上週，我們提及產業十大趨勢與特色，本週將繼續相關話題，包括業界人士對2012年的回顧、展望2013年產業市場，以及探討未來的房產趨勢。
何文淵：去年銷售業績普遍看俏
華陽（HUAYANG,5062,主板產業組）首席執行員/執行董事何文淵，針對2012年產
業走勢與2013年市場展望發表看法時指出，以該公司的銷售業績來看，2012年產業市場並不比2011年減緩，該公司的許多產業計劃，銷售業績普遍看
俏，平均吸購率超過77%，這是很不錯的跡象。
他說，產業建在好的地點、合理的價位，優質的房產，這些都足以吸引產業買家前來詢問，多年以來，華陽興建的多數是可負擔房屋，價格不超出40萬令吉，對多數的大馬購屋者來說，是可以負擔的屋價。
“公司沒有標高產業的價格，而且採取嚴謹的措施控制建築成本。當然，銀行嚴緊的借貸措施，在一定程度上影響產業市場的買賣，買家也比較謹慎，他們瞭解到不容易領取貸款，不過，嚴格來說，這反而可以抑制產業市場的投機活動。＂
今年可負擔房屋料續成長提到今年產業市場的展望，何文淵說，我們認為，可負擔房屋領域將繼續成長，每年有不少的新婚夫婦組織家庭準備購買房屋、年輕的職場生力軍，尋求購買第一間房屋，市場對9萬令吉至40萬令吉房屋的需求保持強勁。
全國產業資訊中心不久前展開的一項調查顯示，交易量最大的房產類型，是價格介於25萬至50萬令吉的房屋，意味可負擔房屋的需求仍有相當大的增長空間。
根據2010年大馬人口與房屋調查，我國人口有2千830萬人，在10年時間內，比2000年的2千330萬人增加500萬人，大馬人口年齡，25至40歲佔大多數，相信這一年齡層人口，對可負擔房屋的需求保持強勁。
與此同時，越來越多青少年加入職場，這些都是我們首次購屋者目標，不論經濟好壞，房屋是基本需求，大馬人視產業為重要投資，料將刺激市場對產業的需求。
2013房市依然樂觀
何文淵指出，他們對今年產業市場的表現保持樂觀，並且深信可負擔房屋仍將不乏需求，國內的年輕人不斷探討擁有本身的第一間房屋，預料政府將推出一些減輕中等收入者負擔的措施。
“一直以來，我們相信，位於好地點的房屋將足以吸引買家的目光，我們看到可負擔產業的成長潛能，希望掌握這些良機，設計一些適合這一族群者的產業，以引起他們的購興。＂
政府推出的個人貸款者的每月收入介於3千至5千令吉，在我的第一家園計劃下，夫妻的每月聯合貸款高達1萬令吉，在一定程度激勵產業市場的成長，最大的受惠者是面對貸款困難的中等收入者。當然，也將使華陽公司受惠。
熱點產業不怕沒需求
談到產業的熱門地點，何文淵補充，巴生河流域、檳城及新山，基於這些地區的迅速發展，依然是產業的熱點重鎮，巴生河流域及檳城一直以來處於上揚走勢，至於新山則獲得大馬依斯干達經濟特區的帶動保持成長步伐。
另外，我們也相信，靠近公共交通基本設施如建議中捷運計劃附近的產業，仍將吸引買家的焦點，今天的購屋者探討一些全面發展、基本設施完善的社區，以享有出入方便的便利。
有地產業潛能仍受看好
有地產業的潛能依然受看好，在屋前擁有自己的小花園，同時，大馬人普遍認為，有地房屋的增值潛能比共管公寓高，不過，共管/服務公寓將日益普遍，不少買家優先考慮有保安及圍籬設施的產業。
與有地產業比較，比較多的人有能力購買共管/服務公寓，主要是大都市如吉隆坡、八打靈再也、檳城及新山等地，可以興建房屋的土地日漸稀少，有地產業顯得更為昂貴。
何文淵也提及該公司旗下的可負擔產業計劃，分別有位於巴生河流域的易城、芙蓉的旺達城、新山的華陽城、禧綠苑以及怡保的大學城。
近期內，該公司將在巴生河流域推出發展總值1億6千萬令吉的服務公寓兼兩層零售產業計劃，位於蒂沙班登商業中心的該項計劃，與敦拉薩路、安邦路、燕美路等地距離不遠。
另外，位於沙亞南13區的服務公寓兼兩層零售產業，發展總值1億7千500萬令吉，佔地3.73英畝，靠近沙亞南博物館驗拉曼斯里商業中心。
任廣財：小單位房產受落
大馬房地產發展商會主席拿督任廣財說，為了減緩土地價格上漲造成的衝擊，業者在推行市區分層房產計劃，傾向於興建面積較小的單位，以便多數的人，有能力購買一個屬於自己的單位。
放眼接下來的日子，如果繼續購買、投資有地房產，可能要遠離市區，到選擇較多的郊區；另外，靠近巴士站、輕快鐵站、單軌火車站等地區的房產計劃，普遍比較受歡迎，價格漲幅較可觀、漲勢也比較快速。
與此同時，近年來新崛起的趨勢，顯示市場對圍籬、有保安守衛產業的需求相應提高，這不只局限在分層產業，如共管公寓，不少新建的有地產業，也落實圍籬概念，並取得不錯的銷售率。
圍籬產業需求提高
私人界發展商在推行發展計劃時，應該以市場力量為推動力，並且按市場的供求水平加以平衡，在制定綠色大藍圖時，將融入公共交通、教育、衛生保健、基本設施的發展，以塑造一個永續發展的大環境。
任廣財補充，當我們放眼未來產業市場的發展趨勢，也應該回顧過去產業發展的歷程，從中掌握產業發展的演變、革新與進展。
包久武：3因素造成房市降溫
友聯產業經紀公司總經理包久武認為，2012年產業市場交易步伐放慢，產業熱門地點，例如巴生河流域、檳城的一些地區，過去數年產業價格翻倍增長，擔心2013年市場將進行調整，價位漲幅較大的可能出現下跌的局面。
他說，假如出現下跌局面，基本有三大因素造成：
1.過去幾年一些地區的產業價格已上漲了100%、房價不可能繼續直線上升，而是到了應該調整的階段。
2.銀行收緊貸款、國行指南嚴謹，一些商業銀行配合中行的指示，甚至駁回50%不符合條件貸款者的申請。
3.產業價格大幅上漲，可是，人均收入卻沒有相應提高，這是警訊、與市場基本原理背道而馳。
大選前觀望房產有價無市
全國大選將在2013年舉行，市場人士暫時採取觀望態度，部份地區出現有價無市的情景。
他補充，過去3年，一些地區的產業售價起了一倍或更高，可是，租金並沒有相應上漲，這是危機的訊息。
舉個例子，首都一些地區的公寓售價在這之前介於23萬與25萬令吉之間，租金在1千800至2千令吉，今天，產業的價格已增值大約一倍，可是，租金的漲幅並不顯著，這說明人均收入的提高追不上屋價的水平，支付房屋租金的能力自然比較弱。
不過，包久武認為，在屋價高漲時，如果很喜歡某個房產單位，準備買來自住，也能順利申請銀行發放的房屋貸款，還是可行的，假如是準備買來投資，那就要三思了。
史龍展：高檔住宅受衝擊
世邦魏理仕董事經理史龍展表示，國家銀行實施比較嚴謹的融資比率，第三間房屋貸款最高融資額度在70%，對產業市場造成一定程度的衝擊。
明顯的，高檔住宅產業首當其衝，在市郊等地每單位售價超過300萬令吉的半獨立及獨立式洋樓，交易步伐放緩，當前產業市場發展焦點“可負擔房屋＂，預料將維持一段較長的時間。
產業發展商開始轉向中檔房屋的發展，市場購興集中在35萬至50萬令吉的單位，中檔市場的買家準備購買共管公寓，對他們來說，要購買有地房屋並不容易，史龍展預測，吉隆坡市區將增加面積較小共管公寓的供應。
他說，相信新的一年將繼續這樣的發展趨勢，增建可負擔房屋、市區新建公寓趨向面積較小的單位，以應付中等收入的要求。
陳建業：今年產業走勢不樂觀
實力產業經紀公司總裁陳建業預測，今年產業市場的走勢不大樂觀，其實，當前的形勢有些硬撐的跡象，政府在提呈2013年財政預算案建議提高產業盈利稅徵收多5%，對抑制投機風作用不大。
他說，政府的應對措施顯得有些緩慢，造成市場掀起炒風，另外，以凈收入作為批准貸款的指南，其實治標不治本，在某種程度影響還未購買房產的人，對投機客來說，影響可能反而不是很明顯。
“政府沒有大幅提高產業盈利稅，可能是擔心產業市場短時間內適應不來，其實，提高產業盈利稅的徵收，才能抑制炒風，對於非炒家並沒有影響，他們購買房屋只是自住，不是準備在短時間內脫售。＂
在外圍地區，產業市場的走勢比較平穩，價格的漲幅也比較合理，這些都是受到供求因素的影響。
回顧過去50年大馬產業的發展，任廣財認為可以分為以下幾個階段：
＊1960年代的萌芽期，從非法屋到私人發展商、州政府參與發展的民宅先後登場，大馬政府也在1966年制定房屋發展法令，以便更好的管制房屋發展計劃的推行。
＊1970年代房屋發展開始進入穩定期，在那10年，經濟與人口的穩健增長，推動市場對房屋發展的需求與購興，在房屋發展法令付諸實行後，帶動更多私人產業發展商進入市場，在這10年裡，分層產業開始逐步建成，一些分層產業大廈在城市建立起來。
＊1980年代是鞏固產業發展的階段，市場擴大廉價房產的發展，1983與1984年商品價格滑落，影響產業市場的發展，政府在1985年制定分層地契產業法令，作為分層產業發展的參考依據，1988年，商品價格好轉，產業市場也恢復活力。
＊1990年代是趨向成熟的產業發展階段,，以房產的質量和類型而言，顯現出產業的發展日趨成熟，住宅與商業產業的發展，開始融入現代化科技。產業的發展步伐加速、首要地點的地段供不應求，發展商增加共管公寓的興建、並且發展綜合產業的大型城鎮。
＊2000年代，產業的發展進入挑戰階段，法令與條例的修改，加強對產業領域與業者的管制，中國與印度經濟崛起，營運成本大幅升高，可供產業建築的土地日漸稀少，市場趨勢開始增建綠色產業計劃，現代科技的採用進一步普遍。
結語
看過了業界人士對新一年產業市場的展望，不難看出喜憂兼有，由於地價昂貴，市區的公寓單位面積將日趨嬌小、圍籬產業將進一步普遍、具備現代軟硬設施的房產單位，相信也將是熱門的選擇。（星洲日報／投資致富）
