Sunday, September 4, 2011
Wednesday, August 31, 2011
SIN CHEW PROPERTY INTERVIEW : WHO SHALL BEAR REAL ESTATE AGENT'S COMMISSION
產業經紀傭金誰付？
2011-08-22 10:59
丹尼爾來信提問：1. 如何確認對方是有何資格執照的產業經紀？ 名片會有註明嗎？可以從哪裡查到有關產業經紀公司是否有合法註冊等資料？
2. 請問傭金是誰付？是買方付給產業經紀？還是賣方付？
3. 傭金是多少%？是1%、2%還是3%？
4. 請問找產業經紀買房子應注意哪些細節？
答：如果要確認對方是執照產業經紀，除了從其名片附上e代號看出，也可以從大馬產業經紀公會查詢有關經紀是否合格經紀，該公會的電話號碼：03-79602577，網址http://www.miea.com.my。
關於傭金這一塊，市場上一般是賣方付給產業經紀，經紀只能收取一方的傭金，如果是買方付給產業 經紀，產業經紀不能再向賣方徵收。產業經紀收取買方支付的傭金，可能是買方吩咐賣方協助他物色房屋，並表示會付給他傭金，傭金由買方支付的情況下，買方可 能會向賣方提出在價格上優惠買方的要求，不過，有些賣家基於其產業是熱賣單位，不愁沒有買家，不準備支付經紀傭金，傭金由聘請他的買家支付。
實力產業經紀公司總裁陳建業表示，傭金介於產業交易價多少個百分比，基本有一個收費架構，如果產業交易價少於50萬令吉，傭金是3%、如果超過50萬令吉收費2%，100萬令吉或以上則可商洽。
我們如果委托物色房屋或脫售房屋，確保所托是合格與合法人選，本身也需掌握一些有關產業買賣的基本知識。（星洲日報／投資致富‧產業問診室）
Tuesday, August 30, 2011
NANYANG SIANG PAU PROPERTY INTERVIEW: EFFECT OF THE SHARE MARKET DECLINED ON PROPERTY MARKET 陈建业：供多于求 股市走弱不利房地产
陈建业：供多于求 股市走弱不利房地产
2011-08-13 19:18
· 
陈建业：房地产价格不会跌至一文不值。
他说，股票与房地产息息相关，如果股票赚钱，这些钱将投资于房地产。
“目前房地产的情况是‘求多于供’，因此产业价格高踞不下，反之，如果股票持续下跌，也许有人会抛售房地产套现，届时情况将相反。”
无论如何，他认为，大家应该理智的投资，股票亏了也许可立刻卖出，把损失降至最低。
房地产遭炒作
他向《南洋商报》说，股票与房产有别，股票是时运金融，而房地产则有实值，价格不会跌至一文不值。
陈建业说，马来西亚是个不成熟的市场，房地产炒作意味甚浓。
“我国经济与房产出现反常现象，近年经济不景，房产价格却持续飙升。”
他解释，如果是外资来马买楼，外国投资者的目标理应是店屋或者公寓，而非有地产业。“这证明是本地人在炒作。”
股市动荡买家观望
马来西亚购屋者协会中文组主任陈钟灵指出，目前仍然不晓得全球股灾是否会引发金融大海啸，因此未能确定是否会影响房地产买气。
“全球股灾仅发生两三天，是否会爆发金融风暴不得而知，因此目前仍处于观望态度。”
无论如何，他说，或多或少也会有影响，但他对此抱乐观态度。
Sunday, July 31, 2011
FP 36: AMATEUR PROPERTY INVESTOR SHOULD KNOW ( 三十 六) 房地产投资初哥须知
( 三十 六) 房地产投资初哥须知
对于初次投资于房地产者来说，有很多细节问题使到他们在决定购买房地产时犹豫不决，除了以前提到的投资房地产须知事项外，在这里提出几项建议，以免您的房地产投资血本无归；至少，有助于减少不须要的亏损。
首先，确定发展商持有合法而且有效的执照，并且拥有合法的广告以及销售执照。此外，在签署买卖合同时，确认房屋产完成的期限。如果您是直接与发展商购买的房地产，通常是依据1989年房屋发展商条规（控制与执照）的法定的买卖合同行事。购买单层、双层及3层拥有个别地契的房屋，以下房屋者都必须签署G程序表的买卖合同，完成期限是24个月。而购买高楼大厦包括2层及3层的城市屋者，则必须签署H程序表的买卖合同，完成期限是36个月。值得注意的是，商业用途的房地产，不受此限，发展商有权缮写自己属意的合同，所以签署时必须细读这些条文，以免不利于购买者。此类商业用途的房地产包括服务型公寓，酒店，店屋，办公室等。
接下来，注意土地的拥有权是否发展商所拥有。至少，土地拥有者也是买卖合同里签署的一方，土地是否抵押或有其他方式的贷款，个人地契是否分发出了？
此外，应该注意地契的类别，诸如是永久地契、99年租契以及马来保留地等。至于99年租契，必须检阅租契完毕的日期。
如果您还不肯定资料的正确性，您可以从发展商的传单或到有关土地局去查询。
在签署买卖合同时，才开始缴付10％的头期钱。值注意的是，您缴付10％时的日期与您签署买卖合同时的日期是一样的。
如果您是从发展商购买才要建筑的新房屋，您的付款方式是循环渐进的。如果发展商已经完成10％的房屋结构，必须依据买卖合约定下的付款程序表的首10％缴付10％的房屋购价，依此类推。确保这项完成10％的房屋结构是受到获承认的绘计师的签署支持。
倘若购屋者或最终金融机构在付款到期的14天后无法缴付款项，则必须多付未缴付款项 10％的以日计算的利息予发展商。28天后还是无法缴付余款，发展商有权取消此项买卖合同；但是，发展商必须以挂号信通知购屋者有关于取消此项买卖合同的意愿。
房屋发展（管理与执照）2002年修正法令在该年12月1日生效后缴交发展商工程进展款项付款期限是21工作天及购屋者在收到由发展商发出的交屋通知书后，才须缴付基本设施的管理费，服务费，维修费，土地税，门牌税以及其他有关这产业的收费等等。
其他应该注意的事项是购屋者可以在获取有关当局发出的房屋可居住准证（CFO）才可入住。装修只可以在获取房屋可居住准证后进行。
发展商如果逾期交屋，购屋者有权索取等同每年屋价10％以日计算利息的赔赏。不过，索取赔赏的期限不可超过买卖合约里所限定交屋期的六年。
从1996年8月1日开始，房屋的缺陷承担期是从交屋后算起， 为期十八个月。
由于听过或遭遇到房屋停顿或素质差的问题， 所以有些购屋者对发展商有所警剔。那么， 应该如何选择好的发展商呢？基本上，好的发展商是负责, 有责任感, 能提供良好品质的产品与服务,有创意, 诚实, 提高区域的价值, 关注周边环境与设施等, 都是好的发展商应有的条件。
想投资于房地产者，不能不做好功课， 以期一本万利。
Wednesday, July 20, 2011
SIN CHEW JIT POH PROPERTY INTERVIEW : HOW TO IDENTIFY FAKE AGENT :認識不足‧真假難辨‧《大都會》授招防假經紀
認識不足‧真假難辨‧《大都會》授招防假經紀
- 一些假經紀到處向屋主招攬出售產業後從中牟利，所以屋主必須提防。（圖：星洲日報）
（雪蘭莪‧八打靈再也19日訊）篡改支票欺騙案時有所聞，如今還成為假產業經紀騙財的最新手段，他們成功轉賬後則消失蹤影，令業主交易不成反破財！
根據以往案例，非法經紀一般假借處理房屋買賣事項，要求買賣雙方事先預付手續及律師費，錢到手後則銷聲匿跡，令買賣者空歡喜一場。
不過，日前雪隆發生兩宗假經紀篡改支票案，他們篡改支票的兌現日期，以提早轉賬，而他們開出的支票則無法兌現，惟受害者發現後為時已晚。
由於人們對產業經紀的認識不足，且真假代理難分，令業主或買主防不勝防，因此專業人士通過《大都會》向公眾授招，以減低受騙風險。
建議繳訂金開支票給公司
專業人士建議，若人們欲繳付訂金予經紀，切勿以現金交易，而是直接開支票給經紀公司，或委托律師辦妥一切手續後，才繳付訂金。
此外，他們也披露，一些非法經紀只是“中間人”，其口頭承諾有欠可靠，因此買賣者應直接向經紀公司交涉，而勿私下給予中間人訂金。
根據1981年估價師、估價人及房地產代理法令，任何冒充房地產代理者，若被判罪成，將罰款不超過30萬令吉或坐牢不超過3年，或兩者兼施。
林若輝律師：簽買賣合約後才給傭金
“第一種情況，若業主通過產業經紀售屋，買主一般會繳付2%訂金，以作為經紀傭金，待簽署買賣合約後，才繳付剩餘8%訂金給買主。
若業主欲保障自己權益，可要求買主將2%訂金交給業主，並在買主簽署合約及繳付剩餘訂金後，才另將傭金交給經紀。
第二種情況，若買主通過產業經紀買屋，可要求經紀提呈業主資料，包括地契及買賣合約，以及地稅與門牌稅，確保售屋確實屬於業主，以免貨不對辦。
此外，買主也可委托律師，進行基本的調查及文件工作，待確定無狀況後，才繳付訂金，如此是最可靠的做法。”
大馬房地產代理公會前任理事陳建業：交易前需查證經紀身份
“篡改支票是假代理最新的犯罪手段，業主買主在進行交易前，應先查證經紀的身份，合法經紀的名片，都印有公司的註冊商號及個人執業號碼，其號碼前擁有‘E’字母。
產業公司必須向大馬估價師、估價人及房地產代理局注冊，而非商業注冊局（ROB／ROC）。若 公眾欲查詢經紀真偽，可致電當局或大馬產業經紀公會，以免非法經紀濫用執照號碼。若醫生、工程師等欲執業，必須加入相關公會，而產業經紀也是專業人士，因 此公會一直向當局爭取，規定經紀加入公會，以擬定一套規範。
無機制監督非法經紀
目前沒有一套機制監督非法經紀，形成漏洞，因此他們鮮少被提控上庭，而當局只能監督合法經紀，若受害者遭非法經紀欺騙，只能向警方報案。
因此，若人們欲繳付訂金給經紀，切勿以現金交易，而是直接開支票給經紀公司，即使有關經紀屬非法，也能向公司追討責任。”
大馬購屋者協會中文組主任陳鍾靈：勿私下給中間人訂金
“一般向協會投訴者，都是向發展商購屋，而通過產業經紀購屋者，一般是購買二手屋，惟協會鮮少接獲此類投訴。
一些經紀為了銷售屋子，在屋外張掛布條，他們一般並非合法經紀，而只是‘中間人’（negotiator）。
這些中間人擅長心理戰術，他們向買主表明‘先到先得’，一些屋主因求屋心切而繳付訂金，惟當屋主後悔時，可能無法取回訂金。
因此，若買主欲購買該屋子，應直接向屋主委托的經紀公司交涉，而勿私下給予中間人訂金，一切以經紀公司的收條為準，而非以中間人的口頭承諾為準。
此外，買主也可自行委托律師，處理購屋事項，包括繳付訂金給經紀公司，而勿通過經紀人委托的律師，如此更能保障買主權益。”
（星洲日報／大都會）Monday, July 18, 2011
SIN CHEW FINANCIAL PLANNING Q AND A:（星洲日報／投資致富‧財富問診室）單親媽媽開源累積財富
單親媽媽開源累積財富
2011-07-17 19:15
周女士，今年32歲，月入1千500令吉，目前是一名單親媽媽，育有兩個孩子，分別是6和5歲。
她說，自己的一切開銷都必須很節儉，否則就會超支，一個月會有100至200令吉盈餘可存起來，所有存起來的錢，她會用來買信託基金。
但是如果有意外的開銷、例如孩子生病，或是學校有一些額外活動需要付費，那麼所存的錢就相對較少。
另外，她有想過購買一間廉價屋，但是又顧慮不容易負擔，加上孩子還小，以後仍需要不少流動資金，以應付讀書和補習的費用。
她說，既然不能買房屋，她有了買金投資的想法，最近看到有些金鋪用分期付款的方式讓顧客購買，這樣負擔就不會太重。
她說：“我希望所擁有的有限資金可以慢慢增值，這樣就可以陪兩個孩子一起成長，如果真的沒辦法，有可能設法兼職。”
希望主持人可以提供一些意見。
答：周女士的來信資料不是很充足，例如沒有提及住宿與孩子托管費的資料，我們假設周女士是與長輩一起居住，這方面的開銷不需由她來承擔，畢竟她的月收入也不高。
單看周女士來信提供的數據，明顯可以看出她每月的盈餘，就如她在信中所指的介於100至200令吉之間，有時多了一筆額外開支，如孩子生病，可能就沒有這個數目；因此，欲擠出購買廉價房屋，擔心可能無法應付每月的分期付款，這點並不出奇，以她的財務狀況，其實可以理解。
另外，來信沒有提及本身是在甚麼行業服務，是勞力或勞心工作、上下班的時間，僱主是否有提供伙食等資料。信中所指的本身開銷（車油與其他）300令吉，是否包括水、電、電話費，或是包括午餐費，由於資料不足，比較難為周女士計算如何讓自己所擁有的錢更有價值。
假如希望每月能多儲蓄一些錢，以周女士的情況，若時間許可（工作時間是朝九晚五），不妨考慮兼職。如果自認本身的學識可以應付，可以為幾個小學生補習，在教補習的同時，陪孩子一些溫習功課、一起成長。
提到購買黃金或投資黃金的事項，須先瞭解投資黃金的學問，因為投資黃金需要比較大的金額，風險相對較高。若投資失利，虧掉數目不多的儲蓄，這樣就太可惜了。
雖然周女士收入不多、儲蓄不豐，不過，至少她有購買信託基金，也有投保購買人壽保單，能在有限的資源，儘量做到概括較廣泛的規劃，相當難能可貴。
在現階段，兩個孩子還小，未來漫長的道路，培育孩子長大成人，仍需要一筆數目不小的資金。最要緊是能增加收入，讓儲蓄逐漸增加，即使每個月只增加100令吉，也聊勝於無。
說到廉價屋的問題，今天的廉價房屋，其實也不像過去般廉價，申請廉價屋的分配，需面對一些條件的約束，例如在A州申請，必須是該州子民等等，如果本身是B州子民，欲申請A州的廉價房屋，可能會有一些難度。
另外，有些廉價房屋的規劃或環境可能有欠完善，環境若不理想，對孩子的成長可能造成不利影響，這些都是申請廉價屋之前要考量的因素。
不管怎樣，周女士還年輕，在未來的日子裡，隨著收入的改善，財務實力加強後，生活質量將可獲得提昇。（星洲日報／投資致富‧財富問診室）
SIN CHEW PROPERTY INTERVIEW, （星洲日報／投資致富‧產業焦點）高屋價能持續多久？
高屋價能持續多久？
2011-07-17 19:00
過去，當我們提到百萬豪宅，例如百萬洋樓、百萬別墅等高檔單位，大家並不覺得陌生，可是，近年來，排屋開始成為百萬房產俱樂部的“成員”。如今，動輒過百萬的排屋日益增多，已經不足為奇。
這些百萬排屋，有一些是發展商推售的單位，另外一些則是轉手市場的二、三手房屋，而且並非所有單位的屋況都理想，可是，交易價依然接近百萬令吉。
過去的一年，馬來西亞各個價位的住宅產業，基本仍處於上揚趨勢，不過，成長率最強勁的是價格介於10萬至50萬令吉的房屋，巴生河流域的情況也相近。
市場普遍認為，大馬的住宅產業市場保持平穩水平，惟價格的漲幅可能縮小，特別是在2012年及之後的日子；不過，2011年大馬住宅產業的交易保持強勁，按年料可取得18%漲幅，與發展商放眼2011年銷售目標超過15%相當一致。
2012住宅產業成長適中
不過，肯納格研究預期2012年住宅產業成長率適中，按年增長可能只在5%或不超過雙位數的水平，發展商預計2012年銷售趨勢可能比較沒有看頭，成長率可能降低至單位數的水平。
2012年成長率若一如市場預期只在單位數水平，主要是與之前幾年基准較高比較的緣故。儘管如此，2011及2012年住宅產業價格，分別可取得10%與5%的成長率，應該不成問題。
另外，政府方面的土地交易或經濟轉型計劃的推行，還有大選因素，皆可為市場帶來更多正面訊息，這也是無可否認的事。
肯納格研究的報告指出，大馬的住宅需求與供應保持樂觀，住宅單位的吸購率，仍低於9年平均水平，巴生河流域也存在同樣情況（該區域佔大馬住宅銷量的56%）。
巴生河流域獲強勁成長率
以住宅產業需求來看，巴生河流域繼續取得強勁成長率，特別是交易價值，2010年住宅產業銷售，取得有史以來的507億令吉高位，按年成長21%，未出售住宅單位繼續處於下跌趨勢。
新推出的房屋計劃減少是其中一個原因，雖然在巴生河流域及柔佛未出售的單位稍微增加，不過，這些數目還不致於很多。
過去2年市場需求強勁
前面說過，馬來西亞各個價位的住宅產業仍處於上揚趨勢，不過，成長率最強勁的是價格介於10萬至50萬令吉的房屋，只是在巴生河流域，這些價位的新增供應比較少。
增建中高檔產業應付高成本
另外，不少發展商在巴生河流域推出售價超過50萬令吉的單位，主要是他們基於建築成本偏高，選擇增建中高至高檔產業，以應付建築成本升高的衝擊。
話說回頭，在過去的18至24個月，市場對產業的需求保持強勁，相關的因素包括：（i）銀行游 資流量強勁、（ii）在建築期間利息開支由發展商承擔、（iii）貸款利率相對較低、（iv）基本借貸率-2.4%至2.6%、（v）一些擱置需求重入市 場、（vi）購買產業作為對衝通膨工具、（vii）提昇房屋擁有者的市場保持強勁。
另一方面，今年至今，一些大型發展商的銷售保持強勁，他們放眼2011年的銷售增長率在15%至35%之間；不過，一些比較大規模的發展商則顯示2011年至今，銷量稍微下跌。
此外，房屋價格指數（HPI）顯示，整體住宅產業的價格維持穩健成長趨勢，雖然數據顯示，吉隆坡與雪蘭莪在2009至2010年的房屋價格指數，若與其他州屬相比，成長率比較強勁。
有地屋價漲幅大
與此同時，我們的觀察顯示，有地房屋的價格漲幅比較大，特別是位於巴生河流域的單位，柔佛與檳城的房屋價格指數顯示穩健成長。
住宅產業以每單位平均交易價為准，2010年住宅產業每單位成長率約13%，與2007產業好景年類似，一些主要的州屬，例如吉隆坡與雪蘭莪，2010年的住宅產業價格比2007年的成長率更為迅速。
轉手產業趨軟
另外，轉手住宅產業市場開始散發稍微趨軟的跡象，特別是在一些推出新房產計劃的地區，這主要是因為許多買家選擇購買新建房屋，從推出至完工，可取得不錯的價格漲幅，銀行推出比較大方的融資配套、房產格局展現新穎概念，例如加強保安配套等特色。
目前，第一手市場與轉手市場價格走勢的差異，可能是第一手市場的預警訊息，雖然許多發展商維持 他們對產業市場的共同展望，即“大馬主要產業州屬（巴生河流域、柔佛及檳城）沒有產業泡沫的跡象，不過，我們意識到：一些產業計劃（特別是新推出如城市 園）在不到2年時間內，取得超過20至30%價格漲幅。
巴生河流域住宅產業價格，比全國平均屋價水平更為強勁，這一點也不稀奇，融資配套深具吸引力也是其中一個因素。
不過，以大馬的房屋指數趨勢來看，不久前屋價上漲，可能意味在邁向2012年之際，屋價的資本漲幅有限。
至於說住宅產業市場是否保持平行？一般相信，第一次房屋買家隊伍強大（1980年代的嬰兒潮因素，按年成長51%），還有提昇房屋擁有者的市場也相當可觀。
嬰兒潮高峰期或已褪色
不過，嬰兒潮因素的高峰期可能已經褪色，因為嬰兒潮的好景並不如1990年代之後般強勁。
此外，以大馬產業總銷量對比國內生產總值比率，我們已達到新的高峰點，傳統上，在繼續上揚之前，這個比率傾向低於長期趨勢線，同時，我們的利率、呆賬及住宅吸購率，介於紀錄新低。
第三季產業展望謹慎
興業研究對2011年第三季產業領域的展望持謹慎態度，產業的上揚周期一般持續兩年，幾乎已經來到尾聲。
雖然目前市場的強勁趨勢可到2011年杪，不過，我們深信，基本因素稍微看淡，預料明年需求將較為趨軟。
目前預期的4大隱憂分別是：風險層面稍高，主要是游資推動信貸大幅增長、進一步加緊貨幣與監管措施、通膨壓力升溫，以及區域產業領域基本面看淡。
“鑒於住宅產業領域將受到決策干預的影響，辦公樓領域面對供應過剩，我們對零售產業次領域持正面看法，該領域的供應保持偏低，本地與外資機構基金對擁有策略性地點的零售產業，保持強大購興，主要是亞洲國家的消費擁有強大的成長潛能。”
屋價偏高或有投機因素
實力產業經紀公司總裁陳建業認為，今天產業價格介於如此偏高的水平，不排除存在投機因素，就以一些當今視為高檔的住宅社區為例，大約20年前，一間雙層排屋售價18萬令吉，如果今天翻倍增長了200%，可以說合理，也合乎通貨膨脹因素的衝擊。
可是，這些有地排屋大約在8至10年前，轉手價已翻了接近200%，就是50至60萬令吉，今天，更從已升高的價位再升一倍，接近百萬令吉，少數一些屋況較遜的也叫價80至90萬令吉。
對一般的受薪階級來說，我們的屋價還是很貴，像上面提到的例子，即使是一個月薪5千令吉的貸款申請者，也未必符合資格。
在馬來西亞，月薪5千令吉的受薪者，在職場所佔比例有多大，只要有留意人力資源訊息，一般都知道所佔的百分比不多。有不少人即使做了一輩子工，到了退休年齡不只沒有5千令吉，與5千令吉甚至有一段相當長的距離，可能只在這個價位的一半，這些都是很普遍的現象。
雖然在第二與第三線城市，相比之下屋價並沒有這麼昂貴，可是，薪資也不高，依然是望屋興嘆。
百萬公寓“帶動”
有地房屋漲勢
有地房屋漲勢
陳建業表示，百萬豪華公寓單位在城市多個地區建立起來，在一定程度上，“帶動”有地房屋的漲勢，人們普遍認為，公寓的價格已到了百萬令吉，有地房屋更不在話下，畢竟有地房屋的增值潛能還是不容忽視的。
他說，不少發展商在城市興建共管公寓，隨手拈來動輒70、80萬令吉，真的還是很貴。
許多單層或面積嬌小、格局簡單的雙層排屋，價格也逼近50萬令吉，若論翻倍，這些單位的增值倍數更難以置信。
供應有限
檳房價居高不下
檳房價居高不下
永利行國際顧問公司董事倪傳鵬表示，以檳城這個土地面積較小的州屬來談，放眼望去，這裡的住宅產業價格依然高居不下，產業市場的交易保持熾熱，畢竟單位供應有限，不論是有地或分層的高檔共管公寓，售價與首都吉隆坡不相上下，甚至有過之而無不及。
除了當地人，還有一些是來自其他州屬，以及外國人在檳城置產、投資，這裡有旅遊景點、文化特色，吸引旅客到檳城並不成問題。另外，不少海外大企業在這裡設廠投資，投資者及他們的員工或家屬，皆需要住宿，加上供應單位不多，造成價位一直高居不下。
亨利行國際產業顧問（北馬）子公司高級副總裁張保發也有同感，他說，當地及巴生河流域進駐檳城的產業發展商，紛紛興建高檔產業單位，鑒於單位數目不多，加上以優質量自居，這類型產業單位皆取得不錯銷售率，增值潛能也不錯。
發展計劃需時帶動價值
許多人認為，經濟轉型計劃是推動產業發展進一步成長的動力，而且我們也認同大吉隆坡計劃的宣佈，特別是建議中的地鐵計劃，以及政府土地的開發，都是一些令人雀躍的訊息；不過，這股欣喜的情緒只是短暫的，因為整個發展計劃需要花時間去推行，以實現產業發展的價值。
一份有關地鐵（MRT）的報導指全球的研究顯示，在地鐵計劃宣佈、開始前及完工後的階段，產業的價值一般可以取得可觀漲幅，不過，工程推展期間，產業價值反而平平。
至於徵用土地活動，類似訊息可促使股價上漲，特別是政府相關土地的開發，主要是因為這些土地多數位於首要策略地點，例如聯合利華在孟沙的土地。
另一方面，政府指示所有產業發展商在2015年之前，落實“先建後售”政策，預料將限制產業單位的供應，也可能推高產業的價格，換句話說產業的資本增幅將比較大。
先建後售或推高房價
當然，發展商以及代表他們的發展商公會，普遍反對先建後售制度，並認為不適合成長中的大馬經濟，可能削弱一般人的購買力，以及擁有房屋的規劃。
過去兩年政府推出“較為看淡政策”，例如在2009年建議，從2010年起出售少過5年的產業，需被徵收5%產業盈利稅，第三間或以上房屋的貸款，頂限在屋價的70%，銀行停止吸納貸款合約利息等等。
雖然加緊銀行政策可能抑制產業的銷量，不過，我們深信，銀行可能為發展商推出更多創新配套，假如國家銀行或政府推行一些冷卻市場措施，在大選舉行後推出的可能性會比較高。
明年住宅需求難超越
許多年輕人都有條件領取30至40年的貸款配套，這些便利有助於提高住宅產業的交易，並且達到2010年以來的新高，住宅產業貸款獲批保持強穩，不久前更創新紀錄，而且潛在上揚走勢。
不過，肯納格研究認為，家庭有能力購買房屋指數（抵押／收入），將跨越5年指標，在借貸利率上升之際，邁向10年的指標可能縮小，我們的“有能力負擔指數”，仍低於銀行傳統的33%信貸准則。
2012年的房產需求是否能超越2011年的水平，這是許多人感興趣的課題，經濟學家預計，2011年的隔夜借貸率料將再提高25個基點至3.25%，不過，2012年隔夜借貸率將持平。
雖然存在隔夜借貸率上升的風險，我們相信，平均借貸率將介於5.1%至6.3%，特別是基本借貸率的利差將開始縮小，這可從每月走勢看出。
此外，接下來的幾年，住宅需求欲維持在2011年的水平恐怕有難度，一般預料，2012年住宅產業需求年度成長率，可能受到貸款百分比限額的影響，譬如說，第三間或以上房屋的最高貸款額，限制在屋價的70%。
結語：
對購買產業的人士來說，2012年的關鍵詞是“有能力購買”或“可負擔”，現階段，在巴生河流 域，欲物色每單位少過30萬令吉的房屋的確不容易；因此，政府建議為月薪少過3千令吉的首次購屋者，推出“我的第一間房屋”配套，這些購屋者可獲100% 融資、貸款期拉長至30年，目標鎖定在屋價10萬至22萬令吉之間。
每單位售價不超過30萬令吉的“可負擔”公寓也將相應推出市場，配合較高層次的“可負擔”房產計劃，政府讓月薪不到6千令吉的首次購屋者，取得90%的融資（10%來自擔保存款），他們可購買價格在22萬令吉至30萬令吉之間的公寓。
不過，多數發展商還是傾向於興建價格不少過50萬令吉的住宅單位，特別是在巴生河流域的發展商，以維持他們的賺幅，惟綜合以上各項因素，2012年住宅產業的交易總值，預料成長率將較為疲軟，這應該是可以預見的情況。（星洲日報／投資致富‧產業焦點）
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