前言：
近年來，政府財赤保持偏高，一些大型的發展計劃將宣告展延，據估計，大約863億5千
萬令吉的鐵路與建築計劃將延後或完全擱置；不過，這一數據不包括兩項大型的計劃，分別是耗資100億令吉的興建2千兆瓦燒煤廠，以及國家石油公司位於柔佛
邊佳蘭的627億令吉石油化學綜合發展計劃。
展延計劃影響投資信心
分析員認為：“雖然政府在建築領域扮演的角色比較不顯著，可是，展延主要計劃的發展，也會影響投資者的信心。”
財政政策委員會較早前宣佈，檢討公共領域的發展計劃，優先考量高倍增效應、低進口成份的計劃，進口零件較多的計劃將按順序推行，政府正值改善經常賬盈餘緊縮、縮小財政赤字的階段。
敦拉薩貿易中心吉隆坡大都會獨立遺產大廈3計劃不明確分析員補充，政府當前偏高的財政赤字，可
能影響建議中馬新高鐵計劃的決定，另外一些在現階段被視為不明確的計劃包括：耗資260億令吉的敦拉薩貿易中心、160億令吉的吉隆坡大都會第一階段工
程，以及50億令吉的獨立遺產辦公樓大廈。
此外，其他一些被篩選的計劃包括：耗資70億令吉的金馬士――新山雙軌電動火車計劃、延伸至沙
亞南輕快鐵計劃（耗資60億令吉）、雙文丹――巴生港口――芙蓉運輸線計劃（20億令吉）、巴生河流域分銷終站提昇計劃（5千萬令吉）、東海岸鐵路首階段
工程（120億令吉），以及15億令吉的Subang Skypark鐵路系統。
月入4千被迫繼續租房
一名產業顧問指出，大馬政府財政赤字偏高，政府最近調高油價，說明苦苦支撐之餘，似乎也沒有其他更好的解決辦法，以“外強中干”來形容目前的狀況並不為過。
2012年財政赤字已佔國內生產總值的4.5%，雖然政府表示，希望赤字能在2013年縮小至佔國內生產總值的4%，不過，一般相信，形勢並不樂觀。
另外，家庭債務依然保持偏高水平，如今加上汽油漲價、百物將跟隨相繼漲價，對於受薪階級，要購買房屋會更困難。
就以收入不到4千令吉的打工階級為例，由於買不起房屋，必須在外租屋，每月的租金支出，加上汽車貸款分期、剩下的可供消費收入已經不多，9月初汽油零售價調高，每月支出增加60至80令吉，假如屋價不降溫，更加沒有辦法購買房屋。
油價上漲
發展商也想起價10%
除了海外投資者，較大比率的產業買家，還是以本地投資者為主。
實力產業經紀公司總裁陳建業指出，雖然馬幣匯率下跌，但這是短暫現象，並未掀起海外買家前來本地產業市場的熱潮，多數外資還是持觀望態度，擔心產業市場受挫難恢復元氣。
他說，汽油零售價在不久前調升，部份發展商在推出新的產業計劃時，準備調高產業售價10%，以概括營運成本上漲的衝擊，整體市況顯得淡靜，如果說汽油漲價、百物價格上漲，包括房屋售價也水漲船高，對購屋者來說，無疑是雪上加霜。
產業投機應受到控制
本地產業資市場資深估價師鄭元偉表示，政府應該控制投機性的產業買賣活動，目前，這些活動只局限在一些特定地點，例如巴生河流域、檳城、沙巴，整體情況還好。
他說，產業是國家經濟發展重要的領域，如果該領域死氣沉沉也不行，許多相關領域將受到牽連，在抑制炒風、控制屋價、兼顧發展的同時，必須設想週全。
首都產業計劃過百億
市場恐無法“消化”
再回頭看建議中將在首都推出耗資數十億、超過百億令吉的產業計劃，一旦完成，市場是否有能力“消化”，坦白說沒有人可以保證。
歐美經濟的復甦步伐保持疲弱，在一定程度上，或多或少對大馬經濟造成影響，前來大馬旅遊、投資、消費的人士相對較少，度假、休閒產業的成長步伐比較緩慢。
不過，其他區域市場特別是亞洲的旅客人數相對較多，可以彌補其他區域市場旅客人數的不足，減少一些衝擊。
一些州的產業供應過剩
不只是旅遊業、一些大型產品的採購，例如大型家具的業務，也出現偏淡跡象，還有一些州屬的產業供應也顯示過剩情況。
友聯產業經紀公司總經理包久武指出，假如一般市民的薪金沒有調升，或只是微幅上揚，業主對租金的要求無法相應增長，屋價卻翻倍上漲，投資者的回報率無法成正比，長此下去，業主將沒有能力支撐，如果範圍擴大，將潛在產業泡沫的形成。
他說，租金之所以無法像屋價倍增而調高，主要是受薪者的薪金並沒有大幅調升，一間50萬令吉的
排屋或公寓，租金在1千800至2千令吉之間，假如是公寓，業主尚需償還每月的管理與服務費，租金所得可能只是每月銀行房貸分期的60、70%，自己還需
貼相當大筆的數目，長期來說並不容易。
商業產業成租戶市場
另外，商業產業也存在過剩情況，這對商業產業投資者比較不利，他們在爭取租戶會處於劣勢，特別是租金的要價。
任何類型的產業，只要出現過剩，就會傾向買家或租戶的市場，這是不變的道理，他們擁有較多選擇、比較的機會，投資者的賣主、業主將處於比較難爭取較高租金、較優租戶，或是理想買家的形勢。
過去一些年政府的政策走入誤區，是目前形勢無法扭轉的關鍵，如果按計劃推行，不只加重財政赤字，也將造成首都吉隆坡商業辦公空間，出現供應過剩的局面。
商業大樓出租率
受公共設施影響
友聯產業經紀公司總經理包久武說，買不起房屋的人會越來越多，目前在市場上的買賣雙方，來來去去主要是那幾個領域的人，後面的似乎沒有辦法跟上來；假如情況持續下去，當這幾個領域的人持產能力出現問題時，就會產生不利產業市場發展的局面。
提到政府展延一些發展計劃的推行，包久武表示，在現階段被視為不肯定是否按預定時間推行的計劃，其實仍介於初步階段，有關方面應該展開更精確的研究，探討這些計劃在推出後可帶來的經濟效益，如果規劃欠妥當，還有可能造成辦公空間供應過剩，屆時出現滯銷的情況並不為奇。
嚴格來說，任何軟硬體設備完善的商業產業，例如辦公大廈，必須坐落在面積較大的土地上，除了辦公樓，還有零售單位，甚至是綠化空間，讓人群的活動範圍進一步擴大，好比吉隆坡陽光廣場就是一個典型的例子，該廣場人潮較多與這些因素有很大關係。
他說，樓層較高的商業大廈，更應該顧及週邊的設施，這些附加設施可為產業計劃加分，反之，則可能造成負面影響。
所謂的週邊設施，所在位置必須出入方便，擁有足夠的泊車位、保安完善、空氣質量佳，目前，首都一些商業大廈出租率欠佳，主要是缺乏這些條件。
如何達成“居者有其屋”
Binastra建築公司產業發展總經理黃福安表示，為解決“居者有其屋”而推出的“可負擔房
屋”興建計劃，可由政府與私人發展商聯營合作，例如由政府提供土地、私人產業發展商負責承建；另外，產業計劃必須是坐落在交通方便的地區，好比說有輕快
鐵、巴士或火車站，這可減輕居者的負擔，畢竟購買“可負擔房屋”者，未必都有剩餘錢購買車子代步。
先不講“可負擔房屋”，即使是廉價排屋或組屋，如果建在偏遠地區，例如萬撓、雙文丹及雪邦，假設市民的工作地點多數是在吉隆坡或週邊市鎮，相信他們也不想到這些二、三線城市居住；不過，如果搭一趟車可到工作地點，則另當別論。
建議提供首購族獎掖
PropertyGuru.com.my馬來西亞經理許毅表示，為協助未有房屋的首購族，政府可以考慮豁免印花稅或提供首次購屋者獎掖，還有建議首3年租金收入免稅，以鼓勵購屋者更長久持有產業。
針對許毅的建議，黃福安補充，也許當局與銀行之間可達致共識，提供首次購屋者100%貸款，以及提供免印花稅優惠。
許毅認為，確保房地產永續發展、健康成長是當前應該關注的，一些已建議的政策獲持續執行，以提高國內外投資者的信心，同時，創造一個有活力、能提供長期投資前景與低風險的市場。
另外，柔佛產業發展商和麗園（Austin Heights）董事主席拿督張潤安說，房屋是每個家庭必須擁有的資產；可是，一些政策的落實、分配機制卻出現不均衡狀況，造成還有不少人未能擁有第一間房屋。
與其他發展商看法一致的張潤安認為，建設廉價屋的任務不應局限在私人發展商，假如讓擁有土地資源充足的地方政府、州政府來推行，預料成效會更好。
政府干預不宜過度
他說，產業交易的焦點應該專注在自用、自住，然後用作投資，以對衝通膨的壓力，由市場力量決定發展的步伐會更妥善，政府擔心產業價格持續走高，出手干預在所難免，惟不宜過度干預。
Andaman產業發展公司董事經理拿督斯里張孫通博士說，他個人比較顧慮的是：產業印花稅結構是否會調整，假如調高印花稅，買家需支付更大筆的費用，比產業盈利稅的徵收，對市場的衝擊更大。
MPI海外促銷大馬產業
大馬產業機構（MPI）總經理駱玉梅表示，大馬產業機構的設立，最大目的是到海外促銷大馬的產業，這些產業類型包括店屋或辦公單位、工業產業如廠房，以及零售產業，好比購物商場，至於住宅單位並非主要的促銷產業。
她說，在大馬購買產業的海外投資者，除了鎖定“大馬：我的第二家園”海外銀髮族，也包括在本地工作的海外專業人士，以及在外國工作的大馬國民。
因此，前往海外促銷大馬產業的大馬產業機構，目的是提高外國投資者對大馬產業市場的認識，並非本地產業價格上漲的推手之一。
最近一、兩年，受到外圍經濟的影響，我國經濟成長顯示放緩跡象，轉手產業市場稍顯疲弱，一些州屬的產業交易明顯下跌，部份原因是價格偏高，也包括提高外資購買產業的最低價措施。
過去5年的記錄顯示，第三季的房產銷量通常比較疲弱，今年第三季，住宅房屋的銷售集中在主要州屬，分別是雪蘭莪、柔佛、檳城及吉隆坡，結合起來共揚升25.5%至4萬零691個單位。
這些州屬之中，柔佛走在前端，按年增長78%，雪蘭莪與聯邦直轄區只取得3%的小幅成長率，而檳城的產業銷售增長率保持可觀，上揚了54%。
限制外資最低價須100萬
假如對產業買家進行分析，不難發現其中有不少是海外投資者，儘管一部份市場人士認為，外資產業買家是促使產業價格大幅上漲的原因之一，特別是在柔佛的努沙再也、檳城及巴生河流域等地區。
不過，政府現階段並沒有計劃管制外資在產業的購買，只是市場普遍認為，有必要提高外資購買產業的最低價，由於產業價格普遍走高，目前的50萬令吉門檻似乎太低。
房地部長：限外資購價應按個別州屬制定
城市和諧、房屋與地方政府部長拿督阿都拉曼達蘭較早前指出：“這是個開放市場，我不認為應該剝奪發展商從售賣產業給外資賺取盈利的機會，只是一些地區的屋價已上漲至超出普通市民的購買力，也許發展商與州政府應該考慮、調高外資購買產業最低價至最少100萬令吉的指示。”
不過，部長認為，這項措施不能一概而論，就是按個別州屬的產業市況、供求水平、地點而定，其實，檳城已率先實施外資購買產業最少100萬令吉的措施。
阿都拉曼補充，外資產業買盤，其實對產業的走勢影響不大，因為外資在本地產業的投資，所佔的比率在5.5%之間，屬於相當小的比率。
產業顧問公司指出，外資比較集中的地區，多數是首都吉隆坡、檳城、沙巴、柔佛依斯干達等地，而他們鎖定的是屋價比較高的房產單位，例如豪華共管公寓、度假別墅。
結語：
1997／98年的亞洲金融危機提醒了我們，亞洲一些國家在1990年代（1990／96年）
投資水平過高，其中包括在土地與產業潛在投機成份，促使市場面臨金融危機時無法承受衝擊，危機發生後，產業市場深受打擊，辦公領域過剩的現象立竿見影，至
今，少數一些辦公產業仍未恢復元氣，這是回顧過去市況最好的鏡子。（星洲日報／財經／文:鄭碧娥）
