SIN CHEW PROPERTY Q AND A : 店屋租金

店屋租金  產業問診

讀者小盧說，他的角頭單位面積比較寬敞，按面積來計算，角頭單位的租金應該比中間單位的高出多少個百分比？假設中間單位的租金是2千令吉，角頭店屋的租金應該多少？
*       *       *
答：實力產業經紀公司總裁陳建業，針對小盧提出
的問題表示，店屋租金的訂價，主要受到市場供求、地點等因素的影響，如果說中間單位的租金是2千令吉，角頭單位的租金應該多少；除了看地點，還要看角頭單位面積比中間單位多出的比例，另外，就是業主與租戶之間如何協商。
此外，較容易出租的地點，業主比較佔優勢，租戶也比較難要求減租，畢竟那是熱門地點，Ａ租戶認為貴，很快就有Ｂ租戶來詢問，業主並不擔心其產業無法出租。
陳建業補充，熱門地點的租期一般比較短，普通的租約，最長是3年，比較普遍的是1年、2年，過後在更新租約時，業主可能要求調高租金，租戶也可以基於行情欠佳，提出減租要求。
假如地點適中，不是大好或大壞，角頭單位租金以面積的寬大，按比例計算是比較普遍的現象，譬如說中間單位租金是2千令吉，角頭單位可以是4千令吉或5千令吉，畢竟在一排店屋當中，角頭單位只是一間，另一端則是旁邊單位，沒有多出來的空間。

SIN CHEW PROPERTY Q AND A : 遺產分配法令

遺產分配法令  產業問診
文／鄭碧娥

根據遺產分配法令，沒有立遺囑的財產，例如現金、存款、房產、股票、信托基金等資產，家中的父母、配偶，孩子人人都有份繼承。
*       *       *
娜娜來信提出關於遺產分配法的問題，他說，與前夫育有一名兒子，兩人也擁有一間聯名屋子，房屋貸款已經還清，前夫已在去年10月去世，房屋還是她與前夫兩人名下的產業。
請問：“房屋擁有權的比例是不是我個人50%、兒子33%、他母親17%？假如現在想把屋子轉換到兒子名下，是否可行？”
另外，假設他媽媽萬一不在世，也沒有留下遺囑，那麼她那一份產業擁有權益，是否由她的其他孩子平分？
*       *       *
答：產業與理財顧問陳建業說，假如娜娜與前夫已正式辦理離婚手續，在法律上已不是夫妻，她在這間房屋仍擁有一半( 50%）的權益，前夫的那一半權益則是1/3歸父母、另外2/3歸子女。
娜娜擁有一半的權益，主要是因為她還是這間房屋的聯名擁有人，以娜娜的情況就是，兒子獲得2/3，前夫母親1/3；假如娜娜與前夫只是分居，並沒有正式辦理離婚手續，那麼娜娜還可享有前夫在房屋50%擁有權中的一部分權益。
換句話說，根據遺產分配法令，假如父母，配偶與子女皆可享有遺產的分配， 那麼1/4遺產歸父母、1/4遺產歸配偶、2/4遺產歸子女。
不過，假設前夫離婚後有另外娶妻，在結婚前與前妻辦理正式離婚手續，後來與新婚妻子是註冊結婚，那麼，1/4歸配偶就是前夫的新任妻子，而非娜娜，2/4遺產歸子女，意味前夫後來與新任妻子所生的子女，也可享有遺產的分配。
不論娜娜與前夫所生的兒子，是享有2/3或2/4比率的遺產分配，加上娜娜她那一份，在產業擁有權皆超過三分之二或五分之三，在百分比的擁有權還是佔優勢的。
我們假設娜娜前夫並沒有立遺囑，他生前擁有的財產，將根據遺產分配法令來分配，沒有立遺囑的財產，例如現金、存款、房產、股票、信托基金等資產，家中的父母、配偶，孩子人人都有份繼承。
另外，娜娜提出其他一些假設性問題，現在評論仍言之過早，前夫母親擁有一部分的產業權益，假設她沒有留下遺囑，萬一她不在世，老伴也不在了，其遺產是根據遺產法令分配，就是由其子女平分。
在這期間，建議娜娜尋求相熟律師的協助，相信律師可提供適當意見供參考。

SIN CHEW FINANCIAL PLANNING Q AND A : 夫妻月入7千‧想買25萬二手屋

夫妻月入7千‧想買25萬二手屋

2014-04-27 19:17

星洲网首頁 > 財經 > 投資致富

柔佛的秀真女士今年35歲，丈夫39歲，2009年與丈夫聯名購買了一間35萬令吉的房屋，育有2名各為3和5歲的兒子。

她說，2人打算再買一間房屋來投資，不曉得他們的財務能力能否做到？

夫妻2人凈收入約7千令吉，開銷包括房貸供期1千800令吉（已供5年、還剩25年），伙食和孩子開銷1千500令吉，水電費、電話費250令吉，保險費700令吉（教育保單、意外保單、醫藥卡），其他250令吉，總共4千500令吉。

另外，有一輛市價3萬令吉的轎車，車貸已經供完，其他資產包括：信托基金約8千令吉，以及丈夫公積金5萬令吉。

請問：

1.如果要購買一間單層房屋，價格在20萬至25萬令吉之間，以我們的財務狀況，可行嗎？柔佛小鎮尚有一些舊屋是在這一價格水平內。

2.購買新屋與二手屋有哪些分別？須要多少費用？

3.假如購買地皮來投資，是否比購買房屋較有經濟效益？

答：秀真女士來信提供的資料並不足夠，例如她本身是自僱或受薪，信中也沒有提及她的公積金儲蓄，2人是否有定期或銀行儲蓄等，畢竟購買房屋須要一筆資金，一般至少要有相等於20%屋價的首期錢。

關於購買一間房屋來投資的問題，在柔佛小鎮，25萬令吉應該可以買到一間舊的、3房單層排屋，若是準備用來投資賺取租金收入，回酬可能不大理想，一般租金在500至600令吉之間。

看了租金所得，再來看每月的供期，假如貸款供期25年，貸款80%或20萬令吉，每月的分期付款在1千100令吉左右；假設租金是550令吉，業主本身須要支付550令吉，才能湊足另外一半的供款，這尚不包括間中可能會出現空置的問題。

不過，以秀真和丈夫的收入扣除開銷的盈餘，是足以承擔每月的1千100令吉供款，只是，2人也須為孩子日後的教育費進行儲蓄，畢竟孩子的教育費也可以是一筆相當大的數目。

談到購買新屋與二手屋費用的問題，陳建業說，這要看購買新屋時，發展商是否提供免買賣合約、印花稅等優惠，如果沒有，購買新屋或二手屋，費用大致上是一樣的。

二手屋坐落租賃地契手續需時久

至於說購買新屋與二手屋有哪些分別，最大的分別在於交屋時間，如果是購買二手屋，房屋坐落在永久地契的土地上，手續須在3個月內完成，假如購買的房屋地契是租賃契約，最快可能需要6個月，也有可能不只是6個月，而是更久的時間。

假如是購買發展商新建的房屋，有地房屋如單層或雙層排屋，一般是在購屋者與發展商簽署買賣合約後的24個月內，發展商須移交新屋鎖匙給購屋者。

非種植地等待增值無回酬

購買土地來投資，假如是等待土地價值上漲的投資規劃，應考慮該土地是否有栽種農作物，農作物是否已經可以收成？如果不是，在等待增值期間，投資者是否有能力承擔每月的貸款分期？因為這期間可以說是沒有回酬可言。

說到須要多少費用，陳建業說，買賣房屋除了須要繳付律師費，還須要支付印花稅及其他費用，關於買賣合約的律師費，是這樣計算：首15萬令吉1%、接下來85萬令吉0.7%、再接下來的200萬令吉是0.6%。

假設屋價是25萬令吉，首15萬令吉1%：1千500令吉，接下來10萬令吉0.7%：700令吉，買賣合約的律師費是2千220令吉。

另外，假如秀真貸款80%購買房屋，就是貸款額20萬令吉，那麼貸款合約律師費是1千500令吉、接下來的5萬令吉x0.7%=350令吉，貸款合約的律師是1千850令吉。

至於政府的印花稅，買賣合約的印花稅收費是：首10萬令吉1%：1千令吉，接下來的15萬令吉2%：3千令吉；貸款合約印花稅則是貸款額x0.5%，假設貸款比率80%，就是貸款20萬令吉，印花稅是1千令吉，2份合約的印花稅總共5千令吉。

如果是在二手市場購買，除了支付律師費與印花稅，還須加上其他收費，例如土地搜查費、土地局割名及抵押給銀行的註冊費，還有其他雜項收費。

本期主答：永佳財務規劃公司首席理財規劃師陳建業碩士（星洲日報／投資致富‧財富問診‧文：鄭碧娥）