SIN CHEW FINANCIAL PLANNING Q AND A : 從未進行財務規劃‧如何增加存款和教育費？

從未進行財務規劃‧如何增加存款和教育費？

• 投資致富

 2012-12-16 19:31

• 

林小姐問：我先生是採購員，我是行政人員，還有一名3歲的女兒，因為之前沒有進行財務規劃，所以存款非常少、也沒有任何資產。

我們應該如何進行哪些比較安全的投資，以增加我們的存款和孩子的教育費？明年我們是否有能力購買屋子和多添一名小孩？

由於先生是在吉隆坡工作，我們有想過要買一間屋子，屋價大概在50萬令吉左右，3至5年內我和女兒暫時也不會到吉隆坡居住，有必要購買房屋嗎？或是選擇其他投資工具比較恰當？

以下是林小姐提供的財務數據：

答：林小姐與丈夫還年輕，不過，兩人的凈收入有7千800令吉，算是相當豐厚，就如林小姐所說，由於沒有進行財務規劃，因此儲蓄不多。

假如準備購買房屋，以及多養育一名小孩是可行的，不過，前提是需要儲蓄多一些購屋首期錢，就以50萬令吉為基礎，10%購屋首期錢需要5萬令吉，加上其他費用就不只這個數目。

可是，目前兩人的儲蓄只有2萬2千令吉，相等於6個月基本開銷的應急資金，因此，這筆錢也不能輕易動用。

林小姐的來信沒有提到，與女兒是在哪一個州生活，想必是生活費比較低的州屬，從女兒開銷大略可以看出這點，假如是在吉隆坡工作，孩子交給保姆照顧，保姆費可能也不只500令吉。

選擇價格較低房子

假如林小姐與丈夫準備購買房屋，而且選擇屋價較低的類型是可行的，舉個例子，如果屋價在30萬令吉左右，負擔就沒有這麼沉重，從首期屋款及每月份期，數目皆可相應降低或縮減。

這裡以貸款27萬令吉、供期25年來計算，每月份期大約是1千400令吉，這意味林小姐與丈夫購買的是一間30萬令吉的房屋，貸款90%或27萬令吉。

假如是一間50萬令吉的房屋，貸款45萬令吉，供期25年，每月份期大約是2千400令吉，不過，需要籌措一筆5萬令吉的首期錢，還有其他的相關費用。

產業及信託基金
可作長期投資

不過，如果有物色到合意的房屋，也可以考慮從公積金第二戶頭提取部份存款，以籌集所需的購屋款項。

對林小姐與丈夫來說，購買產業與信託基金是可以考慮的選擇，因為，林小姐與丈夫已經有購買保險，除了將現金盈餘存放在銀行，也可以考慮購買產業及信託基金，這是兩人暫時還未擁有的資產，可以作為長期投資工具。

關於信託基金這項投資工具，可以選擇保本類型，如果可以承受較大風險，也可以選擇證券型信託基金，不過，如果準備更深入瞭解信託基金，最好是請教這方面的顧問，參考他們提供的意見才作決定，這樣比較妥當。

當然，最重要是能節流，儘量減少不必要的開銷，以增加儲蓄，這樣要投資置產或累積儲備金都比較實際。

本期主答：永佳財務規劃公司首席理財規劃師陳建業碩士（星洲日報／投資致富‧財富問診室）

SIN CHEW FINANCIAL PLANNING Q AND A : 房屋再融資須三思

房屋再融資須三思

• 投資致富

 2012-12-10 11:54

林先生，今年33歲，是一名單親爸爸，上有父母，分別是父親66歲和母親60歲，下有一名4歲女兒。

我的父母已經退休，每個月我會給他們500令吉的家用，加上兄弟姐妹給的零用錢，足夠他們的生 活費。我的女兒已上幼兒園，每月費用350令吉，繪畫班費用50令吉。我也為她買了保險，每月費用150令吉。我的一部份花紅會用來為她買信託基金，每年 2千400令吉，做為將來的教育費，已經買了4年。

以下是我的收入：RM

薪金：5,500、稅後所得大約4,600（每年漲幅2至3%）

公司每年至少給3個月花紅。分年中1個月和年終2至3個月。正如以上說的，一部份買單位信託，一部份會用作應急生活費（如新年額外開銷、添新家具），剩下的存起來。

以下是我的按月支出：RM

房貸分期：1,200、分25年，購買時24萬令吉，今年第5年，如今市值35萬令吉。

汽車貸款分期：650、車價7萬2千令吉，分9年，今年第4年。

女兒教育費：400、父母生活費：500

我的保險費：200、女兒保險費：150

每個月至少存500，如果該月很節省，能存到1千令吉。我和女兒的生活費在500至1千令吉之間（車油和電話費，由公司支付）。由於之前用於妻子的醫療費和過世費用，剩下的已經不多。

資產：RM

*房屋市值：35萬、房屋貸款月供：1,200，分25年，供期已進入第5年。購買價：24萬，貸款配套是基本借貸率-1.60%，尚欠16萬8千令吉。

*汽車原價：7萬2千，尚欠4萬8千令吉貸款，車貸供期9年，今年第4年，還有5年。

*單位信託：9千350

*公積金：9萬2千

*定期存款：2萬

*儲蓄戶頭：2千

每月薪金5千500，稅後所得大約4千600（每年調薪2至3%）、扣除房屋貸款1千200、汽車貸款貸款650、女兒教育費400、父母生活費500、保險費200、女兒的保險費150、儲蓄500、生活費500，剩下流動資金500。

假如按年計算，薪金加花紅，收入6萬9千、房屋貸款1萬4千400、汽車貸款7千800、女兒教育費4千800、父母生活費6千、保險費2千400、女兒保險費1千800、女兒單位信託2千400、儲蓄1萬2千、生活費1萬2千400，剩下流動資金5千令吉。

以下是我的財務管理問題：

1.我的房屋今年鎖定合約到期，可以再融資或要求基本借貸率-2.2%，目前的配套是基本借貸率-1.60%。

問：我應要求基本借貸率-2.2%或申請再融資？如果選擇再融資，我必須考量的問題包括律師費。我在公積金的第二戶頭儲蓄，應該提出來購買單位信託或還房貸供期？

2.當我成功降低我的房屋供期，以基本借貸率-2.2%，我每個月將有更多的游資。有甚麼建議可以投資增加我的財富？

3.如果你建議再融資，我拿出的現金應當一次過供完我的車貸分期或作為投資？有甚麼投資建議，以便增加我的財富？

4.我的財務狀況如何？有甚麼需要注意的地方？應該如何避免發生財務危機？

答：一般來說，當未償還的房屋貸款數額少過10萬令吉，我們不鼓勵領取再融資配套，因為再融資需要付律師費和其他一些雜費。

假如能爭取到基本借貸率-2.2%的配套，是可以考慮再融資，建議選擇每月房貸供期數目接近，不過，可以縮短分期供款年數的配套。

許多人忽略了一個重點，每月房貸供期數額減少，表面看很不錯，可是，剩下未償還的數目可能更多，本金加上利息，翻滾之後，並未能為自己節省較多的利息開支。

林先生信中沒有提及房屋貸款配套前後多少年，以及貸款的數額，我們假設是25年，貸款22萬令 吉，供了5年，還剩下20年。如今再融資16萬令吉，假設選擇15年供期，每月份期付款大約1千令吉，如果是10年供期，每月1千300令吉左右，林先生 在瞭解律師費與其他費用後，才決定是否要再融資，以及準備選哪一個配套。（數據僅供參考）

當然，林先生可以和銀行貸款部的職員討論，瞭解其他的細節，與銀行簽署貸款合約，林先生需支付律師費與印花稅，律師費的架構是首15萬令吉1%、接下來是0.7%，至於印花稅則是貸款數額x0.5%。

建議先存6個月開銷應急資金

林先生是單薪收入家庭，由於之前已用掉不少儲蓄，如今所剩不多，建議林先生儲存相等於6個月開銷的應急資金（2萬1千600令吉），有了這筆不能隨意動用的資金，再來討論投資的問題，這樣比較實際。

嚴格來說，林先生的財務狀況保持平穩，有按月儲蓄、購買信託基金、為自己和女兒購買保險，不需過於擔憂，若要投資，應該選擇一些自己比較熟悉的領域或投資工具，避免為了投資而感到不安。

本期主答：永佳財務規劃公司首席理財規劃師陳建業碩士

SIN CHEW PROPERTY Q AND A : 产业看盘 . 信箱

星洲日报                       产业看盘                                                           2012年11月12日（星期一）

财经/投资致富

问

罗先生来信叙述租屋面对的问题，他说，他们是吉隆坡一所私人大学的学生，最近面对租屋的问题：他的来函如下：

“2012年9月13日（星期四），私人大学介绍了一名房屋经纪给我们几个学生，由于信任这名经纪，而且时间有些紧迫，很快就把一个月的定金交给他。

我们五个人决定租了一间房屋，当天已付了一个月的租金，经纪说在9月18日之前，我们必须付两个月的屋租抵押金，以及水电费抵押金。

不过在9月17日，我们事先通知产业经纪我们要多加一名屋友，他说或许会影响到租金的数目，不过，他没明确说明租金的数额。

他还说由于多了一名屋友，所以有些电器如热水器只能提供一个。（事前他说提供两个），9月报18日，我们已付请剩余的两个月屋租抵押金和水电费。

可是，在9月24日（我们搬进房屋那一天），当我们抵达屋子时，有些门锁坏了，热水器也还没装，水龙头坏了，花洒也只有一个（事前他说会有两个）。当学生家长催促经纪马上过来处理事情时，经纪却推三推四，直到晚上才来。

在我们准备签约时，发现租金被提高了，但是经纪事先并没有通知，反而催促我们马上签约。在签约前，我们发现租金不对，于是我们便质问经纪关于租约上租金的数额，但是经纪表明他已事先通过电邮通知我们。

当我们检查电邮箱时，发现该电邮是于9月24日凌晨2时49分发出（他事先并没有通知我们，他会再与我们确认租金的数额，或是吩咐我们留意电邮）。住了两天后，他不愿意跟我们面对面谈，还寄含有威胁成分的电邮；而且他还是坚持已提高的租金，或者是后来加入的屋友搬出该房子，以维持原定的租金。

对经纪的无理，我们不愿意妥协，决定搬离该房子。请问，在我们还未签署任何合约的情况下，我们有没有权利拿回我们的定金？”

答

罗先生及同学面对的可能是一个不大专业的经纪，虽然同学们在需要支付低押金之前通知经纪，租客从原有的5个人增至6个， 尽管经纪有提及租金会提高.可是, 没有在当下提出增加租金的数额,或是吩咐他们留意电邮.

实力产业经纪公司总裁陈建业说，学生如果基以还没签署任何协议，希望能拿回租屋抵押金，恐怕未能如愿, 虽然是没有签署协议，口头承诺也算是精神协议的一种，尽管会有争论.

最好的折衷方案是: 向经纪反映他并没有做到他承诺的部分，就是提供他答应供应的屋内设施，  大家退让一步，维持租金在原有水平，这样算是互不亏欠.

SIN CHEW FINANCIAL PLANNING Q AND A : 月入過萬‧育有2子‧想50歲退休……

月入過萬‧育有2子‧想50歲退休……

• 投資致富

 2012-11-18 19:26

大衛今年35歲，在新加坡工作，是一名工程經理，扣除中央公積金後，帶回家的收入介於5千500至6千新元，妻子薪金大約3千令吉；目前，大衛有14萬新元的儲蓄，妻子儲蓄則有10萬令吉，他持有電訊股價值1萬5千新元（常年股息是5%）。

他每月的開銷包括：交通費1千300新元、保險費280新元、伙食300新元、價值91萬6千新元的公寓，每月從中央公積金扣除、父母零用錢450新元、雜費300新元，以及所得稅300新元。

他與妻子育有兩名小孩，年齡分別是1歲及2歲，目前在新山居住。

以下是他提出的問題：

1.假如準備在50歲的時候退休，應該如何進行財務規劃？

2.是否應選擇將儲蓄資金存放在馬來西亞的銀行，賺取年利率3.2%的利息收入？

3.是否應該投資好股息的股項，每年領取5至6%的股息回酬？

4.電訊股及產業投資信託以股息回酬較佳見稱，可以抵擋市場走勢波動的衝擊嗎？

5.如何投資我的資金，以便在大馬購買一間店屋，賺取較高的租金回酬，為退休生活做好準備？

6.你能否建議在吉隆坡，投資租金收入可達1萬令吉的產業？

7.假如準備購買以上產業，應該以現金或貸款購買？目前的利率是4.2%。

答：從來信的敘述，大衛的收入豐裕，折合馬幣每月收入超過1萬令吉，盈餘相當可觀，至於說50歲退休可能有些難度，在50歲的時候，兩個小孩只是16歲和17歲，應該是唸高中的階段，接下來在學院或大學深造，還需要大筆的開銷。

如果延後5年或8年退休會比較實際，雖然目前收入不錯，而且也有豐厚的儲蓄，不過，生活開銷只有增、不會減，孩子的教育費也不是小數目。

在新加坡銀行存款，利息微薄，賺取的利息收入不多，將新幣折合為馬幣，存放在馬來西亞的銀行，可得的利息收入較高。

不需轉移全部資金

不過，新元是熱門貨幣之一，即使準備將資金轉來馬來西亞銀行，通過定期存款賺取利息，也不需要全部轉移，將一部份做為新元存款，是另一個可行的選擇。

在當前的市場，電訊股及產業投資信託，是股市其中一些被視為較穩定的投資股項，穩定的股息派發是其優勢。

如果準備購買店屋，應該選擇車水馬龍的地區，地點旺、生意好，租戶才會考慮向業主租店屋，可能也比較容易收到租金。

提到購買租金收入可以達到1萬令吉的產業，商業產業如店屋、可以改裝為商業用途的獨立式洋樓， 是比較普遍的類型，放眼租金超過1萬令吉是有可能的，這類型的產業售價，多數在200萬令吉或超出這個價位，如果貸款180萬令吉，供款25年，每月供款 在9千500令吉之間。（數據只供參考）。

假如本身財力符合現金購買條件當然可行，不過，可以選擇供期較短的貸款配套，現金購買雖然可以節省利息開銷；不過，所繳交的所得稅必須足以證明收入可觀，有能力以現金購買產業，尤其是購買的是高價產業單位。

本期主答：永佳財務規劃公司首席理財規劃師陳建業碩士（星洲日報／投資致富‧財富問診室）

SIN CHEW FINANCIAL PLANNING Q AND A : 想新山買屋‧來回新馬工作

想新山買屋‧來回新馬工作

• 投資致富

 2012-11-18 19:27

黃先生，單身，22歲，在新加坡一間工廠工作，已經工作3年，目前收入3千新元，折合馬幣7千440令吉。

他在新加坡租房，租金275、生活費300、電話費100（以新元計），剩下2千325新元，折合馬幣5千766令吉。

再扣除其他開銷如醫藥卡200、保險200、家用300（以馬幣計），每個月可存入銀行大約5,000令吉，不過，沒有公積金儲蓄，也沒有任何負債。

我有打算買一輛摩哆車，然後搬去柔佛新山關卡附近居住，上班車程15分鐘，另外，想買一間雙層排屋，把房間組出去，自己保留一間房間。請問是否可行？

答：黃先生的來信沒有提及目前已累積的儲蓄，是否足以做為購買房屋的首期屋款，在新加坡租房，租金開銷比較大是許多人考慮在新山居住，來回新馬工作的主要原因。

以黃先生的收入，在新加坡租房問題不大，佔收入不到10%，在工廠工作如果需要輪夜班、或是遇到下大雨，騎摩哆車上下班，危險性比較高，在決定搬回來新山居住之前，最好慎重考慮。

提到購買雙層排屋供投資，以便享有租金收入，這出發點是好的，不過，在新山或附近地區的雙層排屋，相信也需要25萬至30萬令吉，假如已儲蓄相等於屋價的20%，再加上準備好購屋的費用，如律師費、印花稅、裝修費等開銷，可以物色適合的房屋。

本期主答：永佳財務規劃公司首席理財規劃師陳建業碩士（星洲日報／投資致富‧財富問診室）

SIN CHEW FINANCIAL PLANNING Q AND A： 工程師月入8千‧可買40萬房子嗎？

工程師月入8千‧可買40萬房子嗎？

• 投資致富

 2012-11-12 10:28

陳先生、現年26歲，是一名工程師，月入8千令吉，不過，沒有花紅收入，目前擁有定期存款2萬令吉、現金1萬5千令吉，股票：石油股價值7千令吉、產業股5千令吉、電訊股5千令吉，以及公積金儲蓄2萬2千令吉。

他每月的開銷如下：RM

1.我想在今年或明年買一間排屋（售價在35萬至40萬令吉），以便兩三年後結婚自住，請問可行嗎？購屋＋雜費＋裝修需要預算多少錢？10萬令吉夠嗎？

2.我的現金流量健康嗎？股票的回酬率不穩定，投資了近兩年都沒可觀的盈利，或是應該把這筆錢都專注購買產業呢？

3.我的投保足夠嗎？

答：陳先生是一名工程師，年輕的他月入8千令吉相當可觀，扣除每月的約3千700令吉開銷，還有相當大筆的餘款。不過，陳先生手上握有不少股票，也許已利用部份餘款投資股票，只是股票的回酬未能讓陳先生滿意。

另外，在來信中，陳先生漏了補充儲蓄的資料，不論收入、開銷多與少，任何人都應該擁有一筆相等於6個月開銷的儲蓄，作為儲備金，以備急時之需。

購屋費與裝修費
預算宜降低

陳先生計劃在這一或兩年內，購買一間售價35萬至40萬令吉的排屋，以陳先生目前的月入水平，這是可行的，只是購屋費用與裝修費的預算應該降一些，房屋的裝修宜簡單清雅，假設律師費與印花稅在兩萬令吉以內，裝修費在5萬至6萬令吉之間，應該相當足夠。

投資股票回酬不穩定，這是很正常的事，股票的表現受到大環境如經濟與市場的影響，大環境也包括 外圍如區域市場的走勢，購買股票沒有所謂的穩賺不賠，只是購買股票比較容易套現，不像投資產業，必須等3至6個月的時間，才可領取售屋款項，而且，一些好 股的派息率，也比銀行的定期存款高，這是優質股票的強項。

選地點理想產業

至於投資產業，只要地點理想，房產類型是多數人追逐的單位，一般都不會倒虧，而是可以對衝通貨膨脹的衝擊。

陳先生目前還年輕，而且單身，保險是否足夠，不是最大的關鍵，因為保險的組合，可以按個人的財力與需要隨時進行調整，這不是大問題。

本期主答：永佳財務規劃公司首席理財規劃師陳建業碩士（星洲日報／投資致富‧財富問診室）

SIN CHEW FINANCIAL PLANNING Q AND A : 單身女子月存500‧如何規劃財務？

單身女子月存500‧如何規劃財務？

• 投資致富

 2012-11-12 10:31

東馬的加琪今年35歲，單身，是一名自由身導遊，沒有公積金儲蓄和員工福利。

她每月平均收入1千500令吉，銀行有6萬令吉現金儲蓄，目前與父母同住（住的房屋貸款已還清），沒有產業和保險與信託基金，只有一輛需要9年供期的國產小轎車，每月供期460令吉，已經還了一年，本身的月開銷大約500令吉。

“我希望未來能擁有一間單層排屋，可以出租（目前售價大約19萬令吉），能有一些現金供晚年開銷。請問我應該如何進行財務規劃？單身女性買儲蓄還是疾病保險比較合適？＂

答：加琪月入平均1千500令吉，目前與父母同住，解決了住的問題，扣除460令吉的車貸，以及本身大約500令吉的開銷，尚有盈餘500令吉。

由於加琪是一名自由身導遊，因此，沒有公積金儲蓄與員工福利，購買保險以防萬一是財務規劃的一部份，至於說應該購買儲蓄保或醫藥保，這要看加琪的財力與需要，每月的保費支出不應該超出收入的20%，如果是在15%左右會比較理想。

另外，購買一間價格在20萬令吉以內的房屋，假設貸款16萬令吉，供期30年，每月份期大約760令吉，以加琪每月平均收入1千500令吉，並不符合資格；如果加琪的收入在短期內可以顯著增加，或是不需要負擔汽車貸款分期，比較容易進行購屋規劃。

假如要購買房屋，也不要延後太多年，一來房價會進一步上漲，二來本身年齡比較大，向銀行貸款的供期年限將相應縮短，每月的分期數額則比較多，如果是在40歲購買，貸款分期最多只能25年。

加琪也需要瞭解單層排屋在東馬的租金水平，確保投資可以取得預期回酬，假設每月供期760令吉，如果租金所得不到500令吉，自己需要貼一筆數目，可能不是精明投資，而且有些時候房屋可能會空置幾個月，必須有能力承擔房貸分期才宜跨出投資的第一步。

也許加琪還有其他副業收入，如果自認有能力承擔房貸供期，那麼是可以進行購屋的規劃。

本期主答：永佳財務規劃公司首席理財規劃師陳建業碩士（星洲日報／投資致富‧財富問診室）