高屋價能持續多久？
2011-07-17 19:00
過去，當我們提到百萬豪宅，例如百萬洋樓、百萬別墅等高檔單位，大家並不覺得陌生，可是，近年來，排屋開始成為百萬房產俱樂部的“成員”。如今，動輒過百萬的排屋日益增多，已經不足為奇。
這些百萬排屋，有一些是發展商推售的單位，另外一些則是轉手市場的二、三手房屋，而且並非所有單位的屋況都理想，可是，交易價依然接近百萬令吉。
過去的一年，馬來西亞各個價位的住宅產業，基本仍處於上揚趨勢，不過，成長率最強勁的是價格介於10萬至50萬令吉的房屋，巴生河流域的情況也相近。
市場普遍認為，大馬的住宅產業市場保持平穩水平，惟價格的漲幅可能縮小，特別是在2012年及之後的日子；不過，2011年大馬住宅產業的交易保持強勁，按年料可取得18%漲幅，與發展商放眼2011年銷售目標超過15%相當一致。
2012住宅產業成長適中
不過，肯納格研究預期2012年住宅產業成長率適中，按年增長可能只在5%或不超過雙位數的水平，發展商預計2012年銷售趨勢可能比較沒有看頭，成長率可能降低至單位數的水平。
2012年成長率若一如市場預期只在單位數水平，主要是與之前幾年基准較高比較的緣故。儘管如此，2011及2012年住宅產業價格，分別可取得10%與5%的成長率，應該不成問題。
另外，政府方面的土地交易或經濟轉型計劃的推行，還有大選因素，皆可為市場帶來更多正面訊息，這也是無可否認的事。
肯納格研究的報告指出，大馬的住宅需求與供應保持樂觀，住宅單位的吸購率，仍低於9年平均水平，巴生河流域也存在同樣情況（該區域佔大馬住宅銷量的56%）。
巴生河流域獲強勁成長率
以住宅產業需求來看，巴生河流域繼續取得強勁成長率，特別是交易價值，2010年住宅產業銷售，取得有史以來的507億令吉高位，按年成長21%，未出售住宅單位繼續處於下跌趨勢。
新推出的房屋計劃減少是其中一個原因，雖然在巴生河流域及柔佛未出售的單位稍微增加，不過，這些數目還不致於很多。
過去2年市場需求強勁
前面說過，馬來西亞各個價位的住宅產業仍處於上揚趨勢，不過，成長率最強勁的是價格介於10萬至50萬令吉的房屋，只是在巴生河流域，這些價位的新增供應比較少。
增建中高檔產業應付高成本
另外，不少發展商在巴生河流域推出售價超過50萬令吉的單位，主要是他們基於建築成本偏高，選擇增建中高至高檔產業，以應付建築成本升高的衝擊。
話說回頭，在過去的18至24個月，市場對產業的需求保持強勁，相關的因素包括：（i）銀行游 資流量強勁、（ii）在建築期間利息開支由發展商承擔、（iii）貸款利率相對較低、（iv）基本借貸率-2.4%至2.6%、（v）一些擱置需求重入市 場、（vi）購買產業作為對衝通膨工具、（vii）提昇房屋擁有者的市場保持強勁。
另一方面，今年至今，一些大型發展商的銷售保持強勁，他們放眼2011年的銷售增長率在15%至35%之間；不過，一些比較大規模的發展商則顯示2011年至今，銷量稍微下跌。
此外，房屋價格指數（HPI）顯示，整體住宅產業的價格維持穩健成長趨勢，雖然數據顯示，吉隆坡與雪蘭莪在2009至2010年的房屋價格指數，若與其他州屬相比，成長率比較強勁。
有地屋價漲幅大
與此同時，我們的觀察顯示，有地房屋的價格漲幅比較大，特別是位於巴生河流域的單位，柔佛與檳城的房屋價格指數顯示穩健成長。
住宅產業以每單位平均交易價為准，2010年住宅產業每單位成長率約13%，與2007產業好景年類似，一些主要的州屬，例如吉隆坡與雪蘭莪，2010年的住宅產業價格比2007年的成長率更為迅速。
轉手產業趨軟
另外，轉手住宅產業市場開始散發稍微趨軟的跡象，特別是在一些推出新房產計劃的地區，這主要是因為許多買家選擇購買新建房屋，從推出至完工，可取得不錯的價格漲幅，銀行推出比較大方的融資配套、房產格局展現新穎概念，例如加強保安配套等特色。
目前，第一手市場與轉手市場價格走勢的差異，可能是第一手市場的預警訊息，雖然許多發展商維持 他們對產業市場的共同展望，即“大馬主要產業州屬（巴生河流域、柔佛及檳城）沒有產業泡沫的跡象，不過，我們意識到：一些產業計劃（特別是新推出如城市 園）在不到2年時間內，取得超過20至30%價格漲幅。
巴生河流域住宅產業價格，比全國平均屋價水平更為強勁，這一點也不稀奇，融資配套深具吸引力也是其中一個因素。
不過，以大馬的房屋指數趨勢來看，不久前屋價上漲，可能意味在邁向2012年之際，屋價的資本漲幅有限。
至於說住宅產業市場是否保持平行？一般相信，第一次房屋買家隊伍強大（1980年代的嬰兒潮因素，按年成長51%），還有提昇房屋擁有者的市場也相當可觀。
嬰兒潮高峰期或已褪色
不過，嬰兒潮因素的高峰期可能已經褪色，因為嬰兒潮的好景並不如1990年代之後般強勁。
此外，以大馬產業總銷量對比國內生產總值比率，我們已達到新的高峰點，傳統上，在繼續上揚之前，這個比率傾向低於長期趨勢線，同時，我們的利率、呆賬及住宅吸購率，介於紀錄新低。
第三季產業展望謹慎
興業研究對2011年第三季產業領域的展望持謹慎態度，產業的上揚周期一般持續兩年，幾乎已經來到尾聲。
雖然目前市場的強勁趨勢可到2011年杪，不過，我們深信，基本因素稍微看淡，預料明年需求將較為趨軟。
目前預期的4大隱憂分別是：風險層面稍高，主要是游資推動信貸大幅增長、進一步加緊貨幣與監管措施、通膨壓力升溫，以及區域產業領域基本面看淡。
“鑒於住宅產業領域將受到決策干預的影響，辦公樓領域面對供應過剩，我們對零售產業次領域持正面看法，該領域的供應保持偏低，本地與外資機構基金對擁有策略性地點的零售產業，保持強大購興，主要是亞洲國家的消費擁有強大的成長潛能。”
屋價偏高或有投機因素
實力產業經紀公司總裁陳建業認為，今天產業價格介於如此偏高的水平，不排除存在投機因素，就以一些當今視為高檔的住宅社區為例，大約20年前，一間雙層排屋售價18萬令吉，如果今天翻倍增長了200%，可以說合理，也合乎通貨膨脹因素的衝擊。
可是，這些有地排屋大約在8至10年前，轉手價已翻了接近200%，就是50至60萬令吉，今天，更從已升高的價位再升一倍，接近百萬令吉，少數一些屋況較遜的也叫價80至90萬令吉。
對一般的受薪階級來說，我們的屋價還是很貴，像上面提到的例子，即使是一個月薪5千令吉的貸款申請者，也未必符合資格。
在馬來西亞，月薪5千令吉的受薪者，在職場所佔比例有多大，只要有留意人力資源訊息，一般都知道所佔的百分比不多。有不少人即使做了一輩子工，到了退休年齡不只沒有5千令吉，與5千令吉甚至有一段相當長的距離，可能只在這個價位的一半，這些都是很普遍的現象。
雖然在第二與第三線城市，相比之下屋價並沒有這麼昂貴，可是，薪資也不高，依然是望屋興嘆。
百萬公寓“帶動”
有地房屋漲勢
有地房屋漲勢
陳建業表示，百萬豪華公寓單位在城市多個地區建立起來，在一定程度上，“帶動”有地房屋的漲勢，人們普遍認為，公寓的價格已到了百萬令吉，有地房屋更不在話下，畢竟有地房屋的增值潛能還是不容忽視的。
他說，不少發展商在城市興建共管公寓，隨手拈來動輒70、80萬令吉，真的還是很貴。
許多單層或面積嬌小、格局簡單的雙層排屋，價格也逼近50萬令吉，若論翻倍，這些單位的增值倍數更難以置信。
供應有限
檳房價居高不下
檳房價居高不下
永利行國際顧問公司董事倪傳鵬表示，以檳城這個土地面積較小的州屬來談，放眼望去，這裡的住宅產業價格依然高居不下，產業市場的交易保持熾熱，畢竟單位供應有限，不論是有地或分層的高檔共管公寓，售價與首都吉隆坡不相上下，甚至有過之而無不及。
除了當地人，還有一些是來自其他州屬，以及外國人在檳城置產、投資，這裡有旅遊景點、文化特色，吸引旅客到檳城並不成問題。另外，不少海外大企業在這裡設廠投資，投資者及他們的員工或家屬，皆需要住宿，加上供應單位不多，造成價位一直高居不下。
亨利行國際產業顧問（北馬）子公司高級副總裁張保發也有同感，他說，當地及巴生河流域進駐檳城的產業發展商，紛紛興建高檔產業單位，鑒於單位數目不多，加上以優質量自居，這類型產業單位皆取得不錯銷售率，增值潛能也不錯。
發展計劃需時帶動價值
許多人認為，經濟轉型計劃是推動產業發展進一步成長的動力，而且我們也認同大吉隆坡計劃的宣佈，特別是建議中的地鐵計劃，以及政府土地的開發，都是一些令人雀躍的訊息；不過，這股欣喜的情緒只是短暫的，因為整個發展計劃需要花時間去推行，以實現產業發展的價值。
一份有關地鐵（MRT）的報導指全球的研究顯示，在地鐵計劃宣佈、開始前及完工後的階段，產業的價值一般可以取得可觀漲幅，不過，工程推展期間，產業價值反而平平。
至於徵用土地活動，類似訊息可促使股價上漲，特別是政府相關土地的開發，主要是因為這些土地多數位於首要策略地點，例如聯合利華在孟沙的土地。
另一方面，政府指示所有產業發展商在2015年之前，落實“先建後售”政策，預料將限制產業單位的供應，也可能推高產業的價格，換句話說產業的資本增幅將比較大。
先建後售或推高房價
當然，發展商以及代表他們的發展商公會，普遍反對先建後售制度，並認為不適合成長中的大馬經濟，可能削弱一般人的購買力，以及擁有房屋的規劃。
過去兩年政府推出“較為看淡政策”，例如在2009年建議，從2010年起出售少過5年的產業，需被徵收5%產業盈利稅，第三間或以上房屋的貸款，頂限在屋價的70%，銀行停止吸納貸款合約利息等等。
雖然加緊銀行政策可能抑制產業的銷量，不過，我們深信，銀行可能為發展商推出更多創新配套，假如國家銀行或政府推行一些冷卻市場措施，在大選舉行後推出的可能性會比較高。
明年住宅需求難超越
許多年輕人都有條件領取30至40年的貸款配套，這些便利有助於提高住宅產業的交易，並且達到2010年以來的新高，住宅產業貸款獲批保持強穩，不久前更創新紀錄，而且潛在上揚走勢。
不過，肯納格研究認為，家庭有能力購買房屋指數（抵押／收入），將跨越5年指標，在借貸利率上升之際，邁向10年的指標可能縮小，我們的“有能力負擔指數”，仍低於銀行傳統的33%信貸准則。
2012年的房產需求是否能超越2011年的水平，這是許多人感興趣的課題，經濟學家預計，2011年的隔夜借貸率料將再提高25個基點至3.25%，不過，2012年隔夜借貸率將持平。
雖然存在隔夜借貸率上升的風險，我們相信，平均借貸率將介於5.1%至6.3%，特別是基本借貸率的利差將開始縮小，這可從每月走勢看出。
此外，接下來的幾年，住宅需求欲維持在2011年的水平恐怕有難度，一般預料，2012年住宅產業需求年度成長率，可能受到貸款百分比限額的影響，譬如說，第三間或以上房屋的最高貸款額，限制在屋價的70%。
結語：
對購買產業的人士來說，2012年的關鍵詞是“有能力購買”或“可負擔”，現階段，在巴生河流 域，欲物色每單位少過30萬令吉的房屋的確不容易；因此，政府建議為月薪少過3千令吉的首次購屋者，推出“我的第一間房屋”配套，這些購屋者可獲100% 融資、貸款期拉長至30年，目標鎖定在屋價10萬至22萬令吉之間。
每單位售價不超過30萬令吉的“可負擔”公寓也將相應推出市場，配合較高層次的“可負擔”房產計劃，政府讓月薪不到6千令吉的首次購屋者，取得90%的融資（10%來自擔保存款），他們可購買價格在22萬令吉至30萬令吉之間的公寓。
不過，多數發展商還是傾向於興建價格不少過50萬令吉的住宅單位，特別是在巴生河流域的發展商，以維持他們的賺幅，惟綜合以上各項因素，2012年住宅產業的交易總值，預料成長率將較為疲軟，這應該是可以預見的情況。（星洲日報／投資致富‧產業焦點）
No comments:
Post a Comment