已下訂77萬產業‧該把舊屋再融資嗎？
2013-09-29 19:30
署名SEM的讀者今年37歲，先生45歲。兩人育有4名孩子，年齡分別是17歲（高二）、12歲（六年級），10歲（四年級）及6歲（幼兒園第二年）。
她問：“如何改善我的收入，以達到收益高的效果？”
SEM最近買了一間公寓，坐落在新山百萬鎮的聖地寶，價格77萬4千令吉，付了10%首期錢，還沒辦理貸款手續。“現在要向銀行申請貸款嗎？”
假如貸款80%不成功，有必要用自住排屋抵押嗎？或可拿回10%訂金。（土著單位、仍在等待申請成功開放）。
另一間房屋也是在新山、售價65萬令吉、貸款55萬令吉。2015年才開始供期，每月份期付款2千600令吉，打算出租。
“請問我有必要賣掉手上的一些產業嗎？”
答：SEM訂購77萬4千令吉的房屋，仍是一間申請待開放，以公開發售的土著單位，假如SEM訂購房產的文件，有說明申請貸款、或開放脫售土著單位的申請不成功，可以領回訂金，那麼SEM可以向銀行申請房屋貸款，否則，SEM應謹慎看待這一單位的買賣。
從來信提供的資料可以看出，SEM資產多、負擔也重，而且有4個小孩，日後的開銷也相當大，不過，如果財務管理妥當，資產與／或現金，應該可應付孩子日後的學費開銷。
雖然投資產業可為個人的財富增值，可是，如果以過高價格買入，租金或資本增值不高，等同於投資回酬面臨負成長，信中提及的店屋租金與收入有一段距離，足以反映投資產業回酬未必可觀。
另一間售價65萬、貸款55萬令吉、供期2千600令吉的房屋，在2015年開始供期，相信至少也要供25年，供完之年，SEM的丈夫已經70歲，如果兩人是自僱人士，或是有家族事業，過了60歲持續有收入，應該不需過於擔心。
假設情況恰好相反，就是工作年齡到60歲，之後就沒有固定收入，那麼到了那期間，最好能減少數額較大的債務，例如償還銀行每月的分期付款，全面享有財務自由的日子。
提到是否應該賣掉手上的一些產業，這要回到探討SEM的投資產業組合，看看哪一些類型的產業，投資回酬並不理想，然後才做出脫售決定，以減輕其他產業貸款的負擔。
前面提到SEM與丈夫育有4名小孩，最小的是6歲，距離唸大專院校尚有12年，加上3至4年的
高等教育，與目前相比，大約是12至15年的時間，假如將通膨因素考量在內，所需準備的資金將比較多，這是無可避免的開銷。4名孩子的高等教育費，保守估
計在40萬至80萬令吉之間，視所選讀的科系，以及是在本地或外國深造。
本期主答：永佳財務規劃公司首席理財規劃師陳建業碩士（星洲日報／投資致富‧財富問診）
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