PROPERTY INTERVIEW---企业专访: 屋子有保障才算安乐窝 天灾人祸“奉赔”到底

企业专访           
                    
 
屋子有保障才算安乐窝 天灾人祸“奉赔”到底
2011/06/03 2:29:33 PM
●林仪倩 独家报道

     
当前通货膨胀，现今的屋价也如坐电梯一样，飞也似的向上不断飙升。买得起屋子的，又会担心接下来的贷款是否有办法清还？贷款没有问题，却又担心万一自己发生不测，房屋贷款该如何摊还，会否连累家人帮自己还债？

当 你已选好房子、谈妥房价，购屋的初步任务虽已达成，但你还得付一笔保费，购买一些基本需要的保险，包括：抵押递减型房贷定期保险（Mortgage Reducing Term Assurance，MRTA）、 基本火险（Basic Fire Policy） 、屋主保险保单（Houseowner Policy）及住户保险（Householder Policy）。

这笔额外的费用往往是许多购买第一间房屋者所不知道，或是没有预算到的金钱，使得许多购屋者顿时束手无策。有些更因为不了解该选购哪些保险才适合，而“买错”保险，花了冤枉钱。

《南洋商报》找来了三位专家替大家分析，购屋者应选购哪些房屋相关的保险，才能让你心爱的家人和房子更有保障。

抵押递减型定期保险（MRTA）

所谓居者有其屋，千辛万苦有了一间屋子，最担心的就是贷款及屋子的安全，尤其是如果本身或住宅不幸发生意外，是否获得应得的赔偿？

如日本刚发生的地震及海啸，一间房子就此付之东流，但房子没了，房贷还是须继续供还，否则银行还是会来追债，尤其是刚好没买到居家保险来保障，该怎么办？

远的不说，今年年头新山一带发生了大水灾，好好的一间屋子成了泡水屋，不但把房子的墙壁都泡坏了，连屋子里的电器、家具都无一幸免，但房贷仍得还，家具又得重新添置，哪来那么多钱呢？如果你之前做好准备，那么一切都能得到保障，不就能真正的有个“安乐窝”了吗？

相信大家都知道，当你选购了一间房子，便会向银行贷款。银行为了在贷款给你后保障自身利益，便会要求你签购一份保险——抵押递减型房贷定期保险（MRTA）。

问：MRTA的保障范围有多大？

陈：如果你生病或死亡、暂时残疾或终身残废都能获得赔偿；但若你是因为自杀或感染爱滋病死亡，或因为自残、暴动与国家内战、赛车或赛马而造成的暂时性残废或永久与终身残废，则将无法获得赔偿。

问：保费一般都需要多少？

陈：保费大致上是贷款额的1％，但也有许多因素会成为考量：保额、利息率、条约、建设期、融资保费、共同生活及年龄。如果你年龄介于18岁至60岁，拥有良好的健康，只需向银行或保险代理员申请即可获得保障。

购买的保单期限通常都会根据你的贷款年份而定，假设贷款期限为25年，MRTA保单也一样要购买25年。如果你能在房贷期限届满前清还贷款，那保单会把剩余的少许保费退还。

屋主若发生不幸 MRTA可还房贷

何谓MRTA？永佳财务规划有限公司的专业财务规划师陈建业解释，MRTA便是在整个贷款期逐步减少的定期保险，一旦受保人不幸死亡或终身残障，可用以保障尚欠的贷款额的保险。MRTA一般上是根据尚欠之贷款额而计算。

问：MRTA与MLTA有何分别？

陈：市面上除了MRTA外，也有一些由保险代理员所售出的MLTA保单。

银行可向保险公司索赔

问：为何一定要买MRTA？

陈：许多购屋者都会遇到一个问题，就是在贷款的同时，银行要求贷款者一并向银行购买MRTA。

因为银行放贷给你后，它需要保障，万一贷款人发生意外或无法清还贷款时，银行可向保险公司索取这笔赔偿，抵偿无法收回有关贷款母金和利息的损失。

这份保单对贷款人也有一定的好处，即万一你发生意外无法清还贷款，保险公司能替你清还贷款，减少你的负担之余，也不必担心把债务留给下一代或在世的人。所以这份保单，带来双赢好处。

问：我是否一定要向银行购买MRTA？

陈：大家都会出现一个疑问：若要购买MRTA，一定要向银行购买吗？其实不然。

你可以自己选择向银行，或向保险代理员购买这份保单。最重要是符合你真正的需求。如果你不向银行购买，那银行有权向你要求抵押品，如人寿保险保单，以让银行有所保障。

如果你向银行选购，那么可以把这笔保费直接算入贷款中，不必立刻再拿出等于贷款约1％的金额来付这笔保费。如果两夫妇一起购买，还可要求折扣，因为还款的风险相对减去一半。

拥有基本保障的MRTA保单，其实足以保障你的贷款。

火险

火险可分两大类，一，是基本火险；二，是住屋保险保单。

本报找来了大马普通保险公会技术顾问陈英良及普通保险代理公会会长刘玉冰，向大家一一讲解这两种保险的分别及好处。

问：购买火险时常出现的迷思是什么？

A.所应投保保额：

陈：火险根据建筑物的形式有所不同，一般都被分为高楼产业及有地产业两种：

高楼产业：（High-rise Property）

（1）面对被雷击中的风险及人工费一般上比较高，所以保费也相对提高，国行规定为屋子总值的0.109％。

（2）不必自己购买基本火险，通常会有一份总保险保单（Master Policy），一般新屋的首三年，由发展商及管理部门购买；后三年则由接管高楼产业的联合管理机构（JMB）负责购买。

（3）所有住户只需向所需的管理部门索取总保险保单的证书，便可向贷款的银行停止购买火险，同时可要求退还当年已缴付的保费。

有地产业：（Landed Property）

（1）风险较低，保费相对减低，国行规定为屋子总值的0.106％。

（2）一般都不会以土地及贷款额来做投保额的决定，物业估价通常为重新建起这间屋子所需的费用作为估价下的投保额，一般会以每平方呎120令吉计算。

（3）此投保额一般只会增加不会随屋龄减少，因为人工、材料及专家费不会减少。一切因为通货膨胀而造成。

B.没有改保单：

许 多人没了解自己买了什么保单，所以经常造成过度投保（Over insured）或保障不足（Under Insured）的问题出现。因为每个人向银行贷款着的数额有别，有些人会向银行借贷60％，通常银行只会把你的贷款加上20％，便是要你购买的保额，但 这可能不足以保障屋子受损后所需的费用。如果你没有检查所有条项，也会有重复购买的可能。

问：除了MRTA及火险必须购买外，还有什么额外保险必须考虑购买？

刘：你可以附加：

（１）防暴乱（Riot Strike Damage）保险：受保范围包括人为的蓄意破坏，如纵火，包括隔壁房屋遭人纵火而殃及池鱼；遭人泼漆破坏等。

（２）家具保险：受保范围是当家具及房子里的财务被窃盗、因火灾、水灾、闪电、树木倒塌及地震所面临的损失。赔偿的损失是根据你当初在签保单时，所呈交的财务表格做考虑。举例：保险系统或自动门遭闪电击中坏掉，也可索赔。

（3）土崩保险：住在半山区或高地的住宅，建议在保单中多加土崩保险。

问：索赔程序复杂吗？

刘：事故发生时，要获得消防局及警局的投报纸，再找建筑师估计屋子重建或修理的费用，同时保留所有单据、照片及证明，才能获赔。

最后，三位专家都表示，由于国家银行已规定所有保额巴仙率，所以每家保险公司或银行的保单保费差距并不大。但大家不妨货比三家，找出最符合自己要求的保单。    

FP 32 : WHAT YOU NEED TO KNOW ABOUT INVESTMENT PRINCIPLES ( 三十 二) 投资原理须知

( 三十 二) 投资原理须知

    有位读者对投资有他的一套，他认为投资管理只需具备三条件。第一，固定的储蓄。第二，追求高回酬。第三，长期耐性等待致富。我不敢妄加评论其对错，最少，他讲对了投资的一些原理。
  
    我对投资的看法是，它是科学，也是艺术，没有一定的方程式可循。投资各师各法，不过，会影响投资的回酬的因素有四，即是：（一）通货膨胀。（二）时间。（三）所得税。（四）杠杆原理。

    最基本的投资原理是，这项投资必须最能比通货膨胀获取较高的回酬，以免投资所得被通膨所腐蚀。它能持久长时间的投资并能从复利原理爆发巨大的回酬。最后，确保该投资能获取税务的优惠与回扣。最后，该投资能以最少的本金，以获取最大的回酬。

    社会的变迁使到投资更趋复杂，虽然有先进的仪器与技术来帮助人类进行分析与投资事项以增加胜算。不过，迄今没有一种仪器与技术能担保在投资上是常胜将军。投资大师华伦巴菲特有失手的时候。乔治索罗斯在货币市场曾经叱咤一时，使到英镑翻风覆雨，更被怀疑是东南亚各国货币贬值势如山倒的始作佣者，最终也是裁倒在货币市场下。

    某种货币被看好能升值的情况下，有读者致电探询意见是否值得买进。由于对该货币不甚了解其背景，对能否投资不置可否。即使是知道，在专业立场上，我们只可以分析，不能代为作任何决定。肯定的，涉及高风险的投资，不是赚，就是亏。

    更何况，专家认为市场是完美的。完美的意思是说您手头上所有的投资资料，别人的手头上也是会有。在供求制衡下，价格在某点上平稳下来。大家认为有利可图的投资，在大家竞相抢购下，变成只有蝇头小利。在不完美的市场里，您有赚钱的投资资料，是大多数人没有的。例如，某挂牌石油公司在某处开采到石油的消息，只有该公司的董事局知道，他们知道当这消息一公布后，该公司的股价会因此飙升而预先收购该公司的大量股份。当开采到石油的消息一传出后，果然，该公司的股票如日中天而使到董事局的人大赚一笔。不过，局内人交易是属于犯法的。

    在风险较高投资上，我的意见是采取较中庸的作法，预算在最坏的情况下，意即既使我们亏到完的情况下，我们的生活水平还是保持不变，也就是说我们能输得起。如果该投资真的升值了，至少我们倘尝到甜头。其他要注意的事项是不贪与不慎。贪念使到我认为是稳赚而孤注一掷，而会导致我们倾家荡产。惧畏使我们既使知道是有机会赚钱的投资机会也裹足不前。

        华伦巴菲特是投资一代宗师，在很多时候，他的投资都能赚钱，因为他遵循了自己投资的原理。他不须是企业经营者，经过股票投资，他也算能名正言顺成为企业的股东。他一生追求消费垄断企业，而且要的是好企业，因为他认为最终决定公司股价的是公司的实质价值。同时，他认为没有任何时间适合将最优秀的企业脱手。略懂投资的原理是非常重要的。

    在往后的篇幅里，我们希望能将各种不同的投资性质金融产品的精髓扼要的逐一探讨，这包括房地产、信托基金、股票及其衍生品等金融投资产品。

MONEY COMPASS PROPERTY Q AND A, VOL 79 精明理财 产业信箱 79

SIN CHEW FINANCIAL PLANNING Q AND A, : 月入2200‧想買店屋出租 · 投資致富

月入2200‧想買店屋出租

·              投資致富

 2011-05-02 14:49

柔佛州峇株巴轄的偉明，今年24歲9個月，出來社會工作滿兩年，目前單身，與家人同住。

以下是他提供的財務資料

＊月薪：RM2,200（扣除公積金）

＊公積金儲蓄：約RM10,000

＊銀行存款：RM1,000

＊每月開銷：

＊汽車貸款：每月RM770（還有50個月）

＊汽油開銷：RM250

＊家用：RM500

＊其他雜費：RM180

總開銷：RM1,700

盈餘：RM500

我想在30歲或以前，（2016或2017年）向銀行貸款，購買一間店屋，然後出租，將租金的收入（或租金加上自己補貼一點錢），用來償還貸款。

請問：“這樣的計劃是否可行，如果行、需要如何規劃？

答：柔佛州峇株巴轄的店屋，假設一個單位28萬至30萬令吉，偉明若能領取90%的產業貸款，譬如26至28萬令吉、貸款供期30年，每月份期付款在1千200至1千300令吉之間。

這對目前月薪2千200令吉的偉明並不容易實現，以貸款分期不超過月入三分之一為准，偉明的月薪至少要有3千600至3千900令吉。

偉明的汽車貸款分期還有50期才供完，屆時偉明大約29歲，在汽車貸款還清後，比較有條件談購買店屋的計劃。

假設29至30歲的偉明，收入在2千800至3千令吉之間，儲蓄也相應增加，欲規劃購買房屋大計，預料比較容易落實。

設法開源增加收入

以目前每月盈餘500令吉、一年6千令吉做為計算基礎，5年後，偉明至少有一筆3萬令吉的現金，這不包括儲蓄的微薄利息在內。

年輕的偉明可以設法開源，以增加收入，由於目前每月需要支付車貸分期付款，因此，手上現金儲蓄會比較少；當然，如果在接下來的5年期間，假設偉明每月能增加收入250至300令吉，一年至少會有3千至3千600令吉，這對偉明籌備購買店屋首付款將有所幫助。

還有一個方案就是：假如偉明能籌措購買店屋的首期錢，店屋所在地點適中，容易出租，或者說租金收入基本可以承擔貸款分期，那麼購買店屋的計劃是可行的。

需有至少6個月儲備金

不過，條件是偉明至少要有6個月的儲備金，萬一間中出現店屋租戶接頂不順利，偉明至少有有能力應付店屋貸款的分期，避免遭銀行採取拍賣或起訴行動。

由於才出來社會工作不久，偉明的財務規劃尚有一些不足的地方，根據來信所提供的數據，他並沒有為自己進行投保，如果所服務的公司有為他購買醫藥保及意外保，應該還好。

假如財力能夠應付，其實可以考慮購買一些投資相關聯結的保單，當然，購買哪一類的保單比較適合偉明，也許有經驗的保險代理員，可以提供這方面的建議。

偉明在信中，除了提及家用500令吉的數目，沒有提及父母是否還有工作、收入，或是需要依靠偉明給予生活與醫藥照顧，還有偉明是否有兄姐，可以在生活上輔助他奉養父母的責任，在他之下是否有弟妹，是否也需要偉明撥出一部份的收入，資助弟妹的教育費等等。

我們是以偉明沒有以上負擔提出一些意見與看法，假如需要面對上述負擔或義務，情況就一樣了。

偉明目前與家人同住，理論上可以說省卻了住宿與伙食的開銷，不過，偉明支付500令吉家用，補助這方面的開銷，也可以說是盡了為人子女的責任。

總結一句，購買店屋的計劃是可行的，關鍵在於30歲之前，能為自己增加收入、開源、節流是必要的步伐。

車貸還清
有利購店

在汽車分期付款供完後，偉明每月的現金流將比較寬鬆，有利於他的購店規劃。要補充的一點是，儘管放眼未來5年實現購買店屋夢想；不過，在過渡期間，偉明可以搜集這方面的資料，也許在做好準備功夫期間，也讓他物色到一個理想的單位，提早落實置產目標。

星洲日報／投資致富‧財富問診室‧2011.05.01

FP 34 Investment in Property ( 三十 四) 投资房地产致富

( 三十 四) 投资房地产致富

    从事房地产业十余年，至到正式注册房地产代理公司，很多时候客户的问题多围绕在法律程序上。由于篇幅的关系，又加上房地产的问题都已在很多篇幅中早已论及，在此只以投资的观点与诸位分享投资于房地产的一些事项。

    最富有的华人李嘉诚的发迹，与房地产脱离不了关系。李嘉诚早在1958年开始涉足房地产，最初是在香港北角购地建造了一座12层高的工厂大厦，1960年又在柴湾购地又建了一座工厂大厦。当大陆开始一场史无前例的 é文化大革命û 以及一九九七年香港回归中国时，香港人不乐观以及人心惶惶抛售房地产。只有独具慧眼的李家诚逆道而行，在人弃我取的情况下大量廉价收购这些房地产。李嘉诚成功的运用了放长线钓大鱼的投资策略，在房地产价格迅速猛涨时，大唱丰收。

    在我国，靠土地发迹者不计其数，其中包括林梧桐、陈志远、郭鹤年、童国模、杨忠礼、李金友、谢富年、李深静等。

    这里不是鼓励诸位纯粹投资于房地产致富，因为也有人投资在房地产终告跌到焦头烂额。前几年香港人趁房地产价飙升的离谱时纷纷一窝蜂涌购房地产，历经东南亚的经济风波的洗礼后房地产价暴跌的惨不忍睹，以致房地产变成了负资产。不过，投资于房地产仍然是创造财富的法门之一。

    曾经接触过成功的生意人，惊觉他们之中很多对地产情有独锺。问其因由，很多都认为收租是很好的被动收入（Passive income），最适合退休不想劳动时的收入。我曾经就此提出几项忠告，首先，生意有其风险，万一生意失败，火烧屋子或逝世了，可有应变之策？如何摊还分期付款？谁承担屋子烧毁后所带来的损失？逝世后谁来收拾这些烂摊子？最怕的是，当您债务缠身时，债主趁机迫债。房地产并非易兑现的产品，在无计可施下，被逼以超低价出售房地产，结果得不偿失。对于有意投资于房地产者，这些都应事前善加规划。

    追根究底，人们比较喜欢投资于房地产不外是它们不会象信托单位或者股票衍生品般在短期里起落不定。更何况，它不会突然间不值一文或者变成废纸。

    此外，它是抗通膨的投资工具之一。它可以抵押以获取银行的贷款。从我们的祖先披荆斩棘至安居乐业，坚持的投资原理是土地的匮乏，房地产的价钱必会逐日上涨。以少少的头期钱，就能购置数以几十万元计的屋子，何乐而不为？除了租金外，其他收入包括了屋价的上升，赚取丰富的价差。况且，租金的收入如果有妥当的规划，甚至可以获取税户上的优惠。

    无怪乎，人们对房地产的投资，仍然趋之若鹜。

FINANCIAL PLANNING Q AND A:舊車要報銷‧如何處理？

舊車要報銷‧如何處理？

·              投資致富

 2011-04-10 19:59

明慧問，她爸爸在數年前過世，他在世時有立一份遺囑，把一輛舊車留給媽媽，如今，這部車子已經損壞，車險及路稅皆已過期。

請問：如果將這部車子當廢鐵處理，在手續方面應如何進行？

答：假如要將車子當廢鐵處理，可以將車卡交給陸路交通局，表明將該部車子報銷。

在呈交時，最好將車卡複印一份，連同一封信、這封信的副本，交給陸路交通局簽收，表明將車子當廢鐵處理，然後將複印本及副本保留，避免日後面對不必要的麻煩時，有白紙黑字可以證明。

有些人由於一時大意，或交給其他人代勞，可是，卻遇上沒有責任感的受托人，導致車牌後來被盜用，成了最大的受害者，因此，可以的話，最好是親自辦理。

星洲日報／投資致富‧財富問診室‧2011.04.10

FINANCIAL PLANNING Q AND A: 收入4千元‧購屋買車只能選一

收入4千元‧購屋買車只能選一
·    投資致富
 2011-04-10 19:57
讀者A小姐、今年23歲，目前單身，以下是她提供的財務數據：

我沒有信用卡，也沒有做任何的投資，沒有汽車貸款負擔。
我的問題是：
1、我想購買房子，可是現在屋價很高，請問我的能力範圍可以購買大約多少錢的房屋？
2、我最近想投資，投資在投資聯結壽險保單，請問風險高嗎？我是屬於較保守的，不能承擔太高風險。
3、以我目前的財務狀況，我可以購買汽車嗎？請問我可以購買哪一個水平的車價，才不會讓我有負擔？我不大喜歡面對債務。
4、我想創業，開一家咖啡廳，以現在的經濟狀況、適合嗎？
5、我希望在30歲之前達到50萬令吉的存款，依你看有可能嗎？
6、我每年花上500至1萬令吉的旅行費，請問我可以每年去旅行嗎？
要有屋有車
需調低要求
答：A小姐年紀輕輕，收入相當可觀，每月凈收入4千令吉，以目前的開支來看，扣除開銷2千345令吉，尚有1千655令吉，如果準備投資產業，這筆盈餘可以作為銀行的分期付款。
假如你比較鍾情於購買車價較高、車款較好的轎車，可能要捨棄購買房屋的計劃
旅行預算要調低
由於現在屋價昂貴，假如是在巴生河流域一帶物色產業，質量稍微好一些的在30萬令吉左右，如果購買到一間價格在33萬令吉的房屋，貸款30萬令吉、供款25年，每月份期付款在1千500至1千600令吉之間。
如此看來，買了房屋，剩下的供還汽車貸款餘錢已經不多，因此，房屋和汽車，只能選其一，如果同時要擁有兩項資產，需調低屋價與車價的要求，譬如說，屋價不超過25萬令吉、車價在5萬令吉以內。
另外，如果要增加儲蓄，每年依然可以出外旅行，只是，可能需將旅行的預算調低一些，例如預算在5千令吉以內。
不過，公積金賬戶的儲蓄只有2千500令吉，是否因為工作不久的關係，假如以A小姐薪金的數額來看，即使只工作一年，公積金戶頭的儲蓄也不只是2千500令吉。
30歲之前難存50萬
至於保險方面的投保，以一般的月保費不超過收入20%來看，那麼A小姐每月的945令吉的保費支出，顯得稍多了一些，因此，暫時不需要加額投保。
如果希望能有50萬令吉的存款，這是個可能達到的目標，只是放眼30歲之前達到這個目標，恐怕有些困難，即使沒有購買房屋和汽車，每月按計劃儲蓄，假設每月平均儲蓄1千500令吉；7年後，儲蓄的總額加上現有的5萬令吉存款，再加上儲蓄的利息所得，至多累積到20萬令吉。
由於A小姐表明本身屬保守派類型，不能承擔太高風險，因此，不適宜涉及風險較高、回酬較快或較大的投資，例如股票或期貨，比較適合將錢存放在定期存款，或者是購買一些保本基金，這些都需要比較長的時間才能看到成果。
來信提到不喜歡面對債務，因此，建議A小姐不要同時承擔兩份數目較大的分期付款，就是房屋與汽車貸款的分期，因為一旦涉入其中，你可能會覺得很綁身、人生的樂趣大減。
創業資金不小
慎思
關於創業的問題，這是一門比較大的學問，即使是小盤生意，每月的運作資本可能在5萬令吉之間，租金、伙記、水電費開銷，還有其他雜費，都是一筆不小的支出，而且至少要有6個月的運作資金。
許多時候業主會要求租戶至少簽一年的租約，不論生意好或不好，都要頂一年的租期，如果生意欠佳，這並不好辦。
要補充的一點是：若要創業，至少需對有關行業有基本的認識，如果可以親自管理會更理想，假如不能親力親為，也要有可以信任的人代勞，才不致血本無歸。
星洲日報／投資致富‧財富問診室‧2011.04.10