夫妻月入7千‧想買25萬二手屋
2014-04-27 19:17
柔佛的秀真女士今年35歲，丈夫39歲，2009年與丈夫聯名購買了一間35萬令吉的房屋，育有2名各為3和5歲的兒子。
她說，2人打算再買一間房屋來投資，不曉得他們的財務能力能否做到？
夫妻2人凈收入約7千令吉，開銷包括房貸供期1千800令吉（已供5年、還剩25年），伙食和孩子開銷1千500令吉，水電費、電話費250令吉，保險費700令吉（教育保單、意外保單、醫藥卡），其他250令吉，總共4千500令吉。
另外，有一輛市價3萬令吉的轎車，車貸已經供完，其他資產包括：信托基金約8千令吉，以及丈夫公積金5萬令吉。
請問：
1.如果要購買一間單層房屋，價格在20萬至25萬令吉之間，以我們的財務狀況，可行嗎？柔佛小鎮尚有一些舊屋是在這一價格水平內。
2.購買新屋與二手屋有哪些分別？須要多少費用？
3.假如購買地皮來投資，是否比購買房屋較有經濟效益？
答：秀真女士來信提供的資料並不足夠，例如她本身是自僱或受薪，信中也沒有提及她的公積金儲蓄，2人是否有定期或銀行儲蓄等，畢竟購買房屋須要一筆資金，一般至少要有相等於20%屋價的首期錢。
關於購買一間房屋來投資的問題，在柔佛小鎮，25萬令吉應該可以買到一間舊的、3房單層排屋，若是準備用來投資賺取租金收入，回酬可能不大理想，一般租金在500至600令吉之間。
看了租金所得，再來看每月的供期，假如貸款供期25年，貸款80%或20萬令吉，每月的分期付款在1千100令吉左右；假設租金是550令吉，業主本身須要支付550令吉，才能湊足另外一半的供款，這尚不包括間中可能會出現空置的問題。
不過，以秀真和丈夫的收入扣除開銷的盈餘，是足以承擔每月的1千100令吉供款，只是，2人也須為孩子日後的教育費進行儲蓄，畢竟孩子的教育費也可以是一筆相當大的數目。
談到購買新屋與二手屋費用的問題，陳建業說，這要看購買新屋時，發展商是否提供免買賣合約、印花稅等優惠，如果沒有，購買新屋或二手屋，費用大致上是一樣的。
二手屋坐落租賃地契手續需時久
至於說購買新屋與二手屋有哪些分別，最大的分別在於交屋時間，如果是購買二手屋，房屋坐落在永久地契的土地上，手續須在3個月內完成，假如購買的房屋地契是租賃契約，最快可能需要6個月，也有可能不只是6個月，而是更久的時間。
假如是購買發展商新建的房屋，有地房屋如單層或雙層排屋，一般是在購屋者與發展商簽署買賣合約後的24個月內，發展商須移交新屋鎖匙給購屋者。
非種植地等待增值無回酬
購買土地來投資，假如是等待土地價值上漲的投資規劃，應考慮該土地是否有栽種農作物，農作物是否已經可以收成？如果不是，在等待增值期間，投資者是否有能力承擔每月的貸款分期？因為這期間可以說是沒有回酬可言。
說到須要多少費用，陳建業說，買賣房屋除了須要繳付律師費，還須要支付印花稅及其他費用，關於買賣合約的律師費，是這樣計算：首15萬令吉1%、接下來85萬令吉0.7%、再接下來的200萬令吉是0.6%。
假設屋價是25萬令吉，首15萬令吉1%：1千500令吉，接下來10萬令吉0.7%：700令吉，買賣合約的律師費是2千220令吉。
另外，假如秀真貸款80%購買房屋，就是貸款額20萬令吉，那麼貸款合約律師費是1千500令吉、接下來的5萬令吉x0.7%=350令吉，貸款合約的律師是1千850令吉。
至於政府的印花稅，買賣合約的印花稅收費是：首10萬令吉1%：1千令吉，接下來的15萬令吉2%：3千令吉；貸款合約印花稅則是貸款額x0.5%，假設貸款比率80%，就是貸款20萬令吉，印花稅是1千令吉，2份合約的印花稅總共5千令吉。
如果是在二手市場購買，除了支付律師費與印花稅，還須加上其他收費，例如土地搜查費、土地局割名及抵押給銀行的註冊費，還有其他雜項收費。
本期主答：永佳財務規劃公司首席理財規劃師陳建業碩士（星洲日報／投資致富‧財富問診‧文：鄭碧娥）
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