SIN CHEW PROPERTY Q AND A : 購公寓屋主變卦, 訂金要不回….

購公寓屋主變卦, 訂金要不回….

產業問診  星洲日报. 6/10/2014
文／鄭碧娥

鄭先生在二手市場訂購了一間公寓，並付了3%訂金結A房地產經紀公司。
後來房地產經記簽回的預訂表格，卻是B房地產經紀公司， 並說會內部處理那筆訂金。
過了幾個月屋主卻變卦，不賣該產業了( 因律師寫信給發展商要求直接轉名字，發展商回覆不行，屋主須先申請分層地契，手續比較冗長)。
他披露：“當我要索回訂金時，A/B房地產公司都互相推諉責任。我應該如何爭取，才拿回訂金？可向什麼部門投訴 ？”
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答：實力產業經紀公司總裁陳建業說，鄭先生在二手市場購買的房屋，很可能是兩家經紀公司產業代理合作促成的交易。
在這項交易的過程中，鄭先生可從相關文件瞭解賣主是委托哪一家公司負責，直接與該產業代理公司交涉，提出索回訂金要求。
鄭先生面對的問題是賣主不賣了，按市場行規，賣主必須賠償他已付的訂金，由於鄭先生支付的訂金，已經在經紀，而不是賣主的手中，假如賣主認為這不關我事，那也是很不負責的處理方式。
這間二手公寓已有分層地契，賣主在這之前卻沒有認真看待並且積極處理，顯示賣主本身對於與自己有切身利益的事務都沒有處理好，這一點讓人無法認同他的處事方式。
假如這名賣主在發展商仍在營業時，不提出辦理手分層地契的申請，萬一有朝一日發展商收盤不在這個行業，到時要辦理就更加麻煩了，因為分層地契的手續辦理，必須要發展商簽名，到時即使他要賣房屋就更加不可能了。
這間公寓的發展商說不行，確實有他的道理，分層地契的辦理一般需要相當長的時間，半年至一年的時間是常有的事。
在這個事件上，產業經紀也有責任，待售的產業單位若還未有分層地契，可用另一個文件替代，假如該批產業已經有了分層地契，可是賣主卻沒有提出申請辦理轉名手續，該有的產業文件不在手上，顯示代表賣主幫忙推售的產業經紀，忽略了這些重要的細節，這是說不過的事。

KWANG MING JIT POH PROPERTY INTERVIEW : 鬆綁政策难打击炒房

SIN CHEW PROPERTY Q AND A :發展商破產返海外, 地契向誰要?

發展商破產返海外, 地契向誰要?

產業問診             星洲日报. 29/9/201
文／鄭碧娥

讀者黃先生的父母1987年購買了一間組屋，2010年還完房屋貸款，想要跟銀行拿回房屋地契，父母要將房屋的地契轉移到黃先生名下，才被銀行告知，這間房屋並沒有地契。
在向土地局查詢時，土地局說房屋是有地契的，一定要找出房屋地契才可以轉換名字，否則，這間房屋只可以住，其他的東西都不可能做，就是說不能轉換名字、也不能脫售。
經過一番查詢後，我們被告知發展商已經破產，回返自己的國家（發展商是外國人），所以一定要找回發展商簽名，才可以辦理房屋地契的轉名手續。
另外，負責房屋地契轉換名字的律師告訴他，等發展商偶而有聯絡他，他才能協助我們處理房屋地契的轉名，否則，就永遠不能得到房屋地契。
以下有幾個想請教的問題：
1. 還完屋子貸款後，又拿不到屋契，究竟是誰的錯？誰應該負責任？
2. 是否正如那律師所講的，一定要找回之前建此組屋的發展商才可以做屋契？
3. 那個發展商已經破產回國了，為什麼還要他簽名才可以做屋契呢？
4. 假如拿不到屋契，是否有其他方法可以轉換名字?
5. 是否可以找其他律師跟進？ 因為我問過其他律師，他們都說一定要找回該發展商。
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答：實力產業經紀公司總裁陳建業說，當一個產業計劃的發展商宣告收盤後，他旗下的資產將交給官方財產托管人，由他們接手處理仍未完成的事務。在辦理分層地契的轉移手續時，相關的表格需要發展商簽名，假如發展商已經破產，嘗試找出接手產業的接管機構。
另外，假如土地局堅稱已有房屋地契，這意味分層地契的辦理已在之前進行，這位讀者是否已過了辦理分層地契轉移手續的有效期？
黃先生可以向同期產業的業主瞭解，他們是否已有分層地契在手，假如是，說明轉移分層地契的手續已在之前進行，黃先生父母可能忽略或錯過了。

SIN CHEW PROPERTY Q AND A : 租戶不還租、又不搬走

租戶不還租、又不搬走

許小姐面對租戶不還租、又不搬走的問題。她說，她的公寓出租給幾個工作的單身人士，過去一年交租還算準時，偶而會遲幾天或一個星期；可是，最近幾個月卻完全沒有交付租金，撥打電話不接聽，傳短訊也不回應，早晚上門等租客，也完全不見蹤影，令她感到納悶和不安。
聽鄰居說他們很少回來，也有說是去外坡工作，假如是這樣，那麼應該退租，將東西搬走才對！
請問：“應該如何處理問題？”
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答：屋主面對租戶不還租的問題屢見不鮮，這的確是相當困擾的問題，實力產業經紀公司總裁陳建業說，屋主在努力聯絡租戶多次，加上租戶已拖欠幾個月的租金後，可以在報上登記尋人啟事，限定租戶在一個期限內與屋主聯絡，以處理租屋事項。
過了尋人啟事廣告內的期限，租戶如果還是沒有現身，同時，也沒有交租，屋主可以向警方備案，在警方人員的陪同下開門，將屋內東西拍照做為證據，避免租戶反過來指屋主搬走他值錢的東西。

SHANG HAI MAGAZINE INVESTMENT Q AND A : 商海投资问答: 困扰十多年的房产烦惱

SIN CHEW FINANCIAL PLANNING Q AND A : 買房時機‧何時最佳？

買房時機‧何時最佳？

雪琳今年24歲，暫時未有房屋和車子，目前駕的是家人的轎車，估計2年後才買車，短期內沒有結婚的打算。

1.請問：要如何投資才可以讓資金增加？

2.請問：我可以在幾年後購買房屋？

受薪階級工作3年後
買房較理想

答：雪琳讀者雖然年紀還輕，不過，收入相當不錯，來信沒有提及踏入社會工作的年數，推測才工作不久，目前與家人同住，有家裡的車可用；同時，不需在外租房，省下不少的開銷，每月可擁有一筆積蓄。

根據來信所提供的數據，雪琳的收入在扣除開銷後，尚有1千令吉的盈餘，可以進行購買房屋規劃，只是今天的房產價格都相當高，必須準備一筆數目不小的首期錢。

受薪的個人階級，一般在工作3年後，才進行購買房屋規劃會比較好，假如才踏入社會工作不到1年，若要申請房屋貸款，銀行可能基於申請者的工作尚未穩定，說不定會繼續轉換工作，不會輕易批准其貸款申請。

另外，雪琳沒有提出準備在哪一個城市購買房屋，這其實也是重要的考量，不同的州屬、不同的城市，產業的價格會有相當大的不同，差額可能介於30%至50%之間。

話雖然這樣說，雪琳還是可以開始物色，畢竟購買產業的機會可遇不可求，市場上待售、狀況理想的產業單位並非沒有，只是比較快就被訂購了。

以雪琳目前的收入來規劃，可以探討購買價格在30萬令吉左右的房屋，貸款15%或20%，供期30年，月供在1千100至1千200令吉之間。

個人購買房屋，貸款分期不能超過收入的三分之一，假如有大學貸款、汽車貸款分期要還，收入在扣除這些貸款分期後，看看凈收入還有多少，才來計算房貸分期的數目。

雪琳可以從每年的加薪幅度，來預算未來可購買的房屋價格，假如準備購買汽車，財務的規劃將不一樣。

購買汽車所需的資金比較少，每月的分期付款也比較小，同時，供期也比較短，最長的分期付款年數也是9年，有些人只選5年、6年、7年，看個人的財力而定。

至於說購買房屋，那可是20、25或30年的財務負擔，而且房屋貸款利息支出也不是小數目，一筆25萬令吉的貸款，個人所償還的利息開銷，可能多達數萬令吉，視貸款的配套與利率的水平。

投資前先準備應急儲備金

說到投資，任何人在考慮投資之前，必須擁有一筆即使投資失敗虧損了，也不會影響個人生活的資金，最基本的財務規劃原理，必須是擁有一筆相等於6個月開銷的應急儲備金，假設個人的每月開銷是2千令吉，那麼他/她需要至少1萬2千令吉，這筆是不可隨意動用的資金。

以雪琳的情況，她擁有定期存款1萬5千令吉，還有4千令吉的儲蓄，這符合最基本的財務規劃守則，扣除所需的1萬2千令吉，尚有7千令吉，這筆錢可以用來投資；可是，數額比較小、能選擇的投資工具不多。

雪琳的個人花費1千300令吉，似乎高了一些，我們不曉得這筆開銷用在哪些方面，包括伙食、車油、過路費、泊車費、水電、電話費、娛樂消遣？不論是與否，嘗試從中減少一些花費，讓每月的儲蓄增多一些，長久下去將可累積一筆不小的數目。

本期主答：永佳財務規劃公司首席理財規劃師陳建業碩士（星洲日報／投資致富‧財富問診‧文：鄭碧娥）