買氣高‧價格漲‧今年房產奇好
· 投資致富
2010-12-26 19:06
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在回顧2009年、展望2010年產業市場時，我們看到產業市場開始回溫，可是，萬萬沒有預料到2010年的產業市場迅速走高，其中一些地區的價格甚至翻了一倍。
Amazing things happen when you say Yes
當我們徵詢產業界的行家或顧問，如何評價2010年的房產業市場，他們多數以“熱”一個字來形容，一手市場的買氣熱、轉手市場的交易熱，當然價格也熾熱。
本地房產業市場資深估價師鄭元偉說，今年大馬的產業市場，整體來說，熱氣稍高，部份買家是2009年採取觀望態度的投資者，儘管國家銀行調高隔夜政策利率、商業銀行隨後調高基本借貸率，與過去亞洲金融危機時期比較，今年的貸款利率還不算偏高。
如果個人申請者信貸紀錄好，他們申請貸款獲批並不困難，產業市場交易熱絡的形勢預料將延續至明年上半年，下半年情況則比較難說。
他指出，雖然說社區治安不是很好，但有地房屋的增值潛能依然不可忽略，特別是坐落在一些熱門的地區，而且新建的有地房屋將逐年減少，惟外圍地區除外。
土地面積縮小
地價攀升
放眼巴生河流域，大家不難發現，有地房屋的新建計劃，已經離開吉隆坡越來越遠，而且土地面積或建築面積也相對縮小，地價上漲已非同日而語。
30年前，巴生河流域不少房產單位，價格可能只是今天的10%，就是說當年7萬令吉的有地房屋，今天已經去到70萬令吉，孟沙、敦依斯邁花園就有許多類似的例子；當然，八打靈再也不乏類似情況。
市場在邁入2010年，開始出現一股2009年延遲購置產業決定帶入2010年的風潮，首季經濟及次季經濟成長與前期比較，取得10.1%及8.9%的驕人成長率，令市場的購買元氣顯著復甦。
雖然第三季經濟成長5.3%，比市場預期的5.7%遜色，不過，政府有信心全年經濟成長率可以超越6或7%的水平。
另外，在金融機構的總貸款中，產業貸款佔三分之一，至於住宅產業貸款的比率，，則佔產業貸款的超過60%，可見，住宅產業在產業交易佔超過一半的比重，而且有逐年增長的趨勢。
鄭元偉補充：“有地房屋之所以經得起時間的考驗，關鍵在於走出大廳有自己的泊車空間、花園、池塘、後院，擁有個別地契，這是共管公寓無法比美的地方。”
在接下來的一年，相信有地房產依然是投資者的首選，2010年，巴生河流域發展商在推出一些有地房宅時，受到投資者的熱捧足以說明這一點。
有地房產
投資者首選
當中就有推售前數天漏夜排隊，一個上午就悉數賣出一期整百個或百多個單位的例子，這些房產單位並不便宜，幾乎都在50萬令吉起跳（每平方尺超出400令吉）。
為何這些“精美房產計劃”如此好賣？實力產業經紀公司總裁陳建業說，所謂的精美產業計劃，一般都是單位不多，而且買家多數是受邀的客戶，除了有能力購買，也可能是發展商其他房產計劃的支持者，或是親朋好友、商業伙伴等等。
當然，他們對有關發展商能依時交屋，一般都相當有信心，這是購買新建房屋最重要的一點，不論房產單位的格局如何精美，如果發展商不能准時交屋，拖個一年、半載或3、5年，再好的購屋配套都形同虛設。
剖析百萬房價
背後因由
2010年售價超過百萬令吉的共管公寓，也賣得火紅，傳達我們甚麼訊息？本地房產價格屬合理水平，或是供不應求，抑或有其他因素？
類似這樣的單位如此好賣，根據瞭解，發展商主要是建好才出售，買家看到的是實際的屋況，他們省卻等待交屋的時間與精神。
詢及市場是否存在炒風？陳建業表示，產業價格上漲，當中不乏炒家或投機者，一些住宅產業，短時間內即賣完，發展商也在其中，產業發展公司也有可能收起一部份單位，做為投資用途。
參考外國設計概念
這些售價超過百萬令吉的共管公寓單位，依然獲得投資者、買家的追捧，主要的特點是發展商參考外 國業者的一些設計概念，在各個不同建築面積的單位，提供量身訂造的室內設施，例如，安裝冷空調、從外國採購回來的家具配套，讓業主擁有本地市場不易購獲的 室內設備，買家的室內傢俱，有別於親友的配套，同時也省去裝修、敲敲打打的麻煩。
另外，還有一些房產計劃突出綠色概念，以綠化為主題，發展商打造綠化住宅社區，強調住宅產業有別於過去的傳統花園住宅屋，至少有三成的土地面積保留給綠化用途，讓居住在城市的人們，下班、週末或假日期間，也可以悠閒步行在綠蔭的行人走道下，讓習習的涼風，洗滌身心的疲累。
首期反應好第二期售價提高
在八打靈再也、白沙羅地區、甲洞等地，房產價格上漲，不完全是地點這個關鍵因素，當中也包括發 展商的口啤、房產的質量，以致出現需求超出供應現象。發展商在推出第一期發展計劃，多數選擇興建較少數目的單位，以測試市場的反應，反應好的話，第二期售 價可以再調高10%、第三期又另外調高10%。
舉個例子，A發展商原定在2009年，以每單位35萬令吉，在市郊發展雙層排屋，不過，由於2009年市況欠明朗，原定的計劃延至2010年才推行，發展商眼看市場已經進一步向前，在提呈申請時，售價調高了30%，多了10萬令吉。
雖然價格上調30%，但並未影響發展商的銷售業績，除了應付親友、商業伙伴的預訂需求，留下來供潛在客戶選擇的單位已經不多，少過100個單位的房產計劃，兩下子被訂購一空。
投資者或買家，為何在這一年將產業推向另一個高峰，產業顧問指出，這其中有一些是準備從炒作市場中，賺取高且快速利潤的投機者，5%的產業盈利稅對他們來說，影響不大。
飆升熱潮
短期料退燒
房地產投資者俱樂部創辦人兼主席鄭水興認為，大馬的房地產市場猶如坐在過山車上，從2008年市場暴漲到2009年初陷入危機，今年又瘋狂上漲，短期內未見這股熱氣將退熱的跡象。
政府最近對購買第三間房屋者實施70%房貸頂限的措施，目的是為了防止國內炒風，以達到居者有其屋的目標。他說，這對抑制產業投機活動沒有太大幫助，反而會打擊房地產市場的發展。
部份產業價格偏低
他補充，大馬還有部份產業的價格屬偏低水平，甚至還處在交易冷卻的階段。
例如︰高檔公寓、二、三線城鎮房子，其中還有很多業主未能脫手，70%的房貸頂限，對他們來說，無疑雪上加霜。
至於二手產業，一般房子在融資與估價方面都面對問題，而70%的房貸頂限，可說讓他們難負荷，即使是一些炙熱的產業，也會面對難出售的情況。
鄭水興表示，政府的“大吉隆坡計劃”（參看附文），確實是一項有潛能的項目，策略性地發展城市計劃，在提昇大馬國際形象的同時，又能帶動城鎮周邊的發展。
例如︰100層摩天樓的建設，倘若能夠擁有良好的策劃，像這類型新款的辦公樓或商用產業將備受擁護，不但能夠吸引國內外的投資者，大馬更可邁向國際化。
目前，大馬多數的產業都無法達致國際水準，這些新型的辦公樓是吸引外資入場的基礎。
談及產業類型的趨勢及潛能，他稱，未來的產業市場將出現大轉變的現象。大馬的房產現象經過2009年的起伏走勢後，今年總的來說，確實有回升的現象。
某些地區仍有投資空間
鄭水興認為，大馬一些地區的房地產仍具有投資空間。就以中價房產來說，一些近市區的住宅花園房產價格，15年來未有太多的調整；但近年來，雖然新推介工程的價格普遍上漲20至30%，表面看來，價位確實有攀升的跡象，但沒有坊間傳說的房產泡沫現象！
他強調，大馬房產即使有上漲的跡象，但有一些仍低於應有的價格。在二手中價房產市場，價格尚未有大幅度的上升，總的來說，投資機會還相當大，依然存在價格成長的空間。
2010年的房地產市場，也存在不健康的現象。購屋者一窩蜂的追捧一些沒有潛能的新建築工程，而且入場價格偏高，造成區域性小型泡沫，這些投資者可能將陷入出售與出租的窘境，應儘快脫售沒有潛能的物業。
此外，本地新興房產的設計和概念都順應潮流趨勢，而有別於傳統的設計理念，因此價錢漲幅倍增，但不表示舊房子不能改裝追上其價格，這之中有不少可以投資的房子，其他可供投資的單位還包括政府積極推崇的綠色建築物和旅遊產業。
鄭水興補充，市場仍有不少值得購買的房子，只要掌握良機、做好準備，依然可以物色到好的投資機會。
“大吉隆坡”計劃
帶動另一輪發展
在經濟轉型規劃的方案之下，“大吉隆坡”計劃需要耗資1千720億令吉，大手筆把吉隆坡大都市，打造成2020年世界首20個最適合居住的城市，並且同時大幅度提昇市民的收入。
值得一提的是，吉隆坡市中心和附近範圍的地區將會改頭換面，除了從吉隆坡城中城延伸至武吉免登，會出現一條7公里長的購物街外，大吉隆坡地區也將興建45公里長的有蓋行人道，銜接市內主要地標和景點。
在“大吉隆坡”計劃下，將興建一條從吉隆坡市中心銜接到新加坡的高速輕快鐵，這項高鐵計劃也將從吉隆坡延伸到檳城，屆時，搭乘高鐵從檳城到新加坡全程預計只花2小時40分鐘。有關高鐵的最高時速為每小時280公里、最低則是每小時250公里。
這項計劃將在2011年1月，由首相署經濟策劃組、陸路公共交通委員會（SPAD）聯合提呈給內閣，以尋求批准。
其中第一期計劃，是從吉隆坡到新加坡的高鐵工程，沿途將經過吉隆坡國際機場、芙蓉、愛極樂、麻坡、峇株巴轄、新山的依斯干達經濟特區，再進入新加坡；第二期計劃則是從吉隆坡至檳城，途經怡保。
高鐵計劃加強馬新關係
在這項計劃下，預料大馬可進一步加強與新加坡的雙邊關係。在建議中的計劃之下，由吉隆坡至新加坡的高速快鐵工程，將參考中國的高鐵新技術，以進一步降低建築與製造成本，從而塑造更有市場競爭力的供應層次。
大吉隆坡計劃一共有9項發展工程，除了上述的吉隆坡至新加坡高速快鐵，其他8項是：
● 吸引全球100家頂尖跨國企業到吉隆坡；
● 招引高技術和熟練外來員工；
● 興建快鐵計劃，即綜合城市鐵軌系統；
● 重新賦予境內河流新的生命力；
● 創造一個乾淨的吉隆坡都市；
● 打造一個地標區；
● 鋪設有蓋人行道網絡；
● 系統進行固體廢料管理。
另外，在“大吉隆坡”計劃下，它有3項商業發展機會，即重新帶動布城的活力；推行房產計劃；基本的水源服務、排污和電供。
大吉隆坡計劃概括的地方政府，包括吉隆坡市政局、巴生市議會、加影市議會、士拉央市議會、安邦再也、梳邦再也、八打靈再也、布城和雪邦縣議會。
星洲日報／投資致富‧產業焦點‧2010.12.26
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