匯差，但既然是外幣投資，就一定會承擔匯率風險，萬一進場的時機不對，手中的外幣匯價持續貶值，甚至還可能吃掉原有的高利息所得。
要看準時機
“投資外匯前提是要看對匯價走勢，因為只要到期匯率跌破原本設定的轉換執行匯率，本金就會被轉換成弱勢貨幣，這個看似好康的投資商品就會讓你‘賺了利息，卻失了本金’。”
她強調，尤其在目前利率難圖下，匯率扮演了更重要的元素，民眾的著眼點不能光停留在利息收入，最重要是保本、保值，以賺取匯率差價為目標。
由於匯率損失甚至可能侵蝕存款本金，不像馬幣存款可保證本金和利息收益，因此她建議存款人投資時，最好比照其他外匯投資理財工具，對外匯存款投資設定損益平衡點，將賠錢損失的幾率和風險降到最低。
“計算出損益平衡點後，若發現本身投資貨幣不斷貶值，並有可能嚴重侵蝕本金，且在存款到期日為止，都沒有回升的希望，可考慮儘速解約外匯存款，然而，若只是圖分散資產風險而投資外匯存款，可先按兵不動。”
她也透露，開外幣定存時，還需考量多方面因素，包括該國經濟、政治因素，政策等，若政經欠佳的國家，投資相對宜短不宜長，宜少不宜多，另一最重要的是本身的風險“胃口”。
星洲日報／投資致富‧財富問診室‧2011.03.13
Monday, March 14, 2011
FINANCIAL Q AND A, :分散投資‧小有成就‧年輕夫妻存款13萬
分散投資‧小有成就‧年輕夫妻存款13萬
· 投資致富
2011-03-14 14:02
林小姐今年28歲，才結婚不久，最近與丈夫聯名購買了一間價格40萬令吉的排屋，貸款35萬令吉。
問題：請問應該如何進行完善的財務規劃？
答：林小姐來信沒有提供丈夫的年齡，我們假設兩人都是28歲，以這個做為計算基礎。
剛結婚的林小姐與丈夫，兩人凈收入結合起來共有9千令吉，相當可觀，減去兩人的汽車供期共1千380令吉，尚有7千620令吉，如果房屋的每月份期付款不超過2千540令吉，基本是沒有問題的。
假設分期付款為期20年，貸款35萬令吉，每月付款約為2千100令吉，以兩人的收入，應付這筆付款綽綽有餘。
不過，結婚後若干年，如果家庭成員增加，開銷將相應提高，因此，在扣除每月的開銷後，應該有一些餘錢，這才是妥善的理財規劃。
此外，來信也沒有提供公積金儲蓄的數目，只是結合起來的存款有13萬令吉，算是小有成就。
來信提及購買了一間40萬令吉的排屋，是否為一間已建成的房屋，或是將在後年才交鎖匙的新屋，現在是否已開始房屋貸款分期，這些資料都沒有在信中提及。
另外，準備利用8萬令吉來裝修房屋，這筆數目是否可以稍微調整，手上擁有多一些現金，始終是比較理想的。
林小姐與丈夫基本做到分散投資這一點，除了購置房產、有一筆存款、還有購買信託基金及股票，讓投資多元化。
不過，保險的投保稍嫌不夠全面，也許可以請教這方面的專才，讓他們為兩人量身訂造保險規劃，信中沒有附上每月的保費支出，不曉得確實的開銷佔總開銷的百分比。
如果每月尚有可以撥出的盈餘供投資，兩人可以選擇保本基金，綜觀兩人的收入在扣除車貸房貸、大學貸款及其他生活開銷後，尚有大約2千500令吉，如果每月撥出10至20%，選擇保本基金，回酬料比定期存款理想。
單位信託是集成投資計劃，讓專業基金經理管理我們的小額投資，當然投資單位信託基金面對風險，但風險和回報是此消彼長的。做任何投資前，應小心衡量風險和回報。風險和回報視乎不同的基金類別而有所不同。
在選擇信託基金時，如果對某個基金是否適合本身需要，或有任何疑問時，包括該基金與投資者本身的投資目標是否一致，可以尋求適當的財務顧問、搜集專業意見，然後根據本身的情況進行選擇。
星洲日報／投資致富‧財富問診室‧2011.03.13
· 投資致富
2011-03-14 14:02
林小姐今年28歲，才結婚不久，最近與丈夫聯名購買了一間價格40萬令吉的排屋，貸款35萬令吉。
問題：請問應該如何進行完善的財務規劃？
答：林小姐來信沒有提供丈夫的年齡，我們假設兩人都是28歲，以這個做為計算基礎。
剛結婚的林小姐與丈夫，兩人凈收入結合起來共有9千令吉，相當可觀，減去兩人的汽車供期共1千380令吉，尚有7千620令吉，如果房屋的每月份期付款不超過2千540令吉，基本是沒有問題的。
假設分期付款為期20年，貸款35萬令吉，每月付款約為2千100令吉，以兩人的收入，應付這筆付款綽綽有餘。
不過，結婚後若干年，如果家庭成員增加，開銷將相應提高，因此，在扣除每月的開銷後，應該有一些餘錢，這才是妥善的理財規劃。
此外，來信也沒有提供公積金儲蓄的數目，只是結合起來的存款有13萬令吉，算是小有成就。
來信提及購買了一間40萬令吉的排屋，是否為一間已建成的房屋，或是將在後年才交鎖匙的新屋，現在是否已開始房屋貸款分期，這些資料都沒有在信中提及。
另外，準備利用8萬令吉來裝修房屋，這筆數目是否可以稍微調整，手上擁有多一些現金，始終是比較理想的。
林小姐與丈夫基本做到分散投資這一點，除了購置房產、有一筆存款、還有購買信託基金及股票，讓投資多元化。
不過，保險的投保稍嫌不夠全面，也許可以請教這方面的專才，讓他們為兩人量身訂造保險規劃，信中沒有附上每月的保費支出，不曉得確實的開銷佔總開銷的百分比。
如果每月尚有可以撥出的盈餘供投資，兩人可以選擇保本基金，綜觀兩人的收入在扣除車貸房貸、大學貸款及其他生活開銷後，尚有大約2千500令吉，如果每月撥出10至20%，選擇保本基金，回酬料比定期存款理想。
單位信託是集成投資計劃，讓專業基金經理管理我們的小額投資，當然投資單位信託基金面對風險，但風險和回報是此消彼長的。做任何投資前，應小心衡量風險和回報。風險和回報視乎不同的基金類別而有所不同。
在選擇信託基金時，如果對某個基金是否適合本身需要，或有任何疑問時，包括該基金與投資者本身的投資目標是否一致，可以尋求適當的財務顧問、搜集專業意見，然後根據本身的情況進行選擇。
星洲日報／投資致富‧財富問診室‧2011.03.13
Saturday, March 12, 2011
SIN CHEW PROPERTY INTERVIEW: 走出隆市買屋
走出隆市買屋
* 投資致富 , 2011-03-06 19:13
（圖：星洲日報）
房價升勢未見放緩，儘管一些人認為，市場存在炒樓現象，可是，房價依然沒有降溫的跡象，加入望屋興嘆的社會新鮮人，似乎越來越多。
論個人的財力，踏出校門的社會新鮮人，如果把目標鎖定巴生河流域，也許要退而求其次，將目光轉向公寓。
80後的社會新鮮人，踏入社會工作，平均薪金在2千令吉之間，即使沒有汽車供期負擔，買得起的房屋，價格也不可能超過15萬令吉。
隨著中高價房屋一再被炒高，擁有的上揚空間比較有限，市場人士可能將目光轉向密度較高的中價房屋，在巴生河流域，類似這樣的房屋，多數是中價公寓，而且密度也比較高。
實力產業經紀公司總裁陳建業指出，為了順應形勢，發展商可能會興建更多面積較小的單位，以迎合市場的需求。
在經濟轉型計劃下，交通系統日趨完善，從一個城市到另一個城市的路程、車程將相應縮短，人們購置產業的地點，可能要跟隨轉移，建議中的地鐵／捷運設施完成後，從加影到雙溪毛糯的路程與時間將大大縮減。
他補充，如果外資進駐本地市場炒樓房，他們多數鎖定高檔共管公寓，有地房產的比例較小。
怡保屋價漲非炒作
談到房價高漲，傳外國買家在巴生河流域一帶，進行高檔產業炒作活動，一些洋房屋價飆高50至100%，發展商競相推售百萬令吉的產業，令人擔心炒屋風恐怕會帶來產業泡沫而掀起風暴。
這股炒風會否蔓延至其他州，例如與雪隆只有一州之隔的霹靂州和怡保，以及森美蘭州的芙蓉？
霹靂州產業界人士表示，怡保和霹靂州的屋價仍遠比吉隆坡便宜，而且到來怡保購買房屋的外國人不多，投機炒屋現象不明顯，並未掀起炒風。
怡保的屋價比起10年前漲了許多，10多年前一間普通雙層排屋仍低至10萬令吉，甚至能以不到10萬令吉買到，可是目前一般雙層排屋的價格已達到20萬令吉左右，令許多人望屋興嘆。
霹靂房地產發展公會主席拿督李友顯表示，中央政府規定外國人購買的房屋價格必須超過50萬令吉，而霹靂州行政議會也規定外國人購買的房屋價格須超過35萬令吉。在怡保和州內的毗連排屋，價格未達到這水平，因此外國人不可能鎖定購買有地排屋。
怡保和州內有一些高檔產業和高價房屋，價格介於50萬至70萬令吉之間，並獲得參與“馬來西亞，我的第二家園”
計劃的外國人購買，但數目不多，而且多數是買來自己居住，過舒適的退休生活，並非為了炒高屋價。
建材漲價導致
針對怡保一帶屋價比10年前漲了許多一事，他表示，目前怡保屋價已提高，雙層排屋20萬令吉或以上，這是土地和建築材料價格高漲的結果，而非炒風而起。
他說，一般被炒起的房屋，在經濟不景時價格會大跌，如吉隆坡在之前經濟放緩時，一些屋主拋售，致使屋價跌了20至30%。
外國人少怡保購屋
房屋發展商拿督劉殷銓表示，在怡保，房屋價格可說炒不起，因此沒有出現炒屋價的現象。
他說，怡保的房屋價格仍很便宜，不像首都吉隆坡，吉隆坡的屋價已高漲得相當厲害，甚至比怡保高出2、3倍。
台商撤資離開
在怡保購屋的外國人不多，以往台商在怡保投資時，會購買屋子自己居住，可是目前許多台商已撤資，離開了怡保。
劉殷銓指出，怡保的屋價即使提高，在這幾年來也只是大約提高20%而已，不如吉隆坡的提高50或100%。
目前建造房屋的成本提高，包括土地、建築材料和工資都比以往高，造成怡保房屋價格漲價，這不是因為炒風引起。
霹靂房地產代理商公會主席拿督李昇表示，怡保沒有炒屋的條件，在怡保一帶，房屋價格仍便宜，而且外國人購買所佔比例不多，也沒有龐大的投資計劃，不可能將屋價炒高。
他說，在怡保購買房屋的外國人很少，而且外國購買者一般是退休人士，在“大馬，我的第二家園” 計劃下，或者是商人購買房屋自己居住。當中，日本人較喜愛購買公寓單位，但在怡保的公寓計劃不多，只有幾個而已。在怡保一帶的購屋者大多數是本地人，而且多數是買來自己居住，鮮少進行投資，怡保一帶的屋價雖已提高，但沒有高達100%
交通系統完善或外移芙蓉
至於芙蓉，情況與怡保稍有不同，陳建業認為，芙蓉與吉隆坡的距離比較近，從芙蓉到吉隆坡，只是從怡保到吉隆坡所需時間的一半，假設芙蓉到吉隆坡車程是1小時，怡保到吉隆坡至少要2個小時。
屋價高企或打消買屋
因此，如果巴生河流域一帶產業價格居高不下，會迫使一些人選擇走出巴生河流域，或是放棄買屋計劃，捨遠取近、干脆租屋好了。
不過，假如公共交通系統完善，可能有助於舒緩多數人擠在巴生河流域住宅社區的局面，如果有朝一日從芙蓉前來吉隆坡上班，搭公共交通工具，只需半小時到40分鐘，相信會有人選擇退出市中心，將置產的地點往外移，一來，房價比較低、二來，不必飽受驅車、擠車之苦，實現節能、減排，達到環保的目標。
可是，如果產業標價超過150萬令吉，發展商的目標對象一般是外國人，畢竟有能力購買的本地人並不多，即使是這個價位的三分之一，就是50萬令吉，有能力購買的人士，可能只佔本地購屋或投資買房者的30%。
我們常聽到的一句話是：“租房不如買房”，的確一輩子租房，最後依然是無屋一族，儘管無屋一身輕，但始終會覺得欠缺安全感。
結語：購買房屋終究是許多人的生涯規劃，有些人視為一生中第一件財物，有些人則將之排在第二位，可能是因為工作需要，代步工具更為迫切，但多數人仍會儘所能，努力實現購買房屋夢想。
星洲日報／投資致富‧產業話題‧2011.03.07
* 投資致富 , 2011-03-06 19:13
（圖：星洲日報）
房價升勢未見放緩，儘管一些人認為，市場存在炒樓現象，可是，房價依然沒有降溫的跡象，加入望屋興嘆的社會新鮮人，似乎越來越多。
論個人的財力，踏出校門的社會新鮮人，如果把目標鎖定巴生河流域，也許要退而求其次，將目光轉向公寓。
80後的社會新鮮人，踏入社會工作，平均薪金在2千令吉之間，即使沒有汽車供期負擔，買得起的房屋，價格也不可能超過15萬令吉。
隨著中高價房屋一再被炒高，擁有的上揚空間比較有限，市場人士可能將目光轉向密度較高的中價房屋，在巴生河流域，類似這樣的房屋，多數是中價公寓，而且密度也比較高。
實力產業經紀公司總裁陳建業指出，為了順應形勢，發展商可能會興建更多面積較小的單位，以迎合市場的需求。
在經濟轉型計劃下，交通系統日趨完善，從一個城市到另一個城市的路程、車程將相應縮短，人們購置產業的地點，可能要跟隨轉移，建議中的地鐵／捷運設施完成後，從加影到雙溪毛糯的路程與時間將大大縮減。
他補充，如果外資進駐本地市場炒樓房，他們多數鎖定高檔共管公寓，有地房產的比例較小。
怡保屋價漲非炒作
談到房價高漲，傳外國買家在巴生河流域一帶，進行高檔產業炒作活動，一些洋房屋價飆高50至100%，發展商競相推售百萬令吉的產業，令人擔心炒屋風恐怕會帶來產業泡沫而掀起風暴。
這股炒風會否蔓延至其他州，例如與雪隆只有一州之隔的霹靂州和怡保，以及森美蘭州的芙蓉？
霹靂州產業界人士表示，怡保和霹靂州的屋價仍遠比吉隆坡便宜，而且到來怡保購買房屋的外國人不多，投機炒屋現象不明顯，並未掀起炒風。
怡保的屋價比起10年前漲了許多，10多年前一間普通雙層排屋仍低至10萬令吉，甚至能以不到10萬令吉買到，可是目前一般雙層排屋的價格已達到20萬令吉左右，令許多人望屋興嘆。
霹靂房地產發展公會主席拿督李友顯表示，中央政府規定外國人購買的房屋價格必須超過50萬令吉，而霹靂州行政議會也規定外國人購買的房屋價格須超過35萬令吉。在怡保和州內的毗連排屋，價格未達到這水平，因此外國人不可能鎖定購買有地排屋。
怡保和州內有一些高檔產業和高價房屋，價格介於50萬至70萬令吉之間，並獲得參與“馬來西亞，我的第二家園”
計劃的外國人購買，但數目不多，而且多數是買來自己居住，過舒適的退休生活，並非為了炒高屋價。
建材漲價導致
針對怡保一帶屋價比10年前漲了許多一事，他表示，目前怡保屋價已提高，雙層排屋20萬令吉或以上，這是土地和建築材料價格高漲的結果，而非炒風而起。
他說，一般被炒起的房屋，在經濟不景時價格會大跌，如吉隆坡在之前經濟放緩時，一些屋主拋售，致使屋價跌了20至30%。
外國人少怡保購屋
房屋發展商拿督劉殷銓表示，在怡保，房屋價格可說炒不起，因此沒有出現炒屋價的現象。
他說，怡保的房屋價格仍很便宜，不像首都吉隆坡，吉隆坡的屋價已高漲得相當厲害，甚至比怡保高出2、3倍。
台商撤資離開
在怡保購屋的外國人不多，以往台商在怡保投資時，會購買屋子自己居住，可是目前許多台商已撤資，離開了怡保。
劉殷銓指出，怡保的屋價即使提高，在這幾年來也只是大約提高20%而已，不如吉隆坡的提高50或100%。
目前建造房屋的成本提高，包括土地、建築材料和工資都比以往高，造成怡保房屋價格漲價，這不是因為炒風引起。
霹靂房地產代理商公會主席拿督李昇表示，怡保沒有炒屋的條件，在怡保一帶，房屋價格仍便宜，而且外國人購買所佔比例不多，也沒有龐大的投資計劃，不可能將屋價炒高。
他說，在怡保購買房屋的外國人很少，而且外國購買者一般是退休人士，在“大馬，我的第二家園” 計劃下，或者是商人購買房屋自己居住。當中，日本人較喜愛購買公寓單位，但在怡保的公寓計劃不多，只有幾個而已。在怡保一帶的購屋者大多數是本地人，而且多數是買來自己居住，鮮少進行投資，怡保一帶的屋價雖已提高，但沒有高達100%
交通系統完善或外移芙蓉
至於芙蓉，情況與怡保稍有不同，陳建業認為，芙蓉與吉隆坡的距離比較近，從芙蓉到吉隆坡，只是從怡保到吉隆坡所需時間的一半，假設芙蓉到吉隆坡車程是1小時，怡保到吉隆坡至少要2個小時。
屋價高企或打消買屋
因此，如果巴生河流域一帶產業價格居高不下，會迫使一些人選擇走出巴生河流域，或是放棄買屋計劃，捨遠取近、干脆租屋好了。
不過，假如公共交通系統完善，可能有助於舒緩多數人擠在巴生河流域住宅社區的局面，如果有朝一日從芙蓉前來吉隆坡上班，搭公共交通工具，只需半小時到40分鐘，相信會有人選擇退出市中心，將置產的地點往外移，一來，房價比較低、二來，不必飽受驅車、擠車之苦，實現節能、減排，達到環保的目標。
可是，如果產業標價超過150萬令吉，發展商的目標對象一般是外國人，畢竟有能力購買的本地人並不多，即使是這個價位的三分之一，就是50萬令吉，有能力購買的人士，可能只佔本地購屋或投資買房者的30%。
我們常聽到的一句話是：“租房不如買房”，的確一輩子租房，最後依然是無屋一族，儘管無屋一身輕，但始終會覺得欠缺安全感。
結語：購買房屋終究是許多人的生涯規劃，有些人視為一生中第一件財物，有些人則將之排在第二位，可能是因為工作需要，代步工具更為迫切，但多數人仍會儘所能，努力實現購買房屋夢想。
星洲日報／投資致富‧產業話題‧2011.03.07
Monday, March 7, 2011
SIN CHEW FINANCIAL PLANNING INTEVIEW ;一句話理財經
一句話理財經
· 投資致富
2011-03-07 13:46
深奧難懂的理財哲學讓你眼花繚亂，總是記不牢？那麼，不如試著一切從簡，將理財建議濃縮成簡單、精煉又實用的一句話，豈不更好？
《投資致富》就邀請一些專業和非專業人士，讓他們以一句話表達自己的理財觀，讀者不妨參考參考，以下是他們給出的建議：
李文暢
Gain Wealth財務規劃公司首席顧問
一句話建議：能攻善守
解釋：若目前支出與收入勉強持平，或僅有些盈餘，就必須預見通膨對財富的稀釋，減少支出或提高收入來彌補鴻溝。
在確保支出與收入平衡後，才重新平衡投資組合。
基於利率可能調漲，浮動利率房貸者應為分期付款波動做好準備措施，應否轉貸則視貸款配套差距而定。
至於投資資金分配，不妨以基本理論100%――歲數來計算，按歲數把相關比例資金投入安全投資品，有餘額才探討高風險投資產品。
陳建業
永佳財務規劃公司首席理財規劃師
一句話建議：遵守不變的理財定律
解釋：今年經濟環境仍動盪不安，投資應以保守為上，而且要步步為營，可以的話，最好等到大選後才投資。
至於理財，還是以不變法則為主；制定財務規劃、最少要有3至6個月儲蓄、及儘量開源節流，這些理財技巧不僅千古不變，也是最實用的。
馮振明，36歲
油棕園主
一句話建議：小心駛得萬年船
解釋：想賺錢的人很多，可真正懂得賺錢的人卻很少；大多數人都想一步登天，所以急著投資高風險產品或創業，很自然地，失敗的幾率也很大。
就好像聽說哪隻股會在近期內暴漲，就想也不想一頭往下栽，即使因你運氣好賺了一次、兩次，若不懂收手，碰釘是遲早的事。
賺錢的絕對法則，是穩打穩札；對自己不瞭解的賺錢方法，少碰微妙，若真有心的話，就腳踏實地從頭學起，到真正瞭解後才投資也不遲。
此外，賺錢雖然是致富的首要條件，但還得靠適度的儲蓄和節約才行，單靠賺錢是很難讓你成為有錢人的。
陳碧玉，55歲
裁縫師
一句話建議：要花費，別浪費
解釋：錢當然要用，但要用在對的地方才行！
衣服要買，但別買太多；鞋子要買，也別買太多；需要的東西儘量買，不需要的東西，就儘量別買。
賺得再多，卻不懂節制，結果一樣等於零。
沈家耀，14歲
學生
一句話建議：設下儲蓄目標
解釋：替自己設下每天、每星期及每月儲蓄目標，然後嚴格遵守，只有達到儲蓄目標並有餘錢時，才會額外消費，否則決不多花一分錢！
張文傑，68歲
退休人士
一句話建議：甚麼都別管，先去做一份你自己的財務報告書。
解釋：無論你想選擇合適的投資產品、購買股票或基金、至設定任何財務目標，要達成，都需要一份詳細的財務報告書才行。
不事先規劃，任何財務或投資目標的風險可能高於你預期，讓你不僅無法達成財務目標，反而離目標越來越遠。
所以，如果你還沒有一份屬於自己的財務規劃表，那就甚麼都別想，趕快去做就是了！
馬哈林根（Mahalingem）
48歲‧國中副校長
一句話建議：一不留神，你手中的錢就會消失無蹤！
解釋：就算你腦中堆滿理財知識，理財最重要的還是“毅力”，空有知識卻不能實踐或堅持，也沒多大意義。
所以，千萬別姑息隨意用錢的念頭，你必須監督自己用錢的方法是否正確，避免無謂的開銷，有餘錢，用來儲蓄總好過花個精光。
堅持的人及富有的人，其實是同一種人。
鄭文彬，26歲
牧場少東
一句話建議：小賭怡情，大賭回歸於零
解釋：你既不是何鴻燊也不是林國泰，要靠賭過活，無疑自找死路。
偶爾買點萬字或彩票，發發橫財夢無妨，但若下注太大，萬字絕大多數會成為你揮之不去的惡夢。多少家庭因“賭”而妻離子散？要靠賭發達，不如在事業上多加努力，反而更快達成目標。
辜麗菁，25歲
證券交易員
一句話建議：我賺的錢，都去了哪裡？
解釋：不知道這個問題的答案，就很難達成你的財務目標。
知道金錢流向，是你能否掌握金錢自主權的關鍵；意識自己花了多少錢，花在甚麼地方，你才能知道該在哪些方面節省開支，重新存放資金，以備不時之需。
鄭德發，43歲
麵包師傅
一句話建議：相信別人前，先相信自己
解釋：無論你想做甚麼，身邊總有許多意見；你要儘聽，大概會瘋掉，所以最好學習相信自己才對。
將來是甚麼情況，沒有人能準確預測，既然如此，何不相信自己更好？至於別人的意見，參考就好，千萬別儘信。
牧場主或牛，你想做哪一種？
看過本地各界人士的理財經，不妨也看看海外知名人士，他們到底甚麼簡單、精煉而又實用的理財建議？
《華爾街日報》邀請一些理財顧問用一句話總結，為幫助客戶更好地管理財務生活，他們能夠給出的最重要建議是甚麼。
以下是他們給出的建議：
泰德‧詹金（Ted Jenkin），佐治亞州阿爾法里塔
oXYGen Financial Inc.聯席CEO兼創始人
一句話建議：一定要先存放自己的“工資”。
解釋：詹金說，很多人沒有意識到自己是家庭財務的CEO。他說，作為家庭財務的CEO，你應該總是先支付自己的“工資”，也就是拿出10%到20%的收入用於財務目標的實現，然後才拿錢用於開支。如果存了這部份之後錢不夠花，那就說明你們家超支了。
他還建議每加薪一次就把增加部份的至少三分之一存起來。他說，如果遵守這條“先付自己工資”的法則，實現財務目標的機會就會更大。
喬治‧帕帕佐普洛斯（George Papadopoulos）
密歇根州諾維市註冊理財規劃師
一句話建議：誰也說不準。
解釋：帕帕佐普洛斯說，“專家”有很多，投資者要是都聽他們的觀點，自己會瘋掉的。
沒有誰知道將來是甚麼情況，所以投資者最好忽略這些“噪音”，專注於自己能夠掌控的東西，比如和理財顧問合作實現投資組合的“再平衡”。他說，我讓客戶把一切都包在我身上。
吉姆‧普拉特-希尼（Jim Pratt-Heaney）康涅狄格州
韋斯特波特LLBH Private Wealth Management合伙人
一句話建議：制定一份詳細的理財規劃。
解釋：普拉特-希尼說，如果沒有詳細的理財規劃，選擇合適的投資產品是不可能的。
他說，人們常常整天都在為買哪只股票或基金的事而發愁，卻沒有制定一個全面規劃詳細列出合理的資產配置，而他們的投資回報最終有90%多都將來自於合理的資產配置。
他說，如果不制定規劃，那麼投資者承擔的風險可能就會高於必要水平和投資者自己意識到的水平，而且還有可能導致投資雜亂、重復，產生高昂的手續費。
朱文‧沃爾伯特（June Walbert），聖安東尼奧
USAA Financial Planning Services註冊理財規劃師
一句話建議：要明白你花了多少錢，花在了甚麼地方。
解釋：沃爾伯特說，不管年薪是5萬美元還是50萬美元，如果不知道這個問題的答 案，你都是不可能實現全部財務目標的。她說，知道錢流向了哪裡，你就有了合理引導資金的自由。這樣做，人們就可以為生病、照顧老人或失業之類的意外情況做 好準備。她說，知道花了多少錢，都花在了甚麼地方，你就會馬上知道該在哪些方面節省開支，怎樣重新留出資金用於必要的支出。
星洲日報／投資致富‧財富教室‧2011.03.06
· 投資致富
2011-03-07 13:46
深奧難懂的理財哲學讓你眼花繚亂，總是記不牢？那麼，不如試著一切從簡，將理財建議濃縮成簡單、精煉又實用的一句話，豈不更好？
《投資致富》就邀請一些專業和非專業人士，讓他們以一句話表達自己的理財觀，讀者不妨參考參考，以下是他們給出的建議：
李文暢
Gain Wealth財務規劃公司首席顧問
一句話建議：能攻善守
解釋：若目前支出與收入勉強持平，或僅有些盈餘，就必須預見通膨對財富的稀釋，減少支出或提高收入來彌補鴻溝。
在確保支出與收入平衡後，才重新平衡投資組合。
基於利率可能調漲，浮動利率房貸者應為分期付款波動做好準備措施，應否轉貸則視貸款配套差距而定。
至於投資資金分配，不妨以基本理論100%――歲數來計算，按歲數把相關比例資金投入安全投資品，有餘額才探討高風險投資產品。
陳建業
永佳財務規劃公司首席理財規劃師
一句話建議：遵守不變的理財定律
解釋：今年經濟環境仍動盪不安，投資應以保守為上，而且要步步為營，可以的話，最好等到大選後才投資。
至於理財，還是以不變法則為主；制定財務規劃、最少要有3至6個月儲蓄、及儘量開源節流，這些理財技巧不僅千古不變，也是最實用的。
馮振明，36歲
油棕園主
一句話建議：小心駛得萬年船
解釋：想賺錢的人很多，可真正懂得賺錢的人卻很少；大多數人都想一步登天，所以急著投資高風險產品或創業，很自然地，失敗的幾率也很大。
就好像聽說哪隻股會在近期內暴漲，就想也不想一頭往下栽，即使因你運氣好賺了一次、兩次，若不懂收手，碰釘是遲早的事。
賺錢的絕對法則，是穩打穩札；對自己不瞭解的賺錢方法，少碰微妙，若真有心的話，就腳踏實地從頭學起，到真正瞭解後才投資也不遲。
此外，賺錢雖然是致富的首要條件，但還得靠適度的儲蓄和節約才行，單靠賺錢是很難讓你成為有錢人的。
陳碧玉，55歲
裁縫師
一句話建議：要花費，別浪費
解釋：錢當然要用，但要用在對的地方才行！
衣服要買，但別買太多；鞋子要買，也別買太多；需要的東西儘量買，不需要的東西，就儘量別買。
賺得再多，卻不懂節制，結果一樣等於零。
沈家耀，14歲
學生
一句話建議：設下儲蓄目標
解釋：替自己設下每天、每星期及每月儲蓄目標，然後嚴格遵守，只有達到儲蓄目標並有餘錢時，才會額外消費，否則決不多花一分錢！
張文傑，68歲
退休人士
一句話建議：甚麼都別管，先去做一份你自己的財務報告書。
解釋：無論你想選擇合適的投資產品、購買股票或基金、至設定任何財務目標，要達成，都需要一份詳細的財務報告書才行。
不事先規劃，任何財務或投資目標的風險可能高於你預期，讓你不僅無法達成財務目標，反而離目標越來越遠。
所以，如果你還沒有一份屬於自己的財務規劃表，那就甚麼都別想，趕快去做就是了！
馬哈林根（Mahalingem）
48歲‧國中副校長
一句話建議：一不留神，你手中的錢就會消失無蹤！
解釋：就算你腦中堆滿理財知識，理財最重要的還是“毅力”，空有知識卻不能實踐或堅持，也沒多大意義。
所以，千萬別姑息隨意用錢的念頭，你必須監督自己用錢的方法是否正確，避免無謂的開銷，有餘錢，用來儲蓄總好過花個精光。
堅持的人及富有的人，其實是同一種人。
鄭文彬，26歲
牧場少東
一句話建議：小賭怡情，大賭回歸於零
解釋：你既不是何鴻燊也不是林國泰，要靠賭過活，無疑自找死路。
偶爾買點萬字或彩票，發發橫財夢無妨，但若下注太大，萬字絕大多數會成為你揮之不去的惡夢。多少家庭因“賭”而妻離子散？要靠賭發達，不如在事業上多加努力，反而更快達成目標。
辜麗菁，25歲
證券交易員
一句話建議：我賺的錢，都去了哪裡？
解釋：不知道這個問題的答案，就很難達成你的財務目標。
知道金錢流向，是你能否掌握金錢自主權的關鍵；意識自己花了多少錢，花在甚麼地方，你才能知道該在哪些方面節省開支，重新存放資金，以備不時之需。
鄭德發，43歲
麵包師傅
一句話建議：相信別人前，先相信自己
解釋：無論你想做甚麼，身邊總有許多意見；你要儘聽，大概會瘋掉，所以最好學習相信自己才對。
將來是甚麼情況，沒有人能準確預測，既然如此，何不相信自己更好？至於別人的意見，參考就好，千萬別儘信。
牧場主或牛，你想做哪一種？
看過本地各界人士的理財經，不妨也看看海外知名人士，他們到底甚麼簡單、精煉而又實用的理財建議？
《華爾街日報》邀請一些理財顧問用一句話總結，為幫助客戶更好地管理財務生活，他們能夠給出的最重要建議是甚麼。
以下是他們給出的建議：
泰德‧詹金（Ted Jenkin），佐治亞州阿爾法里塔
oXYGen Financial Inc.聯席CEO兼創始人
一句話建議：一定要先存放自己的“工資”。
解釋：詹金說，很多人沒有意識到自己是家庭財務的CEO。他說，作為家庭財務的CEO，你應該總是先支付自己的“工資”，也就是拿出10%到20%的收入用於財務目標的實現，然後才拿錢用於開支。如果存了這部份之後錢不夠花，那就說明你們家超支了。
他還建議每加薪一次就把增加部份的至少三分之一存起來。他說，如果遵守這條“先付自己工資”的法則，實現財務目標的機會就會更大。
喬治‧帕帕佐普洛斯（George Papadopoulos）
密歇根州諾維市註冊理財規劃師
一句話建議：誰也說不準。
解釋：帕帕佐普洛斯說，“專家”有很多，投資者要是都聽他們的觀點，自己會瘋掉的。
沒有誰知道將來是甚麼情況，所以投資者最好忽略這些“噪音”，專注於自己能夠掌控的東西，比如和理財顧問合作實現投資組合的“再平衡”。他說，我讓客戶把一切都包在我身上。
吉姆‧普拉特-希尼（Jim Pratt-Heaney）康涅狄格州
韋斯特波特LLBH Private Wealth Management合伙人
一句話建議：制定一份詳細的理財規劃。
解釋：普拉特-希尼說，如果沒有詳細的理財規劃，選擇合適的投資產品是不可能的。
他說，人們常常整天都在為買哪只股票或基金的事而發愁，卻沒有制定一個全面規劃詳細列出合理的資產配置，而他們的投資回報最終有90%多都將來自於合理的資產配置。
他說，如果不制定規劃，那麼投資者承擔的風險可能就會高於必要水平和投資者自己意識到的水平，而且還有可能導致投資雜亂、重復，產生高昂的手續費。
朱文‧沃爾伯特（June Walbert），聖安東尼奧
USAA Financial Planning Services註冊理財規劃師
一句話建議：要明白你花了多少錢，花在了甚麼地方。
解釋：沃爾伯特說，不管年薪是5萬美元還是50萬美元，如果不知道這個問題的答 案，你都是不可能實現全部財務目標的。她說，知道錢流向了哪裡，你就有了合理引導資金的自由。這樣做，人們就可以為生病、照顧老人或失業之類的意外情況做 好準備。她說，知道花了多少錢，都花在了甚麼地方，你就會馬上知道該在哪些方面節省開支，怎樣重新留出資金用於必要的支出。
星洲日報／投資致富‧財富教室‧2011.03.06
Monday, February 28, 2011
SIN CHEW PROPERTY INTERVIEW: NOT NECCESARY YOU COULD BUY THE CHEAP PROPERTY IN AUCTION ANYMORE 拍賣場未必撿到便宜屋
拍賣場未必撿到便宜屋
· 投資致富
2011-02-28 11:33
·
當一棟產業被擺上拍賣桌，我們腦海中閃出的情景多半是：業主無法償還房貸供期，經過一番努力，依然無法按期償還，產業單位被金融機構安排拍賣，以便取回之前借出去的貸款。
當一棟產業被擺上拍賣桌，我們腦海中閃出的情景多半是：業主無法償還房貸供期，經過一番努力，依然無法按期償還，產業單位被金融機構安排拍賣，以便取回之前借出去的貸款。
過去多年來情況是這樣，金融機構在成功拍賣有關產業單位後，取回他們貸出的款項，有些時候可能還不夠，貸款者尚需設法補充其中的不足；可是，這大半年來，由於產業市況旺氣大，一些被拉上拍賣桌的產業，最後敲定的交易價還相當可觀。
而且，可觀的程度讓行內人、行外人深感意外，不只是金融機構取回應得的款項，在扣除給予拍賣師的費用外，尚有餘錢分給有關產業單位的業主，就是金融機構的貸款客戶，真可謂皆大歡喜。
對金融機構和貸款者來說，這多虧產業旺市帶來的果實，但對於整個產業市場來說，這是否好現象？產業所在位置地點適中，加入投標者的行列也不少，一個接一個舉手，三兩下子，一個保留價50萬令吉的排屋，最後是以80萬令吉成交。
這似乎有些誇張，更誇張的例子還有不少，65萬令吉起跳的邊屋有空地單位，最後竟然以110萬令吉敲定，當然，類似的例子還有不少，只是不可能一一舉出來供大家參考。
實力產業經紀公司總裁陳建業說，這些都是實際的例子，一些準備脫售產業的業主，會否選擇採用將產業擺上拍賣桌，以尋求更高的交易價，現在也很難說；如果能夠取得比產業買賣市場更高的價格，扣除給拍賣官的費用，依然很有利可圖，這種可能性是存在的。
當市場需求超越供應時，類似的情況還會繼續存在，可是，如此一來，拍賣單位並不如大家所想像的：“那是一件較便宜、經濟實惠的單位，因為最後的成交價可能比一般產業買賣市場還高。”
產業拍賣略知一二
中低價單位拍賣案例最多
在大馬產業市場，產業單位被擺上拍賣桌，並非新鮮事，2008至2009年的全球金融危機升溫之後，市場掀起相當強的拍賣風，在那期間，產業拍賣宗數約增加20%。
根據產業拍賣私人有限公司的數據，2009年首幾個月，拍賣產業的整體數量，比平常時期增加 10%至20%，在這之中，中低檔房屋面臨的衝擊最大，中低價公寓（價格在5萬至15萬令吉之間）的拍賣個案增加15%，高檔共管公寓的拍賣增加10%， 至於辦公樓，拍賣數據增加20%，有地產業的拍賣增幅較小，僅5%。
為何反而是中低價單位的拍賣個例增加，購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，中低檔產業的業主，持產能力相對較弱，他們的收入一般屬於中低水平，許多時候收入與支出可能持平，一旦收入減少時，拖欠房貸分期付款的比例相對較高，這並不稀奇。
辦公樓拍賣數據增20%
至於辦公樓的拍賣數據增加20%，在生意不穩定、資金週轉出現問題時，有不少辦公樓或商業單位的業主，很有可能面臨持產衝擊。
如果業主的持產能力不強，難免陷入進退兩難，在別無選擇下，產業遭金融機構拍賣是很可能的事。
可是，在今天來看，形勢可能出現逆轉，一棟產業被擺上拍賣桌，對業主來說並非完全是一件無奈的事，只要產業所在位置理想，在拍賣桌敲定的成交價，分分鐘可能比正規市場的交易價高。
拍賣訊息
拍賣訊息何處尋？
提到產業拍賣，陳建業指出，拍賣產業通常分為2種，一種是由銀行委托拍賣經紀負責，另外一種是通過拍賣師，譬如土地局或法庭進行。
有些時候，銀行也是拍賣師的拍賣小組成員，好比發展商有他們本身的測量師、代表律師，情況是一樣的。
身為銀行的拍賣經紀，要如何傳播拍賣單位的訊息？陳建業說，產業經紀一般有不少新舊客戶，可以將這些客戶列為潛在買家，將要拍賣的單位掛在本身公司的網頁，或是通過廣告宣傳。
當然，拍賣產業經紀也可以開發新的顧客，到拍賣地點認識一些新的顧客，從中建立新的客戶來源。
簡單來說，要掌握拍賣產業的訊息，可以從金融機構的分行，拍賣官或律師的辦公室，取得拍賣產業名單。
一些與銀行及拍賣官有緊密合作的產業經紀，他們的辦事處也有拍賣產業的資料，他們經常會展開拍賣產業搜尋活動，此外，互聯網特別是產業經紀的網頁，也會掛上有關訊息。
產業拍賣通告吸引競購者
拍賣官一般會儘所能公佈產業拍賣通告，以吸引更多人加入競購行列，他的傭金有賴於買賣敲定價的百分比，拍賣官的廣告開銷則由金融機構支付。
拍賣通告
有關通知稱為拍賣通告，裡邊的資料主要有以下幾點：
a）產業所在地點、面積等相關資料。
b）拖欠借貸機構的詳情。
c）銀行的律師、拍賣官的聯絡管道。
d）產業保留底價。
e）拍賣日期、地點及時間。
拍賣程序知多少
上拍賣桌須耗時6個月
銀行在貸款者拖欠分期付款3至6期後，將會進行產業拍賣，通常底價與市場價相差無幾，銀行也希望能從產業的拍賣彌補其損失。
要參與拍賣產業的投標，我們必須對拍賣的程序有些瞭解。在拍賣會上，我們可能會購獲不錯的產業，但是要很謹慎。
當貸款者拖欠每月的產業貸款分期付款一段時間，借貸機構如銀行、金融公司在做出相關努力，包括發出法律文件給相關貸款者後，貸款者仍沒有或無法償還分期付款，銀行有權拍賣有關產業。
借貸機構的業務最主要是賺取利潤，儘管採取相關防範措施，但仍會有一個比率的貸款演變成壞賬，間中的原因很多：譬如貸款者可能面對財務問題，好比生意規劃欠完善，面臨資金週轉問題。
銀行為了保障本身的利益，同時，為了避免客戶趁機不還，他們通常會訴諸法律行動，通過公開拍賣活動脫售有關產業，以取回貸款者拖欠銀行的款項。
根據預估價拍賣
在拍賣之前，銀行會根據估價師的預估價拍賣有關產業，這樣對貸款者比較公平，銀行不可能冒違反法律條約的風險，而是必須遵守正規司法程序。
對於借貸機構來說，通過拍賣活動出售產業相當耗時，在取回壞賬可能會失去寶貴資源。一直以來，他們主要目的不是爭取最高銷售價值，而是收回已貸出資金，以及出售產業涉及相關費用或開銷。
在銀行準備對有關產業進行拍賣，從發出拖欠貸款提醒通知書到銀行律師向政府相關部門提出申請，以取得拍賣准令、委任拍賣官、訂一個拍賣日期、制定拍賣底價，通常需至少6個月時間。
如果你準備瞭解拍賣產業活動如何進行，可以出席銀行或產業顧問公司在酒店舉行的產業拍賣會，公眾人士可以從中觀察拍賣活動的進行；在法庭，唯有準備銀行匯票的人才獲准進入拍賣廳。
觀察拍賣如何進行
投標價過高應抽身假
當投標活動開始時，拍賣官可能盡最大努力，鼓勵或遊說早到的投標者提高投標價，假如價格已超越 你自己設定的最高價，千萬要保持冷靜的頭腦，不要受情感或要戰勝的情緒左右，如果投標價已超出你原來設定的最高價，不要繼續投標，你到裡邊是購買產業，不 是要展示你的財務能力，何況市場上還有不少好的產業單位等著我們去選購。
陳建業指出，有些待拍賣的產業，可能是一些空置一段時間的單位，也有少數是業主／租戶仍住在裡邊的產業。由於是拍賣單位，有意投標者，通常只能在房屋外面看，無法入屋細細檢查，有時可能會買到一些有問題、或是未必讓人滿意的單位。
假如該單位空置，嘗試從窗口或任何其他管道瞭解屋內情況。不妨與鄰居、管理公司閒談，以探聽房屋空置多久、上一個業主或住客居留的時間。
假如根本無法查看屋內情況，必須做好面對最壞情況的準備。另外一種情況是有人在該產業單位居住，這可能是業主或租戶，假如他們態度友善當然好，他們可能會與你配合。
假如有關單位是出租給別人，你可能會有現成租戶，若你成功標獲有關單位，他們可能接受你成為新的業主。
如果居住在有關單位的房客不友善，並抱持敵意態度，最好要考慮，不要在你手上發生要通過庭令驅趕住客的問題，不論他們是業主或租戶。
還有一點是，假如在查看房屋後，如果有關產業單位需要大整修，而你對裝修成本又不肯定，最好是請承包商或裝修商訂價。
通過法庭程序較麻煩
前業主不願搬遷
假如要投標購買拍賣單位，通過法庭進行的程序會比較麻煩，就是由高庭分配給拍賣師的單位；至於由銀行通過拍賣經紀脫售的產業單位，一般還沒到法庭，而是經過轉讓產業擁有權的程序進行。
嚴格來說，假如是理想的單位，多數都不會上到拍賣桌，一些有意或曾經有過投標競購拍賣單位經驗的人，面對業主不願搬出去的麻煩；針對這點，陳建業表示，假如庭令已經發出，業主不能違抗，搬走是最後的途徑，除非他們能通過其他人代為投標，以標回有關房屋。
依正規步伐競購
須限期內辦妥交易手續
針對產業拍賣風的吹襲力度加大的趨勢，產業顧問米南多斯表示，如果投標購獲產業，要確保你的律師“效率超高”，以便在限期內辦妥交易手續。
在公開拍賣市場的產業投標者，支付10%的首期錢後，通常必須在90天，或不超過120天內償還其餘90%的屋款，否則10%的首期付款將被沒收。
他說，當產業由銀行在公開市場拍賣時，一般人會認為，這產業應該比市價低，有些時候是，但許多時候並非如此。
對產業投資者來說，拍賣會應該是一個可以用較低價格購買產業的機會，被迫將產業擺在拍賣桌的金融機構，儘所能脫售產業，以彌補本身的損失。
假如你遇到一棟不錯的拍賣產業，而考慮購買，最好能依循正規步伐競購。
首先撥電到拍賣官的辦公室，要求他們傳真或電郵拍賣產業的資料，這些資料包括待售產業的資料。
競標者不要小看這些資料的重要性，其他要注意的問題包括要查看有關產業單位是否擁有個別地契／分層地契、是否被其他人進行私人凍結令、有一堆未償付的賬單、尚住有不準備搬走的人。
米南多斯強調，拍賣產業文件的條文一般都沒有商洽的餘地，因此瞭解有關條文相當重要。如果有任何條文不明白，最好是請示律師的意見，至於詢問銀行的律師不很恰當，通常他們是代表銀行，提供銀行律師的資料，主要是方便你的律師與他們聯絡。
要求律師助尋拍賣產業資料
米南多斯說，最好是將拍賣文件交給律師閱讀，然後要求他們進行一些搜尋，搜尋的項目主要是：
●假如有關產業擁有個別或分層地契，他們需要展開土地／地契搜尋，包括查看是否有面對任何限制或抵押等等。
如果是一些沒有個別地契或分層地契、仍屬於總地契的產業，可以向發展商索取有關資料。
●如果是大廈、公寓或共管公寓，可以向發展商查看有關產業現有的狀況，發展商是否批准有關交易、業主是否拖欠發展商大筆的管理與維修費。
如果發展商已經清盤，並由官方財產托管人接管，有關方面的回應可能比較久，如果拒絕發出交易文件，形勢可能複雜化。
假如拍賣文件誌明，買家必須償付前業主拖欠發展商的服務費，而你成功標獲有關單位，在發展商發出同意交易文件之前，你必須自掏腰包支付這筆前業主拖欠的費用。
●除了服務費，你須查看門牌稅、地稅及其他費用，若水電費是否仍未還清，也許通過律師查詢，需要花數百令吉，但可能還是值得；假如律師給的意見是“不宜購買”，最好不要，假如律師亮的是“綠燈”，那麼可以繼續有關交易。
拍賣底價以市價為指標
米南多斯說，千萬不要認定拍賣官設下的底價低於現有的市價，許多時候所謂的拍賣底價，其實就是市價的指標。
通常第一次的拍賣可能很接近現有的市價，假如在第一次拍賣活動，沒有競標者，銀行通常會在幾個月後的拍賣行動調低底價10%。
假如該產業單位仍無法售出，在第三次的拍賣行動，保留底價將再調低10%，以此類推。
你當然希望能在第二或第三次的拍賣行動，成功購買該產業單位，因此，最好能查明有關產業已經進行幾次的拍賣。
在第三或第四次的拍賣行動，假如仍然未有人購買，一些銀行可能自己買下來，胥視個別銀行的政策。
“不過，在產業市場熾熱時，相信擺上拍賣桌的單位，一次就可以敲定，而且成交價也不便宜。”
假如在投標拍賣產業的過程一切順利，你要計算的是購買該產業將付出的最高代價，包括時間、前業主未償付的賬單，例如門牌稅、管理與維修費，還有自己要支付的律師費、裝修費等等。
嚴格來說，你投標購買的有關單位，價格最好能比市價低10至20%，這樣才可能對自己有利；另外，還要向銀行瞭解，銀行準備提供的貸款幅度，以及融資利率。
結語：
在拍賣會結束時，若你標獲該產業，可能需在90或120天內支付其餘屋款，視拍賣文件如何寫明，最好是儘快呈上貸款申請文件給銀行及律師，以便開始準備所需合約文件。
從技術層面講，你是新的業主，可是，在法律上，該產業還不屬於你，唯有在其餘的90%屋款已經繳清才可稱得上是業主。
星洲日報／投資致富‧產業焦點‧2011.02.27
· 投資致富
2011-02-28 11:33
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當一棟產業被擺上拍賣桌，我們腦海中閃出的情景多半是：業主無法償還房貸供期，經過一番努力，依然無法按期償還，產業單位被金融機構安排拍賣，以便取回之前借出去的貸款。
當一棟產業被擺上拍賣桌，我們腦海中閃出的情景多半是：業主無法償還房貸供期，經過一番努力，依然無法按期償還，產業單位被金融機構安排拍賣，以便取回之前借出去的貸款。
過去多年來情況是這樣，金融機構在成功拍賣有關產業單位後，取回他們貸出的款項，有些時候可能還不夠，貸款者尚需設法補充其中的不足；可是，這大半年來，由於產業市況旺氣大，一些被拉上拍賣桌的產業，最後敲定的交易價還相當可觀。
而且，可觀的程度讓行內人、行外人深感意外，不只是金融機構取回應得的款項，在扣除給予拍賣師的費用外，尚有餘錢分給有關產業單位的業主，就是金融機構的貸款客戶，真可謂皆大歡喜。
對金融機構和貸款者來說，這多虧產業旺市帶來的果實，但對於整個產業市場來說，這是否好現象？產業所在位置地點適中，加入投標者的行列也不少，一個接一個舉手，三兩下子，一個保留價50萬令吉的排屋，最後是以80萬令吉成交。
這似乎有些誇張，更誇張的例子還有不少，65萬令吉起跳的邊屋有空地單位，最後竟然以110萬令吉敲定，當然，類似的例子還有不少，只是不可能一一舉出來供大家參考。
實力產業經紀公司總裁陳建業說，這些都是實際的例子，一些準備脫售產業的業主，會否選擇採用將產業擺上拍賣桌，以尋求更高的交易價，現在也很難說；如果能夠取得比產業買賣市場更高的價格，扣除給拍賣官的費用，依然很有利可圖，這種可能性是存在的。
當市場需求超越供應時，類似的情況還會繼續存在，可是，如此一來，拍賣單位並不如大家所想像的：“那是一件較便宜、經濟實惠的單位，因為最後的成交價可能比一般產業買賣市場還高。”
產業拍賣略知一二
中低價單位拍賣案例最多
在大馬產業市場，產業單位被擺上拍賣桌，並非新鮮事，2008至2009年的全球金融危機升溫之後，市場掀起相當強的拍賣風，在那期間，產業拍賣宗數約增加20%。
根據產業拍賣私人有限公司的數據，2009年首幾個月，拍賣產業的整體數量，比平常時期增加 10%至20%，在這之中，中低檔房屋面臨的衝擊最大，中低價公寓（價格在5萬至15萬令吉之間）的拍賣個案增加15%，高檔共管公寓的拍賣增加10%， 至於辦公樓，拍賣數據增加20%，有地產業的拍賣增幅較小，僅5%。
為何反而是中低價單位的拍賣個例增加，購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，中低檔產業的業主，持產能力相對較弱，他們的收入一般屬於中低水平，許多時候收入與支出可能持平，一旦收入減少時，拖欠房貸分期付款的比例相對較高，這並不稀奇。
辦公樓拍賣數據增20%
至於辦公樓的拍賣數據增加20%，在生意不穩定、資金週轉出現問題時，有不少辦公樓或商業單位的業主，很有可能面臨持產衝擊。
如果業主的持產能力不強，難免陷入進退兩難，在別無選擇下，產業遭金融機構拍賣是很可能的事。
可是，在今天來看，形勢可能出現逆轉，一棟產業被擺上拍賣桌，對業主來說並非完全是一件無奈的事，只要產業所在位置理想，在拍賣桌敲定的成交價，分分鐘可能比正規市場的交易價高。
拍賣訊息
拍賣訊息何處尋？
提到產業拍賣，陳建業指出，拍賣產業通常分為2種，一種是由銀行委托拍賣經紀負責，另外一種是通過拍賣師，譬如土地局或法庭進行。
有些時候，銀行也是拍賣師的拍賣小組成員，好比發展商有他們本身的測量師、代表律師，情況是一樣的。
身為銀行的拍賣經紀，要如何傳播拍賣單位的訊息？陳建業說，產業經紀一般有不少新舊客戶，可以將這些客戶列為潛在買家，將要拍賣的單位掛在本身公司的網頁，或是通過廣告宣傳。
當然，拍賣產業經紀也可以開發新的顧客，到拍賣地點認識一些新的顧客，從中建立新的客戶來源。
簡單來說，要掌握拍賣產業的訊息，可以從金融機構的分行，拍賣官或律師的辦公室，取得拍賣產業名單。
一些與銀行及拍賣官有緊密合作的產業經紀，他們的辦事處也有拍賣產業的資料，他們經常會展開拍賣產業搜尋活動，此外，互聯網特別是產業經紀的網頁，也會掛上有關訊息。
產業拍賣通告吸引競購者
拍賣官一般會儘所能公佈產業拍賣通告，以吸引更多人加入競購行列，他的傭金有賴於買賣敲定價的百分比，拍賣官的廣告開銷則由金融機構支付。
拍賣通告
有關通知稱為拍賣通告，裡邊的資料主要有以下幾點：
a）產業所在地點、面積等相關資料。
b）拖欠借貸機構的詳情。
c）銀行的律師、拍賣官的聯絡管道。
d）產業保留底價。
e）拍賣日期、地點及時間。
拍賣程序知多少
上拍賣桌須耗時6個月
銀行在貸款者拖欠分期付款3至6期後，將會進行產業拍賣，通常底價與市場價相差無幾，銀行也希望能從產業的拍賣彌補其損失。
要參與拍賣產業的投標，我們必須對拍賣的程序有些瞭解。在拍賣會上，我們可能會購獲不錯的產業，但是要很謹慎。
當貸款者拖欠每月的產業貸款分期付款一段時間，借貸機構如銀行、金融公司在做出相關努力，包括發出法律文件給相關貸款者後，貸款者仍沒有或無法償還分期付款，銀行有權拍賣有關產業。
借貸機構的業務最主要是賺取利潤，儘管採取相關防範措施，但仍會有一個比率的貸款演變成壞賬，間中的原因很多：譬如貸款者可能面對財務問題，好比生意規劃欠完善，面臨資金週轉問題。
銀行為了保障本身的利益，同時，為了避免客戶趁機不還，他們通常會訴諸法律行動，通過公開拍賣活動脫售有關產業，以取回貸款者拖欠銀行的款項。
根據預估價拍賣
在拍賣之前，銀行會根據估價師的預估價拍賣有關產業，這樣對貸款者比較公平，銀行不可能冒違反法律條約的風險，而是必須遵守正規司法程序。
對於借貸機構來說，通過拍賣活動出售產業相當耗時，在取回壞賬可能會失去寶貴資源。一直以來，他們主要目的不是爭取最高銷售價值，而是收回已貸出資金，以及出售產業涉及相關費用或開銷。
在銀行準備對有關產業進行拍賣，從發出拖欠貸款提醒通知書到銀行律師向政府相關部門提出申請，以取得拍賣准令、委任拍賣官、訂一個拍賣日期、制定拍賣底價，通常需至少6個月時間。
如果你準備瞭解拍賣產業活動如何進行，可以出席銀行或產業顧問公司在酒店舉行的產業拍賣會，公眾人士可以從中觀察拍賣活動的進行；在法庭，唯有準備銀行匯票的人才獲准進入拍賣廳。
觀察拍賣如何進行
投標價過高應抽身假
當投標活動開始時，拍賣官可能盡最大努力，鼓勵或遊說早到的投標者提高投標價，假如價格已超越 你自己設定的最高價，千萬要保持冷靜的頭腦，不要受情感或要戰勝的情緒左右，如果投標價已超出你原來設定的最高價，不要繼續投標，你到裡邊是購買產業，不 是要展示你的財務能力，何況市場上還有不少好的產業單位等著我們去選購。
陳建業指出，有些待拍賣的產業，可能是一些空置一段時間的單位，也有少數是業主／租戶仍住在裡邊的產業。由於是拍賣單位，有意投標者，通常只能在房屋外面看，無法入屋細細檢查，有時可能會買到一些有問題、或是未必讓人滿意的單位。
假如該單位空置，嘗試從窗口或任何其他管道瞭解屋內情況。不妨與鄰居、管理公司閒談，以探聽房屋空置多久、上一個業主或住客居留的時間。
假如根本無法查看屋內情況，必須做好面對最壞情況的準備。另外一種情況是有人在該產業單位居住，這可能是業主或租戶，假如他們態度友善當然好，他們可能會與你配合。
假如有關單位是出租給別人，你可能會有現成租戶，若你成功標獲有關單位，他們可能接受你成為新的業主。
如果居住在有關單位的房客不友善，並抱持敵意態度，最好要考慮，不要在你手上發生要通過庭令驅趕住客的問題，不論他們是業主或租戶。
還有一點是，假如在查看房屋後，如果有關產業單位需要大整修，而你對裝修成本又不肯定，最好是請承包商或裝修商訂價。
通過法庭程序較麻煩
前業主不願搬遷
假如要投標購買拍賣單位，通過法庭進行的程序會比較麻煩，就是由高庭分配給拍賣師的單位；至於由銀行通過拍賣經紀脫售的產業單位，一般還沒到法庭，而是經過轉讓產業擁有權的程序進行。
嚴格來說，假如是理想的單位，多數都不會上到拍賣桌，一些有意或曾經有過投標競購拍賣單位經驗的人，面對業主不願搬出去的麻煩；針對這點，陳建業表示，假如庭令已經發出，業主不能違抗，搬走是最後的途徑，除非他們能通過其他人代為投標，以標回有關房屋。
依正規步伐競購
須限期內辦妥交易手續
針對產業拍賣風的吹襲力度加大的趨勢，產業顧問米南多斯表示，如果投標購獲產業，要確保你的律師“效率超高”，以便在限期內辦妥交易手續。
在公開拍賣市場的產業投標者，支付10%的首期錢後，通常必須在90天，或不超過120天內償還其餘90%的屋款，否則10%的首期付款將被沒收。
他說，當產業由銀行在公開市場拍賣時，一般人會認為，這產業應該比市價低，有些時候是，但許多時候並非如此。
對產業投資者來說，拍賣會應該是一個可以用較低價格購買產業的機會，被迫將產業擺在拍賣桌的金融機構，儘所能脫售產業，以彌補本身的損失。
假如你遇到一棟不錯的拍賣產業，而考慮購買，最好能依循正規步伐競購。
首先撥電到拍賣官的辦公室，要求他們傳真或電郵拍賣產業的資料，這些資料包括待售產業的資料。
競標者不要小看這些資料的重要性，其他要注意的問題包括要查看有關產業單位是否擁有個別地契／分層地契、是否被其他人進行私人凍結令、有一堆未償付的賬單、尚住有不準備搬走的人。
米南多斯強調，拍賣產業文件的條文一般都沒有商洽的餘地，因此瞭解有關條文相當重要。如果有任何條文不明白，最好是請示律師的意見，至於詢問銀行的律師不很恰當，通常他們是代表銀行，提供銀行律師的資料，主要是方便你的律師與他們聯絡。
要求律師助尋拍賣產業資料
米南多斯說，最好是將拍賣文件交給律師閱讀，然後要求他們進行一些搜尋，搜尋的項目主要是：
●假如有關產業擁有個別或分層地契，他們需要展開土地／地契搜尋，包括查看是否有面對任何限制或抵押等等。
如果是一些沒有個別地契或分層地契、仍屬於總地契的產業，可以向發展商索取有關資料。
●如果是大廈、公寓或共管公寓，可以向發展商查看有關產業現有的狀況，發展商是否批准有關交易、業主是否拖欠發展商大筆的管理與維修費。
如果發展商已經清盤，並由官方財產托管人接管，有關方面的回應可能比較久，如果拒絕發出交易文件，形勢可能複雜化。
假如拍賣文件誌明，買家必須償付前業主拖欠發展商的服務費，而你成功標獲有關單位，在發展商發出同意交易文件之前，你必須自掏腰包支付這筆前業主拖欠的費用。
●除了服務費，你須查看門牌稅、地稅及其他費用，若水電費是否仍未還清，也許通過律師查詢，需要花數百令吉，但可能還是值得；假如律師給的意見是“不宜購買”，最好不要，假如律師亮的是“綠燈”，那麼可以繼續有關交易。
拍賣底價以市價為指標
米南多斯說，千萬不要認定拍賣官設下的底價低於現有的市價，許多時候所謂的拍賣底價，其實就是市價的指標。
通常第一次的拍賣可能很接近現有的市價，假如在第一次拍賣活動，沒有競標者，銀行通常會在幾個月後的拍賣行動調低底價10%。
假如該產業單位仍無法售出，在第三次的拍賣行動，保留底價將再調低10%，以此類推。
你當然希望能在第二或第三次的拍賣行動，成功購買該產業單位，因此，最好能查明有關產業已經進行幾次的拍賣。
在第三或第四次的拍賣行動，假如仍然未有人購買，一些銀行可能自己買下來，胥視個別銀行的政策。
“不過，在產業市場熾熱時，相信擺上拍賣桌的單位，一次就可以敲定，而且成交價也不便宜。”
假如在投標拍賣產業的過程一切順利，你要計算的是購買該產業將付出的最高代價，包括時間、前業主未償付的賬單，例如門牌稅、管理與維修費，還有自己要支付的律師費、裝修費等等。
嚴格來說，你投標購買的有關單位，價格最好能比市價低10至20%，這樣才可能對自己有利；另外，還要向銀行瞭解，銀行準備提供的貸款幅度，以及融資利率。
結語：
在拍賣會結束時，若你標獲該產業，可能需在90或120天內支付其餘屋款，視拍賣文件如何寫明，最好是儘快呈上貸款申請文件給銀行及律師，以便開始準備所需合約文件。
從技術層面講，你是新的業主，可是，在法律上，該產業還不屬於你，唯有在其餘的90%屋款已經繳清才可稱得上是業主。
星洲日報／投資致富‧產業焦點‧2011.02.27
Sunday, February 27, 2011
FINANCIAL PLANNING : FP33 MALAYSIA PROPERTY MARKET OUTLOOK( 三十 三) 我国房地产的前景
( 三十 三) 我国房地产的前景
房地产是推动经济最主要的支柱，随着人口的逐年增加以及工业和意的扩展，政府给予这经济领域更大的重注，以确保它能不断发展。更何况房地产的盛衰，将牵制多达两百多种行业。
肯那格2004年展望报告指出，人口继续适度增长、低利率优势、充裕的房屋贷款、产业价格合理、以及个人收入增加等趋势下，使到我国住宅产业需求强劲。其中巴生谷、槟城及柔佛更是交易比较频繁的州属。随着产业价格以及银行贷款利率皆处于偏低水平。况且，投资产业所取得的每年回酬率是7至8％，这比目前银行定存的平均3％利息高。去年，发展商在政府豁免印花税措施及银行实施贷款利率的推动下，大量推出新房屋计划。
2001年的产业销售业绩达410亿零吉；2002年上半年销售额达约410亿零吉；2003年的价格指数介于180点，至到2010时预测达到300点。
对于地点的要求，吉隆坡市中心以及周边地点仍然需求殷切，其他有发展潜能的地点如布特拉直辖区以及赛伯再也走廊也不落人后。
五十万至一百五十万元的中上价格的户地产的受落，显示经济的开始复苏。也表示着日益增加三十至四十岁的专业人士拥有更强的购买力，以便将他们现有的房地产升格，并间接带动整个房地产的交易量。
最受到欢迎的房地产还是依序以双层排屋、单层排屋、半独立式房屋、公寓以及独立式房屋。
可惜的是，截至2002年3月为止，总值高达100亿8千万元的办公室间无人租用，无人租用的购物中心比率则下跌了1.1%，总值是84亿5千元。滞销工业产业的情况则有好转，下跌25.6％至2千453个单位。全国的商业为公楼的空置率是22％，吉隆坡更达到25％的更高比率，滞销的产业是指那些在推介的9个月后仍无法脱手的产业。不过，滞销率仍在可控制水平，因为房地产数量还未达致我国订下的年度需求量。
鉴于办公楼和共管式公寓供过于求，政府已于去年初开始冻结吉隆坡市内高楼建筑的计划，只允许排屋、洋房和半独立式的建筑而已。
产业市场的低糜是受到90年代末的经济危机的影响。加上各大小企业在1997年前经济好景时大事扩展，至到金融风暴席卷东南亚，在举债过多难摊还的情况下，促使商家及大小企业商业活动放缓，恶性循环下房地产更受连累。中国加入世贸组纱后使到我国的房地产尤其厂房的需求激减，无论我国厂商或者外资一窝蜂迁厂到中国投资。
除了股市走向左右消费者购屋外，就业与收入状况产业投资的影响更大。在政府推行经济配套，SARS及伊拉克战争的结束，适逢国阵大选中狂胜，在有利的政治与经济因素下，加上政府、地方市议会、购屋者以及发展商的鼎力合作下，房地产的前景是一片光明的。
房地产是推动经济最主要的支柱，随着人口的逐年增加以及工业和意的扩展，政府给予这经济领域更大的重注，以确保它能不断发展。更何况房地产的盛衰，将牵制多达两百多种行业。
肯那格2004年展望报告指出，人口继续适度增长、低利率优势、充裕的房屋贷款、产业价格合理、以及个人收入增加等趋势下，使到我国住宅产业需求强劲。其中巴生谷、槟城及柔佛更是交易比较频繁的州属。随着产业价格以及银行贷款利率皆处于偏低水平。况且，投资产业所取得的每年回酬率是7至8％，这比目前银行定存的平均3％利息高。去年，发展商在政府豁免印花税措施及银行实施贷款利率的推动下，大量推出新房屋计划。
2001年的产业销售业绩达410亿零吉；2002年上半年销售额达约410亿零吉；2003年的价格指数介于180点，至到2010时预测达到300点。
对于地点的要求，吉隆坡市中心以及周边地点仍然需求殷切，其他有发展潜能的地点如布特拉直辖区以及赛伯再也走廊也不落人后。
五十万至一百五十万元的中上价格的户地产的受落，显示经济的开始复苏。也表示着日益增加三十至四十岁的专业人士拥有更强的购买力，以便将他们现有的房地产升格，并间接带动整个房地产的交易量。
最受到欢迎的房地产还是依序以双层排屋、单层排屋、半独立式房屋、公寓以及独立式房屋。
可惜的是，截至2002年3月为止，总值高达100亿8千万元的办公室间无人租用，无人租用的购物中心比率则下跌了1.1%，总值是84亿5千元。滞销工业产业的情况则有好转，下跌25.6％至2千453个单位。全国的商业为公楼的空置率是22％，吉隆坡更达到25％的更高比率，滞销的产业是指那些在推介的9个月后仍无法脱手的产业。不过，滞销率仍在可控制水平，因为房地产数量还未达致我国订下的年度需求量。
鉴于办公楼和共管式公寓供过于求，政府已于去年初开始冻结吉隆坡市内高楼建筑的计划，只允许排屋、洋房和半独立式的建筑而已。
产业市场的低糜是受到90年代末的经济危机的影响。加上各大小企业在1997年前经济好景时大事扩展，至到金融风暴席卷东南亚，在举债过多难摊还的情况下，促使商家及大小企业商业活动放缓，恶性循环下房地产更受连累。中国加入世贸组纱后使到我国的房地产尤其厂房的需求激减，无论我国厂商或者外资一窝蜂迁厂到中国投资。
除了股市走向左右消费者购屋外，就业与收入状况产业投资的影响更大。在政府推行经济配套，SARS及伊拉克战争的结束，适逢国阵大选中狂胜，在有利的政治与经济因素下，加上政府、地方市议会、购屋者以及发展商的鼎力合作下，房地产的前景是一片光明的。
Monday, February 21, 2011
FINANCIAL INTERVIEW 打造聚寶盆‧財富“兔”增
打造聚寶盆‧財富“兔”增
* 投資致富
2011-01-30 19:10
*
兔年的經濟形勢，似乎注定比虎年的更為複雜，更難以作出判斷，“兔氣揚眉過好年”難道只是一場空想？
在林林種種的投資工具及產品中，該如何選擇呢？兔年該如何佈局才能“避凶化吉”，確保我們的財富依然“飽滿”呢？
本期《財富焦點》為你搭通投資網，在這充滿變數的環境中，仍可“大殺四方”，坐享碩果，來，一起出發尋找“聚寶盆”囉！
面對日益復雜的金融投資環境和眾多的投資工具，頗多投資者都覺得無所適從，對別人在投資市場游刃有余、揮灑自如的大手筆羨慕不已，但另一方面卻對自己在良好的資本市場上不能獲取優越投資收益而懊悔不已。到底我們的財富如何才能“步步高升”呢？
長短結合
無往不利
在人生的旅途中，每個人都難免會面對許多理財難題，如在高通膨的生活環境之下，我們的收入水平有限，但隨著年齡的增長，孩子的教育基金、置業、養老金及醫藥費等需要我們去面對，問題是該如何面對？
專家認為最實用，也是最有效的方法，就是堅持“長短結合”，由近及遠的原則，即根據人生處於不同生命週期，進行規劃自身的理財需求；在滿足當前或最近一段時間需要面對和解決的問題進行理財規劃，之後再規劃長遠的理財需求。
值得一提的是，很多人雖然有為孩子投保意外、重大疾病及教育等多種保險產品，加上擁有股票、儲蓄及基金之外，但夫妻本身卻連最基本的意外、重大疾病、養老保險都沒有投保。
專家說，這並不是一種正確及合理的家庭理財規劃方案，可見這對夫妻的家庭理財規劃缺乏科學和長遠性的考慮。
動靜結合
理性投資
在眾多的投資領域，皆建議投資者樹立中長期的理性投資理念，忌諱頻繁操作，短線的投機等不成熟的投資理念和操作思路。
以股票來說，股市是經濟的“晴雨表”和“試金石”，投資股票的目的無非是分享資本市場長期向好的投資收益。
專家指出：“我們並不反對投資者進場，但須理性面對，並適時買賣，但部份投資者卻對投資環境不聞不問，只憑自己的喜好和一時衝動作出盲目決定，這不是一種成熟的投資理念。”
“作為成熟的投資者，要善於在各種金融投資工具中，篩選出適合自己的產品，學會看大勢的轉變，並結合自身的投資喜好、理財目標、預期等作出判斷，不可人雲亦雲，盲目作出決定。”
我們在現實生活中常常聽朋友抱怨，某某股票持有了好長時間，剛套利就漲了，此種結果的產生歸咎於投資者沒有達到“心靜”，所以在投資環境大勢未改的情況下，投資者不妨“穩坐釣魚台”，獲取投資收益。
不過，一旦出現不利於投資環境的因素，投資者要因勢而變，切記不可守株待兔。總而言之，動靜結合的要點在於“靜如處子，動如脫兔”。
點面結合
科學化理念
所謂“點面結合”，就是要善於集中有限的時間及資金，力求在某一個投資領域做到游刃有餘，成為該投資領域的“行家”，尋求最大的投資收益。
在現實生活中，部份投資者面對眾多金融投資工具，看到別人投資賺了錢，於是股票、開放式及封閉式基金、黃金、外匯等都無一例外納入投資組合中，美其名是“分散風險。”
不過，專家指出，這就如同舊社會的農民一樣，目的在於廣種薄收，但最終結果卻依賴老天，不確定因素非常高。
“雖然像巴菲特、索羅斯等投資專才倡導分散投資的防範風險理念，但那是建立在科學化的投資理念上，大師並非要我們面面俱到，而是要結合自身的實際情況，再配合適合的投資工具，做到合理的防範投資風險。”
專家舉例，風險承受能力強、對宏觀投資環境敏感、閑暇時間較多，可將投資重點放在股票、股票型基金、黃金等；對於無暇研究和瞭解資本市場潮起潮落、專業投資知識欠缺的投資者，又何不選擇集合理財優勢的開放式基金、銀行理財產品等，除了省力省時間，又能分享投資收益。
“將有限的資金平均投資於各種投資工具上，其弊端除了是分散精力，二來自己也對眾多投資工具缺乏深度瞭解，甚至喪失良好的駕馭能力，導致投入和收益不成正比。”
向有錢人學習
美林《2010年亞太區財富報告》統計，亞太區富裕人士投入的現金類投資比重，從2008年的29%降低至2009年的22%，而固定收益投資只佔資產的20%，與2008年的情況不相上下。
該報告也預估，今年亞太區富裕人士放在股票及固定收益工具的比例將會上升。由於富裕人士有意重新調整投資組合，現金類及不動產的比例將相對減少。
同時，也有調查顯示，最受上班族青睞的投資工具：基金、股票、外匯。
永佳財務規劃公司首席理財規劃師陳建業碩士認為，普遍上大馬的投資工具仍主要以股票、基金及債券為主，所以在評估了本身的風險承擔能力後，建議作以下的分配：
◆股票
別嚐試追高策略
作為最普遍及最容易接觸的投資工具之一，股票的起伏性難以預估，就如近期股市一落千丈，由1574.49點的歷史新高，瞬間跌破好幾道關卡，就足以證明其波動性有多高。
不少分析員仍看好今年馬股有一定的漲勢及“看頭”，全年有望衝破1700點高位。
“不過，投資者在選股方面須格外謹慎，千萬別嘗試採取‘追高’的策略，以免在套利活動湧現時受到波及而無法即時脫身。”
分析員看好銀行、油氣、建築及產業等領域將持續散發光芒，建議投資者逢低吸納相關領域的優質股。
◆信托基金
仍須面對風險
陳建業坦言，自1998年亞洲金融風暴後，很多投資者因被基金“燒傷手”而對這項投資工具心有餘悸，沒有太大的信心。
他認為，在投資基金時，應該要以長期為主，若在投資一年後就“離場”頗為不值得的，因為手續費相當高，導致賺益收窄。
他說，基本上大馬的基金都是以股票型及債券型為主，選擇類型不多，不過投資者在作出投資決定前，也同樣要衡量本身的投資風險。
“若承擔風險較低，可選擇債券型基金，但若承擔風險較高，則可選擇股票型基金。”
專家指出，在目前的市場情況下，基金已成為投資者較為“認同”的投資工具。不過，由於各類基金和證券市場的“關係不淺”，防範風險仍是投資者必須面對的問題。
在購買基金時，老百姓偏向於選擇價格偏低的基金，認為價格越低就越沒有下跌空間、越穩健，但事實上，基金的成長率和其他綜合指標更為重要，這些投資理念和技巧都有待提高。
◆保險
勿扭曲原本保障意義
陳建業認為，現今投資者已“歪曲”保險的原義，保險的初衷是作為個人的後備及賠償金，但很多保險公司卻重新包裝成投資工具，導致失去原本的意義。
“所以，我並不建議投資者將保險當成是一種投資工具。”
同時，調查顯示，已有越來越多人認同買保險是“購買一種保障”，只有小部份認為是“可以進行投資”。
理財師表示，保險投資只是附加的好處，若真正要投資，無論是股票、基金、外匯等都是不錯的方式，很少有人買保險是為了投資。
◆貨幣
人民幣受看好
目前最受歡迎的貨幣非“人民幣”莫屬，作為金磚四國（BRIC）之一的中國，經濟飛速增長，很自然的其貨幣也受到青睞。
陳建業指出，“目前人民幣的漲勢仍受到抑制，不過相信接下來將逐步升值。”
同時，市場也認為人民幣今年仍將維持緩慢，但有節奏的升值，以與全球的發展接軌。其中，上週人民幣更創下17個月新高，未來的勢頭絕對可期。
◆存款
利率調漲添吸引力
當處在經濟不明朗的“十字路口”，“錢”就是“王”，所以放在銀行的存款也會隨之提昇。
陳建業說，在市場預期今年的利率逐漸調漲之際，相信銀行存款仍有一定的吸引力，特別是定期存款。
目前國內銀行提供的3個月定存利率普遍上處於2.65%至2.8%，而1年則介於2.85%至3.1%，未來有望逐步揚升。
◆創業
冷門路線有看頭
相士指出，今年是創業的好時年，歸功於立春八字日坐財星，又出現財通門戶，有利營商。不過，值得注意的是，今年始終偏財當旺，在創業者之中，以冷門路線或具獨特的生意觸覺者最佔優勢，可有不錯回報。
相反，如果僅以傳統的方法經營，或沒有甚麼特別賣點的話，今年的經營則將頗為吃力。
無論是投資、投機或做生意，辛卯兔年是“考眼光、賺快錢”的年份，即使能成功獲取利潤，只屬短暫性；要長遠取得成功，還須多加鑽研投資之道。
假如你不擅長走捷徑的話，不妨把今年看作播種期，日後自然有更好的回報。
理財師指出，創業不可能沒有風險，但如果你能選擇正確的創業方式，那成功的機率還是會很高的。不妨參考右列幾種成功率頗高的創業方式：
◎通過打工來鋪下創業的基礎，然後才決定創業
－先熟知某一行業的門徑和技巧
◎做自己的親戚或好朋友正在做的行業
－輕易取得進貨渠道，且遇到難題也可尋求協助
◎做和自己親戚或好朋友相關的產品和項目
－在相同條件下，你將比別人優先拿到訂單
◎通過加盟的方式使自己獲得創業成功
－加盟優秀的連鎖機構，借助他們的指導和服務，使自己獲得成功
◎選擇一種行業然後專注的做下去，持之以恒、堅持不懈
－選擇你熟悉、瞭解、能發揮自身優勢的行業，堅持不懈，遇到挫折也不放棄
◆名畫、古幣、古董及名錶
風險高
現在是時候投資者往其他投資工具“進發”，包括名畫、古幣、古董及名表等，以多元化持有的投資項目，並形成另一種“文化”。
不過，陳建業提醒，這類投資的風險頗高，相對回酬也非常誘人，所以投資者在“下場”前須鑑定當中的真偽，才不致於付出代價，因一些膺品甚至逃過專家的“法眼”。
“現今資訊的傳播一日千里，互通訊息，要掌握準確的消息也不會太艱難。”
理財師強調，投資古董、字畫等收藏品，不僅需要很雄厚的財力，更需要有很強的鑒別能力和專業知識，門檻相對較高。
◆黃金
不適合普通投資者
陳建業說，黃金是一種“趨勢性”的投資工具，須應因時勢而決定是否“買進”，一般上在經濟及局勢動亂時受到青睞。同時，若某國家的貨幣走弱，也會激勵黃金的需求增長。
“以目前的情況來看，黃金已漲升至頗高的價位，約為每安士1千340美元，所以投資者應深思應否再‘追高’。黃金與錢幣的關係往往都是相對的，一旦經濟情況欠佳，黃金就會變身成為市民爭購的對象。”
理財師指出，像黃金和黃金期貨這類風險較高的投資品種，需要很高的投資技巧和專業知識，不太適合普通投資者參與，所以普通百姓還是適合買實物黃金或投資型金條。
總結：
在下場投資時，需要特別考慮各方面的因素，“順勢而為”是投資者必須遵守的不二法則，沒有固定的模式可以複制或套用，最重要的是，每一名理性的投資者需要在日常投資實踐中吸取教訓，探索出一條適合自己的投資模式。
當然，在這兔年努力創造財富之際，老百姓還應擦亮雙眼，選擇適合自己的投資理財產品，因當中“隱藏”各式各樣的條款，老百姓往往只盯著自己熟悉的指標，如收益及成長率等，反倒容易走入誤區，甚至掉進陷阱。
星洲日報／投資致富‧財富焦點‧2011.01.30
* 投資致富
2011-01-30 19:10
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兔年的經濟形勢，似乎注定比虎年的更為複雜，更難以作出判斷，“兔氣揚眉過好年”難道只是一場空想？
在林林種種的投資工具及產品中，該如何選擇呢？兔年該如何佈局才能“避凶化吉”，確保我們的財富依然“飽滿”呢？
本期《財富焦點》為你搭通投資網，在這充滿變數的環境中，仍可“大殺四方”，坐享碩果，來，一起出發尋找“聚寶盆”囉！
面對日益復雜的金融投資環境和眾多的投資工具，頗多投資者都覺得無所適從，對別人在投資市場游刃有余、揮灑自如的大手筆羨慕不已，但另一方面卻對自己在良好的資本市場上不能獲取優越投資收益而懊悔不已。到底我們的財富如何才能“步步高升”呢？
長短結合
無往不利
在人生的旅途中，每個人都難免會面對許多理財難題，如在高通膨的生活環境之下，我們的收入水平有限，但隨著年齡的增長，孩子的教育基金、置業、養老金及醫藥費等需要我們去面對，問題是該如何面對？
專家認為最實用，也是最有效的方法，就是堅持“長短結合”，由近及遠的原則，即根據人生處於不同生命週期，進行規劃自身的理財需求；在滿足當前或最近一段時間需要面對和解決的問題進行理財規劃，之後再規劃長遠的理財需求。
值得一提的是，很多人雖然有為孩子投保意外、重大疾病及教育等多種保險產品，加上擁有股票、儲蓄及基金之外，但夫妻本身卻連最基本的意外、重大疾病、養老保險都沒有投保。
專家說，這並不是一種正確及合理的家庭理財規劃方案，可見這對夫妻的家庭理財規劃缺乏科學和長遠性的考慮。
動靜結合
理性投資
在眾多的投資領域，皆建議投資者樹立中長期的理性投資理念，忌諱頻繁操作，短線的投機等不成熟的投資理念和操作思路。
以股票來說，股市是經濟的“晴雨表”和“試金石”，投資股票的目的無非是分享資本市場長期向好的投資收益。
專家指出：“我們並不反對投資者進場，但須理性面對，並適時買賣，但部份投資者卻對投資環境不聞不問，只憑自己的喜好和一時衝動作出盲目決定，這不是一種成熟的投資理念。”
“作為成熟的投資者，要善於在各種金融投資工具中，篩選出適合自己的產品，學會看大勢的轉變，並結合自身的投資喜好、理財目標、預期等作出判斷，不可人雲亦雲，盲目作出決定。”
我們在現實生活中常常聽朋友抱怨，某某股票持有了好長時間，剛套利就漲了，此種結果的產生歸咎於投資者沒有達到“心靜”，所以在投資環境大勢未改的情況下，投資者不妨“穩坐釣魚台”，獲取投資收益。
不過，一旦出現不利於投資環境的因素，投資者要因勢而變，切記不可守株待兔。總而言之，動靜結合的要點在於“靜如處子，動如脫兔”。
點面結合
科學化理念
所謂“點面結合”，就是要善於集中有限的時間及資金，力求在某一個投資領域做到游刃有餘，成為該投資領域的“行家”，尋求最大的投資收益。
在現實生活中，部份投資者面對眾多金融投資工具，看到別人投資賺了錢，於是股票、開放式及封閉式基金、黃金、外匯等都無一例外納入投資組合中，美其名是“分散風險。”
不過，專家指出，這就如同舊社會的農民一樣，目的在於廣種薄收，但最終結果卻依賴老天，不確定因素非常高。
“雖然像巴菲特、索羅斯等投資專才倡導分散投資的防範風險理念，但那是建立在科學化的投資理念上，大師並非要我們面面俱到，而是要結合自身的實際情況，再配合適合的投資工具，做到合理的防範投資風險。”
專家舉例，風險承受能力強、對宏觀投資環境敏感、閑暇時間較多，可將投資重點放在股票、股票型基金、黃金等；對於無暇研究和瞭解資本市場潮起潮落、專業投資知識欠缺的投資者，又何不選擇集合理財優勢的開放式基金、銀行理財產品等，除了省力省時間，又能分享投資收益。
“將有限的資金平均投資於各種投資工具上，其弊端除了是分散精力，二來自己也對眾多投資工具缺乏深度瞭解，甚至喪失良好的駕馭能力，導致投入和收益不成正比。”
向有錢人學習
美林《2010年亞太區財富報告》統計，亞太區富裕人士投入的現金類投資比重，從2008年的29%降低至2009年的22%，而固定收益投資只佔資產的20%，與2008年的情況不相上下。
該報告也預估，今年亞太區富裕人士放在股票及固定收益工具的比例將會上升。由於富裕人士有意重新調整投資組合，現金類及不動產的比例將相對減少。
同時，也有調查顯示，最受上班族青睞的投資工具：基金、股票、外匯。
永佳財務規劃公司首席理財規劃師陳建業碩士認為，普遍上大馬的投資工具仍主要以股票、基金及債券為主，所以在評估了本身的風險承擔能力後，建議作以下的分配：
◆股票
別嚐試追高策略
作為最普遍及最容易接觸的投資工具之一，股票的起伏性難以預估，就如近期股市一落千丈，由1574.49點的歷史新高，瞬間跌破好幾道關卡，就足以證明其波動性有多高。
不少分析員仍看好今年馬股有一定的漲勢及“看頭”，全年有望衝破1700點高位。
“不過，投資者在選股方面須格外謹慎，千萬別嘗試採取‘追高’的策略，以免在套利活動湧現時受到波及而無法即時脫身。”
分析員看好銀行、油氣、建築及產業等領域將持續散發光芒，建議投資者逢低吸納相關領域的優質股。
◆信托基金
仍須面對風險
陳建業坦言，自1998年亞洲金融風暴後，很多投資者因被基金“燒傷手”而對這項投資工具心有餘悸，沒有太大的信心。
他認為，在投資基金時，應該要以長期為主，若在投資一年後就“離場”頗為不值得的，因為手續費相當高，導致賺益收窄。
他說，基本上大馬的基金都是以股票型及債券型為主，選擇類型不多，不過投資者在作出投資決定前，也同樣要衡量本身的投資風險。
“若承擔風險較低，可選擇債券型基金，但若承擔風險較高，則可選擇股票型基金。”
專家指出，在目前的市場情況下，基金已成為投資者較為“認同”的投資工具。不過，由於各類基金和證券市場的“關係不淺”，防範風險仍是投資者必須面對的問題。
在購買基金時，老百姓偏向於選擇價格偏低的基金，認為價格越低就越沒有下跌空間、越穩健，但事實上，基金的成長率和其他綜合指標更為重要，這些投資理念和技巧都有待提高。
◆保險
勿扭曲原本保障意義
陳建業認為，現今投資者已“歪曲”保險的原義，保險的初衷是作為個人的後備及賠償金，但很多保險公司卻重新包裝成投資工具，導致失去原本的意義。
“所以，我並不建議投資者將保險當成是一種投資工具。”
同時，調查顯示，已有越來越多人認同買保險是“購買一種保障”，只有小部份認為是“可以進行投資”。
理財師表示，保險投資只是附加的好處，若真正要投資，無論是股票、基金、外匯等都是不錯的方式，很少有人買保險是為了投資。
◆貨幣
人民幣受看好
目前最受歡迎的貨幣非“人民幣”莫屬，作為金磚四國（BRIC）之一的中國，經濟飛速增長，很自然的其貨幣也受到青睞。
陳建業指出，“目前人民幣的漲勢仍受到抑制，不過相信接下來將逐步升值。”
同時，市場也認為人民幣今年仍將維持緩慢，但有節奏的升值，以與全球的發展接軌。其中，上週人民幣更創下17個月新高，未來的勢頭絕對可期。
◆存款
利率調漲添吸引力
當處在經濟不明朗的“十字路口”，“錢”就是“王”，所以放在銀行的存款也會隨之提昇。
陳建業說，在市場預期今年的利率逐漸調漲之際，相信銀行存款仍有一定的吸引力，特別是定期存款。
目前國內銀行提供的3個月定存利率普遍上處於2.65%至2.8%，而1年則介於2.85%至3.1%，未來有望逐步揚升。
◆創業
冷門路線有看頭
相士指出，今年是創業的好時年，歸功於立春八字日坐財星，又出現財通門戶，有利營商。不過，值得注意的是，今年始終偏財當旺，在創業者之中，以冷門路線或具獨特的生意觸覺者最佔優勢，可有不錯回報。
相反，如果僅以傳統的方法經營，或沒有甚麼特別賣點的話，今年的經營則將頗為吃力。
無論是投資、投機或做生意，辛卯兔年是“考眼光、賺快錢”的年份，即使能成功獲取利潤，只屬短暫性；要長遠取得成功，還須多加鑽研投資之道。
假如你不擅長走捷徑的話，不妨把今年看作播種期，日後自然有更好的回報。
理財師指出，創業不可能沒有風險，但如果你能選擇正確的創業方式，那成功的機率還是會很高的。不妨參考右列幾種成功率頗高的創業方式：
◎通過打工來鋪下創業的基礎，然後才決定創業
－先熟知某一行業的門徑和技巧
◎做自己的親戚或好朋友正在做的行業
－輕易取得進貨渠道，且遇到難題也可尋求協助
◎做和自己親戚或好朋友相關的產品和項目
－在相同條件下，你將比別人優先拿到訂單
◎通過加盟的方式使自己獲得創業成功
－加盟優秀的連鎖機構，借助他們的指導和服務，使自己獲得成功
◎選擇一種行業然後專注的做下去，持之以恒、堅持不懈
－選擇你熟悉、瞭解、能發揮自身優勢的行業，堅持不懈，遇到挫折也不放棄
◆名畫、古幣、古董及名錶
風險高
現在是時候投資者往其他投資工具“進發”，包括名畫、古幣、古董及名表等，以多元化持有的投資項目，並形成另一種“文化”。
不過，陳建業提醒，這類投資的風險頗高，相對回酬也非常誘人，所以投資者在“下場”前須鑑定當中的真偽，才不致於付出代價，因一些膺品甚至逃過專家的“法眼”。
“現今資訊的傳播一日千里，互通訊息，要掌握準確的消息也不會太艱難。”
理財師強調，投資古董、字畫等收藏品，不僅需要很雄厚的財力，更需要有很強的鑒別能力和專業知識，門檻相對較高。
◆黃金
不適合普通投資者
陳建業說，黃金是一種“趨勢性”的投資工具，須應因時勢而決定是否“買進”，一般上在經濟及局勢動亂時受到青睞。同時，若某國家的貨幣走弱，也會激勵黃金的需求增長。
“以目前的情況來看，黃金已漲升至頗高的價位，約為每安士1千340美元，所以投資者應深思應否再‘追高’。黃金與錢幣的關係往往都是相對的，一旦經濟情況欠佳，黃金就會變身成為市民爭購的對象。”
理財師指出，像黃金和黃金期貨這類風險較高的投資品種，需要很高的投資技巧和專業知識，不太適合普通投資者參與，所以普通百姓還是適合買實物黃金或投資型金條。
總結：
在下場投資時，需要特別考慮各方面的因素，“順勢而為”是投資者必須遵守的不二法則，沒有固定的模式可以複制或套用，最重要的是，每一名理性的投資者需要在日常投資實踐中吸取教訓，探索出一條適合自己的投資模式。
當然，在這兔年努力創造財富之際，老百姓還應擦亮雙眼，選擇適合自己的投資理財產品，因當中“隱藏”各式各樣的條款，老百姓往往只盯著自己熟悉的指標，如收益及成長率等，反倒容易走入誤區，甚至掉進陷阱。
星洲日報／投資致富‧財富焦點‧2011.01.30
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