Monday, November 11, 2013

SIN CHEW FINANCIAL PLANNING INTERVIEW : 預算案的得與失


預算案的得與失

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預算案塵埃落定,市場對6%消費稅嘩然,擔心荷包大出血之外,其實我們應該關注的,又何止這些呢?
目前最關鍵的是,白糖津貼取消,是否會引起連鎖反應,百物跟著騰漲,必定是通膨壓力的重要“指標”。
雖然政府為了緩和各種生活上的衝擊,而繼續派錢派糖,但在“得”與“失”之間,我們究竟得到了甚麼?還是失去的更多?

這正是本期《焦點策劃》要探討的一環,早日調整心態,認清事實,未嘗不是好事。
多年前香港巴士大叔對一名青年咆哮:“你有壓力,我有壓力”,引起社會共鳴,一時成為社會流行語。
試問活在現今社會,誰又沒壓力,不感到焦慮呢?底層自不待言,柴米油鹽樣樣貴,生老病死件件難;中層也不例外,房奴、車奴、卡奴、婚奴、孩奴……
“白領”、“金領”,甚麼“領”亦不容易;精英階層衣食倒是無憂,但在社會充滿火藥味的情緒下,也活得不自在、不痛快。
看了一系列預算案清單,利好可不少,援助金提高、個人所得稅及公司稅調低,書券照樣派,從學生至工作人士及家庭,齊齊受惠。
然而,陸續而至的津貼削減措施,可不能小看,這團火或將隨時隨地扑過來,大家得做好心理準備應對。
白糖津貼取消牽一髮動全身
首當其衝的,莫過於政府取消每公斤白糖津貼34仙,這可說是有史以來調幅最高的一次,一般相信將會引起漲價潮,民眾“錢不夠用”的情況可能會加劇。
來自吉隆坡的林女士大喊:“我一家六口,上有兩老,下有2個小孩,與丈夫各打一份工,但薪水不算高,充其量僅能剛剛好維持生計,每天僅能祈求一家大小要平平安安。”
“這次政府派發援助金,我們可沒資格領取,但卻沒甚麼值得驕傲,畢竟生活在大城市,就算月入5千至6千令吉,扣除了生活開銷後,其實剩下的已不多。”
“雖然2名孩子能各獲派發100令吉援助金,幫補學費,不過政府減汽油又減白糖津貼,結果每個月的開銷還變大了,而且聽說消費稅實行後,到時我們的錢流失得更快!日子可難過了!”
像林女士這種家庭比比皆是,當柴米油鹽樣樣都騰漲及令人憂心時,預算案的各項利好措施能否協助減輕民眾的生活負擔呢?
交通費首當其衝
假設一個家庭的丈夫及妻子各月入4千令吉,個人所得稅減低1%意味著他們每年所須繳付的稅務將減少800令吉,平均每月可省回67令吉。
根據政府在財政預算案的宣佈,個人所得稅削減1%至3%,月收入超過10萬令吉的高收入階層是最大受惠者,每年可省下7千至8千令吉;而月入8千令吉或以下者雖可享有2千令吉扣稅,惟僅最高節省480令吉稅額。
再來,由於這個家庭月入超過4千令吉,因而將無法領取援助金。
然而,接下來面對的“生活衝擊”可不簡單,首當其衝的必定是交通費上升。
早在預算案公佈前,政府已於9月初將每公升RON95汽油津貼削減20仙,導致汽油價從1令吉90仙,上調至2令吉10仙,相信經常開車的人士已感受到這股衝擊。
比方說,之前一輛普通轎車添滿一缸油需要70令吉,如今70令吉可能僅足以添五分之四缸油,一般無汽油津貼的打工族,可要自行承擔汽油成本上漲負擔。
額外汽油費已抵銷援助金利好
不過,對於經常往外跑,並領取汽油津貼的人士來說,公司雖然會相對上調汽油津貼,可是調幅是否與汽油漲勢相符,你最好還是拿出計算機仔細地算一下,看看你的汽油津貼是否也相對上調了近11%呢?
再回到上述家庭的例子,若以往每月的汽油開銷為400令吉,但在汽油津貼減低後,每月則得多付約42令吉的汽油費。
假設某個家庭有資格領取援助金,全年額外付出的500令吉汽油費,豈不是已抵銷這450至650令吉援助金利好嗎?
接著,政府削減白糖津貼,若市場上其他商品或服務沒有跟著漲價,那才奇怪。
雖然政府一再提醒業者切勿趁機漲價,但是牽一發而動全身,整體的連鎖反應可不能低估。
消費稅衝擊低收入群
經過一番“加加減減”,以現階段來看,上述家庭還是處於“較有利”的位置,但長遠而言,2015年4月落實6%消費稅後,事實恐怕轉向另一面。
消費稅無疑是政府擴大稅收的最佳方式,然而受消費稅最大衝擊的莫過於低收入及退休人士,主要是因為他們的收入較低,甚至沒有收入,所以若不控制開銷範圍,則可能將受到頗大衝擊。
談到消費稅對消費者的影響,至今經濟學家都仍未說得準,該如何計算及涉及的層面等,目前只能說是在霧裡看花,影響會有多大,看來要邁入2015年才能揭盅。
其實,隨著通膨壓力飆升,在薪水漲幅追趕不上的情況下,這些年來低中高收入的定義也起了變化。
以往我們說在大城市里,月入4千至5千令吉已算是不錯了,可享受較好的生活素質,但在物資價格漲幅越來越高時,月入不到6千令吉,都不算是甚麼“可喜”的事。
近年來樣樣事物昂貴,口袋裡帶幾百令吉出門,根本不實用,七除八扣,都已所剩無幾了,我們這些市井小民,該怎麼做才好呢?
援助金只是“安慰獎”
永佳財務規劃公司首席理財規劃師陳建業碩士指出,在政府“給你一些,拿走一些”的政策下,人民失去的肯定會是更多,如何以“停滯成長”的薪水來抵抗“全面攀升”的商品及服務,最終難以找出具體的解決方案。
他說,白糖起價,商家也會有“千萬個”起價的理由,但打工族的薪水卻不見得有“起色”,依然原地踏步。
“雖然政府祭出援助金等利好措施,不過這僅屬一次性,或稱之為`安慰獎’,助益不大。”
陳建業指出,若要將援助金達到最高效益,拿來作為投資算是較好的選擇,但僅能配置在“中等風險”的資產,當中又以信托基金最適合。
“不過,購買信托基金的前提是必須進行長線投資,最好別買了又退,到最後可能會虧得更多。”
調整財務對抗高消費
全方位企業顧問黃基明博士指出,面對生活上的沉重壓力,特別是當津貼逐漸減少,民眾應想辦法調整本身的財務狀況,如將住家搬離至較偏遠地區。
他說,房貸佔據城市人收入的頗大比重,若沒有對症下藥減低房貸,最終還是無法解決錢不夠用的問題。
“只有搬遷至離市區較遠的地帶,才能減低房貸的壓力,與高消費年代抗衡。”
在吉隆坡一帶,普通的公寓都要耗資50萬令吉,但在較遠的地方,如汝來可能僅須25萬令吉,無形中可省下一半的房貸。
黃基明表示,除了房貸,就沒有其他可“節省”的事項,像車貸及信用卡都是跑不掉的,消費很難減少。
“無可否認,我們未來的日子將越來越苦,是時候作出一些生活上的改變了。”
開源節流提昇財務
理財師指出,民眾要如何拿捏開源節流之道,實在不簡單,特別是開源若無法良好執行,反而可能拖累達到提高生活水平的目標。
黃基明表示,雖然“開源節流”是提昇財務水平的不二法則,不過現代人有多少是願意兼差多做幾份工呢?
“開源的機會看似不大,而節流能省多少,大家心理有數。”
開源:找兼職
不過,陳建業認為,兼職未嘗不是開源的良好方式,可做些簡單的“工作”,譬如發揮本身的才華,寫作、畫畫甚至教補習。
“如今兼職已不像以前那樣複雜,需要設立店面賣東西才能夠賺錢,其實有時候動動腦筋,發揮本身的創意,並根據喜好,還是能夠尋找本身的創業天地。”
他說,現代的老闆也比較開通了,只要不影響正職,都會允許員工在空閑時間賺取“零錢”,以減輕生活負擔及壓力。
“即使是本身種種菜,也是不錯的選擇,既能吃到健康的菜,又能省下買菜的錢,可謂一舉兩得。”
節流:只買真正“需要”
陳建業不諱言,從理論上來說,很多事情看起來都很簡單,但能否實踐則得仰賴是否有付諸於行動,如共車是很好的節流方式。
“由於政府將逐步減少汽油津貼,未來汽油價格勢必走高,而交通開銷佔據城市人生活開銷的重大部份,共車將能減輕生活壓力,惟最終仍胥視週邊是否已具備完善的公共交通。”
他也指出,在薪水沒有調漲的情況下,民眾只能購買真正“需要”的東西,任何的“想要”可能都得擺在一邊了。
“放棄追求名牌,勤力記賬,回歸最簡單的生活已是大勢所趨。”
結語:
在仔細盤算之後,無論你是這次財算案的“多得者”或是“少取者”,在接下來的日子必須更謹慎規劃財務,確保收入所得不超過支出,錢不夠用就應該動腦筋賺錢。

苦中作樂一番後,最終我們還是得面對生活上殘酷的一面,只有具備勇於突破的決心,才能解開財政束縛,迎接好更美好的生活。
(星洲日報/投資致富‧焦點策劃‧文:李永權)

SIN CHEW FINANCIAL PLANNING Q AND A : 現金流不多‧如何投資?

現金流不多如何投資?

星洲网首頁 > 財經 > 投資致富  2013-11-03 19:28 

我是小劉,28歲、大學畢業後、在一間工廠工作已經兩年,每月淨收入4千令吉,其他收入則有3千令吉。
請問以下問題:
1.我想投資,可是卻沒有這方面的知識,請問有甚麼比較好的建議?除了定期存款和銀行售賣的基金,還有甚麼比較穩定、回酬較高的工具?我應該將現錢的多少巴仙挪做投資基金?風險率多高?
2.除了銀行,還有甚麼管道可以選擇,以購買多元化的基金?
3.目前現金流已經不多,除了節儉我還有甚麼其他的辦法?
4.怎樣可以更有效進行財務管理?如何能以僅有的剩餘錢累積更多財富?
5.假如我想在明年購買汽車,價格在20萬至30萬令吉之間,貸款供期9年,以我的收入與財務狀況,有可能實現嗎?


20萬車子有難度
答:小劉的來信沒有提供開銷的數據,例如是與家人同住、或是在外租房、房租是多 少,或是由僱主提供住宿,還有其他的日常開銷佔收入的多少比例,是否有購買保險,每月保費的支出大約是多少,是否需要給父母零用錢,或是父母仍有工作、他 們有本身的事業,每月有固定收入,小劉不需幫補家用等等。
我們假設小劉每月的開銷平均是1500令吉,這些開銷包括伙食費、交通費、消遣費、保險費,目前沒有房屋、汽車貸款分期的負擔,如果明年購買一部汽車,價格在20萬令吉左右,供期在2500令吉之間,如此一來,小劉每月的盈餘所剩不多。
不過,小劉每月有一筆3千令吉的額外收入,這項收入是否長久、或只是短期收入,假如是穩定的長期收入,小劉才能考慮購買比較昂貴的轎車,否則,購買一部不超過10萬令吉的轎車代步,其實已經很不錯。
小劉在信中提及目前現金流不多,由於來信沒有提供開銷及儲蓄的數據,因此,比較難提供投資方面的建議。
作為參考,個人的理財規劃,一般的規則是:投資佔收入的15%、保費的支出介於15%、房屋貸款分期佔收入的30%、若有汽車貸款,分期不宜超過收入的20%
假如能籌集房價的10%20%為首期錢,可以考慮購買一間中價房屋,以便用作對衝通貨膨脹的工具。
除了銀行,一般市民是向單位信託公司的代理購買,這些代理人員會根據個人的需要,提供投資者相關建議,不過,單位信託屬長期投資,短期間比較難看到投資的利潤。

本期主答:永佳財務規劃公司首席理財規劃師陳建業碩士(星洲日報/投資致富‧財富問診‧文:鄭碧娥

SIN CHEW FINANCIAL PLANNING Q AND A : 2年後交屋‧情侶缺5萬裝修費




今年26歲的鄭小姐,來信提出有關財務規劃的問題, 她的年收入大概3萬6千令吉(每個月尚有額外收入2千令吉為期一年),個人的人壽和醫藥及儲蓄保險費每年3千令吉、每月房租500令吉,家用每月300令 吉,日常開銷、伙食、電話費等每月加起來共750令吉,目前只有現金存款1萬令吉。
另外,她在新加坡工作的男朋 友25歲,年收入大約5萬8千令吉,個人醫藥儲蓄及人壽保險每年2千400令吉,汽車供期每月550令吉(還剩一年就供完)、每月定期儲蓄100令吉、母 親保險費每個月100令吉;雜費、電話、伙食、日常開銷等,每月加起來共約800令吉,目前有現金存款大約6萬令吉。
她說,最近剛買了一間40萬令吉的雙層排屋,位於新山,是兩個人聯名購買,不過貸款是男朋友一人的名字,需等兩年後才拿鎖匙,到時每個月需供款1千800令吉,不過她和男朋友會各供1千令吉,假如市價好就賣,若市價不理想就用來自住。
此外,已準備好一筆5萬令吉資金,作為兩年後的裝修和購買電器、家具的部份費用,預算所需大約10萬令吉,因此,尚欠5萬令吉,計劃在兩年後結婚,聽一些朋友說買賣房產是可行的投資,打算有適當選擇將投資房產。
她在信中也提出以下問題:
1.如果將準備好的裝修費,以我的名字買間廉價屋投資會冒險嗎?
2.我們兩人對金錢的應用沒甚麼概念,有甚麼辦法可以更好進行財務規劃?
裝修房屋預算
應彈性處理
答:由於各州政府對廉價屋的售賣與分配稍有不同,假設準備在柔佛州購買,那麼鄭小姐在物色廉價屋之前,最好是向柔佛的律師樓瞭解,未結婚組織家庭、已經聯名購買第一間房屋,是否還具備購買廉價屋的條件。
另外,州政府或地方政府興建廉價屋,主要是供市民自住用途,不是買了出租給其他人,或是買了一段日子後脫售賺利。
還有一點,許多廉價屋都不能轉換名字,日後如果需要用到資金,想要賣出作其他規劃,可能不是想像般容易。
投資中價屋更妥當
假設鄭小姐希望擁有一間自己名下的房屋,建議你把目標轉向中價屋,例如價格在20萬令吉左右的房屋,每月供期不超過800令吉應該可行,前提是需要準備比較多的首期付款,因此,增加儲蓄顯得相當重要。
另一方面,如果能降低要求,以5萬令吉預算用來裝修房屋、購買家具和電器,並非不可行,目前距離10萬令吉預算目標還欠5萬令吉,裝修房屋的預算應該彈性處理,不需給自己造成太大的財務負擔。
房產或其他類型的產業投資確實可行,不過,與其他投資工具比較,這一項所需的本金比較大、套現比較慢,一般需要3至6個月的時間才能完成。
若是加上貸款利息的成本與其他開銷,代價也可以很大,除非產業增值可觀、或是租金也很不錯。
由於兩人還年輕,在單身期間能夠儲蓄儘量增加儲蓄,畢竟組織家庭後,開銷將會進一步增加,想要有多一些儲蓄,有些時候可能也無法如願。
從鄭小姐來信所提供的數據,顯示她與男友的個別收入在扣除開銷後,每月仍有盈餘,這是很難得的,只要手上有充裕現金,日後要選擇投資、按情況調整財務分配,相信會比較容易規劃。


本期主答:永佳財務規劃公司首席理財規劃師陳建業碩士(星洲日報/投資致富‧財富問診‧文:鄭碧娥)

Friday, October 18, 2013

SIN CHEW PROPERTY Q AND A :租戶失聯如何進屋搬物品?

租戶失聯如何進屋搬物品?
星洲日报  7/10/13
產業問診室:

租戶失聯如何進屋搬物品?
依莎貝說,今年4月中透過經紀租了房子給一對夫婦。過後經紀收了定金,我就交了鑰匙給經紀。由於合約還沒準備好,但那對夫婦卻急<7740>要搬進去住。經紀就私自把鑰匙交給夫婦。
可是,在這之後經紀就找不到那對夫婦來簽合約,因為那對夫婦時常不在家。前3個月,那對夫婦還有交房租,雖然有時會拖欠。過後,那對夫婦就再也沒有交房租,至少已拖欠了半年的租金。
在這段期間,我通知國能公司切斷電源,因為我根本聯絡不到他們,他們也沒接洽我們,其實,那對夫婦並沒有搬走,他們的物品還留在家中。
現在,那對夫婦已失去聯繫。請問在這樣的情況下,我們可以做哪些努力?或者可以提供我一些建議,以減低我的損失?
1)能夠報警然後開鎖以及搬出屋裡的全部東西嗎
2)之前我有報過警,但警察說幫不上忙,叫我去拿庭令。過後我找了律師,律師說庭令需要等36個月的時間,而且需要一筆費用,數目可能高昂。
請問:還有其他比較經濟、更快搬出屋裡物品的方式嗎?
*       *       *
答:實力產業經紀公司總裁陳建業說,依莎貝出租產業面對的是比較麻煩的問題。信中提及那對租戶還留在屋內的東西,按常理來推論,應該不是值錢或貴重的物品。
話雖然這樣說,但也有例外情況,因此,強行打開房屋會有風險,即使租戶留在屋裡的物品並不值錢,可是,在租戶沒有在場的情況下,他可以反過來說,值錢的物品不在了,要屋主賠錢等。
儘管說報警,然後在警察的陪同下開鎖,以便搬出屋裡的所有東西,看似可行,不過,警察也不想涉及其中,而是建議申請庭令,依正規法律途徑辦事。
當屋主必須通過法律途徑處理問題,例如花錢申請庭令,以便可以拿到驅逐令或其他相關法令,儘管無奈,還是要採用這樣的方式。
業主向法庭申請獲得相關庭令,即使獲准打開房屋,也要在警察的陪同下,將屋內的物品拍攝作為證據

Sunday, October 13, 2013

SIN CHEW PROPERTY INTERVIEW : 房屋首購族最佳解方



房屋首購族最佳解方         星洲日报           7/10/13

焦點策劃
文/郭曉芳
前言
最新置產情緒調查顯示,首購族最愛嶄新排屋及公寓,對可負擔房屋及二手屋興趣缺缺!
房價太高,可負擔程度傾向悲觀,買不起房子,已不是年輕人的問題,連即將步入中年者也同樣深受其擾;治安不靖威脅家居安全,導致首購族考量價格、地點,亦關注安全課題。
面對種種首購房屋問題困擾?讓市場人士為你提供最佳解決方案吧。
人生的第一間屋……
iProperty 2013年下半年置產情緒最新調查顯示,雖然房屋首購族以單身人士居多,不過已婚者也佔了三分一,數量不少。
而且令人意外的是,41歲以上的首購族佔近六成,比2040歲年輕首購族(41%)還多!顯示買不起房屋的不只是年輕人的問題,連即將步入中年、經濟較為穩定的中下水平收入者也深受其擾。
調查顯示,只有39%的人表示會在未來6個月內置產,另外三分之二則待6個月後才買,顯示許多首購族還在觀望房產走勢,靜待政府推出更多可行應對方案,包括供應更多的可負擔房屋。
排屋仍是首選
首購族最愛的產業類型,排屋依然是首選,有78%支持者,其次為公寓68%,接<7740>才是半獨立屋38%。而政府規劃的我的第一間房屋計劃My 1st Home Scheme)及一馬人民房屋PR1MA)只有30%29%的支持率,顯示人民對其興趣缺缺。
喜新厭舊是人的天性,雖然需面對高房價的現實考驗,88%首購族還是對嶄新房產興趣濃厚,只有9%的人對二手屋感興趣。80%的首購族希望在巴生河流域購買房屋,打造屬于自己的家,不過在考量因素方面,仍然以價格為優先,接<7740>才是地點及安全
家居安全擠入置產考量三甲
針對家居安全首次擠入置產考量三甲位置,iProperty首席執行員桑迪格雷戈里奧解釋,這主要是近年大馬許多地區治安亮紅燈,罪案報道不斷增加讓許多人感到不安,導致受訪者在置產時不得不以維護家人安全為主要考量因素。
他們希望即將購買的房產,除了備有價格及地點優勢,也可提供健全的保安系統,保障住戶人身安全,預防罪案發生,未來發展商大可應這項訴求,加重產業的保安措施,讓客戶安心入住。
過去,iProperty調查所獲得的置產考量因素總在價格、地點及面積之間輪流徘徊,這次是安全課題首次被受訪者重點提及,顯示人們對住宅安全質量的需求將日益增加。
圖表
置產考量因素
1.價格
2.地點
3.安全
4.投資回報率
5.發展商信譽
屋價太高無法置產
在預算方面,近半數的房屋首購族表示可負擔35萬令吉以下房產,約四成者的預算只有35萬至50萬令吉,而11%的人可負擔50萬至70萬令吉,只有少數4%者預算70萬令吉以上。
當被詢及為何無法置產,首購族認為最大原因是房產價格太高,其次是無法買到適合產業,然後才是無法取得房貸及無法負擔,最後才是缺乏購買產業資訊。
他們關注大馬房產的可負擔性及屋價高漲問題,在為大馬屋價可負擔指數打分時,他們僅給予7.5分(1分最可負擔,10分最難負擔),對國內屋價可負擔程度呈傾向負面悲觀。
至于產業及投資者保護法律課題,40%者認為政府還可做得更多,包括實施更好的房貸措施及利率、給予產業買家及投資者更佳保護措施及提供一馬人民房屋PR1MA)更策略性的地點。
圖表
無法擁有房產的因素
價格太高
無法找到適合房產
無法獲得貸款/負擔
缺乏買房知識
首購族41歲以上居多
本次參與調查的房屋首購族共有3592名,其中64%為單身人士,36%為已婚者,大部分擔任執行管理職務、專業人士及銷售技術人員,年齡介于20歲至41歲以上,家庭年收入3萬至6萬令吉者居多。
圖表
首購族年齡
20-30          8%
31-40          33%
41歲及以上  59%
家庭年收入(令吉)
3萬以下            18%
3萬至6   51%
6萬至16  27%
16萬以上   4%
首購屋”Q&A
在經濟條件有限及銀行收緊貸款雙重打擊之下,房屋首購族該如何突破這些限制,成功購買屬于自己的首間房?經常面對首購屋的困擾?參考以下專業人士提供的解決方案吧!
養成儲蓄好習慣
問:房產首購族普遍面對錢不夠用、產業價格太高的處境,若欲買房該從何下手,解決棘手的房貸問題?
實力產業經紀公司總裁陳建業碩士建議,從最基本的開源節流做起,尤其是剛踏入社會工作的年輕人,必須先儲蓄後開銷,且每個月規定把收入的2040%作為儲蓄金。
養成儲蓄好習慣,越早開始越好,可是現在的年輕人,心態與前人不同,多數抱<7740>‘今朝有酒今朝醉的生活態度,所以特此奉勸有能力者,應該從拿到第一份薪水起開始儲蓄。
他說,我國現有薪資水平仍然停留在10年前,漲幅不高,現在不儲蓄,10年後將如何面對通膨對屋/物價的影響,即使想買屋子,也力不從心,屆時後悔已太遲。
對於一些收入低又毫無儲蓄的首購族,他提供几個解決方案,建議由父母付較多首期費,解決薪資要求不過關問題,過後才自行供屋,或者通過拉長貸款期限至65歲或最高35年,以達到銀行借貸要求,若情況極度不樂觀者,唯有實行兩者兼施,否則買房夢想將難以實現。
可考慮聯名買房
另外一個方案就是聯名買房,因為收入2千至3千令吉者確實難以單獨供屋,若可結合2人收入,或許還可負擔40萬令吉房產,若收入不高者,大可嘗試選購小面積單位,而不是抱持不聞不看不買的三不管態度。
全方位企業顧問黃基明博士認為,未來房子價格高漲,城市人要購屋成功,則須打破獨當一面的原則,改由2人或多人供屋,而且不建議夫婦離婚,若終須分道揚鑣,則最好再嫁或再娶,避免一人供一屋的狀況。
另外,除了多人供屋,他亦不排除未來將發生與陌生人同房或同屋的情形,尤其是當房子越來越貴,面積越變越小的時候,所有人將擠在同一屋簷下生活,而且為了避免把時間浪費在通勤上,樓下工作,樓上住宿將成為最理想的解決方案。
看到心水房屋就買吧!
問:全國產業資訊中心(NAPIC)資料顯示,今年首季房價增長率比去年放緩,首購族該不該在此時買房?何時才是最佳買房時機?
房價永遠不會下降
黃基明認為,房價永遠不會下降,尤其是符合打工族經濟條件的產業,價格永遠因需求支撐走高,導致中上水平產業價格處于不墜局面。
凡是看到符合條件的產業就可採取行動,不必等時機到才買,因為即使房屋增長率放緩,你想擁有的產業售價永遠不會下滑,受影響走低的只是高檔產業,而且目前大馬的狀況還不至于嚴重到買不起房子,因為比起香港及台灣的10%30%擁屋比例,我國還有60%70%的人可擁有自己的房子。
陳建業指出,我國房產價格雖然比其他亞洲區域,如香港、新加坡及中國廉宜許多,但這是不切實際的比較方法,因房價可負擔程度與國民收入息息相關,單方面從房價衡量不是最標準的做法,而是應該從政治及經濟狀況作比較。
房價的波動,除了需求,成本及政經策略也是主要影響因素,當政府促進經濟活動,國民享有高收入水平,打工族買得起房屋,才可支撐需求走高,可是很顯然的,本地狀況已見失衡,國民薪水漲幅停滯,房子卻因高地價及炒房風氣影響,售價雙倍攀升,並不是由真正的需求推高價格。
對此,他語重心長的勸告首購族,購買產業不能只靠理論分析,買或不買,千萬別跟<7740>市場情緒走,尤其是在產業價格起得離譜時跟風,學人家炒房投機,這個時候則須更加小心謹慎,因為即使現在未有產業泡沫跡象,不代表以後不會發生。
通常屋價越起越高,就越多人爭購,這情況就如股市一樣,當炒風多于基本面,某某公司股價騰漲將引發搶購熱潮,許多人以高價買入,自然希望高價賣出,但市場若無此需求,即使低價出售,賣出也成問題。
圖表
大馬2000年至2013年首季全屋價指數
年份      全年平均增長率(%)
2000    5.9
2001    1.1
2002    2.5
2003    4.2
2004    4.9
2005    2.4
2006    2.2
2007    4.6
2008    4.8
2009    1.5
2010    6.7
2011    9.9
2012    11.8
2012    季度增長率(%)        全屋價(令吉)
Q1      12.0            231,369
Q2      11.2            238,810
Q3      11.9            244,454
Q4      12.2            251,731
2013
Q1      6.0             245,306
*資料來源:全國產業資訊中心(NAPIC)2013年首季屋價值數
打房措施緩和炒風
問:政府近幾年所推行各種房屋政策,如一馬人民房屋計劃機構(PR1MA)可負擔房屋及刻意加重打房措施,是否真的益及房屋首購族?
陳建業認為好壞參半,因為政府若能夠把定價做好,PR1MA將讓許多低收入階層及首購族受益,而打房措施宛如雙面刃,雖然傷害產業交易量,卻是緩和炒房風氣的長期對策之一。
對於PR1MA,他坦言政府若把該計劃下的房產價格控制得宜,成功停留在5年前的20萬至30萬令吉(有地房產)或少于10萬令吉(組屋)低價水平,確實有助于中低收入群,尤其是30歲以下年輕人,可有效和緩房屋貸款壓力。
PR1MA遠離鬧市
但是,因為地點及地價成本問題,他認為30萬令吉以下的有地房產,地理位置偏遠,不可能位於鬧市或熱門區域,除非PR1MA房屋社區設有公共交通系統,才算真正的屋有所值,否則對房屋首購族而言,依然需要自備交通工具,這反而加重他們的生活負擔。
他指出,政府刻意加重打房措施,把一些房產從高價位打回原型,將刺激及傷害已經停滯不前的產業市場交易,料導致投機者趁打房措施生效前,盡快把持有房產脫售,長期而言,確實可緩和炒房投機活動,短期內將影響產業交易量。
炒風炙熱,房屋價格飆漲將影響市場對房產的信心,目前買房者因政府加重打房政策,大多抱持觀望態度,買家不急賣家急,于是市場開始出現賣多買少現象,導致產業交易量減少。
REHDA副主席拿督劉榮洲則表示,PR1MA計劃反應良好,不過因地價高漲關係,現有規劃區遠離吉隆坡及八打靈市區,交通條件欠佳,對欲前往城市工作者帶來諸多不便,針對此問題,REHDA已向當局反映,要求市政府保留鄰近市區地段,供PR1MA興建可負擔房產,以減少住戶的交通開銷及負擔。
“PR1MA及國家屋業發展有限公司(SPNB)將合作發展PR1MA計劃,目前唯有靜待當局作出宣布,希望他們可真正做到惠及民眾的房屋計劃。
減短房貸期限更買不到屋
黃基明表示,供應及興建可負擔房屋,是政府無可避免的責任,PR1MA的推行將讓許多中下階層收惠,但是打房政策如減少房貸10年期限至35年,則導致更多首購族買不到屋子。
他認為目前炒房風氣主要由外資而起,政府若要杜絕炒風,則須阻止外資進入大馬,不過如此一來,國家將失去收入,所以在應對方面,決策者一定要在這之間取得平衡點,否則只有國家越來越富有,人民則將越變越窮。
總結
房價太高,收入太低,不只年輕人買不起房子,連即將步入中年,近六成者也成了房屋首購族。
首購族對嶄新房產,尤其是排屋情有獨鍾,反而對二手屋、可負擔房產不感興趣,置產眼光太高,也是無法成功購屋的罪魁禍首。
<7740>犯罪率不斷增加,安全也成了首購族的新焦點課題,以上種種非常規現象逐步浮現,提示政府及發展商應該更積極深入探討,尋求皆大歡喜的應對方案,實現居者有其屋的夢想

Monday, September 30, 2013

SIN CHEW FINANCIAL PLANNING Q AND A : 已下訂77萬產業‧該把舊屋再融資嗎?

已下訂77萬產業‧該把舊屋再融資嗎?



署名SEM的讀者今年37歲,先生45歲。兩人育有4名孩子,年齡分別是17歲(高二)、12歲(六年級),10歲(四年級)及6歲(幼兒園第二年)。
她問:“如何改善我的收入,以達到收益高的效果?”
SEM最近買了一間公寓,坐落在新山百萬鎮的聖地寶,價格77萬4千令吉,付了10%首期錢,還沒辦理貸款手續。“現在要向銀行申請貸款嗎?”
假如貸款80%不成功,有必要用自住排屋抵押嗎?或可拿回10%訂金。(土著單位、仍在等待申請成功開放)。
另一間房屋也是在新山、售價65萬令吉、貸款55萬令吉。2015年才開始供期,每月份期付款2千600令吉,打算出租。
“請問我有必要賣掉手上的一些產業嗎?”
答:SEM訂購77萬4千令吉的房屋,仍是一間申請待開放,以公開發售的土著單位,假如SEM訂購房產的文件,有說明申請貸款、或開放脫售土著單位的申請不成功,可以領回訂金,那麼SEM可以向銀行申請房屋貸款,否則,SEM應謹慎看待這一單位的買賣。
從來信提供的資料可以看出,SEM資產多、負擔也重,而且有4個小孩,日後的開銷也相當大,不過,如果財務管理妥當,資產與/或現金,應該可應付孩子日後的學費開銷。
雖然投資產業可為個人的財富增值,可是,如果以過高價格買入,租金或資本增值不高,等同於投資回酬面臨負成長,信中提及的店屋租金與收入有一段距離,足以反映投資產業回酬未必可觀。
另一間售價65萬、貸款55萬令吉、供期2千600令吉的房屋,在2015年開始供期,相信至少也要供25年,供完之年,SEM的丈夫已經70歲,如果兩人是自僱人士,或是有家族事業,過了60歲持續有收入,應該不需過於擔心。
假設情況恰好相反,就是工作年齡到60歲,之後就沒有固定收入,那麼到了那期間,最好能減少數額較大的債務,例如償還銀行每月的分期付款,全面享有財務自由的日子。
提到是否應該賣掉手上的一些產業,這要回到探討SEM的投資產業組合,看看哪一些類型的產業,投資回酬並不理想,然後才做出脫售決定,以減輕其他產業貸款的負擔。
前面提到SEM與丈夫育有4名小孩,最小的是6歲,距離唸大專院校尚有12年,加上3至4年的 高等教育,與目前相比,大約是12至15年的時間,假如將通膨因素考量在內,所需準備的資金將比較多,這是無可避免的開銷。4名孩子的高等教育費,保守估 計在40萬至80萬令吉之間,視所選讀的科系,以及是在本地或外國深造。
本期主答:永佳財務規劃公司首席理財規劃師陳建業碩士(星洲日報/投資致富‧財富問診)

Monday, September 23, 2013

SIN CHEW PROPERTY INTERVIEW: 大型發展推遲‧房市熱度下降?

大型發展推遲‧房市熱度下降?

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前言:
近年來,政府財赤保持偏高,一些大型的發展計劃將宣告展延,據估計,大約863億5千 萬令吉的鐵路與建築計劃將延後或完全擱置;不過,這一數據不包括兩項大型的計劃,分別是耗資100億令吉的興建2千兆瓦燒煤廠,以及國家石油公司位於柔佛 邊佳蘭的627億令吉石油化學綜合發展計劃。
展延計劃影響投資信心
分析員認為:“雖然政府在建築領域扮演的角色比較不顯著,可是,展延主要計劃的發展,也會影響投資者的信心。”
財政政策委員會較早前宣佈,檢討公共領域的發展計劃,優先考量高倍增效應、低進口成份的計劃,進口零件較多的計劃將按順序推行,政府正值改善經常賬盈餘緊縮、縮小財政赤字的階段。
敦拉薩貿易中心吉隆坡大都會獨立遺產大廈3計劃不明確分析員補充,政府當前偏高的財政赤字,可 能影響建議中馬新高鐵計劃的決定,另外一些在現階段被視為不明確的計劃包括:耗資260億令吉的敦拉薩貿易中心、160億令吉的吉隆坡大都會第一階段工 程,以及50億令吉的獨立遺產辦公樓大廈。
此外,其他一些被篩選的計劃包括:耗資70億令吉的金馬士――新山雙軌電動火車計劃、延伸至沙 亞南輕快鐵計劃(耗資60億令吉)、雙文丹――巴生港口――芙蓉運輸線計劃(20億令吉)、巴生河流域分銷終站提昇計劃(5千萬令吉)、東海岸鐵路首階段 工程(120億令吉),以及15億令吉的Subang Skypark鐵路系統。
月入4千被迫繼續租房
一名產業顧問指出,大馬政府財政赤字偏高,政府最近調高油價,說明苦苦支撐之餘,似乎也沒有其他更好的解決辦法,以“外強中干”來形容目前的狀況並不為過。
2012年財政赤字已佔國內生產總值的4.5%,雖然政府表示,希望赤字能在2013年縮小至佔國內生產總值的4%,不過,一般相信,形勢並不樂觀。
另外,家庭債務依然保持偏高水平,如今加上汽油漲價、百物將跟隨相繼漲價,對於受薪階級,要購買房屋會更困難。
就以收入不到4千令吉的打工階級為例,由於買不起房屋,必須在外租屋,每月的租金支出,加上汽車貸款分期、剩下的可供消費收入已經不多,9月初汽油零售價調高,每月支出增加60至80令吉,假如屋價不降溫,更加沒有辦法購買房屋。
油價上漲
發展商也想起價10%
除了海外投資者,較大比率的產業買家,還是以本地投資者為主。
實力產業經紀公司總裁陳建業指出,雖然馬幣匯率下跌,但這是短暫現象,並未掀起海外買家前來本地產業市場的熱潮,多數外資還是持觀望態度,擔心產業市場受挫難恢復元氣。
他說,汽油零售價在不久前調升,部份發展商在推出新的產業計劃時,準備調高產業售價10%,以概括營運成本上漲的衝擊,整體市況顯得淡靜,如果說汽油漲價、百物價格上漲,包括房屋售價也水漲船高,對購屋者來說,無疑是雪上加霜。
產業投機應受到控制
本地產業資市場資深估價師鄭元偉表示,政府應該控制投機性的產業買賣活動,目前,這些活動只局限在一些特定地點,例如巴生河流域、檳城、沙巴,整體情況還好。
他說,產業是國家經濟發展重要的領域,如果該領域死氣沉沉也不行,許多相關領域將受到牽連,在抑制炒風、控制屋價、兼顧發展的同時,必須設想週全。
首都產業計劃過百億
市場恐無法“消化”
再回頭看建議中將在首都推出耗資數十億、超過百億令吉的產業計劃,一旦完成,市場是否有能力“消化”,坦白說沒有人可以保證。
歐美經濟的復甦步伐保持疲弱,在一定程度上,或多或少對大馬經濟造成影響,前來大馬旅遊、投資、消費的人士相對較少,度假、休閒產業的成長步伐比較緩慢。
不過,其他區域市場特別是亞洲的旅客人數相對較多,可以彌補其他區域市場旅客人數的不足,減少一些衝擊。
一些州的產業供應過剩
不只是旅遊業、一些大型產品的採購,例如大型家具的業務,也出現偏淡跡象,還有一些州屬的產業供應也顯示過剩情況。
友聯產業經紀公司總經理包久武指出,假如一般市民的薪金沒有調升,或只是微幅上揚,業主對租金的要求無法相應增長,屋價卻翻倍上漲,投資者的回報率無法成正比,長此下去,業主將沒有能力支撐,如果範圍擴大,將潛在產業泡沫的形成。
他說,租金之所以無法像屋價倍增而調高,主要是受薪者的薪金並沒有大幅調升,一間50萬令吉的 排屋或公寓,租金在1千800至2千令吉之間,假如是公寓,業主尚需償還每月的管理與服務費,租金所得可能只是每月銀行房貸分期的60、70%,自己還需 貼相當大筆的數目,長期來說並不容易。
商業產業成租戶市場
另外,商業產業也存在過剩情況,這對商業產業投資者比較不利,他們在爭取租戶會處於劣勢,特別是租金的要價。
任何類型的產業,只要出現過剩,就會傾向買家或租戶的市場,這是不變的道理,他們擁有較多選擇、比較的機會,投資者的賣主、業主將處於比較難爭取較高租金、較優租戶,或是理想買家的形勢。
過去一些年政府的政策走入誤區,是目前形勢無法扭轉的關鍵,如果按計劃推行,不只加重財政赤字,也將造成首都吉隆坡商業辦公空間,出現供應過剩的局面。
商業大樓出租率
受公共設施影響
友聯產業經紀公司總經理包久武說,買不起房屋的人會越來越多,目前在市場上的買賣雙方,來來去去主要是那幾個領域的人,後面的似乎沒有辦法跟上來;假如情況持續下去,當這幾個領域的人持產能力出現問題時,就會產生不利產業市場發展的局面。
提到政府展延一些發展計劃的推行,包久武表示,在現階段被視為不肯定是否按預定時間推行的計劃,其實仍介於初步階段,有關方面應該展開更精確的研究,探討這些計劃在推出後可帶來的經濟效益,如果規劃欠妥當,還有可能造成辦公空間供應過剩,屆時出現滯銷的情況並不為奇。
嚴格來說,任何軟硬體設備完善的商業產業,例如辦公大廈,必須坐落在面積較大的土地上,除了辦公樓,還有零售單位,甚至是綠化空間,讓人群的活動範圍進一步擴大,好比吉隆坡陽光廣場就是一個典型的例子,該廣場人潮較多與這些因素有很大關係。
他說,樓層較高的商業大廈,更應該顧及週邊的設施,這些附加設施可為產業計劃加分,反之,則可能造成負面影響。
所謂的週邊設施,所在位置必須出入方便,擁有足夠的泊車位、保安完善、空氣質量佳,目前,首都一些商業大廈出租率欠佳,主要是缺乏這些條件。
如何達成“居者有其屋”
Binastra建築公司產業發展總經理黃福安表示,為解決“居者有其屋”而推出的“可負擔房 屋”興建計劃,可由政府與私人發展商聯營合作,例如由政府提供土地、私人產業發展商負責承建;另外,產業計劃必須是坐落在交通方便的地區,好比說有輕快 鐵、巴士或火車站,這可減輕居者的負擔,畢竟購買“可負擔房屋”者,未必都有剩餘錢購買車子代步。
先不講“可負擔房屋”,即使是廉價排屋或組屋,如果建在偏遠地區,例如萬撓、雙文丹及雪邦,假設市民的工作地點多數是在吉隆坡或週邊市鎮,相信他們也不想到這些二、三線城市居住;不過,如果搭一趟車可到工作地點,則另當別論。
建議提供首購族獎掖
PropertyGuru.com.my馬來西亞經理許毅表示,為協助未有房屋的首購族,政府可以考慮豁免印花稅或提供首次購屋者獎掖,還有建議首3年租金收入免稅,以鼓勵購屋者更長久持有產業。
針對許毅的建議,黃福安補充,也許當局與銀行之間可達致共識,提供首次購屋者100%貸款,以及提供免印花稅優惠。
許毅認為,確保房地產永續發展、健康成長是當前應該關注的,一些已建議的政策獲持續執行,以提高國內外投資者的信心,同時,創造一個有活力、能提供長期投資前景與低風險的市場。
另外,柔佛產業發展商和麗園(Austin Heights)董事主席拿督張潤安說,房屋是每個家庭必須擁有的資產;可是,一些政策的落實、分配機制卻出現不均衡狀況,造成還有不少人未能擁有第一間房屋。
與其他發展商看法一致的張潤安認為,建設廉價屋的任務不應局限在私人發展商,假如讓擁有土地資源充足的地方政府、州政府來推行,預料成效會更好。
政府干預不宜過度
他說,產業交易的焦點應該專注在自用、自住,然後用作投資,以對衝通膨的壓力,由市場力量決定發展的步伐會更妥善,政府擔心產業價格持續走高,出手干預在所難免,惟不宜過度干預。
Andaman產業發展公司董事經理拿督斯里張孫通博士說,他個人比較顧慮的是:產業印花稅結構是否會調整,假如調高印花稅,買家需支付更大筆的費用,比產業盈利稅的徵收,對市場的衝擊更大。
MPI海外促銷大馬產業
大馬產業機構(MPI)總經理駱玉梅表示,大馬產業機構的設立,最大目的是到海外促銷大馬的產業,這些產業類型包括店屋或辦公單位、工業產業如廠房,以及零售產業,好比購物商場,至於住宅單位並非主要的促銷產業。
她說,在大馬購買產業的海外投資者,除了鎖定“大馬:我的第二家園”海外銀髮族,也包括在本地工作的海外專業人士,以及在外國工作的大馬國民。
因此,前往海外促銷大馬產業的大馬產業機構,目的是提高外國投資者對大馬產業市場的認識,並非本地產業價格上漲的推手之一。
最近一、兩年,受到外圍經濟的影響,我國經濟成長顯示放緩跡象,轉手產業市場稍顯疲弱,一些州屬的產業交易明顯下跌,部份原因是價格偏高,也包括提高外資購買產業的最低價措施。
過去5年的記錄顯示,第三季的房產銷量通常比較疲弱,今年第三季,住宅房屋的銷售集中在主要州屬,分別是雪蘭莪、柔佛、檳城及吉隆坡,結合起來共揚升25.5%至4萬零691個單位。
這些州屬之中,柔佛走在前端,按年增長78%,雪蘭莪與聯邦直轄區只取得3%的小幅成長率,而檳城的產業銷售增長率保持可觀,上揚了54%。
限制外資最低價須100萬
假如對產業買家進行分析,不難發現其中有不少是海外投資者,儘管一部份市場人士認為,外資產業買家是促使產業價格大幅上漲的原因之一,特別是在柔佛的努沙再也、檳城及巴生河流域等地區。
不過,政府現階段並沒有計劃管制外資在產業的購買,只是市場普遍認為,有必要提高外資購買產業的最低價,由於產業價格普遍走高,目前的50萬令吉門檻似乎太低。
房地部長:限外資購價應按個別州屬制定
城市和諧、房屋與地方政府部長拿督阿都拉曼達蘭較早前指出:“這是個開放市場,我不認為應該剝奪發展商從售賣產業給外資賺取盈利的機會,只是一些地區的屋價已上漲至超出普通市民的購買力,也許發展商與州政府應該考慮、調高外資購買產業最低價至最少100萬令吉的指示。”
不過,部長認為,這項措施不能一概而論,就是按個別州屬的產業市況、供求水平、地點而定,其實,檳城已率先實施外資購買產業最少100萬令吉的措施。
阿都拉曼補充,外資產業買盤,其實對產業的走勢影響不大,因為外資在本地產業的投資,所佔的比率在5.5%之間,屬於相當小的比率。
產業顧問公司指出,外資比較集中的地區,多數是首都吉隆坡、檳城、沙巴、柔佛依斯干達等地,而他們鎖定的是屋價比較高的房產單位,例如豪華共管公寓、度假別墅。
結語:
1997/98年的亞洲金融危機提醒了我們,亞洲一些國家在1990年代(1990/96年) 投資水平過高,其中包括在土地與產業潛在投機成份,促使市場面臨金融危機時無法承受衝擊,危機發生後,產業市場深受打擊,辦公領域過剩的現象立竿見影,至 今,少數一些辦公產業仍未恢復元氣,這是回顧過去市況最好的鏡子。(星洲日報/財經/文:鄭碧娥)