MONEY COMPASS PROPERTY Q AND A : REVIEW OF 2011 PROPERTY PRICE HIKE DUE TO SPECULATION

SIN CHEW FINANCIAL PLANNING Q AND A, : 月入4千‧想買25萬房子

月入4千‧想買25萬房子

• 投資致富

 2011-12-19 11:46

阿偉，今年24歲，單身，出來社會工作已經4年，目前月入4千令吉。

1.我的財務狀況是否理想，或者需要如何改善？

2.我計劃在近期內購買一間價格25萬令吉的房屋，請問是否可行？

3.我應該如何投資，以便有更多收入？

答：年輕的阿偉，財務狀況平穩，來信沒有提及從事哪一個行業，如果工作與收入穩定，準備在近期內購買一間價格25萬令吉的房屋，是可行的計劃。

我們假設阿偉如願購買一間價格25萬令吉的房屋，他向銀行貸款22萬令吉，供期25年，每月的 分期付款在1千100至1千200令吉之間，這對目前每月擁有1千800令吉盈餘的阿偉來說，應該不是問題，加上還有一年即可償清汽車分期付款，因此，相 信阿偉可以輕鬆應付每月的房貸分期。

除了每月的盈餘，阿偉也有投資儲蓄保險、信託基金，這些是風險低、屬於比較長遠的投資，其實是不錯的投資選擇。

投資最好多元化

說到投資，最好是可以多元化，以分散投資的風險，購買房屋、信託基金，儲蓄或投資聯結保單，股票等，都是其中一些投資例子。

本地一些商業銀行有推出黃金儲蓄投資工具，阿偉不妨到銀行瞭解情況，較早前，黃金價格堅穩，投資者賬面財富也膨脹了。

另外，阿偉也可以探討購買一些保本基金，以對衝通貨膨脹的衝擊，其實購買產業也是對衝通膨的工具，因此，阿偉打算在近期內購買產業，其實是不錯的規劃。

鼓勵置產保障生活

我們知道，房價不斷上漲，一些地區漲勢相當迅速，有能力置產是值得鼓勵的事，而且能夠擁有本身的房屋，將來自組家庭的話，不需要向別人租屋，至少解決了住方面的問題，在衣食住行四大要素中，保障了住的需求。

嚴格來說，阿偉雖然年紀輕輕，已有這樣的財富，可以說相當不錯，只要按部就班儲蓄與投資，再過5年，預計財富將可翻倍增長。

來信沒有提及租金的開銷，相信阿偉是與父母同住，汽油與個人開銷只是250令吉，可以說相當節儉，只要在儲蓄這一項有很好的自律，加上適量投資，希望財富水平可以提高，這並非奢求。

若要探討其他的投資工具，最好是本身對有關領域有基本的認識，至少清楚公司的背景、業務、展望，這在投資產業、信託基金、股票，都是一些可以參考的准則。

投資產業要清楚有關產業計劃發展商的商譽是否理想，如果是信託基金，也要清楚信託基金管理公司的紀錄，至於股票，當然也要清楚有關公司的業務，財務狀況，股價的水平是否合理。

在進行任何投資之前，需要做一些功課，才可以將投資的失誤減到最低。（星洲日報／投資致富‧財富問診室）

NANYANG SIANG PAU PROPERTY INTERVIEW: 治安虽差交通方便 蕉赖灵市房价增三成

治安虽差交通方便 蕉赖灵市房价增三成

• 雪隆
• 地方新闻

 2011-12-11 17:02

• 
  尽管治安日渐败坏，但却没拖垮雪州和吉隆坡房地产业价格。（档案照）

1 of 3

（八打灵再也11日讯）尽管如今治安日渐败坏，巴生和蕉赖区治安更拉警报，但整体上却没拖垮雪州和吉隆坡房地产业价格，反之仍持续增长约30%，成熟住宅区如蕉赖和八打灵再也SS2区询问度更是激增。

近年来治安每况愈下，巴生武吉丁宜峇都尼兰4A巷商业区爆窃案频频发生，间接拖累当地的产业价值和租金；而在蕉赖友力花园的治安也出现问题，猖狂的匪徒在光天化日抢劫巴刹的顾客，当闭路电视透明。

《南洋商报》记者今日抽样电访房地产业者，受访者均指出，尽管治安会影响房价，但并非购屋者考量的主因，公共交通发展计划、学校、设施、发展商声誉等都是箇中因素。

受访者指出，现今的发展商考量治安问题，而推出具有安全“配备”的房屋计划，并增加安全措施，如建设围篱、保安亭和闭路电视等。

住宅区围篱加强保安

他们说，大部分的住宅区落实围篱社区保安计划，而公寓管理层也纷纷加强保安措施，降低治安问题。

邻国房价太高 亚洲投资者相中大马

受访的房地产业者说，吉隆坡武吉免登区、文良港、孟沙、甲洞Desa Park City、八打灵再也柯拉娜再也、SS2和白沙罗的房价也明显提升约30%至50%。

“甲洞Desa Park City，双层排屋值140万令吉，间接提高附近住宅区的房价，从30万令吉提高至60万令吉，增值一倍！”

他们指出，由于亚洲有稳定的经济，外国如香港、新加坡和中国投资者，如今考虑在亚洲地区投资，但因邻国的房价太高，而把焦点锁定马来西亚，因此我国近两年来的房价平稳上升。

加影沙登成热销地点

另外，受访者也说，由于政府这两年所推出的银行贷款施行多样措施，因此吸引许多年介于30岁至50岁的购买者，欲购买已经“成熟”的新房屋或是二手房屋，而蕉赖、加影和沙登区等也成热销地点。

“尽管蕉赖区的治安逐渐亮红灯，但地理位置上佳，胜在交通四通八达，因此不减反增，反而提升30%。”

他们指出，雪州和吉隆坡外围地区如万挠、双溪毛糯、史里肯邦安区等房地的询问度尽管不比市中心高，但也有逐渐提升的趋势，吸引年轻人购买。

One World Realty销售市场部经理●蔡秋萍：多款房贷吸引购屋

近两年来的房价都明显上升，如文良港的住宅区和公寓提升约30%，而店屋则是约50%。

由于政府这两年所推出的银行贷款施行多样措施，因此吸引许多介于30岁至50岁的购买者，欲购买已经“成熟”的新房屋或是二手房屋，而蕉赖、加影和沙登区等也成热销地点。

由于亚洲有稳定的经济，外国投资者如香港、新加坡和中国如今考虑在亚洲地区投资，但因邻国的房价太高，而把焦点锁定马来西亚，吉隆坡武吉免登区房价则成为他们的目标。

尽管大马的治安不好，但并不是最主要的因素，大部分的住宅区落实围篱社区保安计划，而公寓管理层也纷纷加强保安措施，改善治安。

大马房地产代理工会理事●陈建业：甲洞房价增值一倍

文良港、甲洞Desa Park City、八打灵再也柯拉娜再也及SS2的房价也明显提升约30%至50%。

甲洞Desa Park City，双层排屋值140万令吉，间接提高附近住宅区的房价，从30万令吉提高至60万令吉。

万挠、双溪毛糯、斯里肯邦安区等的房地的询问度尽管不比市中心高，但也有逐渐提升的趋势，吸引年轻人购买。

治安问题的确会让买家和租客却步，尤其蕉赖和巴生一带，造成该区业主的担心，但当地居民都会采取“自我保护”行动，不会造成当地的房地产难以出售或者退租的情况。

如今发展商考量治安问题，而推出高度安全的住宅区，并增加安全措施，如建设围篱、保安亭和闭路电视等。

友联地产公司老板●包久武：治安非购屋考量主因

孟沙和白沙罗明显提升，吸引许多人前去居住。

购买者购屋的原因，包括公共交通发展计划、学校、设施及发展商声誉等。

因此，尽管蕉赖区的治安逐渐亮红灯，但地点好，胜在交通四通八达，因此不减反而提升30%。

报道：陈淑萍

NANYANG SIANG PAU PROPERTY INTERVIEW: 孟沙豪宅月租7万离谱 陈建业：合理租金才3万6

孟沙豪宅月租7万离谱 陈建业：合理租金才3万6

• 全国

 2011-11-18 19:21

• 
  陈建业：孟沙One Menerung最贵阁楼1.8万。

（八打灵再也18日讯）实力房地产代理公司总执行长陈建业认为，孟沙区One Menerung豪华公寓两个单位的每月租金7万令吉是不可思议的事情，也非常离谱。

他今日接受《南洋商报》访问，针对国家养牛私人有限公司（NFCorp）所持有的One Menerung豪华公寓两个单位租金为每月7万令吉一事，作出上述回应。

陈建业举例，以双峰塔附近的豪华公寓租金计算，最高级和最豪华的公寓单位为2000平方尺，每平方尺租金介于2令吉至4令吉50仙，因此，最昂贵的租金可达9000令吉，最低租金则是4000令吉。

或屋主租户直接有协议

他指出，一般上，公寓面积介于1000平方尺至4000平方尺（阁楼），如果One Menerung豪华公寓租金最昂贵的阁楼（4000平方尺），合理租金应该为每月1万8000令吉。

“如果是两个单位（阁楼），租金也是3万6000令吉。”

不过，陈建业表示，本身并不排除屋主与租户直接有协议，因此支付如此昂贵租金。

他认为，7万令吉的租金足以租一间非常豪华的独立式洋房。

另外，依据产业顾问指出，最大的One Menerung豪华公寓是6000至7000平方尺，若租户每方尺缴付10令吉，它将是吉隆坡市中心（KLCC Binjai On The Park）豪华公寓租金的双倍或更高。

至于在孟沙地区最豪华公寓，租金最昂贵的阁楼（penthouse）介于每月2万4000令吉。

报道：刘秋仪

SIN CHEW FINANCIAL PLANNING Q AND A, : 每月有盈餘應多繳房貸或另做投資？

每月有盈餘應多繳房貸或另做投資？

• 投資致富

 2011-11-14 13:23

黃太太、34歲，先生、35歲，育有一名女兒，現在6個月。

這裡想請教以下幾個問題：

1）請問我們的財務是否健康？如何儘快將房屋貸款供完？

2）要如何投資才能增加收入？

3）每個月要存多少錢才夠我女兒到海外念大學？

4）以目前的收入有可能購買第二間屋子嗎？屋價大約40萬。

答：從黃太太的來信顯示，每月都有盈餘，而且兩人在年終有1萬1千500令吉的花紅，折合起來加上每月的盈餘，有額外現金1千720令吉，財務狀況確實不錯。

黃太太與先生尚年輕，兩人的公積金儲蓄已經有14萬令吉，隨著每月的繳納加上複利的效應，到退休年齡將會有一筆相當可觀的數目。

產業保值
對衝通膨衝擊

目前，兩人的投資選擇屬於比較保守類型，回酬會比較慢、需要比較長的時間，當然風險也相對比較低，如果自認不大能夠承擔風險較高的投資，選擇風險較低的投資，好比保本基金、定期存款，都是可行的。

提到以目前收入是否能購買第二間房屋的問題，陳建業說，在計算每月盈餘後，是可以考慮的選擇， 假設能領取90%的貸款，就是36萬令吉，貸款期25年，每月供款大約1千800令吉，以每月盈餘1千720令吉來看，只要申請貸款獲銀行批准，這將是可 行的投資選擇，而且產業可以保值、也可以對衝通貨膨脹的衝擊。

以一般情況來說，一間40萬令吉的房屋，如果租金在2千至2千300令吉之間，扣除管理與維修費、房屋保險、門牌稅等開銷，預料足以應付每月的分期付款。

孩子教育費越早開始存
所需數目越少

女兒現在才1歲，距離她進大學的年數還有18年，假如是準備送她到外國深造，保守估計，每年需要儲蓄1萬令吉，越早儲蓄、所需的數目將越少，如果在孩子5歲或10歲才開始儲蓄，數目將倍增，分別是每年2萬與4萬令吉。

不過，如果是在本地大學深造，所需儲蓄的數目分別是4千800、8千200，以及1萬6千800令吉，就是在1歲、5歲或10歲才開始儲蓄。由此可以看出，提早規劃的不同效應。

假如黃太太不準備購買第二間房屋，而目前這間房屋的貸款利率偏高，那麼可以選擇增加每月的分期付款，這樣就可以提早償還貸款，當然需過了銀行的鎖定期，避免因為提早償清銀行房貸被罰款。

目前這間房屋的貸款尚欠15萬令吉，嚴格來說，數目並不龐大，不過，假如準備購買第二間房屋，那麼就不要動用手上的現金來提早供還第一間房屋的貸款，因為在購買第二間房屋時，需要一筆數目不小的首付款，因此，要計算妥當才宜進行。

與銀行貸款部職員洽談
可有更明確概念

在訂購第二間房屋之前，不妨與銀行貸款部的職員洽談，將你們目前尚需負擔的分期付款，例如房屋貸款與汽車貸款數目向他們反映，他們將可以協助計算，讓你們有一個更明確的概念。

另外，來信附上每月保險費800令吉的數據，顯示兩人在保險方面，也做了相當廣泛的投保，因此在保險方面暫時不大需要做出調整。（星洲日報／投資致富‧財富問診室）

SIN CHEW FINANCIAL PLANNING Q AND A : 工作1年‧月入4100‧想投資和買屋及成家

工作1年‧月入4100‧想投資和買屋及成家

• 投資致富

 2011-10-17 14:39

王小生，今年25歲，英國大學碩士畢業生，在建築領域工作了一年，如今領取月薪加上交通津貼，收入總共4千100令吉。

他來信提及一些基本的財務規劃，例如投資、買房、結婚等問題，以下是他提供的收入與開銷數據：

1.請問如果我打算2年後結婚，可能嗎？

2.請問應該先拿儲蓄做生意還是先買屋子？

3.如果我打算買屋子，在巴生河流域一帶地區，請問應該把目標鎖定在多少錢的房屋？

4.我打算投資股票或債券，應該如何開始？

答：從小王的來信可以看出，年輕的小王，已有遠大的理想，投資、買房、成家，這些都是許多年輕人的抱負或夢想，有夢想就會有規劃，至少小王已跨出第一步。

由於目前還有車貸未還清，每個月500令吉的分期付款會影響房貸的償還條件，因此，比較理想的規劃是償還車貸與大學貸款（3至4年時間）才考慮購買房屋，屆時償還房貸分期的能力將比較強穩。

可婚後結合兩人薪金才購屋

另外，假如規劃在兩年內結婚，而且婚後住宿沒有問題，可以將購屋的計劃暫時延後，然後結合兩人的薪金，收入相應增加，再來物色房屋，這樣也可以把目標鎖定在比較優質的房產單位。

假如準備在目前購買，如果能物色到22萬令吉或以下價位的房產，也是可行的選擇，因為小王每月大約有1千100令吉的盈餘，如果沒有用在其他投資，這筆錢可以作為房貸的分期付款。

假設小王貸款20萬令吉，供期25年，每月份期在1千至1千100令吉之間，不過，話說回來，現階段在巴生河流域一帶，若要物色到理想、價格優惠的單位，可能不容易。

投資股票或債券之前，一定要做好功課，例如清楚上市公司的業務與業績、公司的前景、有關行業的展望是否樂觀，才能進場。

投資前須做好功課

股市與債市會受到國內外因素影響，必須要有把握、緊密關注政經走勢，才有可能將投資風險減到最低。

談到做生意這個計劃，必須熟悉有關行業的發展潛能、風險是否偏高，以及有一筆可觀的資本，一般來說，手上至少要有6至12個月的營運資本，特別是假如做生意的場地是向別人租賃，至少要簽下一年的租約。

簡單說，如果手上沒有5萬至10萬令吉的現金，欲談論做生意並不容易，如果貸款做生意，除非生意已建立起來，並有一定規模、包括已有數年的盈利記錄，同時，有資產供抵押，銀行才可能考慮提供企業貸款。

先準備好資金才考慮創業

因此，比較實際的規劃是儲蓄了一筆錢，將這筆錢用作購買房屋首期錢，有了屬於自己的房屋，倘若日後準備創業，房屋是一項可以作為抵押的資產，特別是假如房貸分期已還清，這應該是比較實際的做法。

小王準備購屋或投資的計劃，都需要一筆資金，當前最好是能增加收入與儲蓄，以便累積更多現金， 至於如何增加儲蓄，除了能有額外收入、也可能需要節省開銷，簡單說就是所謂的“開源節流”，從來信看，小王欲節流可能比較困難，也許可從個人開銷項目稍做 調整，如果不能則需要開源，在能力所及的範圍內增加收入，以便能在預期的時間內，達到理財規劃的目標。（星洲日報／投資致富‧財富問診室）

SIN CHEW PROPERTY Q AND A, : 租戶犯法‧屋主將受牽連

租戶犯法‧屋主將受牽連

• 投資致富

 2011-10-09 19:18

• 

沈小姐不久前在新山市區買了一間兩房的公寓，通過房屋經紀將公寓出租，租戶看了房子後當場給了一個月租金，以及兩個月抵押金，再加上水、電費抵押金。

隨後，房屋經紀開了一張收據給她，在租賃合約還沒簽的情況下，交給租戶鑰匙讓他們搬進公寓。幾天後，公寓管理人員告訴她，住在其單位的人並不是她的租戶，而是兩個神秘男子，而且是以前在公寓鬧過事的人，也可能是警方要找的人物。

另外，沈小姐在信中提出以下問題：

1.我本來的租戶是一對夫妻，現在住的是我不認識的人，我能否在沒簽合約前，不把房子租給原來的租戶，要他立刻搬出來？是不是要把所有的租金退還？

2.如果那兩個神秘人物在我的單位從事不法活動，屋主會不會被連累？

3.如果租戶將房子轉租，我是否可以立刻將他們趕走？

4.在合約沒簽的情況下，房屋經紀可否收取一個月傭金？

答：實力產業經紀公司總裁陳建業指出，在租約還未簽署的情況下，業主可以改變決定，不將公寓單位租給該名租戶。

他說，業主可基於貨不對辦，拒絕將公寓租給該名租戶，並請後來出現的“租戶”搬出去，在計算“租戶”已住的天數後，將租戶已付的租金、抵押金，扣除“租戶”住的天數，若有剩餘錢則退還給租戶。

在租賃市場上，一般的情況是，在簽了租約後，確認住進屋子的人是簽約的租戶，我們才將鎖匙交給他；另外，租戶若在業主的公寓內從事非法活動，屋主也會受到牽連，若他們被捕，業主會被傳召問話，甚至鄰居也可能被傳召，這些都是難以避免的事。

另外，在租約未簽、租賃交易未成立的情況下，房屋經紀不能收取一個月的租金。

提到轉租的問題，友聯產業經紀公司總經理包久武說，一般租約會說明租戶不能轉租的條文，因為業 主不認識租戶轉租出去的是哪一類的租客，如果租戶要轉租，他需先通知業主，事因有些時候，租戶轉租出去的次租客，有支付租金給主租戶，可是，主租戶卻沒有 按期將租金交給業主，當業主準備將租戶請出去時，主租戶與次租客將一併被請走，因而出現爭議，因為次租戶會基於他有繳付租金而不搬走。

關於租賃的事項，在沒有租約的情況下，是以每個月更新為基礎。（星洲日報／投資致富‧產業問診室）

SIN CHEW PROPERTY INTERVIEW : 避免文件物品遺失‧業者要求入店收拾

避免文件物品遺失‧業者要求入店收拾

• 雪隆
• 頭條新聞

 2011-09-30 09:21

• 
  辦公樓的上班族必須先向警方登記，然後再由警方作出安排，分批進入辦公室內收拾物品，然後就必須離開。（圖：星洲日報）
• 
  業者向管理層了解進入廣場的程序。 （圖：星洲日報）
• 
  警方完全封鎖SS 16／1路，不讓車輛進入，以策安全，同時安排警員在當地巡邏站崗，維持秩序。 （圖：星洲日報）

1 of 3

（雪蘭莪‧首邦市29日訊）帝國購物廣場發生爆炸案後，受影響的逾百名業者感到焦慮，他們紛紛要求進入商場或SOHO辦公樓，收拾重要物品和文件，以避免遺失或損毀。

受訪的業者指出，他們已先安排工作人員到其他廣場分行工作，但當務之急就是要進入店內處理善後工作，然後再聯同其他業者，向管理層商討索償問題。

不過，有的業者則指出，由於目前廣場被封鎖，因此他們只能等待管理層最新指示，並安排職員在其它廣場分行上班。

業者：要先取出客戶產品

Baby Wise業者吳建豪表示，由於安全報告尚未出爐，因此他暫時未能進入廣場，即使管理層人員亦然，以策安全。

他指出，Baby Wise專為嬰兒製作紀念品，產品相當珍貴，且具有紀念價值，因此目前當務之急，是從店內取出客戶的產品。他從昨天至今，已接到許多顧客致電查詢，不過他們都諒解他的處境。

他強調，其商店位於事發地點的底層，惟店內設有保安系統，結構相當堅固，因此他不怕水災，只怕產品被火燒毀。

他披露，雖然廣場發生爆炸案後，他略有壓力，幸好店內沒有發生火災，因此他不會過於擔心。

詢及會否向管理層索取賠償，他表示，他已與其他業者商討此問題，惟業者稍後才與管理層協商，目前最重要是處理善後工作。

索尼中心：與經銷商保持聯繫

索尼中心公關部發言人表示，總部目前與廣場索尼經銷商保持密切聯繫，以掌握最新情況，並將與對方調查此事故。

詢及總部會否提供任何援助，她指出，由於目前還未瞭解爆炸案詳情，因此暫時無法給予回應。

等待管理層通知
大眾書局執行董事林利娥

“由於目前商場已遭關閉，即使工作人員在現場等待也於事無補，因此公司只能等待管理層通知。

管理層已答應廣場業者，一旦接獲最新消息後，將馬上通知業者，並在網站上公佈消息。

大眾書局的外部雖是玻璃，不過裡頭則有櫥柜，因此我希望爆炸案不會影響書局內的貨品。

另外，公司已安排職員在其它分行的大眾書局上班，包括雙威廣場及高峰廣場。”

廣場短期出租率或下降

實力產業經紀公司總裁陳建業表示，一間廣場的租金與出租率，受到許多因素影響，包括地點、設施、品牌等。

他指出，根據供應與需求的原理，當廣場發生意外事件後，或會為人們帶來陰影，導致出租需求下降，因此其租金也受到影響。

不過，他強調，人們會逐漸淡忘此事，因此往後廣場租金或會恢復正常，何況該廣場位於策略性地點，人口密集，且周遭擁有完善公共交通與設施。

SIN CHEW FINANCIAL PLANNING Q AND A, : 車貸個人貸款纏身‧工程師想購屋投資……

車貸個人貸款纏身‧工程師想購屋投資……

• 投資致富

 2011-09-25 19:24

小陳說，在發這份郵件之前，他為了財務問題與兩位姐姐吵架，處於幫不是、不幫也不是的情況。

事因堂哥不久前答應幫忙，採用他的名字為小陳姐姐申請汽車貸款。但是後來反悔了，我想那樣也好，畢竟他有兩個小孩要負擔，若有甚麼事，有誰能幫忙堂哥？

小陳28歲，今年4月換工加入一家保險公司，擔任該公司的電腦軟件開發工程師。他於2008年6月畢業，同年7月加入富士通，任職電腦服務工程師，服務了將近兩年合約員工。當時的年收入是3萬2千400令吉，花紅1千500令吉。目前的年收入約4萬令吉，花紅8千令吉。

我的母親已過世，30年前，她、我的公公、婆婆和阿姨以5千令吉進行鐵凳、鐵門、鐵架、鐵鉤等 的製造生意。我的母親在2004年連續中風兩次，2005年就去世了。她臨走前將屋子的貸款付清，還留下一筆生意的股份，用生意的股份，讓我在大馬念到大 專課程。我的大姐只讀到中三，因為常常有頭痛的問題。我二姐比較幸運，義父母讓她到加拿大深造，讀了兩年回來不久就結婚了。

我的父親如今半工半休，今年69歲，他的工作是駕貨車，有人搬貨，他就出外工作。我爸爸每個月有200令吉的零用錢，是媽媽的公司支付的。

我的兩個姐姐都欠下相當多的卡債、還有個人貸款，欠朋友或親戚，其中大姐欠下10萬令吉，二姐 需要5萬令吉。她們兩個都結婚了，大姐有一個小孩，今年兩歲，她今年37歲、年收入介於2萬4千令吉，花紅2千令吉，大姐夫今年37歲年收入大約4萬2千 令吉，花紅7千令吉，他們都因為欠債被列入黑名單。

我二姐也是一樣的情況，有兩個小孩已就讀小學。她今年34歲，年收入大約4萬8千令吉，花紅4千令吉。二姐夫今年32歲，年收入大約4萬令吉，協助母親打理印務館的生意。

目前面對的問題主要是：

1）我甚麼時候可以付清車貸款、還有A KPK貸款？應該怎樣節省才可以儘快還清，AKPK一年的利息大概8或9%，車貸利率是3.75%。

2）目前我已經幫我的大姐申請購買新車的貸款，不然他們可能沒有車可以代步。

3）通過與大家討論，已經決定要賣掉我母親的生意股份，屆時我可能可以分到4萬令吉，但是還不知道幾時可以手續辦好。應該怎樣利用這筆錢，希望經可以儘快付清汽車貸款分期和AKPK，兩項分期總共RM1千零070令吉。

4）付清AKPK和車貸以後，我想投資一間36萬令吉的共管公寓，預期在2013年建好，準備租給大學生，希望在5年內可以採用租金和我的工資付清貸款，那麼之後可以儲蓄一筆錢來做生意。

售股所得可償還部份貸款

答：小陳來信提及的財務問題，主要的煩惱圍繞在兩個姐姐拖欠卡債、貸款，而且已被列入黑名單，不能申請任何的貸款，最近，因為堂兄改變主意，改為用小陳的名義申請汽車貸款，以便她的姐姐有汽車可以代步。

由於這個緣故，小陳有種無奈的感覺，真的擔心幫了她們，反而害了她們的想法。

的確，一個人如果意志不堅，自律不好，親人再多的幫忙，也於事無補，而且很可能造成親人有依賴性的心態。

其實，兩個姐姐與姐夫都有收入，雖然年收入不是很豐厚，不過，如果規劃妥當，不至於拖欠卡債、個人貸款以及向親人借錢。如果她們一直這樣下去，親人不可能長久提供援助，這不是最妥善的解決辦法。

關於小陳提及何時可以還清貸款的問題，如果所拖欠的貸款分期，可以伸縮性或彈性處理，手上有比較多的現金、財務狀況比較充裕時，可以選擇多付，這樣就可以減少本金的數目，債務自然會慢慢減少。

其實小陳日常開銷算是相當節儉，從水、電與電話費的開支，多少可以反映這一點，如果在脫售母親生意的股份後，可以分到一筆現金，屆時可以將這筆現金用來減少貸款本金，也可以留在身邊當儲備金，或是轉為定期存款、購買儲蓄保單、單位信託等等。

投資公寓須衡量本身財務

假如要投資公寓，應該要考量相當多的因素，例如產業所在地點是否容易出租、日後是否容易脫售，增值的潛能是否理想等等，本身的財務狀況是否有能力負擔，包括公寓若空置一兩個月或半年，是否有能力繼續承擔該項產業的分期。（星洲日報／投資致富‧財富問診室）

SIN CHEW PROPERTY Q AND A,: 租戶拖欠租金

租戶拖欠租金

• 投資致富

 2011-09-25 19:35

吳女士有一間雙層店屋，目前出租給一名做生意的人，每月租金1千500令吉，去年7月開始通過經紀出租，租約為期2年，至今租戶已拖欠了8千令吉的租金。

租戶寫了一封信指今年6月會搬出，可是，至今仍未遷出，而且又沒有支付租金，儘管吳女士撥打電話或發短訊給他，他都沒有回應。

請問：“我應該採取甚麼行動以追討回租金，以及要求他搬出去，是否應該聘請律師？”

答：吳女士面對的租戶，在不到一年的時間至到最近，已拖欠她8千令吉的租金，如果通過律師上法庭領取庭令，在掌握了驅逐令後可將租戶驅逐出去。

實力產業經紀公司總裁陳建業表示，不過，這需要花律師費、耗時間與精力，可以和律師商量，哪一個解決方案最適當。

另外，可以嘗試通過小型索償庭向租戶索討租金，至少不需要聘請律師。

除此之外，當初通過經紀物色到這名租戶，吳女士可嘗試聯絡經紀，協助與該名租戶商談，儘量追討所拖欠的租金。（星洲日報／投資致富‧產業問診室）

SIN CHEW PROPERTY INTERVIEW, , SIN CHEW PROPERTY Q AND A;租戶拖欠租金

租戶拖欠租金

• 投資致富

 2011-09-25 19:35

吳女士有一間雙層店屋，目前出租給一名做生意的人，每月租金1千500令吉，去年7月開始通過經紀出租，租約為期2年，至今租戶已拖欠了8千令吉的租金。

租戶寫了一封信指今年6月會搬出，可是，至今仍未遷出，而且又沒有支付租金，儘管吳女士撥打電話或發短訊給他，他都沒有回應。

請問：“我應該採取甚麼行動以追討回租金，以及要求他搬出去，是否應該聘請律師？”

答：吳女士面對的租戶，在不到一年的時間至到最近，已拖欠她8千令吉的租金，如果通過律師上法庭領取庭令，在掌握了驅逐令後可將租戶驅逐出去。

實力產業經紀公司總裁陳建業表示，不過，這需要花律師費、耗時間與精力，可以和律師商量，哪一個解決方案最適當。

另外，可以嘗試通過小型索償庭向租戶索討租金，至少不需要聘請律師。

除此之外，當初通過經紀物色到這名租戶，吳女士可嘗試聯絡經紀，協助與該名租戶商談，儘量追討所拖欠的租金。（星洲日報／投資致富‧產業問診室）

SIN CHEW FINANCIAL PLANNING Q AND A:新婚夫妻月入3500‧想換車和生育孩子 投資致富 2011-09-11 19:40

新婚夫妻月入3500‧想換車和生育孩子

• 投資致富

 2011-09-11 19:40

傑菲里，今年33歲，工作10年，收入RM2700，剛結婚不久，妻子25歲，工作5年，收入RM1200，扣除公積金，兩人收入大約RM3500，目前是共車計劃，因為只有一輛車齡19年的國產車，和媽媽住在一起。

1）計劃明年買車、7年貸款，車價在R M65，000至R M70，000之間，首期R M10，000，可行嗎？

2）如何增加收入？（兩人也剛換工，目前也是工錢最高的一份工）

3）妻子是中五畢業生，打算2012年去讀黃昏班會計課程，每個月學費大約RM300++，就讀1年。（最便宜的學費了）

4）很想有孩子，但目前的生活費剩餘的又不多，怎麼辦？

答：傑菲里面對的最大問題是收入不多，因此，想要換一部比較好的車子代步、準備養育孩子，但看來都不容易實現，特別是若同時要兩者兼得，應該相當難。

我們先談車子，目前開的這部國產車已經是19年的舊車，可能經常要維修，許多人常因車子要維修而萌生換車念頭，這無可厚非。

可是，單看傑菲里的收入與儲蓄，欲換車似乎不容易，特別是假如目標是6萬5千至7萬令吉的車子，如果供期7年，每月可能要供還金融機構接近1千令吉的分期。

可考慮逾3萬令吉轎車

另外，如果上班地點與住家不遠，或許可以將換車計劃擱置一旁，不過，假如經常要維修，不妨考慮換一部3萬至3萬5千令吉的轎車，至少供期可以減半，供期不超過450令吉比較妥當，至少目前的每月盈餘可以負擔。

關於生育孩子的計劃，由於傑菲里已經33歲，這兩年內能實現比較理想，雖然妻子還年輕，今年只是25歲；不過，傑菲里要考量到如果孩子學業成績好，可以進入本地高等學府深造，在他退休或之前，孩子大學畢業最理想。

生育計劃順其自然

當然，這項計劃也需順其自然，凡事不能過於強求，如果孩子來報到也是件好事，不曉得母親的體能是否還行，如果能幫忙照顧小孩，可能也比較容易規劃，而且與母親住在一起，省卻送小孩到保姆家，下班後急忙去保姆家接小孩的煩惱。

假設母親身體欠佳，小孩子比你們預期的時間更早來到，那麼可能就要有其他的規劃方案。

此外，兩人才換工作不久，如果工作條件與福利還行，暫時不要煩惱換工作的事項，畢竟常換工作會讓僱主不解為何這名員工常換工作，是員工本身的問題，抑或是僱主的問題。

關於妻子想要唸黃昏班會計課程，如果是對她目前及未來的工作有所幫助，可以考慮，由於來信沒有提及課程的綱要，因此，未能針對這點進一步提供意見。

傑菲里信中的數據顯示，日常生活相當節儉，目前，也沒有大筆的分期付款，例如房屋貸款與汽車貸款負擔，如果能增加一些額外收入，情況會比較好，由於不曉得傑菲里從事的行業與專長，因此，傑菲里要憑自己的專長去物色，或許會有所收穫。

SIN CHEW PROPERTY INTERVIEW :IS THERE A MARKET DEMAND IN PROPERTY IN VIEW OF PRICE HIKE?房產有價無市？

房產有價無市？

• 投資致富

 2011-09-11 18:45

• 

當我們談產業市場概況時，不可能對經濟成長隻字不提，經濟成長樂觀、形勢平穩，人民對前景更有信心，目標自然會轉向產業，產業市場的購興也比較濃厚。

2011首半年的產業市場，基本延續去年下半年的走勢，不過，步伐稍微放緩，儘管轉手市場一些業主繼續調高賣價，可是，詢問的人多，敲定交易反而少，一些時候形成有價無市的局面。

根據政府公佈的數據，2011年首季國內生產總值取得4.6%成長率，與2010年第四季的4.8%成長率相當接近，成長動力保持平穩，2010年全年經濟成長率7.2%，預料2011年成長率將介於5與6%，符合當前的全球發展趨勢。

通膨為影響市場主因

通貨膨脹壓力續為影響市場走勢的主要因素，產業市場也不例外，通膨也是政府的隱憂，最近一次官方公佈的通膨率為3.5%，通膨造成產業價格相應走高，去年下半年至今年上半年，巴生河流域一些地區的產業價格，甚至取得雙位數成長率。

今年首半年，國家銀行調高隔夜政策利率25個基點至3.00%，法定儲備金也調升1%至3.00%，是2011年第二次調高，最新一次隔夜借貸率調升，從6.30%調高至6.60%，在一定程度上，購買產業的成本也稍微沉重。

雖然說基本借貸率的調升不會對產業市場造成太大效應，因為大馬的貸款成本仍被視為合理，不過，第三個產業貸款對產業價值的比率限定在最高70%，或多或少影響購屋者的興緻，國家銀行此舉被視為抑制通膨率，同時維持市場的成長。

以產業重鎮巴生河流域、檳城為例，有不少大型的住宅產業計劃完工，例如吉隆坡的孟沙／白沙羅高原、吉隆坡市區及滿家樂，這些完工計劃為市場帶來額外1千452個單位，使到吉隆坡的共管公寓累積供應量，增至2萬5千453個。

共管公寓繼續是市區主要的產業類型，在人多地少的市區，產業計劃惟有向上發展，設備完善的共管公寓成為發展商、置業者的首選產業，幾乎每年都有推出新的計劃，同時，也有新計劃的完工，2011首半年當然也不例外。

新趨1
房產越小越好賣

由於多數人的購買力面臨考驗，發展商意識到面積較小的單位，比較容易賣出，單位面積小、售價相對較低，更多人有能力負擔，這是產業市場其中一個趨勢。

楊忠禮置地（YTLLAND, 2577, 主板產業組）推出的發展計劃The Capers就是一個實例，該產業計劃由兩棟樓高38層（338個單位），建築面積介於700平方尺至1千500平方尺，以及128個低密度的產業套房、 建築面積介於999平方尺至1千925平方尺組成。

高檔及共管公寓租金持穩

The Capers為冼都地區豪華公寓設定新的價格指標，每平方尺平均售價介於550令吉至600令吉，2011年3月推出後，高聳及低密度單位皆取得100%出售率。

在上半年，吉隆坡市區現有高檔及共管公寓的租金水平保持穩定，市郊地區如白沙羅高原及肯尼山莊則小幅下跌，不過，孟沙的租金水平稍有增升，一些較新產業計劃的完工，租金叫價走高，間接推高租金的水平。

銀行基本借貸率調高，對少數一些較有實力的產業投資者影響不大，但整體來說還是有影響，這可能是產業價格走高放緩的主要因素，建築材料及土地成本升高也是關鍵。

當然，產業坐落在理想地點，發展商口碑理想，產業質量佳依然可以吸引到有潛力的買家，發展商在推行新的發展計劃，焦點放在產業的質地，推動市場繼續向前邁進。

新趨2
融入綠色概念

大家普遍認為，產業市場熱烘烘，不過，也許我們忽略了商業產業其實並沒有想像中樂觀，2011 首半年，吉隆坡的辦公樓市場保持偏軟，租金與出租率皆下跌，主要是在2010年至2011年初，有大批新的商業單位加入市場，造成供應量大幅增加，促使租 戶有更多選擇，成為租戶的市場。

辦公樓租金出租率皆跌

產業估價師表示，在產業的交易方面，市場人士主要是本地買家與投資者，延續2010下半年的走勢。

實力產業經紀公司總裁陳建業認為，上半年產業交易步伐平穩，一些人士採取觀望態度，基本借貸率 調高、第三間房貸頂限在產業價值的70%，在某種程度上影響部份人的投資與置業規劃，也有一些人決定將熱門地區的單位脫售，轉向外圍地區購買一些面積較 大、較新、售價較低的單位，避免受到貸款成本升高的影響。

前面說過，供應量增加導致市場走勢稍軟，量身訂造辦公樓累積辦公空間供應達4千420萬平方 尺，特別是Hampshire Place辦公樓在今年首半年完工，供應24萬平方尺的空間、回教銀行大廈有21萬3千平方尺，此外，吉隆坡市郊的辦公空間累積供應介於1千520萬平方 尺。

與此同時，越來越多新建的辦公樓突出或貫徹綠色概念，例如樓高33層的348Sentral， 預期在2012年完工，該大廈將獲頒美國能源與環保設計綠色大廈金獎（Leadership in Energy & Enviromental Design簡稱LEED），出租面積大約是34萬平方尺。

舊商業大廈需翻新

另一個普遍的趨勢是：順應時代的需求，不少商業大廈的設備已經過時，業主需做出翻新決定，例如 貿易風機構宣佈拆除舊大廈，主要的計劃包括坐落在蘇丹依斯邁路的Crowne Plaza Mutiara酒店，以及Antarabangsa大廈，計劃轉換為耗資數十億令吉的綜合商業發展計劃，命名為“貿易風中心”。

此外，怡保花園（IGB, 1597, 主板產業組）也宣佈，該公司準備展開谷中城第三階段的發展計劃，這個階段的發展計劃將包括辦公樓、零售單位，預計面積將超過100萬平方尺。

該計劃預期在2016年完工，涵蓋辦公樓、零售單位、服務公寓及醫藥中心，大廈業主及發展商貫徹綠化特色，期待爭取國際綠化認證，例如美國的LEED、新加坡的BCA綠色建築指標，以及大馬的綠色大廈指數，以便吸引高檔租戶、爭取較高租金。

Menara Binjal預料將是大馬首個接獲雙綠色認證的辦公樓，就是新加坡的綠色標誌金獎，以及大馬的綠色大廈指數。

提昇辦公大廈
增競爭力

另外，目前的趨勢尚包括不少現有的辦公大廈業主，尋求達到大馬超級走廊地位，以吸引更廣泛的租 戶，在2011上半年，The Intermark取得多媒體超級走廊電子資訊中心地位，預料將加強其市場競爭力，樓高39層的辦公樓，名為Integra Tower，也是Intermark發展計劃的一部份，已取得白金LEED認證，預料在2012年啟用時，可以發揮不錯的效應。

爭取大馬超級走廊地位

由Emkay集團發展的Lestari Emkay集團大廈，不久前獲頒LEED金獎認證，為大馬首個LEED金獎大廈，該大廈的綠色特點是：採用高度循環成份的材料、節能器材、儲存雨水系統、建設屋頂花園等等。

分層辦公樓銷售可觀

不少分層辦公樓計劃獲得市場不錯的反應，在過去的6個月取得可觀銷售率，不論是在吉隆坡市區或 市郊，情況都相當一致，值得一提的地點包括：位於谷中城／孟沙路的吉隆坡生態城、吉隆坡中環廣場的Q Sentral、舊巴生路的Commerce One，以及敦拉薩路的KLTrillion。

在吉隆坡市區，2011首半年的平均租用率介於84%，至於吉隆坡市郊，出租率則是89%，辦公樓的租賃市場保持活躍；不過，依然相當競爭，特別是在2011年接下來的日子，預料將有更多的辦公空間加入市場。

政府為吸引100家跨國公司在巴生河流域設立區域總部做出努力，加上輕快鐵計劃將開跑，以及不少石油與天然氣公司將展開擴充計劃，可以緩衝中期內加入市場的充裕供應。商業產業的業主提昇或興建新的產業發展計劃，以應付市場對貫徹環保概念產業的需求。

酒店業前景穩健

在休閒產業，八打靈再也的希爾頓酒店將展開超過10年來的大型裝修，提昇酒店工程將分階段進行，預期在2012年8月完工，在過去27年管理該產業的希爾頓，將保留管理權至2025年12月31日。

為了加速產業領域的發展，政府加速努力，吸引更多遊客前來大馬，通過旅遊業為導向的措施，政府的策略加上經濟成長預測樂觀，分析員普遍深信，酒店業前景保持穩健趨勢，新的酒店品牌加入市場，形成百花齊放的局面，顯示未來前景可期，進一步提昇吉隆坡作為大都會的形象。

檳產業欣欣向榮

檳城的產業市場保持活躍，聯邦政府與州政府合作推出“大檳城轉型計劃”，以釋放該州的發展良機，將檳城轉換為“大型都會”。

在第十大馬計劃下，檳城從提昇基本設施、以加強銜接性的179億令吉投資中受惠，這些計劃包括擴展檳威大橋、興建第二檳城大橋、提昇檳城國際機場，以及檳城港口的設施，還有興建銜接怡保至巴東勿剎的電動雙軌計劃。

今年推出294億產業

發展商對檳城產業市場的活力保持信心，檳城與吉隆坡的6家發展商，預定今年在檳島推出總值294億令吉的住宅與商業產業計劃，其中東北區發展值149億令吉、西南區145億令吉。

值得一提的是，檳城在2010年對外投資達122億4千萬令吉，比2009年的22億令吉增長5倍，主要的外商分別是Western Digital企業42億令吉、Jabil公司23億令吉，以及B Braun公司17億3千萬令吉。

檳城國際機場搭客量在2010年大幅增長25%，搭客人數達410億人，比2009年的330萬人顯著增加，這是大馬所有機場中，增長率最高的一個，機場的提昇工程料將在2012年6月之前完成。

醫藥旅遊業也是有關方面努力開拓的領域，這方面的收入從2009年的1億6千200萬令吉，增至2010年的2億2千700萬令吉，其中70%來自檳城的7所醫院。

高檔共管公寓售價偏高

檳城的高檔共管公寓售價保持偏高，其中東方（E&O, 3417, 主板產業組）在2011年1月推出的Quayside Tower 1B，每平方尺售價從627令吉至1千零53令吉，建築面積從1千995令吉起計算，面積比較寬敞的2千462平方尺單位，售價介於690令吉至1千 219令吉，3棟大樓的銷售率介於75%之間。

綜合以上各點，不難看出過去大半年來產業市場的趨勢主要有這幾點：多數發展商傾向興建建築面積比較小的單位、辦公大樓業主翻新現有的商業辦公樓，以及在住宅與商業單位融入綠色產業概念。

結語：

產業市場熱烘烘，其實只局限於少數一些有地、管理好、質量佳的分層住宅單位，大部份的住宅產業，並未取得可觀漲幅，即使有，可能是獲得週邊產業計劃的帶動。

上半年進入產業市場的多數是一些新手，老雀反而認為，以他們在市場多年的觀察所得，產業市場過去一年來大漲的情況比較少見，他們覺得市場存在炒風與投機，認為風險偏高，有些人則從股市轉向有地產業，並認為公寓比較難炒高，特別是一些單位數目眾多的計劃。

業界人士認為，下半年的產業市場展望不大樂觀，一個眾多人關注的因素：“大選” 仍牽制多數人的投資步伐，股市受到外圍因素的困擾會大跌，不過，產業與股市不一樣，至少房產單位不至於成為廢紙，最多是打回原形，或是漲幅縮小，當前普遍 的現象是，有能力購買產業者採取觀望態度，沒能力的想也不敢想。（星洲日報／投資致富‧產業焦點）

MONEY COMPASS PROPERTY Q AND A ; FOREIGNER INVESTS IN MALAYSIA PROPERTY MC80 : 外籍人士于我国置产之申请疑难

SIN CHEW PROPERTY INTERVIEW : WHO SHALL BEAR REAL ESTATE AGENT'S COMMISSION

產業經紀傭金誰付？

• 投資致富

 2011-08-22 10:59

丹尼爾來信提問：
1. 如何確認對方是有何資格執照的產業經紀？ 名片會有註明嗎？可以從哪裡查到有關產業經紀公司是否有合法註冊等資料？
2. 請問傭金是誰付？是買方付給產業經紀？還是賣方付？
3. 傭金是多少%？是1%、2%還是3%？
4. 請問找產業經紀買房子應注意哪些細節？
答：如果要確認對方是執照產業經紀，除了從其名片附上e代號看出，也可以從大馬產業經紀公會查詢有關經紀是否合格經紀，該公會的電話號碼：03-79602577，網址http://www.miea.com.my。
關於傭金這一塊，市場上一般是賣方付給產業經紀，經紀只能收取一方的傭金，如果是買方付給產業 經紀，產業經紀不能再向賣方徵收。產業經紀收取買方支付的傭金，可能是買方吩咐賣方協助他物色房屋，並表示會付給他傭金，傭金由買方支付的情況下，買方可 能會向賣方提出在價格上優惠買方的要求，不過，有些賣家基於其產業是熱賣單位，不愁沒有買家，不準備支付經紀傭金，傭金由聘請他的買家支付。
實力產業經紀公司總裁陳建業表示，傭金介於產業交易價多少個百分比，基本有一個收費架構，如果產業交易價少於50萬令吉，傭金是3%、如果超過50萬令吉收費2%，100萬令吉或以上則可商洽。
我們如果委托物色房屋或脫售房屋，確保所托是合格與合法人選，本身也需掌握一些有關產業買賣的基本知識。（星洲日報／投資致富‧產業問診室）

NANYANG SIANG PAU PROPERTY INTERVIEW: EFFECT OF THE SHARE MARKET DECLINED ON PROPERTY MARKET 陈建业：供多于求 股市走弱不利房地产

陈建业：供多于求 股市走弱不利房地产

• 全国

 2011-08-13 19:18

·                                

陈建业：房地产价格不会跌至一文不值。

（吉隆坡13日讯）实力房地产代理公司总裁陈建业指出，如果股市持续走弱，房地产将“供多于求”。
他说，股票与房地产息息相关，如果股票赚钱，这些钱将投资于房地产。
“目前房地产的情况是‘求多于供’，因此产业价格高踞不下，反之，如果股票持续下跌，也许有人会抛售房地产套现，届时情况将相反。”
无论如何，他认为，大家应该理智的投资，股票亏了也许可立刻卖出，把损失降至最低。
房地产遭炒作
他向《南洋商报》说，股票与房产有别，股票是时运金融，而房地产则有实值，价格不会跌至一文不值。
陈建业说，马来西亚是个不成熟的市场，房地产炒作意味甚浓。
“我国经济与房产出现反常现象，近年经济不景，房产价格却持续飙升。”
他解释，如果是外资来马买楼，外国投资者的目标理应是店屋或者公寓，而非有地产业。“这证明是本地人在炒作。”
股市动荡买家观望
马来西亚购屋者协会中文组主任陈钟灵指出，目前仍然不晓得全球股灾是否会引发金融大海啸，因此未能确定是否会影响房地产买气。
“全球股灾仅发生两三天，是否会爆发金融风暴不得而知，因此目前仍处于观望态度。”
无论如何，他说，或多或少也会有影响，但他对此抱乐观态度。

FP 36: AMATEUR PROPERTY INVESTOR SHOULD KNOW ( 三十 六) 房地产投资初哥须知

( 三十 六) 房地产投资初哥须知

    对于初次投资于房地产者来说，有很多细节问题使到他们在决定购买房地产时犹豫不决，除了以前提到的投资房地产须知事项外，在这里提出几项建议，以免您的房地产投资血本无归；至少，有助于减少不须要的亏损。

    首先，确定发展商持有合法而且有效的执照，并且拥有合法的广告以及销售执照。此外，在签署买卖合同时，确认房屋产完成的期限。如果您是直接与发展商购买的房地产，通常是依据1989年房屋发展商条规（控制与执照）的法定的买卖合同行事。购买单层、双层及3层拥有个别地契的房屋，以下房屋者都必须签署G程序表的买卖合同，完成期限是24个月。而购买高楼大厦包括2层及3层的城市屋者，则必须签署H程序表的买卖合同，完成期限是36个月。值得注意的是，商业用途的房地产，不受此限，发展商有权缮写自己属意的合同，所以签署时必须细读这些条文，以免不利于购买者。此类商业用途的房地产包括服务型公寓，酒店，店屋，办公室等。

    接下来，注意土地的拥有权是否发展商所拥有。至少，土地拥有者也是买卖合同里签署的一方，土地是否抵押或有其他方式的贷款，个人地契是否分发出了？

    此外，应该注意地契的类别，诸如是永久地契、99年租契以及马来保留地等。至于99年租契，必须检阅租契完毕的日期。

    如果您还不肯定资料的正确性，您可以从发展商的传单或到有关土地局去查询。

    在签署买卖合同时，才开始缴付10％的头期钱。值注意的是，您缴付10％时的日期与您签署买卖合同时的日期是一样的。

    如果您是从发展商购买才要建筑的新房屋，您的付款方式是循环渐进的。如果发展商已经完成10％的房屋结构，必须依据买卖合约定下的付款程序表的首10％缴付10％的房屋购价，依此类推。确保这项完成10％的房屋结构是受到获承认的绘计师的签署支持。

    倘若购屋者或最终金融机构在付款到期的14天后无法缴付款项，则必须多付未缴付款项   10％的以日计算的利息予发展商。28天后还是无法缴付余款，发展商有权取消此项买卖合同；但是，发展商必须以挂号信通知购屋者有关于取消此项买卖合同的意愿。

    房屋发展（管理与执照）2002年修正法令在该年12月1日生效后缴交发展商工程进展款项付款期限是21工作天及购屋者在收到由发展商发出的交屋通知书后，才须缴付基本设施的管理费，服务费，维修费，土地税，门牌税以及其他有关这产业的收费等等。

    其他应该注意的事项是购屋者可以在获取有关当局发出的房屋可居住准证（CFO）才可入住。装修只可以在获取房屋可居住准证后进行。

    发展商如果逾期交屋，购屋者有权索取等同每年屋价10％以日计算利息的赔赏。不过，索取赔赏的期限不可超过买卖合约里所限定交屋期的六年。

    从1996年8月1日开始，房屋的缺陷承担期是从交屋后算起， 为期十八个月。

    由于听过或遭遇到房屋停顿或素质差的问题， 所以有些购屋者对发展商有所警剔。那么， 应该如何选择好的发展商呢？基本上，好的发展商是负责, 有责任感, 能提供良好品质的产品与服务,有创意, 诚实, 提高区域的价值, 关注周边环境与设施等, 都是好的发展商应有的条件。

    想投资于房地产者，不能不做好功课， 以期一本万利。

SIN CHEW JIT POH PROPERTY INTERVIEW : HOW TO IDENTIFY FAKE AGENT :認識不足‧真假難辨‧《大都會》授招防假經紀

認識不足‧真假難辨‧《大都會》授招防假經紀

• 雪隆
• 頭條新聞

 2011-07-20 08:28

• 
  一些假經紀到處向屋主招攬出售產業後從中牟利，所以屋主必須提防。（圖：星洲日報）
• 
  合法產業代理的名片，都印有公司註冊商號及及個人執業號碼，若公眾欲查詢經紀真偽，可致電予大馬估價師、估價人及房地產代理局。（圖：星洲日報）

1 of 2

（雪蘭莪‧八打靈再也19日訊）篡改支票欺騙案時有所聞，如今還成為假產業經紀騙財的最新手段，他們成功轉賬後則消失蹤影，令業主交易不成反破財！

根據以往案例，非法經紀一般假借處理房屋買賣事項，要求買賣雙方事先預付手續及律師費，錢到手後則銷聲匿跡，令買賣者空歡喜一場。

不過，日前雪隆發生兩宗假經紀篡改支票案，他們篡改支票的兌現日期，以提早轉賬，而他們開出的支票則無法兌現，惟受害者發現後為時已晚。

由於人們對產業經紀的認識不足，且真假代理難分，令業主或買主防不勝防，因此專業人士通過《大都會》向公眾授招，以減低受騙風險。

建議繳訂金開支票給公司

專業人士建議，若人們欲繳付訂金予經紀，切勿以現金交易，而是直接開支票給經紀公司，或委托律師辦妥一切手續後，才繳付訂金。

此外，他們也披露，一些非法經紀只是“中間人”，其口頭承諾有欠可靠，因此買賣者應直接向經紀公司交涉，而勿私下給予中間人訂金。

根據1981年估價師、估價人及房地產代理法令，任何冒充房地產代理者，若被判罪成，將罰款不超過30萬令吉或坐牢不超過3年，或兩者兼施。

林若輝律師：簽買賣合約後才給傭金

“第一種情況，若業主通過產業經紀售屋，買主一般會繳付2%訂金，以作為經紀傭金，待簽署買賣合約後，才繳付剩餘8%訂金給買主。

若業主欲保障自己權益，可要求買主將2%訂金交給業主，並在買主簽署合約及繳付剩餘訂金後，才另將傭金交給經紀。

第二種情況，若買主通過產業經紀買屋，可要求經紀提呈業主資料，包括地契及買賣合約，以及地稅與門牌稅，確保售屋確實屬於業主，以免貨不對辦。

此外，買主也可委托律師，進行基本的調查及文件工作，待確定無狀況後，才繳付訂金，如此是最可靠的做法。”

大馬房地產代理公會前任理事陳建業：交易前需查證經紀身份

“篡改支票是假代理最新的犯罪手段，業主買主在進行交易前，應先查證經紀的身份，合法經紀的名片，都印有公司的註冊商號及個人執業號碼，其號碼前擁有‘E’字母。

產業公司必須向大馬估價師、估價人及房地產代理局注冊，而非商業注冊局（ROB／ROC）。若 公眾欲查詢經紀真偽，可致電當局或大馬產業經紀公會，以免非法經紀濫用執照號碼。若醫生、工程師等欲執業，必須加入相關公會，而產業經紀也是專業人士，因 此公會一直向當局爭取，規定經紀加入公會，以擬定一套規範。

無機制監督非法經紀

目前沒有一套機制監督非法經紀，形成漏洞，因此他們鮮少被提控上庭，而當局只能監督合法經紀，若受害者遭非法經紀欺騙，只能向警方報案。

因此，若人們欲繳付訂金給經紀，切勿以現金交易，而是直接開支票給經紀公司，即使有關經紀屬非法，也能向公司追討責任。”

大馬購屋者協會中文組主任陳鍾靈：勿私下給中間人訂金

“一般向協會投訴者，都是向發展商購屋，而通過產業經紀購屋者，一般是購買二手屋，惟協會鮮少接獲此類投訴。

一些經紀為了銷售屋子，在屋外張掛布條，他們一般並非合法經紀，而只是‘中間人’（negotiator）。

這些中間人擅長心理戰術，他們向買主表明‘先到先得’，一些屋主因求屋心切而繳付訂金，惟當屋主後悔時，可能無法取回訂金。

因此，若買主欲購買該屋子，應直接向屋主委托的經紀公司交涉，而勿私下給予中間人訂金，一切以經紀公司的收條為準，而非以中間人的口頭承諾為準。

此外，買主也可自行委托律師，處理購屋事項，包括繳付訂金給經紀公司，而勿通過經紀人委托的律師，如此更能保障買主權益。”

（星洲日報／大都會）

SIN CHEW FINANCIAL PLANNING Q AND A:（星洲日報／投資致富‧財富問診室）單親媽媽開源累積財富

• 單親媽媽開源累積財富

• 投資致富

 2011-07-17 19:15

周女士，今年32歲，月入1千500令吉，目前是一名單親媽媽，育有兩個孩子，分別是6和5歲。

她說，自己的一切開銷都必須很節儉，否則就會超支，一個月會有100至200令吉盈餘可存起來，所有存起來的錢，她會用來買信託基金。

但是如果有意外的開銷、例如孩子生病，或是學校有一些額外活動需要付費，那麼所存的錢就相對較少。

另外，她有想過購買一間廉價屋，但是又顧慮不容易負擔，加上孩子還小，以後仍需要不少流動資金，以應付讀書和補習的費用。

她說，既然不能買房屋，她有了買金投資的想法，最近看到有些金鋪用分期付款的方式讓顧客購買，這樣負擔就不會太重。

她說：“我希望所擁有的有限資金可以慢慢增值，這樣就可以陪兩個孩子一起成長，如果真的沒辦法，有可能設法兼職。”

希望主持人可以提供一些意見。

答：周女士的來信資料不是很充足，例如沒有提及住宿與孩子托管費的資料，我們假設周女士是與長輩一起居住，這方面的開銷不需由她來承擔，畢竟她的月收入也不高。

單看周女士來信提供的數據，明顯可以看出她每月的盈餘，就如她在信中所指的介於100至200令吉之間，有時多了一筆額外開支，如孩子生病，可能就沒有這個數目；因此，欲擠出購買廉價房屋，擔心可能無法應付每月的分期付款，這點並不出奇，以她的財務狀況，其實可以理解。

另外，來信沒有提及本身是在甚麼行業服務，是勞力或勞心工作、上下班的時間，僱主是否有提供伙食等資料。信中所指的本身開銷（車油與其他）300令吉，是否包括水、電、電話費，或是包括午餐費，由於資料不足，比較難為周女士計算如何讓自己所擁有的錢更有價值。

假如希望每月能多儲蓄一些錢，以周女士的情況，若時間許可（工作時間是朝九晚五），不妨考慮兼職。如果自認本身的學識可以應付，可以為幾個小學生補習，在教補習的同時，陪孩子一些溫習功課、一起成長。

提到購買黃金或投資黃金的事項，須先瞭解投資黃金的學問，因為投資黃金需要比較大的金額，風險相對較高。若投資失利，虧掉數目不多的儲蓄，這樣就太可惜了。

雖然周女士收入不多、儲蓄不豐，不過，至少她有購買信託基金，也有投保購買人壽保單，能在有限的資源，儘量做到概括較廣泛的規劃，相當難能可貴。

在現階段，兩個孩子還小，未來漫長的道路，培育孩子長大成人，仍需要一筆數目不小的資金。最要緊是能增加收入，讓儲蓄逐漸增加，即使每個月只增加100令吉，也聊勝於無。

說到廉價屋的問題，今天的廉價房屋，其實也不像過去般廉價，申請廉價屋的分配，需面對一些條件的約束，例如在A州申請，必須是該州子民等等，如果本身是B州子民，欲申請A州的廉價房屋，可能會有一些難度。

另外，有些廉價房屋的規劃或環境可能有欠完善，環境若不理想，對孩子的成長可能造成不利影響，這些都是申請廉價屋之前要考量的因素。

不管怎樣，周女士還年輕，在未來的日子裡，隨著收入的改善，財務實力加強後，生活質量將可獲得提昇。（星洲日報／投資致富‧財富問診室）

SIN CHEW PROPERTY INTERVIEW, （星洲日報／投資致富‧產業焦點）高屋價能持續多久？

高屋價能持續多久？

• 投資致富

 2011-07-17 19:00

• 

過去，當我們提到百萬豪宅，例如百萬洋樓、百萬別墅等高檔單位，大家並不覺得陌生，可是，近年來，排屋開始成為百萬房產俱樂部的“成員”。如今，動輒過百萬的排屋日益增多，已經不足為奇。

這些百萬排屋，有一些是發展商推售的單位，另外一些則是轉手市場的二、三手房屋，而且並非所有單位的屋況都理想，可是，交易價依然接近百萬令吉。

過去的一年，馬來西亞各個價位的住宅產業，基本仍處於上揚趨勢，不過，成長率最強勁的是價格介於10萬至50萬令吉的房屋，巴生河流域的情況也相近。

市場普遍認為，大馬的住宅產業市場保持平穩水平，惟價格的漲幅可能縮小，特別是在2012年及之後的日子；不過，2011年大馬住宅產業的交易保持強勁，按年料可取得18%漲幅，與發展商放眼2011年銷售目標超過15%相當一致。

2012住宅產業成長適中

不過，肯納格研究預期2012年住宅產業成長率適中，按年增長可能只在5%或不超過雙位數的水平，發展商預計2012年銷售趨勢可能比較沒有看頭，成長率可能降低至單位數的水平。

2012年成長率若一如市場預期只在單位數水平，主要是與之前幾年基准較高比較的緣故。儘管如此，2011及2012年住宅產業價格，分別可取得10%與5%的成長率，應該不成問題。

另外，政府方面的土地交易或經濟轉型計劃的推行，還有大選因素，皆可為市場帶來更多正面訊息，這也是無可否認的事。

肯納格研究的報告指出，大馬的住宅需求與供應保持樂觀，住宅單位的吸購率，仍低於9年平均水平，巴生河流域也存在同樣情況（該區域佔大馬住宅銷量的56%）。

巴生河流域獲強勁成長率

以住宅產業需求來看，巴生河流域繼續取得強勁成長率，特別是交易價值，2010年住宅產業銷售，取得有史以來的507億令吉高位，按年成長21%，未出售住宅單位繼續處於下跌趨勢。

新推出的房屋計劃減少是其中一個原因，雖然在巴生河流域及柔佛未出售的單位稍微增加，不過，這些數目還不致於很多。

過去2年市場需求強勁

前面說過，馬來西亞各個價位的住宅產業仍處於上揚趨勢，不過，成長率最強勁的是價格介於10萬至50萬令吉的房屋，只是在巴生河流域，這些價位的新增供應比較少。

增建中高檔產業應付高成本

另外，不少發展商在巴生河流域推出售價超過50萬令吉的單位，主要是他們基於建築成本偏高，選擇增建中高至高檔產業，以應付建築成本升高的衝擊。

話說回頭，在過去的18至24個月，市場對產業的需求保持強勁，相關的因素包括：（i）銀行游 資流量強勁、（ii）在建築期間利息開支由發展商承擔、（iii）貸款利率相對較低、（iv）基本借貸率-2.4%至2.6%、（v）一些擱置需求重入市 場、（vi）購買產業作為對衝通膨工具、（vii）提昇房屋擁有者的市場保持強勁。

另一方面，今年至今，一些大型發展商的銷售保持強勁，他們放眼2011年的銷售增長率在15%至35%之間；不過，一些比較大規模的發展商則顯示2011年至今，銷量稍微下跌。

此外，房屋價格指數（HPI）顯示，整體住宅產業的價格維持穩健成長趨勢，雖然數據顯示，吉隆坡與雪蘭莪在2009至2010年的房屋價格指數，若與其他州屬相比，成長率比較強勁。

有地屋價漲幅大

與此同時，我們的觀察顯示，有地房屋的價格漲幅比較大，特別是位於巴生河流域的單位，柔佛與檳城的房屋價格指數顯示穩健成長。

住宅產業以每單位平均交易價為准，2010年住宅產業每單位成長率約13%，與2007產業好景年類似，一些主要的州屬，例如吉隆坡與雪蘭莪，2010年的住宅產業價格比2007年的成長率更為迅速。

轉手產業趨軟

另外，轉手住宅產業市場開始散發稍微趨軟的跡象，特別是在一些推出新房產計劃的地區，這主要是因為許多買家選擇購買新建房屋，從推出至完工，可取得不錯的價格漲幅，銀行推出比較大方的融資配套、房產格局展現新穎概念，例如加強保安配套等特色。

目前，第一手市場與轉手市場價格走勢的差異，可能是第一手市場的預警訊息，雖然許多發展商維持 他們對產業市場的共同展望，即“大馬主要產業州屬（巴生河流域、柔佛及檳城）沒有產業泡沫的跡象，不過，我們意識到：一些產業計劃（特別是新推出如城市 園）在不到2年時間內，取得超過20至30%價格漲幅。

巴生河流域住宅產業價格，比全國平均屋價水平更為強勁，這一點也不稀奇，融資配套深具吸引力也是其中一個因素。

不過，以大馬的房屋指數趨勢來看，不久前屋價上漲，可能意味在邁向2012年之際，屋價的資本漲幅有限。

至於說住宅產業市場是否保持平行？一般相信，第一次房屋買家隊伍強大（1980年代的嬰兒潮因素，按年成長51%），還有提昇房屋擁有者的市場也相當可觀。

嬰兒潮高峰期或已褪色

不過，嬰兒潮因素的高峰期可能已經褪色，因為嬰兒潮的好景並不如1990年代之後般強勁。

此外，以大馬產業總銷量對比國內生產總值比率，我們已達到新的高峰點，傳統上，在繼續上揚之前，這個比率傾向低於長期趨勢線，同時，我們的利率、呆賬及住宅吸購率，介於紀錄新低。

第三季產業展望謹慎

興業研究對2011年第三季產業領域的展望持謹慎態度，產業的上揚周期一般持續兩年，幾乎已經來到尾聲。

雖然目前市場的強勁趨勢可到2011年杪，不過，我們深信，基本因素稍微看淡，預料明年需求將較為趨軟。

目前預期的4大隱憂分別是：風險層面稍高，主要是游資推動信貸大幅增長、進一步加緊貨幣與監管措施、通膨壓力升溫，以及區域產業領域基本面看淡。

“鑒於住宅產業領域將受到決策干預的影響，辦公樓領域面對供應過剩，我們對零售產業次領域持正面看法，該領域的供應保持偏低，本地與外資機構基金對擁有策略性地點的零售產業，保持強大購興，主要是亞洲國家的消費擁有強大的成長潛能。”

屋價偏高或有投機因素

實力產業經紀公司總裁陳建業認為，今天產業價格介於如此偏高的水平，不排除存在投機因素，就以一些當今視為高檔的住宅社區為例，大約20年前，一間雙層排屋售價18萬令吉，如果今天翻倍增長了200%，可以說合理，也合乎通貨膨脹因素的衝擊。

可是，這些有地排屋大約在8至10年前，轉手價已翻了接近200%，就是50至60萬令吉，今天，更從已升高的價位再升一倍，接近百萬令吉，少數一些屋況較遜的也叫價80至90萬令吉。

對一般的受薪階級來說，我們的屋價還是很貴，像上面提到的例子，即使是一個月薪5千令吉的貸款申請者，也未必符合資格。

在馬來西亞，月薪5千令吉的受薪者，在職場所佔比例有多大，只要有留意人力資源訊息，一般都知道所佔的百分比不多。有不少人即使做了一輩子工，到了退休年齡不只沒有5千令吉，與5千令吉甚至有一段相當長的距離，可能只在這個價位的一半，這些都是很普遍的現象。

雖然在第二與第三線城市，相比之下屋價並沒有這麼昂貴，可是，薪資也不高，依然是望屋興嘆。

百萬公寓“帶動”
有地房屋漲勢

陳建業表示，百萬豪華公寓單位在城市多個地區建立起來，在一定程度上，“帶動”有地房屋的漲勢，人們普遍認為，公寓的價格已到了百萬令吉，有地房屋更不在話下，畢竟有地房屋的增值潛能還是不容忽視的。

他說，不少發展商在城市興建共管公寓，隨手拈來動輒70、80萬令吉，真的還是很貴。

許多單層或面積嬌小、格局簡單的雙層排屋，價格也逼近50萬令吉，若論翻倍，這些單位的增值倍數更難以置信。

供應有限
檳房價居高不下

永利行國際顧問公司董事倪傳鵬表示，以檳城這個土地面積較小的州屬來談，放眼望去，這裡的住宅產業價格依然高居不下，產業市場的交易保持熾熱，畢竟單位供應有限，不論是有地或分層的高檔共管公寓，售價與首都吉隆坡不相上下，甚至有過之而無不及。

除了當地人，還有一些是來自其他州屬，以及外國人在檳城置產、投資，這裡有旅遊景點、文化特色，吸引旅客到檳城並不成問題。另外，不少海外大企業在這裡設廠投資，投資者及他們的員工或家屬，皆需要住宿，加上供應單位不多，造成價位一直高居不下。

亨利行國際產業顧問（北馬）子公司高級副總裁張保發也有同感，他說，當地及巴生河流域進駐檳城的產業發展商，紛紛興建高檔產業單位，鑒於單位數目不多，加上以優質量自居，這類型產業單位皆取得不錯銷售率，增值潛能也不錯。

發展計劃需時帶動價值

許多人認為，經濟轉型計劃是推動產業發展進一步成長的動力，而且我們也認同大吉隆坡計劃的宣佈，特別是建議中的地鐵計劃，以及政府土地的開發，都是一些令人雀躍的訊息；不過，這股欣喜的情緒只是短暫的，因為整個發展計劃需要花時間去推行，以實現產業發展的價值。

一份有關地鐵（MRT）的報導指全球的研究顯示，在地鐵計劃宣佈、開始前及完工後的階段，產業的價值一般可以取得可觀漲幅，不過，工程推展期間，產業價值反而平平。

至於徵用土地活動，類似訊息可促使股價上漲，特別是政府相關土地的開發，主要是因為這些土地多數位於首要策略地點，例如聯合利華在孟沙的土地。

另一方面，政府指示所有產業發展商在2015年之前，落實“先建後售”政策，預料將限制產業單位的供應，也可能推高產業的價格，換句話說產業的資本增幅將比較大。

先建後售或推高房價

當然，發展商以及代表他們的發展商公會，普遍反對先建後售制度，並認為不適合成長中的大馬經濟，可能削弱一般人的購買力，以及擁有房屋的規劃。

過去兩年政府推出“較為看淡政策”，例如在2009年建議，從2010年起出售少過5年的產業，需被徵收5%產業盈利稅，第三間或以上房屋的貸款，頂限在屋價的70%，銀行停止吸納貸款合約利息等等。

雖然加緊銀行政策可能抑制產業的銷量，不過，我們深信，銀行可能為發展商推出更多創新配套，假如國家銀行或政府推行一些冷卻市場措施，在大選舉行後推出的可能性會比較高。

明年住宅需求難超越

許多年輕人都有條件領取30至40年的貸款配套，這些便利有助於提高住宅產業的交易，並且達到2010年以來的新高，住宅產業貸款獲批保持強穩，不久前更創新紀錄，而且潛在上揚走勢。

不過，肯納格研究認為，家庭有能力購買房屋指數（抵押／收入），將跨越5年指標，在借貸利率上升之際，邁向10年的指標可能縮小，我們的“有能力負擔指數”，仍低於銀行傳統的33%信貸准則。

2012年的房產需求是否能超越2011年的水平，這是許多人感興趣的課題，經濟學家預計，2011年的隔夜借貸率料將再提高25個基點至3.25%，不過，2012年隔夜借貸率將持平。

雖然存在隔夜借貸率上升的風險，我們相信，平均借貸率將介於5.1%至6.3%，特別是基本借貸率的利差將開始縮小，這可從每月走勢看出。

此外，接下來的幾年，住宅需求欲維持在2011年的水平恐怕有難度，一般預料，2012年住宅產業需求年度成長率，可能受到貸款百分比限額的影響，譬如說，第三間或以上房屋的最高貸款額，限制在屋價的70%。

結語：

對購買產業的人士來說，2012年的關鍵詞是“有能力購買”或“可負擔”，現階段，在巴生河流 域，欲物色每單位少過30萬令吉的房屋的確不容易；因此，政府建議為月薪少過3千令吉的首次購屋者，推出“我的第一間房屋”配套，這些購屋者可獲100% 融資、貸款期拉長至30年，目標鎖定在屋價10萬至22萬令吉之間。

每單位售價不超過30萬令吉的“可負擔”公寓也將相應推出市場，配合較高層次的“可負擔”房產計劃，政府讓月薪不到6千令吉的首次購屋者，取得90%的融資（10%來自擔保存款），他們可購買價格在22萬令吉至30萬令吉之間的公寓。

不過，多數發展商還是傾向於興建價格不少過50萬令吉的住宅單位，特別是在巴生河流域的發展商，以維持他們的賺幅，惟綜合以上各項因素，2012年住宅產業的交易總值，預料成長率將較為疲軟，這應該是可以預見的情況。（星洲日報／投資致富‧產業焦點）

SIN CHEW JIT POH PROPERTY Q AND A : 口頭承諾租約‧不受法律約束

口頭承諾租約‧不受法律約束
·    投資致富
 2011-06-26 19:29
東馬的王先生說，他承租一間球場來經營，租約期滿後，有通知老闆續約，不過，老闆基於大家是朋友的關係沒續約，只是口頭承諾讓他繼續經營；後來，老闆的姐夫出現，並表明他要拿回來經營。（這名姐夫也是老闆之一，但之前簽約時不知道還有另一個老闆。）
他在信中提出以下問題：
1）老闆的口頭承諾，法律會受到承認嗎？他只限定我三個月就必須搬走（之前簽約的時候，租約寫說我不能提前解約，否則訂金泡湯，同時，賺虧自負），不然就採取法律行動。
2）我應該怎麼做？可否行使法律途徑來解決問題？
答：
租約一旦期滿，如果沒有繼續簽約，是以每月為續約基礎，任何一方如果不準備繼續保留業主與租戶的關係，可以給對方一個月通知，以終止彼此的關係。
實力產業經紀公司總裁陳建業說，嚴格來說，口頭通知不受法律約束，如果要以口頭為准，必須要有人作證。
另外，之前的租約是否包含更新租約的條文，這一點也很關鍵，有些租約附有2+1的續約空間，就是說，當租約期滿時，業主在不起租或起租的情況下，給予原有租戶續約1年的便利。
王先生可以找出之前的租約，細讀查看裡邊是否有這樣的條文，由於口頭協議在法律上不能做為依據，因此，王先生的老闆給予王先生3個月的時間，算是讓王先生有足夠的時間安排他的業務。

SIN CHEW FINANCIAL PLANNING Q AND A, :月入2200‧想買車購屋‧30歲能財務自由嗎？

月入2200‧想買車購屋‧30歲能財務自由嗎？

    投資致富

 2011-06-26 19:41

杜先生，23歲，出來社會工作近兩年，每月收入是RM2,200，目前擁有一部廉價二手國產車，還有一年半的貸款必須償還，每期為RM370。

杜先生於2009年12月與父親聯名購買了一間SOHO做為投資，當時房價為RM277,800，向銀行貸款RM222,000，分期付款20年，和發展商協議在房產完工後才開始償還，預定在2013年初完工。每月供期大約RM1,305，他計劃在完工後出售。

但在還沒出售之前的分期貸款，是與父親各自承擔一半。依照目前市價，該單位已升值到RM374,748（2010年尾的估價、許多賣主目前都以上述市價在網上出售），他打算出售後的資金和父親平分，然後再計劃下一個投資方案。

他說：“本人希望在30歲達到財務自由，想利用《富爸爸，窮爸爸》的方法，購買幾間房屋或公寓，以出租賺取現金流，但又想在期間換一部新車（RM100千左右的進口車）是否可能做到？

或兩者只能選一？若執意想購買進口車，多少價位最為適合？

我本身沒有購買保險，若要所有資產都受到保障，我應該購買哪一類保險最為適合？”

“以上是本人未來3年的財務規劃，由於對財務與房產方面的知識尚淺，希望專家多多指教。

答：杜先生希望在30歲能達財務自由，這個宏願計劃的確很不錯，不過，可能有些難度。

所謂財務自由，指的是即使在沒有收入的情況下，也能如常應付每日的開銷，資金保持充裕，同時，沒有定期要償還的債務負擔，例如車貸及房屋貸款。

有些人到了財務自由的階段，會選擇繼續工作或提早退休，不論是繼續工作或完全退下來，都可能影響個人的財務與退休規劃。

來信提及的2009年12月購買時房產單位的售價為27萬7千800令吉，雖然還未完工，可是，市場上已經有人叫價37萬4千748萬令吉，賬面上已賺了一些錢。

不過，杜先生在脫售該單位之前，也需要將已付的5萬5千800令吉首期錢，在2至3年內將可獲得的回酬、或存放在銀行的利息計算在內。

由於杜先生是與父親合資購買，分期付款也是由兩人共同分擔，嚴格來說，負擔不會太重，一旦房屋建成後，如果覺得賺幅還不錯，可以選擇脫售。

投資房產
須確保能償還房貸

假設想要購買幾個產業單位來投資，一定要確保有能力持有相關房產至少半年的時間，萬一間中有幾個月空置，必須有足夠的財務能力償還銀行的房貸分期才行。

關於購買進口車，第一要先看是否有這個必要，一部10萬令吉左右的進口車，即使將供期拉長至7到9年，每月的分期付款很可能在1千200至1千500令吉之間，視首期付款的多與少而定。

一個人如果財力條件許可，同時購買汽車和房屋都不成問題，假如條件不足，最多只能選其一，勉強擁有不只是加重本身的負擔，萬一處理不好，還可能被銀行或金融公司追討債務。

收入增一倍才買新車

杜先生還年輕，如果不是因為工作的需要，經常要出外坡，而且目前這部車子還能代步，應該考慮繼續使用，待日後收入增加了，至少要比現在增加一倍，才考慮購買價格在10萬令吉的進口車也不遲。

關於購買保險的事項，保險代理員可以提供比較專業的意見，年輕時購買保險，保費比較便宜。作為參考，保費的支出不應超出收入的20%，人壽、意外、儲蓄、醫藥保，是比較普遍的保單，視個人的需要，同時，胥視所服務的機構有提供僱員哪一類保險，然後再補充不足之處。（星洲日報／投資致富‧財富問診室）

FP 35 : Property selection to optimise the return ( 三十 五) 选择房地产以利投资

( 三十 五) 选择房地产以利投资

            每个投资房地产者，都希望能获取丰厚的利润。因此，选择房地产时，务必谨慎小心不可。

            那么，应该如何选择有利于投资的房地产呢？我认为应该注意以下几个事项：-

（一）地点

            选择人口密集区能确保获取高租金的不二法门。周边的气氛扮演重要的角色，例如这类房地产是否靠近商业区、工业区、大学或学府等，都是租金高低的导因。

（二）交通体系

            交通体系是经济发展的命脉，它也带动该区域的发展。四通八达的交通体系，包括公路、公共交通系统、市区的距产等，都是选择房地产时必需考虑的因素之一。

（三）售价

            不妨与附近类似的房地产的售价做个比较，看看您打算购买的房地产是否物有所值。当然，如果您有办法以低过市价买到类似的房地产是最好不过。

（四）品牌

            除非是成屋或二手屋，房地产发展商商誉和经营记录极为重要，以避免房地产发展商财务周转不灵时无法交屋的后果，或者导致产品的素质和设计与原本所答应的有出入。

（五）时机

        基于房地产有其经济周期性，不要在经济蓬勃时盲从其他人抢购价钱偏高的房地产。在经济不景时，只要您手头上有点闲钱，您有极大的可能能够买到价钱偏低的房地产。

（六）周边的配套设施

            周边的配套设施，都会给居者带来了方便与好处，邻近的商业以及物业本身的配套设施，都应该作为选择房地产时的考量之一。

（七）限制与条件

            在购买房地产时，要确定它是不受太多的限制与购买条件，不然在脱售时会遇上太多的麻烦。这些限制与条件包括了房地产的用途限制、冻结令、转名限制等等，都会影响售价的高低。

（八）其他考量

            其他的考量包括了自己本身的财务极限，以免为了供房地产而欠债累累，投资房地产的回酬，现金流的考量，因此投资房地产前的财务规划极为重要。此外，在计算回酬以及分期付款能力时，不要突略了其他的隐藏成本，如律师费、管理费、保安费、服务费、维修费或其他额外杂费等。选购房地产时，要求经济实惠，而不是依据自己的偏好购买不实际的房地产。不要轻易相信发展商促销时的利诱，应作多方面的思考。最后，在决定投资于该房地产前，有必要到指定的地点，作个实地考察。风水、房地产的地理方向等非财务因素，都能影响房地产的售价，不可不知。