SIN CHEW FINANCIAL PLANNING Q AND A :丈夫失聯‧獨力育兒‧教育基金怎麼籌？

財富問診  13/7/14
文／鄭碧娥
本期主答：永佳財稅規劃公司理財師陳建業碩士
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署名茉莉花的讀者來信提出有關財務規劃的問題，她今年45歲，育有一名年齡12歲的孩子，丈夫在10年前出國謀生，前面5年還有他的消息，而且有寄一些家用回來，最近這5年失去聯繫，不知他在異鄉是好、是壞，完全無法掌握。
她說，她只唸到中正，學歷不高，收入也只是一般，工作了這麼多年，如今薪金凈收大約2千800令吉，有一部已供完車貸的小轎車，車齡大約有8年，當年，購買時是一手車子。
另外，她有一間二房一廳的普通公寓，雖然面積不到600平方尺，不過好過租屋，至少不致於面臨搬遷的困擾。
這間房屋是她與丈夫聯名的產業，還有一些尾數貸款未還清。她本身存款及公積金儲蓄並不高，有購買人壽及意外保險，每月保費大約150令吉，沒有車貸與房貸負擔，孩子在安親班、校車、補習費，加上伙食及生活開銷，每月大約需要1千850令吉。
另外，她在信中提出以下問題：
1.由於本身學歷不高，希望孩子能接受高等教育，不曉得如何為孩子的教育費進行規劃？
2.假如房屋貸款供完了，應該如何辦理手續？
3.之前有想過要購買一個公寓單位供投資，可是，不知如何進行籌備？
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答：茉莉花讀者若要處理好她與丈夫聯名的公寓，應該設法聯繫到丈夫，或是肯定丈夫的下落與現況
，這樣才能辦理房屋的轉名事宜，屆時需要上律師樓，交給律師辦理解押手續。
另外，茉莉花讀者孩子距離進高等學府受教育，最長還有8年的時間，屆時如果在本地半私立學院就讀，最保守的估計，3年課程至少需要10萬令吉，這並不包括住宿與伙食費， 如果是公立大學，費用可以減半；不過，假如是私立學院或大學，費用比半私立學院至少多一倍，意思是指大約需要20萬令吉。
根據來信敘述，茉莉花讀者目前沒有房屋貸款及汽車貸款負擔，每月有接近1千令吉的盈餘，假如能物色到屋價在自己能力所及的單位、申請貸款獲批，加上本身工作穩定，確實可以考慮購買一個房產來投資，以對沖通貨膨脹，造成可供消費收入減少的不足。
不過，茉莉花讀者能領取的貸款不宜超過20萬令吉，假設貸款18萬令吉、貸款分期20年，供期直到65歲，每月分期付款在1千至1千100令吉左右，勉強可以符合資格。
茉莉花讀者工作至今，相信也有一筆公積金儲蓄，如果未曾提領來購買房屋，可以提出一小筆，做為購買房屋的其中10%屋款，這樣只需要貸款80%，獲得銀行批准的機率也比較高。
論產業投資，陳建業說，地點是重要考量，再來是價格，然後是產業類型，產業坐落在好的地點，增值快、容易出售或出租。
產業坐落在好地點，價格在平均水平，屬於合理價位，是人們考慮購買產業的兩大因素，當我們談到地點，必須加上考慮產業類型，最主要的原因是買來自住或投資。
在大城市，人們普遍接受分層產業的模式，雖然需要繳付管理與維修費，不過，有保安管理員，可確保居家安全，這類型的房產單位容易出租，租戶不需打理家園的範圍，管理與維修費則由屋主支付。
不過，如果買來準備自住，想擁有自己的小花園，那麼可選擇到郊外購買有地房屋，有地房產一樣可以增值，如果地點比較偏遠，只要可以搭乘公共交通工具抵達城市，也是不錯的投資選擇。

SIN CHEW FINANCIAL PLANNING Q AND A : 退休後如何運用資產？

退休後如何運用資產？

2014-06-29 19:28

署名“一般市民”的讀者來信提問有關財務規劃的問題，他們是上班族。

以下是他們提供的財務數據：月收入：丈夫1萬4千令吉、妻子8千令吉。

資產：雙層排樓（市價：35萬令吉）、雙層店屋（市價：50萬令吉）、汽車（市價：4萬令吉）、存款：45萬令吉、10萬新幣、外幣定存：2萬澳幣、信託基金：11萬新幣、股票投資：5萬新幣、黃金：500克、公積金：丈夫25萬令吉、妻子22萬令吉。

月開銷：6千令吉、大兒子學費：未定（未決定報讀哪一所大學）、小兒子學費：3年內每月1千令吉、父親療養費：每月2千令吉以上。

保險：年繳1萬5千令吉（全家四口壽險、醫療保單、2個兒子教育保單）。

請問：

1.以上財務分配／投資正確嗎？該怎麼分配才更恰當？

2.目前丈夫和妻子已經45歲，到了幾歲就能退休？

3.退休後，應該如何運用現有資產或投資？

答：從來信的敘述，署名“一般市民”的讀者，財務狀況強穩、現金儲備豐厚，而且沒有提及尚有房屋、店屋、汽車貸款分期等負擔，除了生活開銷，接下來比較大筆的應該是孩子的教育基金。

不過，“一般市民”讀者，在信中沒有提及2名孩子的年齡，我們假設大兒子19歲、小兒子16歲，這樣或許可以預估、他們還有幾年時間將進入大學深造。

以“一般市民”目前的年齡來看，在現有的僱用法令，2人可以工作到60歲，除非是對工作已經很厭倦，否則，繼續工作10或15年，可以讓公積金儲蓄倍增、退休儲備金也比較雄厚。

另外，信中沒有提及2人的工作性質，從薪資的數目來推論，2人屬於中、高收入階級，賺取的定期存款利息，算是風險不高的投資回酬。

除了馬幣、尚有新幣、澳幣存款，只是定期存款利息不高，在面臨通貨膨脹的衝擊時，會造成資金的價值被削弱，導致可供消費的收入變相減少。

可投資產業

以“一般市民”的現金儲備來看，可以考慮購買一個產業單位供投資，在大多數時候，產業的價值將持續上升，除非政治、經濟不穩定則另當別論。

談到產業的增值，過去5年，平均年成長率在10%至15%之間，一些地區的增值幅度更大，因此，比起銀行的定期存款利率較為可觀。

對“一般市民”讀者家庭來說，可以說該有的都有，房屋、車子、存款、保險、單位信託、股票、黃金等投資工具，惟一要做的是，時刻關注市場動向，然後按情況調整投資。

關於“一般市民”讀者提及的幾歲適合退休，這要看“一般市民”想要的是怎樣的退休生活，是否常要出國遊山玩水，或是多數時候留在家鄉過隱退生活，得空時梳理盆栽、寫字、畫畫，偶而與朋友喝茶、下棋，這樣所需的退休準備金，應該不會過於豐厚。

孩子本地海外深造費用差別大

至於孩子的教育基金，在本地與到海外深造，費用也可以有很大的差別，在海外深造，費用可以比在本地多出一至兩倍，主要看所選的科系，以及前往哪一個國家就讀，而且一些時候外匯兌換率波動，影響也相當大。

舉個例子供參與，5年的醫學系，很可能需要50萬令吉，而且這只是目前保守的估計，等到“一般市民”讀者的孩子上大專學府時，可能不只是這個數目，其他一些科系如建築系，4年課程需要40萬令吉是最基本的要求，這裡指的是學費加上生活費。

當然，文商一些科系的學費會稍微便宜一些，只是在外的住宿與生活費則一樣。

大家都知道，前往歐、美、澳、紐等國家深造，所需要的費用皆相當高，在本地就讀，費用至少可以減半，從這裡，“一般市民”讀者可以大略預估孩子所需的教育費用。

本期主答：永佳財務規劃公司首席理財規劃師陳建業碩士（星洲日報／投資致富‧財富問診‧文：鄭碧娥）

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SIN CHEW PROPERTY Q AND A 產業問診: 租約佣金有收費架構？

產業問診
文／鄭碧娥

 租約佣金有收費架構？
署名彥的讀者提問有關租約佣金的事宜，他說，是否有收費架構供參考？
另外，關於買賣產業，產業經紀可徵收的抽佣比率，是否有一個可以參照的比例？他指出：“父親準備脫售其名下一間店屋，在接洽產業經紀之前，我們想稍微瞭解經紀的抽佣百分比。”
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答：實力產業經紀公司總裁陳建業指出，根據收費架構表的指示，不超過3年的租約，經紀的佣金是不超過1.25個月的租金。
假設1個月租金是1千令吉，經紀可領取1千250令吉，如果是3年以上至不超過4年，經紀的抽佣是1.5個月的租金、超過4年至5年1.75個月租金；假如超過5年（不包括更新選擇權）收取1.75個月租金做為佣金。
另外，超過5年（擁有更新選擇權）1.75個月租金，加上每年可額外徵收0.25個月的佣金收費。最低收費是擁有相等於1個月租金的抽佣，假如租期少過1年，則以按比率計算。
此外，經紀可以徵收的附加收費包括：印刷、文件的費用、交通費（經紀的辦事處與產業所在位置、超過40公里以外地區才可要求徵收）、在媒體刊登廣告的費用、告示牌、小冊子及其他促銷資料。（註：惟有事先獲得客戶同意才能要求徵收這些附加收費，事先沒有照會客戶、或是客戶不同意是不能提出額外收費要求。）
經紀可索最高3%收費
提到產業買賣的抽佣收費，陳建業說，土地與產業的脫售，經紀可向業主要求的最高收費為3%，買賣雙方如果基於產業交易價值較大，協商好低於3%的抽佣收費也是可能的事，總之不能超過產業售價的3%。
其他服務如聯營協議、售賣公司等交易，經紀的最高收費也是3%。
不過，以上收費架構不施用在大馬出售外國產業，或是在海外出售大馬產業的交易。

SIN CHEW FINANCIAL PLANNING INTERVIEW : 升息在即？理財師授招保財富

升息在即？理財師授招保財富

2014-06-08 19:02

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最近出爐的經濟數據火紅引發過熱之虞，也讓市場日益相信國家銀行或會宣佈調升利率加以調節。

國行會否在7月或下半年升息，各界看法不一，大家都希望維持同樣利率，免除高息貸款負擔。

調高利率，除了正面衝擊企業貸款，也將影響個人貸款及家債，無論何時升息，個人理財方案勢必作出改變。

應對升息，從債務管理到投資工具的調配，你做好準備了嗎？

林志輝：先減債再增定存

針對升息後對個人財務的影響，理財師林志輝表示有利也有弊，因為這將影響高債務者的收入，主要是他們須動用更多收入償還貸款利息，不過，對債務比例較低者而言是好事，不用給太多利息，把收入存入銀行，可享有較高利息。

他說，一旦升息，應儘量減少負債，比如善用公積金降低房貸負擔，若還欠卡債，應提早轉換成利息較低的私人貸款，同時縮減不必要的開銷及增加應急儲備金數額，但是增加的數額視個人經濟狀況而定。

“建議個人須準備3至6月的應急儲備金，比如本來1個月預算為2千令吉，3個月6千令吉，一旦升息，每個月可增至2千500令吉，以應付升息後增加的貸款利息。”

另外，他也指出升息對經濟有一定的影響，以1997年亞洲經濟風暴升息後狀況來看，房產都會降價，然而這次若升息，房產值不值得買，有賴於跌幅多大及升息比例多高。

至於理財投資工具的調整，他認為增加定存前，須先衡量本身背負的債務規模，若負債高，不建議把太多錢鎖在定存，若升息基點低於0.5%，定存利息頂多增至3.5%，民眾依然可投資提供6%利息的債券。

楊詠俊：投資應趨保守

理財師楊詠俊認為，如果升息，將冷卻市場過熱現象，包括股市及房產，而且明年4月1號實行消費稅，將直接衝擊消費市場，影響股市活躍度。

“熱錢決定股市活躍度，一些股票經紀透露，目前散戶已少進場，多數在靜觀其變，等著國行下一步動作，一旦升息，預計股市將冷卻，投資者不願承擔風險，轉而選擇定存。”

他指出，升息將讓理財投資策略傾向保守，投資工具包括低風險的定存、黃金及基金。

至於升息後是否該買房，他說目前發展商提出的房屋售價，基本上已納入未來3年的消費稅數額，因此他認為，除非是自己住才買房產，若是以投資為目的，很難保證房價將如過去5年般雙倍增長。

“這個時期投資房產須注意地點，最好是首要地點（Prime area），不過目前市面上只有20%至30%房產位於首要地點，其他皆位於很少人知道的地點。”

他說，投資房地產有2個考量，即租金及增值回酬，如今許多房租未必能完全補貼房貸，房子增值與否更是個疑問。

“市場上許多2009年買的房產，至今房價已雙倍增長，相信未來5年房價很難再以相同速度增長，即使走揚，漲幅也無法如之前這麼高。”

管理債務從減卡債開始

個人債務管理方面，他認為一旦升息，最佳管理策略是先從減卡債開始，尤其是現代人，生活模式多趨向消費，能夠每個月還清卡債，是控制開支及管理個人債務的良好開端，若可如期實行，管理其他貸款不成問題。

“銀行批准信用卡申請，信用額度通常超過個人可承擔的5至10倍，信用卡消費，除了利息，明年還須納入6%消費稅，加上偶爾超支狀況，如果沒按月還清，欠額將越來越高。”

陳建業：轉換貸款先做功課

理財師陳建業表示，升息鼓勵儲蓄，減少開銷，市場流動資金少，消費能力將下滑及放緩，導致商家生意萎縮，貸款高利將令他們無利可圖，唯有縮減人手。

“不排除有些人可能受此影響而面臨失業窘境，所以建議大家必須有一筆3至6個月的定存資金，在失業期間提供應急緩衝。”

他建議，民眾如果持有浮動利率貸款，應在升息前，先洽詢銀行更換貸款浮動利率至固定利率，不要等升息後才換。

“更換至固定利率有2種做法，即找貸款銀行洽談更換至固定利率的可能性，如從傳統貸款（Conventional Loan）更換至伊斯蘭貸款，另外一個方法是尋求非金融機構貸款，如建築工會及保險公司，因它們通常不受利率影響，可提供固定貸款利率。”

投資工具方面，他認為債券比基金更適合在升息後投資，主要是債券通常都在升息後提高利息，回酬可能比股票高，狀況剛好相反。

“基金有多種投資組合，包括投資股票、現金及債券的基金，大家可選擇性投資，可注重一些以債券為主的信託基金。”

李文暢：負擔加重調整收支

理財師李文暢直言，已簽定的債務勢必承受升息影響，建議大家從收入及支出方面著手，補貼增加的利息。

“面對升息，肩負債務者都要有心理準備，因為1萬令吉的貸款，若利率增1%，就須多付100令吉，而這筆額外開銷，唯有通過賺多一點或少花一點來取代。”

對於打算申請車貸、個人貸款、定期貸款及商務貸款者，他建議在升息前趕快行動，主要是這些貸款都以單利計算，受升息影響程度比復利更大。

“新車及二手車貸款同樣逃不過利息上漲的問題，房貸則以復利為主，貸款期限長及採用浮動利率機制，如果已簽署貸款協議，比較難換，因此在升息前買房，最好採用固定利率。”

他說，如果能把所有債務對總收入的比例控制在三分之一，則無須擔心升息問題，若是總債務低於總收入的50%，屬可接受範圍，但必須控制，不可超過50%界線。

“若是總債務佔總收入50%以上者，屬危險水平，因為一旦升息，利息侵蝕將導致可支配收入變少，需要更充份的財務準備。”

至於3至6個月的應急儲備金，他認為這筆錢不是為了繳付利息，主要目的是應付短暫失業、暫時不能工作及轉換工作時的收入空窗期而設。

“如果工作領域較熱門，選擇較多，3個月應急儲備金就足夠，若是冷門、工作機會較少的領域，建議為自己存6個月的應急儲備金。”

短期投資免影響回酬

為避免下半年國行升息影響投資回酬，投資工具方面，李文暢建議投資以短期性質為主，包括定存、債券基金及貨幣基金，股票則避開債務較高的上市公司。

“定存期限設定在1至3個月，待升息後才考慮存放半年或一年，基金則可選擇貨幣基金及乘數效應較小，升息敏感度較低的短期債券基金。”

6策略渡過升息考驗期

升息來臨，未有心理準備者可能會有點措手不及，比如說，申請貸款時，突然發現利息比上個月高了零點幾%，頓時被“升息”攪得心煩意亂，自亂陣腳的後果就是“急病亂投醫”，結果越弄越多問題，最終得不償失。

應對升息，大家應根據個人財務狀況及資金鬆動程度策略性理財，結合各界意見，尋找最適合本身財務需求的方法聰明理財，而不是盲從市場趨勢，隨波逐流進行毫無意義的投資。

以下有幾項升息應對策略供參考，希望能幫你渡過升息理財的考驗期。

1.培養定存習慣

按每月資金需求量增加儲蓄額，養成按時將活期存款轉為定存的習慣，獲取最多的利息，而不是突然之間把所有儲蓄存進定存戶頭，以免急需用錢時被迫提早挪用定存，無法享有高息回酬。

2.暫緩長期/固息債券投資

固定利率及長期債券受升息影響較大，如果投資收益率低於定存利息，應暫緩這部份投資，轉移至短期債券，債券可分為國債及企業債券，一般上，除非國家破產，否則國債風險及回酬都會比企業債券低。

3.主打偏債型及貨幣基金

升息將提高債市和貨幣市場的利率預期，宜加碼投資以債市和貨幣市場為主的基金，降低風險較高的股市型基金投資額，因為股票市場對升息反應較敏感，可能影響股票型基金回酬。

4.謹慎選股投資

一般上，升息將導致投資者抽離股市，把資金存放在銀行，以賺取較高利息，這時候宜觀察市場對升息的反應，採取多看少買策略，若負面影響較大，應減少股票投資，尤其是負債率高的公司，貸款利息走揚將侵蝕盈利及派息能力。

5.房市投資見好就收

雖然房地產長期回酬依舊看好，但是升息後每個月房貸將加重，如果是抱著賺取“價差”的心態進入房市，當房價來到高點時應放緩腳步，見好就收。希望獲取租金回酬者，更不應該在升息時買房，尤其是房價漲幅高於租金漲幅時，買貴屋付高息，將拉低投資回酬率。

6.升息後再買儲蓄險

固定利率增額壽險為儲蓄險的一種，如果利率不是隨著市場利率調整，建議在不影響保障前提下，暫時不要買，等升息之後再考慮也不遲。

這是因為升息後，固定利率型的儲蓄險報酬依然維持在升息前水平，可是銀行的定存利息卻隨著市場利率調漲，如果在升息前買固定利率儲蓄險，那可真是虧大了。

總結：

升息於否，我們應隨時做好準備，尤其是受升息影響較深的債務，無論是個人還是家債，應按期償還，唯有妥善調配資金，才能擁有更多空間探討新的理財策略，應對升息效應。
全球經濟尚存有未知數變化，當局何時升息更難預測，但是，機會是留給有準備的人，趕快趁升息前檢討你的財務狀況吧，肯定利多於弊！（星洲日報／投資致富‧焦點策劃‧文：郭曉芳）

SIN CHEW FINANCIAL PLANNING Q AND A : 月入萬二‧想買新車新屋

月入萬二‧想買新車新屋

2014-06-01 19:28

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讀者文先生今年50歲，是一名工地經理，妻子47歲，是家庭主婦，他們育有一對兒女，女兒15歲、兒子13歲。丈夫每月淨收入1萬零800令吉；花紅一年大約15萬令吉（已扣除公積金與所得稅），丈夫每年加薪幅度大約是10%。

以下是他在信中提供的每月開銷數據（RM）

●半獨立房屋貸款分期：2,400（供期18年）

●雜費：826（水電費、排污費、電話費、門牌稅和地稅）

●兒子費用：1,380（私立學校、補習費、車費和食物）、女兒費用：500（補習費、吉他課程、電話）

●保險：1,500（全家包括車險）

●車油：300（12年車、已供完貸款）

●父母零用：300

●家庭費用：1,500

●其他：1,000

●總共：9,707

文先生公積金儲蓄85萬令吉、太太7萬令吉、目前擁有一間房屋，準備將房屋出售，預料可拿回22萬令吉。

另外，他們打算明年購買一輛18萬令吉的新車，如果可以，想再買一間90萬令吉的房屋；不過，丈夫打算多做5年、就是55歲退休。

請問：“以我們的經濟狀況可行嗎？還有孩子的教育費，以及我們退休後所需的費用。”

答：在本地市場，文先生屬於高收入群，如果加上每年15萬令吉的花紅，月入加上額外收入相等於1萬2千零50令吉，扣除開銷尚有大約2千350令吉；假如每年都能獲得調薪10%，每月盈餘將超過3千、4千令吉，這是相當不錯的收入水平。

55歲退休可行

2013下半年生效的受僱年齡延長至60歲措施，意味文先生在職場尚有10年的時間，假如孩子的大專教育費籌備妥善，文先生希望在55歲退休是可行的目標。

說到多購買一間90萬令吉的房屋，如果供期只是10年，每月的貸款分期相信會很高，另外，文先生目前供著的半獨立式房屋貸款供期是18年；可是，沒有提及已供了多少年、還剩下多少年，如果所剩年限不長，假設是超過10年，將房屋脫售之後，可領回的款項也不多。

信中文先生提及準備脫售一間房屋，可領取22萬令吉，假設首期購屋款最多是20萬令吉，需要貸款70萬令吉貸款，還要大約3萬令吉的買賣合約律師費、印花稅及其他費用。

作為參考，假如文先生貸款70萬令吉，供期10年、15年、20年、25年及30年的分期，付款大約是7千100令吉、5千200令吉、4千300令吉、3千700令吉，以及3千500令吉。

除非文先生降低貸款比率，轉為貸款50萬令吉，在賣掉其中一間房屋後，擁有首期屋款22萬令吉尚需另外籌措18萬至20萬令吉。

假設貸款50萬令吉，供期10年、15年、20年、25年及30年，分期付款大約是5千100令吉、3千700令吉、3千100令吉、2千700令吉，以及2千400令吉。

這樣看來比較容易實現，可是，手中現款會相應減少許多，以文先生的年齡，獲得考慮的貸款分期最高年限是15年，比較理想是10年。

另外，假設準備購買18萬令吉的新車，若貸款90%，供期9年，每月供款在1千600至1千700令吉之間，也是一筆不小的負擔。

高等教育費胥視情況

說到孩子的高等教育費，這要看是在本地或是海外大學就讀，若是海外又得看是哪一個國家，再來是唸甚麼科系等等。

在本地大專學院，也要看是公立或私立學府，同樣的，還要看是讀甚麼科系，有些科系3年、有些4年，也有一些的課程是5年。

保持估計，在本地大專院校就讀，兩個孩子的學費、雜費、考試費、加上在其他州的住宿、伙食費，總共需要30萬至40萬令吉，假如是到海外就讀，費用至少要加一倍。

對一般的家庭，退休後的開銷大約是退休前的一半水平，前提是貸款供期已經還清、孩子已經畢業，所需的是生活起居伙食費、醫藥費、休閒開銷，以及一些人事的應酬費；如果孩子仍未畢業就進入退休生涯，費用則另當別論。

本期主答：永佳財務規劃公司首席理財規劃師陳建業碩士（星洲日報／投資致富‧財富問診‧文：鄭碧娥）

SIN CHEW PROPERTY Q AND A : 2年前賣了排屋, 門牌地稅單未易名

產業問診
文／鄭碧娥

2年前賣了排屋
門牌地稅單未易名

李先生來信說，2年前，他賣了一間舊的排屋，交鎖匙時，律師交了一張表格給買方簽署，同意水、電費、排污費及地稅等在14天內換名。
可是，至今門牌稅及地稅仍是李先生的名字，電費、水費、排污費則已經換為買主的名字。
 

請問：
1.門牌稅及地稅還是舊屋主的名字，如果新屋主沒有去還，對舊屋主會造成哪些不利的影響？
2.門牌稅及地稅拖欠多久沒有還，市議會將會充公房屋？
答：實力產業經紀公司總裁陳建業說，李先生最好能親自到土地局、市議會瞭解，為何房屋賣了2年，地稅單及門牌稅單還是李先生的名字？
從來信的敘述，律師樓給買主簽署相關的表格，若有呈交相關的政府部門，名字的轉換都會獲得更新，即使不能在半年內更新記錄，最多一年內業主的名字也可以更新。
地稅單及門牌稅單仍是賣主的名字，假如買主沒有按時償還、或是沒有償還，對業主不利的地方是會被徵收遲付款利息，若持續一段時候仍沒有連本帶利償還，市議會可以充公屋內值錢的東西。
以李先生的所敘述的情況，屋內東西是新買主的資產，李先生受影響並不大，可是，門牌稅單名字是李先生，李先生也無法避免完全沒有責任。
在一般的情況，轉換產業名字是律師樓負責辦理，在這過程中出現的閃失，是否負責轉交文件的送信人疏忽了，或是有其他我們猜不到的原因。
可到市議會辦理易名手續
關於門牌稅的名字轉換，買主可以帶齊相關文件到市議會辦理，假設李先生聯絡不到買主，本身也可以上一趟市議會，所需的文件包括買賣合約複印本，只需前後有重要資料那幾頁、大馬卡（不妨也準備複印本）。
到了市政府相關部門，李先生告訴有關部門的職員，表明本身已在某年、某月、某日脫售該排屋，希望該部門更新記錄，將李先生的名字換上新的業主。
雖然說這些事務不應由李先生來煩惱，不過，在自己能夠辦理的情況下，與其等待別人處理，還是自己來，以免夜長夢多。
另外，地稅單仍是李先生的名字，這意味李先生名下“還有多一間房屋”，嚴格來說沒有好處，至於說壞處有哪一些，這裡就不多說了。
由於個別地方政府的施政方針稍有不同，特別是不同州屬之下的地方政府，多久時間沒有償還門牌稅，將會遭市議會採取行動對付，很難一概而論。

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