房屋再融資須三思
2012-12-10 11:54
林先生，今年33歲，是一名單親爸爸，上有父母，分別是父親66歲和母親60歲，下有一名4歲女兒。
我的父母已經退休，每個月我會給他們500令吉的家用，加上兄弟姐妹給的零用錢，足夠他們的生
活費。我的女兒已上幼兒園，每月費用350令吉，繪畫班費用50令吉。我也為她買了保險，每月費用150令吉。我的一部份花紅會用來為她買信託基金，每年
2千400令吉，做為將來的教育費，已經買了4年。
以下是我的收入：RM
薪金：5,500、稅後所得大約4,600（每年漲幅2至3%）
公司每年至少給3個月花紅。分年中1個月和年終2至3個月。正如以上說的，一部份買單位信託，一部份會用作應急生活費（如新年額外開銷、添新家具），剩下的存起來。
以下是我的按月支出：RM
房貸分期：1,200、分25年，購買時24萬令吉，今年第5年，如今市值35萬令吉。
汽車貸款分期：650、車價7萬2千令吉，分9年，今年第4年。
女兒教育費：400、父母生活費：500
我的保險費：200、女兒保險費：150
每個月至少存500，如果該月很節省，能存到1千令吉。我和女兒的生活費在500至1千令吉之間（車油和電話費，由公司支付）。由於之前用於妻子的醫療費和過世費用，剩下的已經不多。
資產：RM
*房屋市值：35萬、房屋貸款月供：1,200，分25年，供期已進入第5年。購買價：24萬，貸款配套是基本借貸率-1.60%，尚欠16萬8千令吉。
*汽車原價：7萬2千，尚欠4萬8千令吉貸款，車貸供期9年，今年第4年，還有5年。
*單位信託：9千350
*公積金：9萬2千
*定期存款：2萬
*儲蓄戶頭：2千
每月薪金5千500，稅後所得大約4千600（每年調薪2至3%）、扣除房屋貸款1千200、汽車貸款貸款650、女兒教育費400、父母生活費500、保險費200、女兒的保險費150、儲蓄500、生活費500，剩下流動資金500。
假如按年計算，薪金加花紅，收入6萬9千、房屋貸款1萬4千400、汽車貸款7千800、女兒教育費4千800、父母生活費6千、保險費2千400、女兒保險費1千800、女兒單位信託2千400、儲蓄1萬2千、生活費1萬2千400，剩下流動資金5千令吉。
以下是我的財務管理問題：
1.我的房屋今年鎖定合約到期，可以再融資或要求基本借貸率-2.2%，目前的配套是基本借貸率-1.60%。
問：我應要求基本借貸率-2.2%或申請再融資？如果選擇再融資，我必須考量的問題包括律師費。我在公積金的第二戶頭儲蓄，應該提出來購買單位信託或還房貸供期？
2.當我成功降低我的房屋供期，以基本借貸率-2.2%，我每個月將有更多的游資。有甚麼建議可以投資增加我的財富？
3.如果你建議再融資，我拿出的現金應當一次過供完我的車貸分期或作為投資？有甚麼投資建議，以便增加我的財富？
4.我的財務狀況如何？有甚麼需要注意的地方？應該如何避免發生財務危機？
答：一般來說，當未償還的房屋貸款數額少過10萬令吉，我們不鼓勵領取再融資配套，因為再融資需要付律師費和其他一些雜費。
假如能爭取到基本借貸率-2.2%的配套，是可以考慮再融資，建議選擇每月房貸供期數目接近，不過，可以縮短分期供款年數的配套。
許多人忽略了一個重點，每月房貸供期數額減少，表面看很不錯，可是，剩下未償還的數目可能更多，本金加上利息，翻滾之後，並未能為自己節省較多的利息開支。
林先生信中沒有提及房屋貸款配套前後多少年，以及貸款的數額，我們假設是25年，貸款22萬令
吉，供了5年，還剩下20年。如今再融資16萬令吉，假設選擇15年供期，每月份期付款大約1千令吉，如果是10年供期，每月1千300令吉左右，林先生
在瞭解律師費與其他費用後，才決定是否要再融資，以及準備選哪一個配套。（數據僅供參考）
當然，林先生可以和銀行貸款部的職員討論，瞭解其他的細節，與銀行簽署貸款合約，林先生需支付律師費與印花稅，律師費的架構是首15萬令吉1%、接下來是0.7%，至於印花稅則是貸款數額x0.5%。
建議先存6個月開銷應急資金
林先生是單薪收入家庭，由於之前已用掉不少儲蓄，如今所剩不多，建議林先生儲存相等於6個月開銷的應急資金（2萬1千600令吉），有了這筆不能隨意動用的資金，再來討論投資的問題，這樣比較實際。
嚴格來說，林先生的財務狀況保持平穩，有按月儲蓄、購買信託基金、為自己和女兒購買保險，不需過於擔憂，若要投資，應該選擇一些自己比較熟悉的領域或投資工具，避免為了投資而感到不安。
本期主答：永佳財務規劃公司首席理財規劃師陳建業碩士
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