SIN CHEW FINANCIAL PLANNING INTERVIEW : 我要三十岁前买房

我要三十岁前买房

圖表

不吃不喝買房，大馬家庭需要多少年？
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獨立屋-吉隆坡27年
半獨立屋-吉隆坡15年
排屋-檳島13年
高樓單位-沙巴6年
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獨立屋

州屬      家庭收入    獨立屋價        年
吉隆坡     8586            2733059         26.5
砂拉越     4293            511776          9.9
沙巴      4013            345800          7.2
吉打      3425            292559          7.1
雪蘭莪     7023            508609          6
森美蘭     4576            310857          5.7
柔佛      4658            302988          5.4
檳城      5055            323168          5.3
登嘉樓     3967            239199          5
馬六甲     4759            252049          4.1
彭亨      3745            157584          3.5
霹靂      3548            130361          3.1
吉蘭丹     3168            78970           2
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半獨立屋

州屬      家庭收入    半獨立屋價     年
吉隆坡     8586            1537462         14.9
沙巴      4013            640938          13.3
柔佛      4658            589518          10.5
雪蘭莪     7023            734372          8.7
砂拉越     4293            363459          7.1
吉蘭丹     3168            228616          6
檳城      5055            355119          5.9
玻璃市     3538            243177          5.7
吉打      3425            212512          5.2
登嘉樓     3967            256922          5.4
馬六甲     4759            286091          5
彭亨      3745            220159          4.9
霹靂      3548            209640          4.9
森美蘭     4576            227043          4.1
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排屋(州屬縣市)

州屬      家庭收入    排屋價                     年
檳城      5055            757952(檳島)              12.5
                        193885(威省)              3.2
沙巴      4013            381767(斗湖)              7.9
                        302501(亞庇/兵南邦)  6.3
                        288563(山打根)             6
吉隆坡     8586            721970(中)               7
                        418342(南)               4
                        346381(北)               3.4
雪蘭莪     7023            462067(靈市)              5.5
                        243206(烏魯冷岳)    2.9
                        234169(鵝嘜)              2.8
                        206581(巴生)              2.5
砂拉越     4293            259231(古晉)              5
                        246246(美里)              4.8
                        219701(詩巫)              4.3
吉蘭丹     3168            159276(哥打峇魯)    4.2
彭亨      3745            182373(關丹)              4.1
                        171677(文冬)              3.8
                        127616(而連突/立碑/勞勿)2.8
                        109436(淡馬魯)             2.4
登嘉樓     3967            191468(瓜拉登嘉樓)   4
                        129780(甘馬挽)             2.7
霹靂      3548            154071(曼絨)              3.6
                        131101(近打/怡保)   3
                        131024(下霹靂)             3
                        119511(巴登峇當)    2.8
                        105322(瓜拉江沙)    2.5
吉打      3425            146171(哥打士打)    3.6
                        128738(居林)              3.1
                        117741(古邦巴素)    2.9
                        108506(瓜拉姆達)    2.6
柔佛      4658            193938(麻坡)              3.5
                        185894(峇株巴轄)    3.3
                        149546(新山)              2.7
                        142091(居鑾)              2.5
                        138061(昔加末)             2.5
馬六甲     4759            164580(市區)              2.9
                        99175(亞羅牙也/野新)  1.7
森美蘭     4576            157558(芙蓉)              2.7
                        131435(波德申)             2.4
                        98083(淡邊/其它)    1.8
玻璃市     3538            104366(加央)              2.5
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高樓單位

州屬      家庭收入    高樓單位價   年
沙巴      4013            284990          5.9
檳城      5055            209641          3.5
吉隆坡     8586            321605          3.1                                                     柔佛      4658            147567          2.6
雪蘭莪     7023            176634          2
馬六甲     4759            91909           1.6
森美蘭     4576            65363           1.2
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全屋價

州屬      家庭收入    全屋價     年
沙巴      4013            391981  8.1
砂拉越     4293            321529  6.2
吉隆坡     8586            552707  5.4
檳城      5055            275061  4.5
雪蘭莪     7023            365317  4.3
吉蘭丹     3168            149435  3.9
登嘉樓     3967            184568  3.9
彭亨      3745            166727  3.7
吉打      3425            143842  3.5
柔佛      4658            183055  3.3
霹靂      3548            139134  3.3
玻璃市     3538            124823  2.9
森美蘭     4576            155696  2.8
馬六甲     4759            154297  2.7

全馬      5000            245306  4.1

*家庭收入來源：大馬統計局《2012年家庭收入調查》
*房屋價格來源：全國產業資訊中心(NAPIC)2013年首季屋價值數

在房價漲薪資不漲的不對等狀態下，買房從以往的夢想，成了今日的癡心妄想，讓許多年輕人望屋興嘆，尤其是在大城市，如巴生河流域、檳島及柔南地區，眼看許多產業計劃如火如荼的發展，年輕人因收入不符合貸款條件，而無法擁有它。

在一些房價起得太離譜的區域，如吉隆坡黃金地段(KLCC週邊及孟沙)房產價格雖然對海外投資者而言還算廉宜，但已不是一般市民所承擔得起，而城郊地區如蕉賴、鵝嘜、安邦、甲洞及八打靈再也，因地價高漲，房價越標越高，單位面積卻越縮越小。

根據《星洲財經》粗略估算，若要在吉隆坡市中心購屋，對一個剛踏入職場、平均薪資3千令吉的大學畢業生而言，必須不吃不喝84年，才可買到一間價值300萬令吉，面積1千平方呎的高價公寓！

鄰近吉隆坡國油雙峰塔(KLCC)的四季酒店頂樓公寓(Penthouse)，面積1萬1千900平方呎，被買家以3千700萬令吉高價訂走，相等于每平方呎售價達3千零26令吉，再創房價新高紀錄。

若以每平方呎3千令吉作為豪華房產標準，社會新鮮人要在國油雙峰塔週邊區域買一間1千平方呎公寓，即使活到100歲也供不完房貸，住豪宅夢想宣告破滅，唯有退而求其次，把目標轉移至高價房產。

算一算，高檔房產也不便宜，若以每平方呎1千500令吉為標準，月供3千令吉，1千平方呎公寓也要供足42年，意味供期將超越法定退休年齡，從少年供到老年，退休後還要為供屋煩惱，狀況悽慘。

那麼中高價房產呢，情況是否樂觀？

若以每平方呎1千令吉計算，在不吃不喝，房價不漲的狀況之下，1千平方呎公寓至少供28年，如果想買一間約2千平方呎的有地房產，須供足56年，同樣令人汗顏。

看來唯有降級至中價房產，以每平方呎平均價500令吉計算，位於城郊的1千平方呎公寓，至少得不吃不喝供14年以上，若加上其它額外開銷，如房租、保險、交通膳食費等，僅剩1千令吉供屋，供期將拖長至40年以上。

問：甚麼原因導致年輕人無法成功購屋？他們該如何打破迷思，讓自己在30歲前擁有第一間房產？

iProperty.com首席執行員桑迪格雷戈里奧指出，購買產業並不像在店裡選購洗衣液般簡單，而是需要經過調查及規劃，包括觀察產業地點，審查你的經濟狀況後，才可決定購買屋子，若事前未作此準備，則可能面對無法符合貸款條件的風險。

安達集團董事經理拿督斯里張孫通博士則認為，首購房若是自住，最重要是評估產業每平方呎價格是否合理，而不是單看發展商及品牌，許多人會有此迷思，主要是怕產業發展商“走佬”，產業計劃被擱置，可是基本上在過去5年，我國已經不再發生產業計劃被擱置事件。

“10多年前，發展條列較寬鬆，導致一些買家遭受擱置之苦，因此市場上總流傳買產業，最好選擇品牌發展商，確保不會發生問題，可是事實上，目前我國的產業發展條例，比起10多年前，已相對嚴格，現在購買住宅產業的買家，是受到房屋發展法令(HDA)保護，因此不必再擔心會發生發展商跑掉的狀況。”

全方位企業顧問黃基明博士認為，房產售價10年內起100%，人民薪資只起20%，加上個人開支增加，吃東西變貴，買房將成問題，預見未來年輕人將無法單獨承擔高昂房貸，就如東京及香港一樣。

他以美國心理學家馬斯洛(Maslow)需求層次理論舉例，表示人類最基本需求以吃為先，得以溫飽後才會考量住宿和安全的問題，未來年輕人若須買貴食物滿足最基本的生理需求，收入不高者如何負擔得起價格更高的房屋。

“先進國因屋價起太快，人民將無法負擔市中心房產，未來勢必往郊外遷移，每日通勤几小時來回工作地點及住家，就比如檳島，屋價起太快，再多幾年，許多人將無法負擔該區房子，唯一對策就是向外圍擴散。”

他指出，這是我國欲成為先進國必須經歷的痛苦過程，預計未來10至20年，我國房屋發展不得不朝“員工宿舍”及“在家工作”的趨勢邁進。

“目前台灣已出現老闆買房，提供員工共住一房或宿舍的狀況，香港則已進階至在家工作型態，相信大馬再過不久也將出現此趨勢。”
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問：物價房價騰騰漲，薪資卻不漲，月光族30歲前買房，是不可能的任務嗎？

永佳財務規劃公司首席理財規劃師兼產業代理陳建業碩士接受訪問時表示，當年輕人有意在吉隆坡、雪蘭莪、檳城及柔佛市區置產，確實面對房價起得太離譜的課題，而且目前無法擁有房屋的情況，已從低收入群延伸至中等階級，狀況令人擔憂。

“以目前我國大學畢業生收入3千令吉水平(不包括其它貸款)計算，若要取得金融機構貸款，房貸不可超過收入的3分之1，意味他們只可負擔20萬令吉房產，可是在城市區域，20萬令吉房產難尋。”

他說，不是現在的年輕人不想儲蓄，而是收入已被各種生活開銷所佔用，根本所剩無幾，尤其是我國，公共交通系統不發達，年輕人剛踏入社會先買車已見怪不怪，導致收入被車貸侵蝕，而且還須應付衣食住行開銷，儲蓄已成問題，買屋更是難上加難。

“就算省吃檢用，直到打算成家立業，還是得面對殘酷買房考驗，但為時已晚。於是有些人逼于無奈，不得不妥協于三代同堂，可是這對于崇尚自在生活、注重隱私的年輕人而言，意味將與長輩同住一屋簷下，無拘無束的生活將難以實現。

“在如今房價漲薪資不漲的失衡處境下，年輕人若堅持夢想擁有自己的家，首間房產應該從簡小開始，萬萬不可要求及期望太高，即使在距離市區較遠的地方買個小公寓(Apartment)、組屋也是不錯的選擇。”

REHDA副主席拿督劉榮洲指出，我國年輕人多數在26至27歲時，準備開始購買第一間房產準備成家，最常遇到的狀況是收入不夠，不符銀行貸款條件，父母擔心房子漲價，都會幫孩子付頭期及代供几年房貸，直到年輕夫婦收入趨向穩定，可支撐房貸為止。

“這個現象在大城市如吉隆坡、檳城、柔佛最常見，而小城鎮因房屋價格不高，在年輕人可負擔範圍內，並未出現此問題。”

他認為，年輕人要在30歲前買到第一間房，一定要奉行“財務紀律”，而不是踏入社會工作就申請信用卡，看到喜歡或好吃的東西，就一定要買或擁有，無法控制物質慾望，導致財務自律度被削弱，若始終無法改善財務管理，30歲前買屋子將難以實現。

由于買房是人生最大投資決定，桑迪格雷戈里奧建議，年輕人在購買首間房產前，必須先研究個人經濟狀況及每個月支出開銷，除了確保即將繳付的房貸不可超過總收入3份之1，而且須擁有充足資金作為10%頭期費用。

他指出，大馬多數銀行提供首兩項住宅產業90%貸款，但條件是購買的產業必須是年收入的3倍。
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問：首購房該如何選擇，哪些狀況須留意，才不會買錯後悔？

劉榮洲提醒，在購屋前必須做功課，除了檢查發展商過往產業發展紀錄，還要確定發展商是否合法，發展計劃是否已取得政府發出的執照等，因為目前還有州屬，如吉蘭丹及登嘉樓的一些小區，依然存有不合法或未持有準證的發展商。

他建議首購族在買屋前，事先瀏覽《城市福利，房屋及地方政府部》網站www.kpkt.gov.my，查看當局列出的黑名單，包括無牌發展商、已遭購屋者仲裁庭(TTPR)提控發展商、拒絕繳付傳票的發展商，延遲交屋發展商及計劃擱置的發展商，以保障自身利益，避免買到不合法產業，同時也可查詢該網站提供的購屋指南，了解正確買房程序。

陳建業認為，首購屋首要條件是留意該處交通，附近有巴士或捷運站最好，千萬別買完全沒有公共交通工具可抵達的房子，因為未來若想自住，距離工作地點太遠，汽油開銷將讓你得不償失。

其二是量力而為，要在自己財務可負擔範圍內才買，不應該只有30萬令吉財務能力，而妄想購買40至50萬的房產；接下來才考慮週邊設施及地點，如是否有商店、醫院、學校、安全措施及主題性等。

安達集團董事經理拿督斯里張孫通博士指出，若年輕人首間房主要目的是自住，建議買二手屋，因為不管是有地房產還是公寓，都會比新屋更物有所值，而且還可親臨現場觀察環境及房子格局，減少買到房產條件不符合預期的機率。

對於首購族買房的先決條件，張孫通認為售價最重要，不一定要買最靠近捷運的房產，因為通常打著與捷運毗鄰500米的房產定價，都比一般靠近捷運1千500米的房產價格貴多一倍，前者可能每平方呎售價750令吉，而後者只售500令吉，年輕人資金不多，同樣可走路達到捷運站的距離，何不選擇價格較廉宜的房產。

“符合預算、環境良好才最重要，不一定要最靠近捷運站，為此多付高好几倍和扛多几年房貸，加重生活負擔多不值得，特別是那些黃金地段房產，價格昂貴，但絕對不適合首購族，若再學他人炒房，小心燒到自己，賠了夫人又折兵。”

SIN CHEW PROPERTY Q AND A ：有沒有權利拿回已付的租屋訂金

產業問診室  星洲日报  19/08/13

文／鄭碧娥

小羅說，我們是一群在本地大學就讀第二年課程的學生，我們想瞭解一些關於租房的問題。
上個月初，我們通過租屋廣告與一名產業經紀接洽，由於時間比較倉促，在很短的時間內，就把一個月的租屋定金交給他。
我們6個人決定租下一間房屋，當天已付了一個月的租金，經紀說在入住之前，必須支付兩個月的房租抵押金，以及500令吉的水、電費抵押金。
不過，在入住兩個星期前，我們通過電話通知經紀有多一位同學要加入一起租屋，他說或許需要調整租金，不過，他並沒明確說明要加多少租金。
在我們搬進房屋的那一天，我們發現有些門鎖壞了，也沒有安裝熱水器、水龍頭也壞了，花灑也只有一個（事前他說會有兩個）。
當我們催促經紀馬上過來處理事情，經紀卻推三推四，直到晚上才來，準備簽約時，我們發現加多了租金，但是經紀卻沒有事先通知，反而催促我們馬上簽約。
在簽約前，我們發現租金與之前協議的不一樣，於是我們便質問經紀關於合約上租金的數額，但是，經紀說他已事先採用電郵通知我們。當我們檢查電郵箱時，發現該電郵是於簽約之前的半夜發出，況且他事先也沒有通知我們租金的數額，以及吩咐我們要留意電郵。
住了兩天後，他還是不願意和我們面對面商談，並且堅持已提高了的租金，或者，要求後來加入的室友搬出該房子，以維持原定的租金，我們不願意妥協於他的無理要求，我們決定搬離該房子。
請問：在我們還未簽署任何合約的情況下，我們有沒有權利拿回已付的租屋訂金？
*       *       *

答：陳建業說，由於雙方還未簽約，會出現各持己見處理問題的方式，業主可基於未簽約沒收租金、租戶也可以提出未簽約不能沒收租金的要求，畢竟沒有一份參考的文件，兩邊的說詞都有自己的道理。
類似這種情況相當常見，問題的起因也不一樣，由於這位讀者與同學已開始入住，儘管沒住滿一個月，相信屋主也會收取一個月的租金，加上經紀又拿了相等於一個月租金的佣金，能退回可能只是一個月的租金，以及水、電費抵押金。
為何說屋主會收取一個月的租金，因為他必須再委托產業經紀，代他另外物色新的租戶，可能會在時間上有所損失，好比說繼續空兩個月沒有人租，對許多人來說，時間就是金錢。
假如當初的協議是，只有簽下租約，經紀才能領取他的佣金，那麼，租戶可能有望取回多一個月的抵押租金。

SIN CHEW PROPERTY Q AND A ：租戶不交租

產業問診室  星洲日报  19/08/13

文／鄭碧娥

假設面臨租戶不交租、又不搬走的問題，我們還是要按照程序辦事，在領取法庭發出的拍賣庭令後，由法庭的官員陪同進入店屋點貨，請人顧好該批貨源，以等待擺上拍賣桌。
*       *       *
我父母親有一個店屋產業，出租給租客已經有一年，如今發生租客拖欠租金多達兩個月的問題。
其實在今年初，每當和他收租，他都有諸多理由拖欠，例如他老爸還沒轉賬給他，開支票也開一或兩個月的後付期票，上兩個月開了期票，接近到期之前，又要求“擱下”支票。
租客是經營修車業，但是3個月前就沒有開門做生意，只是偶爾周圍的人發現他開兩店做三個小時的生意。現在他說只是作為父親的貨艙，就因如此，我們沒辦法見到租客向他收租，而且他們似乎刻意不接電話。
我父母在沒有辦法的情況下要他讓租，但是他們卻若無其事，而且不肯出來談，依然不接電話，態度也不友善。
我們有嘗試上門找過租客，發現租客給的地址也不正確，租客來自其他州，身份證顯示的地址也不是真實的地址。
由於我父母從未面對過這樣的問題，也沒有這方面的經驗，所以沒有和租客簽租約合同。在這種情況下，我們是否可以擅自封店，或闖進去搬走他們的東西然後再出租？
*       *       *

答：實力產業經紀公司總裁陳建業指出，儘管這位讀者的父母沒有和租客簽署租約，不過，也不能擅自封店，畢竟店內的家具、貨品或其他東西都屬於租戶的。
假設面臨租戶不交租、又不搬走的問題，我們還是要按照程序辦事，在領取法庭發出的拍賣庭令後，由法庭的官員陪同進屋點貨，請人顧好該批貨源，等待擺上拍賣桌。
在公開市場拍賣，可以取得最公平的結果，不會出現賣給自己人、拉低價格的爭議。拍賣所得可以用來抵消租戶所拖欠的租金、所需的費用，即使是不夠，有些人還是在所不惜，避免店屋被長時間鎖住，自己要用或出租都成問題。
如果不按正規程序行事，擔心租戶回過頭來說我們擅自打開店屋大門，取走他們的貴重東西，或者他也可以說租期仍未期滿，他並沒有不想要繼續租有關店屋的問題，諸如此類舉出一堆對他們有利的理由。
業主能夠將房屋租給好的租戶，屬於比較幸運的事，市場上遇到失信租戶的業主，其實相當多，拖欠租金、水、電費者比比皆是，最怕面對的是不交租金、也不搬走的租戶，也有少部份租戶在搬走之前，破壞業主的產業。
如果本身有能力握住資產，建議不要隨意出租產業，避免得不償失，最後可能是倒虧也說不定。
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SIN CHEW FINANCIAL PLANNING INTERVIEW : 看好你的老本

看好你的老本

• 投資致富

 2013-08-25 19:00

看好你的退休金沒？向來儲蓄率不錯的大馬人，自然成了一些“有心人”鎖定的目標，全線布下“退休誘餌”。

打著“退休理財”口號的金融商品也趁機攻陷每家每戶，不少人曾投訴接到林林種種的電話，介紹各式各樣的理財工具，令人不厭其煩。

碰巧的是，最近有一筆在“一個大馬伊斯蘭債券”計劃下的30億令吉龐大資金將陸續釋放，更可能成為市場緊盯的目標。

在投資的洪流中，巨鱷往往是無處不在，本期《焦點策劃》要你看好“老本”，傾聽理財師的見解，保住財富！

我們預期中“美好的退休生活”最怕碰到的莫過於老本及利息都縮水，除了當前全球經濟不明朗，稍微不慎我們的退休金更可能送進虎口。

還記得政府3年前推出的“一個大馬伊斯蘭債券”計劃嗎？此債券為期3年，並提供每年5%的回酬，而近期已陸續贖回，意味著有一筆龐大資金將獲釋放。

還有，當年國家銀行發行的系列債券以及政府發行的保證債券，也都是在今年到期，這筆資金現在應該如何善用呢？又該如何確保每年至少有5%回酬呢？

自從經歷了金融風暴後，或許更多人的投資理念產生了更大的變化，投資行為甚至與景氣循環背離。

近期議論紛紛的量化寬鬆（QE）政策退不退場，除了對全球資金市場造成影響，更可能打亂不少市民的理財腳步。無論“收水論”是否實現，退休族都應重新檢視各投資項目的風險程度。

在理財偏好上，有人追求高風險、高回酬；有人卻對風險的容忍度很低，認為理財不是為了體驗過山車般的瘋狂。

不過，市民在投資上經常作出“異常”的反應，譬如對危機常會反應過度，但時間一久就會遺忘或淡化，又變得過度樂觀；接著另一場危機降臨，再度反應。無論如何，最重要的是“別讓昨天的不幸，影響明天的成功”。

然而，談到為退休生活作出的準備，一般上在我們腦海里浮現的疑問，莫過於幾歲退休？需要準備多少退休金？退休時可領取多少公積金？已手持多少退休儲蓄？仍需要準備多少錢才足以應付退休生活？

這一連串的疑問，延伸至公積金往往不足以支撐退休生活的殘酷現象。

早前的調查顯示，大部份退休人士在短短3至5年即消耗掉他們的退休金。

當他們領略到沒有足夠的儲蓄作為退休之用，為時已晚了，尤其是年屆40歲後，距離退休已相當短暫，欲追加退休金的努力可能也已欲振乏力。

投資配置
3大考量

美國友邦保險公司財務規劃經理楊詠竣指出，人生中有兩個“重大事件”需要用到大筆金錢，即孩子的教育費及退休金，因此在進行投資配置時，應格外謹慎，最好將現金流平均分成3部份，即長中短期，避免影響任何一項計劃。

月薪4千令吉房貸30%日常開銷30%儲蓄40%

他表示，以一名月薪4千令吉的打工族而言，房貸最好能控制在三分之一以下，所以供款額最高只能設在1千200令吉，即約購買30萬令吉的房子。

“扣除了佔最大比重的房貸，接下來則是車貸及一般的生活開銷如食物及衣服花費，建議限制在30%比重。”

他說，剩下的則是作為投資及儲蓄，建議將20%投入“可負擔”的投資項目如基金，另20%則可放在定存或作一般儲蓄。

永佳財務規劃公司首席理財規劃師陳建業碩士則指出，隨著全球經濟情勢仍不明朗，建議民眾在投資時格外謹慎，目前應多放在中風險投資工具如基金，當中又以平衡型基金最受推崇。

他說，在投資工具分配上，其實單身或已婚人士的“投資經”都沒有太大差別，在扣除了日常開銷及房子和車子的供款後，可分為3部份，即高中低風險類，然後再規劃該進行哪一類型的投資活動。

“以一名月入約5千令吉的單身人士為例，假設扣除基本生活開銷及房子和汽車的供款後剩下2千令吉，建議放在低風險項目的資金為20%，中風險項目可佔一半，另30%則放在低風險項目。”

對於已婚及擁有孩子的人士，陳建業說，孩子的教育費是最為迫切著想的課題，不過若不想本身的財務負擔太大，或許可以換個方式將部份公積金騰出作為教育費。

“近幾年政府給予公積金不錯的回報率，因此不妨作為教育費的來源之一。”

他說，整體的投資模式仍相差無幾，至少依目前的情況，一半須放在中風險投資工具，其餘的則由低風險及高風險平分。

陳建業提醒，已組織家庭者也須確保所購買的保險足夠，為家人提供保障。

陳建業提到，很多人對投資工具的風險程度存有“誤解”，自以為能承受高風險，但往往風險高低的定義在於這些投資活動會對未來的退休生活造成多大的影響。

“若盲目投入高風險投資工具，後果可能是失去了一大半的退休金。”

無論如何，楊詠竣說，對於收入較低者而言，由於手頭上的“資源”有限，因此投資選擇也相對不多。

“比方說，月入5千令吉以下的受薪族，在扣除了日常開銷及房車貸後，所剩下的錢已非常少，根本沒有辦法負擔大型投資工具。”

為此，低收入者可選擇的投資工具，主要是公積金、基金及具投資性質的保險。若有多余的錢話，也可投資在一些優質藍籌股，但卻可能礙於資金的不足，仍無法成為“主打”投資工具，僅能成為輔助性的投資項目。

房產
房價過高
風險增加

生活開銷樣樣貴，通膨壓力令人喘不過氣來，近幾年來房價飆升幅度驚人更加吃不消，不過房價越是激漲，卻越受到市民追捧，人人都想進去房市“逛一圈”，惟處於此高房價的時代，產業仍是大家應考慮的投資工具嗎？

楊詠竣不諱言，房產確實能為市民帶來不錯的投資回酬，特別與5年前相比，房價已顯著漲升。雖然政府強力打房，不過仍抑制不住房價的升勢，他認為房產投資適合收入較高者，因為若發生任何“突發事件”，至少他們的“抵禦能力”會較強。

“從過去的例子我們可以看到，投資房產確實能帶來不俗回酬，而且很多人成功｀一間換一間’，反觀很少會聽人說股票能帶來如此大的回酬。”

至於陳建業則不鼓勵市民蜂擁以房子作為投資工具，因為房價一直被推高，“沉迷”於這種炒高的“玩意兒”將形成頗大風險。

“由於目前房價已達到顛峰水平，我們擔心這反而對退休金造成風險。”

基金
基金風險回酬低

般上信托基金是較為受歡迎的投資產品，可減低投資風險，特別是對於中低收入群，更發揮顯著效益，但任何投資活動都潛藏一定的風險，基金也不例外，否則就不會有這麼多投資者慨嘆多年前買了中國類基金到現在無法回本。

隨著亞洲市場發展潛能龐大，楊詠竣看好建築、貿易及消費業，甚至與能源及原產品相關領域，建議投資者不妨多留意這方面的基金類。

“亞洲市場生氣蓬勃，包括東南亞在內，主要看好其發展活力，相信可帶來美好前景。”

他指出，在基金類配置方面，建議年輕一群以股票型基金為主，可達70%，另30%放在債券型基金。

不過，已達40至50歲者則建議兩者各半，以減低風險，避免過於涉足股市。

同時，楊詠竣也推崇市民選擇政府早前強力推介的私人退休基金，除了在稅務上有更高的回扣優惠，更能“訓練”市民持續性投資，因為放在此類基金的錢不能在退休前提出。

“低收入群可能無法顯著感受得到扣稅利好，但高收入群卻能享有更高扣稅額。”

他補充，私人退休基金將是另一多元性選擇，為市民的投資組合“加分”。

儘管近期債券潮不斷升溫，令市場擔心債券市場可能會“泡沫化”，不過楊詠竣認為國內債市不會浮現此風險，因為各項大型基建活動仍可吸納新發售的債券。

“債市供應量雖多，惟游資充裕，投資者不必擔憂供過於求問題。”

他說，政府債券回酬高，風險也自然跟著上升，不過此類基金主要投資在企業債券，雖然回酬較低，惟風險同樣跟著走低。

黃金
金價過山車
不穩定

從高峰期直落的黃金，猶如“寵兒”變“棄兒”，身價大幅縮水。有人懷著希望相信跌破每安士1千 200美元即可進場掃貨；有人認為黃金仍可能進一步下探至1千美元，到時候才進場也不遲；另有人認為市場統統低估了黃金的價值，今年杪必突破1千500美 元，所以現在都是買進的好時機。

聽了市場上各個不同的見解，該相信誰呢？誰的“猜測”才是最準確的呢？

陳建業表示，以目前的情況來看，黃金仍潛藏不穩定因素，特別是黃金價格一直走跌，一切都難以掌握。

“我們不鼓勵貿然進場，但若真的非常想參與黃金投資，也得要選對時機，儘量趁低買進。”

談到最近市場開始盛行投資在銀，陳建業說，與黃金比較，銀的市場接受度相對不高，進而導致需求低企，惟若擔心失去參與銀的機會，也可買進一些。

“無論如何，市民應適可而止，避免過度參與。”

至於楊詠竣則斬釘截鐵地說，黃金已不在“投資名單”中，因為此類投資產品正逐步邁向泡沫期。

最近國際黃金價格在每安士1千200至1千350美元間游移。

外匯
外匯動盪
深不可測

每天24小時交易，每1基點走勢都影響深遠的外匯市場，也成為頗受市場歡迎的投資工具，當中有人參與不受國行批准的網絡外匯交易，但也有人到銀行開設外匯投資戶頭，而這是合法及受承認的。

或許，外匯市場“深不可測”，更誘發市民想參與的衝動，以從中分一杯羹。

陳建業表示，若循著“正確”投資方向，其實外匯市場也有一定的潛質，當中看好人民幣能持續走高。

“人民幣已走向開放之路，加上面對美國的施壓，人民幣升值是大勢所趨。”

他說，另一個投資外匯的原因是子女在海外唸書，參與外匯投資將有助於抵銷外匯波動風險。

楊詠竣則不鼓勵市民參與外匯投資活動，因為其“投機性”更顯著並更難以預測。

“外匯不像股票有特定的基本面或可預測其盈利水平，若突破爆發大事件，外匯走勢更｀驚人’。”

他指出，由於外匯的波動性巨大，“股神”巴菲特也從不參與外匯投資活動。

股票
股市考驗佈局智慧

股票一向以來都被視為高風險投資工具，隨著股市前景不明朗，加上美國的“退場論”隨時落實，股票在高風險地帶的定位又有怎樣的改變？

陳建業指出，股票的“危險性”沒有隨著時間的流逝而改變，不建議對股市不瞭解的投資者“入市”，但若有意“玩玩”，最好只買進藍籌股，以策安全。

“藍籌股的走勢會比較穩定，即使因大市調整而滑落，但最終很多時候仍可取得賺益，所付出的資金不會白白付諸東流。”

他說，經濟能力許可者，可將股票當作其中一項投資工具，以期能取得更大的回酬。

“說明是高風險，雖然風險相對較大，不過在好景的時候，股票也將捎來更好的回酬。”

有理財師說，對於退休族群或即將退休的投資者而言，在QE退場及美國利率逐漸揚升之際，可以佈局一點具有較高股息的股項，因為在市場波動時期，往往較具防禦性。

結語：

在保住老本的行動中，並不一定是“一成不變”，反而應該不斷地檢視本身的投資戰績，是否有必要作出哪方面的調整，才能在累積退休金的路上得心應手。

退休金的成長能否趕上通膨及物資高漲的侵蝕，更是關鍵，因為理財路上不怕回酬不高，貴在能細水長流。（星洲日報／投資致富‧焦點策劃）

SIN CHEW FINANCIAL PLANNING Q AND A : 應投資房產還是股票？

應投資房產還是股票？

• 投資致富

 2013-08-11 19:21

陳先生今年26歲，在資訊工藝行業任職2年，地點是在吉隆坡，目前沒有汽車。他來信提問：“以我的財務條件，是否有能力購買房屋？主要用來投資（收租金），能夠購買的房屋價位介於哪一水平？需要準備多少的首期購屋款？”

“另外，以我目前的能力，比較適合投資房產還是股票？”

答：與高先生同樣是26歲的陳先生，都是有理想的年輕人，2人都編織購屋夢想，只是陳先生目前手上擁有的現金較少，還未能籌足購屋首期錢，假如沒有準備一筆首期購屋款，要實現購屋夢想是比較困難一些。

以陳先生每月盈餘500令吉來看，工作了2年，已存有1萬令吉，加上價值3千500令吉的股票，其實已相當難得，值得一般年輕人學習。

股票投資與房產投資，其不同點在於本金的數額，股票可以是大筆本金，也可以是小本資金，一些股 票的股價不貴，可能只需要1千至數千令吉即可進行，但是房產投資就不一樣，所需的投資本金比較大筆，而且不可能在短期間內套現。當然，投資得當可以取得可 觀的回酬，這是產業投資吸引人的地方。

再回頭說陳先生購買產業的計劃，由於收入不高，每月供期若不超過800令吉，可以物色價格不超過20萬令吉的房產，如果可行，本身尚需要有一筆2萬令吉的首期購屋款（屋價的10%）。

薪金需扣除大學貸款

不過，陳先生每月需償還大學貸款分期300令吉，申請房屋貸款時，銀行會以2千500令吉減去300令吉，剩下2千200令吉作為批准考量，這是申請房屋者需瞭解的一點。

從來信提供的數據，陳先生現階段需為儲存2萬令吉努力，相信2年內可以達成目標，因為陳先生已 有1萬令吉的儲蓄，只是購買房屋不只需要籌備首期屋款，尚需要準備一些購屋的開銷，例如律師費、印花稅、裝修等費用，除非是向發展商購買，而且需要發展商 提供免律師費與印花稅的優惠，才能省下這筆費用。

本期主答：永佳財務規劃公司首席理財規劃師陳建業碩士（星洲日報／投資致富‧財富問診室）

SIN CHEW FINANCIAL PLANNING Q AND A : 月薪3300‧買得起30萬房屋？

月薪3300‧買得起30萬房屋？

• 投資致富

 2013-08-11 19:20

高先生現年26歲，每月凈薪3千300令吉，兼職收入在800至1千令吉之間，目前，擁有儲蓄5萬5千令吉，汽車貸款已經還清，平均每年有相等於2個月至2個半月的花紅。

另外，每月公積金加上所得稅扣除額300令吉，大學貸款分期100令吉，以及給母親家用200令吉。

他在信中提問：“假如房屋價格在20萬至30萬令吉之間，貸款供期30年，以我的收入與財務狀況，有可能實現嗎？”

答：以高先生來信提供的財務數據，加上沒有汽車貸款分期，假如成功購買房屋，房貸分期在1千100令吉之間，可以領取貸款數額24萬令吉。

這意味高先生可以放眼屋價在26萬至27萬令吉的房屋，申請24萬令吉貸款，房貸供期30年，每月份期付款大約在1千100令吉之間。

高先生已有5萬5千令吉的儲蓄，加上每年有6、7千令吉的花紅，這筆錢可以作為購屋的首期屋款（屋價的10%），以及相關開銷，例如律師費、印花稅及裝修房屋的費用。

當我們向銀行提出貸款申請，銀行一般不看兼職、花紅等額外收入，他們只以正職收入作為批准考量，而且是以凈薪作為計算基礎。

以高先生提供的財務數據來看，開支並不大，而且不需要在外租房，可以節省一些開銷，不過，日後可能增加的開銷包括保險費，在現階段，只要沒有其他比較大筆的支出，要進行購買房屋規劃還是可行的。

本期主答：永佳財務規劃公司首席理財規劃師陳建業碩士（星洲日報／投資致富‧財富問診室）

SIN CHEW FINANCIAL PLANNING Q AND A : 如何規劃財務‧退休無憂？

如何規劃財務‧退休無憂？

• 投資致富

 2013-07-14 19:32

小慧和老公今年43歲，都是上班族，有兩個兒子，年齡分別是16歲和19歲。她說：“我們想在15年後退休，然後過著安樂、簡單的生活，沒有負債，每月生活費用大約2千500令吉。”

請問：“應該如何進行規劃？我們的財務健康嗎？”目前，大兒子在吉隆坡唸烹飪課程，兩年課程大約需要4萬令吉，已經付清費用，有計劃送他出國一年，有哪一個國家一年費用不超過15萬令吉？每月為兩個兒子各儲蓄500令吉。

二兒子打算在本地大專院校深造，可能選擇3+1課程，最後一年以他的保險儲蓄14萬令吉，作為出國的費用。

1.我們有計劃提取10萬令吉購買金片作投資，以抵擋通貨膨脹，或是選擇購買保險、信託基金？

2.另外，我們打算在吉隆坡市郊、靠近學院的地點，投資一間價格介於40萬至45萬令吉的公寓，以便取得租金收入，請問這樣是否明智？

答：黃金儲蓄存摺或是黃金投資，一般都不獲保障，這是相關投資者必須清楚的地方，針對小慧來信提及的提取10萬令吉購買金片做投資，可能是在這之前，特別是去年之前兩年，金價持續上漲，而且漲幅可觀，促使許多市民躍躍欲試。

提及購買保險或信託基金，不論是保本或儲蓄類型，必須放比較長遠的期限，這樣才能看到投資的回酬，關於購買保險或信託基金，可以向這方面的專業人士請教，他們可以針對個人的所需，建議一些適合的投資產品。

保費支出
不應超出月入20%

從來信提供的數據可以看出，小慧與家人的投保已相當全面，是否需要加保或進行調整，需要稍微研究，而且保費的支出，不應超出月入的15至20%，以避免加重個人的財務負擔，這是相當重要的理財守則。

關於孩子出國留學，哪一個國家的年費用不超過15萬令吉，其實選擇相當多，關鍵在於小慧與丈夫準備將孩子送往哪一個國家，以這樣的預算到外國深造應該都足夠，假如到新加坡、澳洲的高等學府深造，相信綽綽有餘。

另外，來信提及想要購買一間價格介於40萬至45萬令吉、靠近學院的房屋，以賺取租金收入，小慧與丈夫需要實地考察才做決定，假如靠近學院的住宅社區，有許多待租的公寓，那麼需要謹慎考量後才行動。

當一個社區有較多的住宅單位，會影響產業的資本增值或租金收入，進而牽連投資的回酬，而且小慧 與丈夫準備購買的是第三間房屋，第三間或以上房屋，最高貸款額度是屋價的70%，以小慧來信提及的屋價水平，如果能取得32萬令吉的貸款，分20年供期， 每月份期在1千900至2千令吉之間。

因此，小慧要稍微計算，租金所得與每月貸款分期是否有一段距離，雖然以小慧和丈夫的收入所得，應該有能力支付每月的分期付款。

不過，如果準備在15年後從工作崗位上退下來，屆時仍需要負擔銀行的貸款分期，可能就無法過著沒有負債的日子了。

本期主答：永佳財務規劃公司首席理財規劃師陳建業碩士（星洲日報／投資致富‧財富問診室）