SIN CHEW FINANCIAL PLANNING Q AND A : 夫妻月入7千‧想買25萬二手屋

夫妻月入7千‧想買25萬二手屋

2014-04-27 19:17

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柔佛的秀真女士今年35歲，丈夫39歲，2009年與丈夫聯名購買了一間35萬令吉的房屋，育有2名各為3和5歲的兒子。

她說，2人打算再買一間房屋來投資，不曉得他們的財務能力能否做到？

夫妻2人凈收入約7千令吉，開銷包括房貸供期1千800令吉（已供5年、還剩25年），伙食和孩子開銷1千500令吉，水電費、電話費250令吉，保險費700令吉（教育保單、意外保單、醫藥卡），其他250令吉，總共4千500令吉。

另外，有一輛市價3萬令吉的轎車，車貸已經供完，其他資產包括：信托基金約8千令吉，以及丈夫公積金5萬令吉。

請問：

1.如果要購買一間單層房屋，價格在20萬至25萬令吉之間，以我們的財務狀況，可行嗎？柔佛小鎮尚有一些舊屋是在這一價格水平內。

2.購買新屋與二手屋有哪些分別？須要多少費用？

3.假如購買地皮來投資，是否比購買房屋較有經濟效益？

答：秀真女士來信提供的資料並不足夠，例如她本身是自僱或受薪，信中也沒有提及她的公積金儲蓄，2人是否有定期或銀行儲蓄等，畢竟購買房屋須要一筆資金，一般至少要有相等於20%屋價的首期錢。

關於購買一間房屋來投資的問題，在柔佛小鎮，25萬令吉應該可以買到一間舊的、3房單層排屋，若是準備用來投資賺取租金收入，回酬可能不大理想，一般租金在500至600令吉之間。

看了租金所得，再來看每月的供期，假如貸款供期25年，貸款80%或20萬令吉，每月的分期付款在1千100令吉左右；假設租金是550令吉，業主本身須要支付550令吉，才能湊足另外一半的供款，這尚不包括間中可能會出現空置的問題。

不過，以秀真和丈夫的收入扣除開銷的盈餘，是足以承擔每月的1千100令吉供款，只是，2人也須為孩子日後的教育費進行儲蓄，畢竟孩子的教育費也可以是一筆相當大的數目。

談到購買新屋與二手屋費用的問題，陳建業說，這要看購買新屋時，發展商是否提供免買賣合約、印花稅等優惠，如果沒有，購買新屋或二手屋，費用大致上是一樣的。

二手屋坐落租賃地契手續需時久

至於說購買新屋與二手屋有哪些分別，最大的分別在於交屋時間，如果是購買二手屋，房屋坐落在永久地契的土地上，手續須在3個月內完成，假如購買的房屋地契是租賃契約，最快可能需要6個月，也有可能不只是6個月，而是更久的時間。

假如是購買發展商新建的房屋，有地房屋如單層或雙層排屋，一般是在購屋者與發展商簽署買賣合約後的24個月內，發展商須移交新屋鎖匙給購屋者。

非種植地等待增值無回酬

購買土地來投資，假如是等待土地價值上漲的投資規劃，應考慮該土地是否有栽種農作物，農作物是否已經可以收成？如果不是，在等待增值期間，投資者是否有能力承擔每月的貸款分期？因為這期間可以說是沒有回酬可言。

說到須要多少費用，陳建業說，買賣房屋除了須要繳付律師費，還須要支付印花稅及其他費用，關於買賣合約的律師費，是這樣計算：首15萬令吉1%、接下來85萬令吉0.7%、再接下來的200萬令吉是0.6%。

假設屋價是25萬令吉，首15萬令吉1%：1千500令吉，接下來10萬令吉0.7%：700令吉，買賣合約的律師費是2千220令吉。

另外，假如秀真貸款80%購買房屋，就是貸款額20萬令吉，那麼貸款合約律師費是1千500令吉、接下來的5萬令吉x0.7%=350令吉，貸款合約的律師是1千850令吉。

至於政府的印花稅，買賣合約的印花稅收費是：首10萬令吉1%：1千令吉，接下來的15萬令吉2%：3千令吉；貸款合約印花稅則是貸款額x0.5%，假設貸款比率80%，就是貸款20萬令吉，印花稅是1千令吉，2份合約的印花稅總共5千令吉。

如果是在二手市場購買，除了支付律師費與印花稅，還須加上其他收費，例如土地搜查費、土地局割名及抵押給銀行的註冊費，還有其他雜項收費。

本期主答：永佳財務規劃公司首席理財規劃師陳建業碩士（星洲日報／投資致富‧財富問診‧文：鄭碧娥）

SIN CHEW PROPERTY Q AND A : 賣方毀約訂金拿得回？

賣方毀約訂金拿得回？         

產業問診 21/4/14

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文／鄭碧娥

陳小姐來信敘述在二手市場購買房屋的經歷：我不久前和一公寓單位的業主，簽了臨時買賣合約（Agreement to Purchase），並支付了相等於3%屋價的訂金（Earnest Deposit）給產業經紀。臨時合約列明，如果雙方在21天內沒有進行簽約，棄權方須賠償另一方3%，而經紀公司會歸還50%的訂金，另外50%當作賠償金。
我們也有列明，如果買方拿不到90%房屋貸款，這臨時買賣合約當作取消，並歸還3%訂金給買方，賣方也同意並簽了約。
已簽署貸款文件
在簽署臨時合約後的一個星期，我們成功申請到房屋貸款，並和銀行簽了貸款文件（Loan Offer Letter），然後律師聯絡經紀及賣方以準備合約。經紀通知我方律師與賣方律師聯繫，賣方律師通知我方律師，說賣方（屋主）給的文件尚未齊全，拖拉了很久。
我方律師猜測賣方可能會違約，於是我們一直催促經紀，經紀安慰我們，說賣方可能是忙不過來。不久前，經紀巧遇賣方的丈夫，他才告知經紀他不願意賣了。我們把消息告知我方律師，於是我方律師聯絡賣方的丈夫（沒有賣方的聯絡號碼），要求把賠償金減少。
過後我方律師欲跟對方聯繫時，他卻不聽電話。我方律師於是建議我對公寓進行私人凍結令（Caveat），以防屋主把公寓賣給其他人，我們拿他們沒辦法，也同意這個建議。過了不久，賣方律師通知我方律師，他們不再代表賣方了，於是我方律師把律師信直接寄給賣方（Agreement to Purchase裡的地址）。
事情拖拉直今已經一個月了，還是沒有進展，儘管我方律師有和該公寓的管理層確認，屋主並沒有把公寓賣給其他人。
1.我們給了訂金，難道拿不回嗎？拿賣方沒辦法？
2.我們和銀行簽了貸款文件，如果毀約，須要賠償數千令吉，豈不是得不償失？
3.律師說須賣方同意，經紀公司才能歸還50%訂金。
4.律師還說事情發展下去，可能要入稟法庭，到時候我們可能會得不償失，拿回的錢不夠支付訴訟費和律師費？真的嗎？那不是對我們很不公平？
5.如果在這期間我們有看中其他的單位，我們應該可以將貸款文件轉去購買另一個單位。問題是，萬一這間公寓的屋主，突然又說要賣給我們，我們可否拒絕？
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答：實力產業經紀公司總裁陳建業說，除非是貸款者簽署了接受銀行批准貸款的信件，須要支付一點費用，假如是已簽署貸款合約，才須要支付數千令吉的律師費與印花稅。
在產業買賣市場，假如買方不買了，他所支付的訂金將被沒收，如果是賣方不賣了，他須退回買方已付的3%訂金，另加3%的賠償金，這3%賠償金，其中一半由買方領取，另外，50%則交給經紀，雙方須要支付代表他們的律師應有的律師費。
以陳小姐面對的購屋問題，產業經紀應該可以協助她找到賣主，除非是將問題帶上法庭有一定的勝算才宜進行；否則，盡量避免帶上法庭，因為上庭要花比較大筆的費用，即使勝了是否足以支付訴訟費、律師費用，這些都要有一個底稿。
另外，若對這個單位的購興已經沒了，還是得將問題解決才物色其他的房產單位，避免間中出現枝節問題。