SIN CHEW FINANCIAL PLANNING Q AND A : 書記擬開源規劃退休生活

書記擬開源規劃退休生活

• 投資致富

 2012-08-06 14:15

林小姐，43歲、單身，學了基本的糕點烘焙技巧，準備做一些糕點來賣，以增加收入，她目前是一名書記，扣除公積金與社險後，薪金凈收入為2千300令吉。

請問：我應該如何計劃年老退休的生活費？最主要是不必麻煩家人，不會給家人造成負擔。

答：林小姐來信提供的資料不夠全面，譬如沒有提及個人儲蓄、公積金累積存款等數據，假設沒有其他負擔，如房貸與車貸，林小姐每個月的盈餘大約是800令吉。

目前每月開銷維持在1千500令吉之間，假如12年後退休，維持簡單的生活，每月開銷至少介於1千200至1千500令吉。

由於通膨的緣故，所需的預算將比目前的數目多，如果到時不必繼續供還保險費，停止每月的大眾銀行信託200令吉投資，而且能賺取1千200至1千500令吉的收入，勉強可以應付生活所需。

林小姐在信中提及已經掌握了基本的糕點烘焙技能，希望能做一些糕點來賣，賺取額外收入，這是一個很好的出發點；任何人若有一技在身，即使有一天不為別人打工，或是退休了，有更多時間從事烘焙，或許也可以有一筆不錯的收入。

如果全職從事糕點烘焙，加上利息收入（假設林小姐有一些定期存款），相信要維持簡單的退休生活應該不成問題。

另外，假定林小姐有保險、公積金儲蓄，以及單位信託等投資，這些也可以是生活雜費的開銷來源。

本期主答：永佳財務規劃公司首席理財規劃師陳建業碩士（星洲日報／投資致富‧財富問診室）

SIN CHEW FINANCIAL PLANNING Q AND A : 會計員擬錢生錢‧購屋投資宜三思

會計員擬錢生錢‧購屋投資宜三思

• 投資致富

 2012-08-06 14:13

• 

徐小姐，今年41歲，是一名會計員，目前單身，與家人同住，她的月收入凈值3千500令吉，年薪調幅是3%，有一個月花紅。

她每月還有1千令吉的租金收入，該公寓的貸款分期是750令吉，管理與服務費150令吉，公寓價值25萬令吉。

此外，公積金儲蓄有20萬令吉，定期存款6萬令吉，年利3%，大眾銀行單位信託8千令吉，目前價值6千令吉，ASM：3萬5千令吉（年利5至6$%），回教債券2萬4千令吉（年利固定5%、2013年到期）。

徐小姐擁有3千令吉現金、股票價值5千令吉、小轎車的車齡已10年，車貸已供完。

每月開銷，汽油費300令吉、手機費50令吉、父母400令吉、本身醫藥保險、壽險及單位信託供期250令吉，本身開銷500令吉，每年旅遊支出6千令吉。

請問：

.如何為我的現金做進一步投資？

2.是否有可能在55歲之前退休？

3.能否再多買一間共管公寓或普通公寓做投資用途？

4.假如擁有100萬令吉，是否足夠應付退休後的生活開銷？

答：從徐小姐提供的財務資料，顯示其財務狀況相當寬鬆，凈收入3千500令吉， 加上1千令吉的租金，總共4千500令吉，減去開銷2千令吉，以及房貸分期與管理費900令吉，開銷總額2千900令吉，每月尚有1千600令吉的盈餘， 如果開銷保持在原有水平，每年調高薪金3%，那麼盈餘並不只這個數目。

徐小姐來信提及本身是與家人共住，至於是否有另一個已還清房貸的單位，則沒有在信中提到，如果有一個已經還清房貸的單位，顯示徐小姐尚有另一個可以保值的資產，這對於退休的規劃也很重要。

關於投資這一項，徐小姐的投資層面廣泛，概括產業、單位信託、債券、保險，還有公積金儲蓄、定期存款，退休後要應付簡單的基本生活開銷，問題並不大。

個人如果保持單身，退休時能有100萬令吉的動產與不動產，只要身體健康，這筆資金足以讓個人享有安逸的退休生活。

另外，除非對工作非常厭煩才考慮提前退休，否則，如果能做到55歲才退休，讓公積金儲蓄更為充裕，對個人的退休生涯更有利。

目前，巴生河流域的共管公寓或普通公寓，價格並不便宜，除非能物色一個地點理想、容易出租，同時，價格適中的單位，才考慮再購買來投資或讓資金保值。

另外，假如打算將來自己住一個單位，也可以考慮購買一間面積在1千平方尺的公寓，以徐小姐目前的財務條件，每月供期若不超過1千500令吉，其實是可以進行這方面的規劃。

作為參考：假如貸款25萬令吉，供期20年，每月份期在1千450至1千550令吉之間，視產業貸款的配套而定，當然，本身需要支付一筆不小的首期付款。

如果屋價是30萬令吉，貸款80%，自己需支付5萬令吉的購屋款，如果加上律師費、印花稅，還有簡單的裝修費，可能就不只這個數目。

假如能物色一間價格在25萬令吉的房屋，負擔會比較輕，當然，也必須是一間自己滿意的單位，千萬不要為了要買而做出購買決定，以免後悔。

本期主答：永佳財務規劃公司首席理財規劃師陳建業碩士（星洲日報／投資致富‧財富問診室）

SIN CHEW PROPERTY INTERVIEW :二手屋價頻升‧小民高攀不起…

二手屋價頻升‧小民高攀不起…

• 投資致富

 2012-07-22 15:00

2012年至今，本地的二手產業市場，步伐明顯放緩，產業價格上漲至偏高水平、銀行放貸指南嚴謹，導致產業的交易敲定難度升高，不像2011年，交易的敲定順暢、成交價也頻頻創新高。
當我們談論產業市場的交易時，一般指的是一手或二手市場，二手也統稱為轉手單位，有些時候在轉手市場購買，未必是二手產業，也可能是三手、四手或五手的房產，特別是一些已有數十年屋齡的產業，同時，在一個產業交易活躍的市場，這些是普遍的現象。
儘管情況是這樣，不過，只要你不是與發展商購買新建的單位，而是在轉手市場購買，多數人口邊常說的是二手產業，俗稱的二手屋。
交易價屢創新高
在產業市場一片欣欣向榮的時候，不只是一手產業好賣，二手市場也一樣充滿活力，業界人士普遍認為，在過去的一年，二手產業、尤其是二手房產的交易步伐迅速，地點理想的轉手單位，交易價更是屢創新高。
一般來說，在一個自由買賣的市場，敲定交易價不受到約束，主要由市場供求決定，當某個住宅區的房屋容易賣出、供應短缺時，在願買、願賣的基礎上，達成交易的幾率不只偏高，而且交易價也可刷新。
2011年，我們從本地產業市場，特別是巴生河流域一帶地區，普遍看到的是這樣的情景，有些人擔心屋價繼續上漲，急忙走進這個令人燙手的市場，當然，也有一些人不再看這個市場的走勢，消極或者說瀟洒一點，干脆租屋算了。
30萬以下房屋距市區遠
的確，以我國的人均收入來看，要購買一間30萬、35萬、40萬、45萬令吉的房屋，不是這麼容易的事情，為何只提30萬、35萬、40萬及45萬令吉的房屋，而不是30萬令吉以下，或50萬令吉以上的房屋？
道理很簡單，上述幾個價位的房屋，是許多尚未進軍產業市場放眼的屋價，30萬令吉以下的房屋，距離市區比較遠，在首都與外圍地區交通銜接性尚未全面改善之際，基以時間、車油、過路費等開銷作為考量，還是放棄擁有郊區的房屋，除非別無選擇。
至於50萬令吉或以上價位的房屋，以人均收入偏高水平5千令吉計算，申請者未必符合資格，為何 如此評定？舉個例子，假設訂購了一間50萬令吉的房屋，如果幸運獲批90%的房屋貸款，就是45萬令吉，申請者在30至35歲之間，貸款分期25年，每月 的房貸分期付款在2千500令吉之間。
以銀行設定的房貸分期不宜超過個人凈收入的三分之一或30%為准，申請者即使沒有其他貸款分期，如車貸或大學貸款分期要償還，其凈收入必須在7千500令吉之間。
除非是能與另一個人聯名購買，否則，欲實現購屋夢想，談何容易？
巴生河流域屋價
超合理水平
也許有人會說，市區也有一些價格在25萬令吉之間的公寓，這話說的沒有錯，不過，許多時候，即使有單位準備出售，機會未必輪到我們，社區的居民近水樓台先得月，他們或親友捷足先登，除非那是一個很糟的住宅區，如果情況果真如此，相信你我也不會考量購買這些地區的二手房屋。
在巴生河流域一帶，許多房屋不論是有地或分層產業，特別是二手市場的單位，嚴格來說，已經超出 合理價值，一些屋齡在5年以內的房屋，竟然以超出一倍的水平成交，原本只是20萬至25萬令吉的公寓，卻喊叫至46萬與50萬令吉之間，其中有許多還未有 分層地契，真得叫人難明白，也接受不來。
10年間價格翻2倍
還有一些更離譜，在不到10年的時間內，價格竟然翻了接近兩倍，原本的25萬至28萬令吉一個單位，在今天的轉手市場，竟然喊價63萬至65萬令吉。
當然，產業經紀會說，今天，你認為50萬令吉的房屋很貴，也許10年你就不會這樣覺得，10年後產業市場的形勢，相信誰也不敢預料。
35年前，八打靈再也一間雙層排屋，轉手價大約5萬5千令吉，今天，已經翻了超過10倍，也就是說不只是55萬令吉，而是更高、更貴，升至一個銀行估價師也不能接受的水平，並且認為不值得這麼好價。
賣主喊漲
買主別衝動
許多時候，負責產業買賣的經紀會告訴業主，讓我們放出一個價碼測試市場，如果成功了可以賺更多錢，這話並沒有錯。
可是，他們忘了，將市價抬高1萬、2萬或3萬令吉，對他們的經紀抽傭幫助並不大，就以比市價高3萬令吉為例，以最高的3%抽傭計算，只不過900令吉，如果與產業經紀公司五五分賬，至多也只是多得450令吉。
不過，對賣主來說，當然再好不過了，許多賣主特別是一手賣主，他們也不會在成交價這一塊心軟，而是一心一意鎖定其目標價格，一個比市價更高的價位。
可是，對買方來說，這3萬令吉就好用多了，至少足以繳付律師費、印花稅及房貸保險費等費用，試想想，如果一手賣主，幾乎賺掉大部份的溢價，轉手賣主日後能賺取的回酬又有多少？這是一個值得探討與慎思的問題。
留一點賺幅給新買主
當你通過經紀與賣主還價，許多時候是不會有好消息的，賣主可能會說：“還會再漲的，現在決定賣給你，我也可能分分鐘少賺一些。”經紀回頭告訴你，結論就是賣主投資得當、獲利是他的眼光、運氣好。
坦白說，留下一點賺幅給新的買主，對整個產業市場的走勢利多於弊，再說，從轉手市場購買產業的二手或三手賣主，能夠賺利的空間有限，因為你購買產業的本金漲大了。
算一算，如果業主在2002年以23萬令吉購買巴生河流域一間公寓，今天，以48萬或50萬令吉成交，從賬面看，轉手價比一手價超過一倍，估且不論其室內裝修的開銷。
對產業稍有認識的人都知道，一間普通的公寓，業主花在裝修房屋的開銷，也不至於過於龐大，建築面積只有1千平方尺的空間，即使是裝修加上貸款利息花了10萬令吉，已經很誇張，更何況這種可能性不大。
再轉手獲利空間小
再說，你以48萬令吉購買，你有把握在8年、10年後，產業能取得一倍或更高的賺幅？即使有，別忘了，你的本金相對也比較大，而且公寓的屋齡又加了一倍。
一間已有20年的房屋，假如是租賃契約的單位，難保其價值不會褪色，就算是永久地契的單位，屋內的許多基本設施開始損壞、需要一一撤換，這可是一筆不小的數目，如果賣主鎖定目標價格，買家其實要謹慎考慮才作決定。
提高產業盈利稅
抑制漲風？
政提高產業盈利稅抑制漲風？府為激勵走勢放緩的產業市場，於2007年4月1日起至2009年 12月31日，豁免產業買賣繳付產業盈利稅，在那之後，一些投資者掌握了該項利好形勢，趁勢在市場進出的次數相應增多，當然，也從產業投資或投機賺取可觀 利潤，加上豁免繳交產業盈利稅，利潤更為龐大。
業界人士指出，既然產業價格已經回升，並且上漲至偏高水平，政府其實應該重新實行1976年產業盈利稅措施，徵稅率提高，可以抑制產業市場的投機。目前的5%、甚至10%徵稅率，其實作用不大，在產業價格一再炒高的情況下，許多人不會因為5%或10%的徵稅率而改變主意。
不過，假如根據1976年產業盈利稅的徵收率架構，相信會有一些作用，1976年產業盈利稅法令供參考：
★第一部份：
適用於個人置業者
＊在購買產業後的2年內脫售，售賣產業取得的盈利，需面對30%徵稅率。
＊第三年脫售，需面對20%徵稅率。
＊第四年脫售，需面對15%徵稅率。
＊第五年脫售，需面對5%徵稅率。
＊第六年或之後脫售，不需繳稅。
★第二部份：
適用於公司投資者
＊在購買產業後的2年內脫售，售賣產業取得的盈利，需面對30%徵稅率。
＊第三年脫售，需面對20%徵稅率。
＊第四年脫售，需面對15%徵稅率。
＊第五年脫售，需面對5%徵稅率。
＊滿5年後脫售，一樣需面對5%徵稅率。
★第三部份：
適用於非公民或外資
＊在購買產業後的5年內脫售，所取得的售賣產業盈利，皆面對30%徵稅率。
＊第六年及之後脫售，需面對5%徵稅率。
包久武：價格大漲
房市轉淡
友聯產業經紀公司總經理包久武說，產業市場今年起明顯轉淡，政府在當年豁免產業盈利稅，外國人可以購買多個房產單位，這一買一賣之間賺取不少差價，造成價格大幅上漲。
政府於2007年4月1日起至2009年12月31日，推行豁免產業買賣繳付產業盈利稅的措施，2010年1月恢復實行5%、2012年1月起在第二年賣出征收10%盈利稅，其實對抑制房產市場的投機活動作用不大。
他說，政府若要實行調控，提高產業盈利稅是其中一個實用的方案，就是在購買產業的首兩年內，恢復1976年產業盈利稅法令徵收的30%稅率，相信可以抑制一些地區的產業投機活動。
多建中低價房屋
此外，多建中低價房屋，落實居者有其屋政策，相信可以避免房價一再炒高，在現階段，銀行對產業的估價嚴謹，短期間內造成市場放緩；不過，長遠來說，可以穩定市場的走勢。
他補充，以我國的高收入群平均只是5千令吉來看，如果要購買40萬令吉以上的房屋，其實並不容易，在過去的3年，不少地區的屋價上漲超過100%，加上物價上漲，人民的生活壓力普遍加重。
二手市場放緩
在亞洲金融危機發生後，一些地區的屋價下跌10至20%，隨後開始上升，再也沒有回跌，當然，少數一些地區的產業價格與交易停滯不前，甚至出現回頭退跌的情況。
包久武說，今年以來，二手產業市場放緩，最主要是屋主堅持賣價，他們所抱持的理由是價格還會上漲，也有一些開出的就是沒有商議的不二價，這還不是重點，最關鍵的是價格超出合理水平，銀行維持其估價師的評估報告，在放貸政策上不退讓，有意購買者，需準備更多的自付屋款。
林若輝：不易獲銀行貸款
有價無市
房地產法律顧問林若輝律師說，一些地區二手產業價格偏高，基以不容易獲取銀行貸款，可能產生有價無市的局面，儘管如此，距離市區20公里以內的有地房產，一般不愁沒有買家。
在市郊一些面積寬敞的雙層排屋、半獨立式洋房，假如售價在50萬令吉以內，欲賣出並不困難，因為比較起來，在首都吉隆坡、八打靈再也、首邦市等地，若以50萬令吉的資金投資房地產，可能買不到比較寬敞的房屋。
他舉例說，過去一年半推出的房地產，儘管還未交屋，如果取得30%漲幅，尚屬合理水平，今天，市郊面積寬敞的半獨立式洋房，已經介於130萬令吉的價位。
陳建業：低產業盈利稅
難阻投機
實力產業經紀公司總裁陳建業說，巴生河流域不少地區的屋價介於太高水平，銀行收緊貸款指南，對產業進行合理估價，造成房貸申請者，提出房貸的申請並不容易獲批，交易的落實甚至減半。
雖然政府恢復實行產業盈利稅，可是，5%或10%的產業盈利稅作用不大，達不到抑制產業投機的目標。
他說，亞洲金融危機發生後，一些市場曾經出現負資產的情況，產業市場也有下跌的時候，1985年、1998年、2008下半年至2009上半年，曾經出現部份地區產業價格偏軟、甚至下跌的局面。
任何市場都有一個不變的定律，產業市場也不可能一直往上升，到了某一水平自然會停留或是下調，這是很正常的現象。
從某種程度來講，產業市場的操作與股票市場有相似的地方，過去，我們認為上市或掛牌公司是很穩的、不會倒閉；可是，今天，我們也看到公司除牌或是被收購的情形，產業市場、產業公司有起有落，道理是一樣的。
邱德盛：好地點
房價不受影響
商業銀行律師團顧問邱德盛律師指出，嚴格來說，地點理想的二手房產並不受市場交易放緩的影響，去年產業市況確實活躍，相比之下，今年的步伐較為緩慢，也許是稍微歇息、自行調整。
巴生河流域一些熱門地點的產業，成功落實交易的幾率偏高，在市場放緩時，資金充裕的投資者，走進市場物色優質房產者大有人在。
另外，在拍賣市場、不論是房產或商業單位，不時出現最後成功投標價超出合理價位的情況，這一點倒是有點讓人無法理解。
楊彼得：需較長時間落實交易
產業經紀楊彼得針對二手房產的市況指出，去年市場普遍活躍，不過，今年起交易的步伐開始放緩，業主的買價比銀行估價師的報告高出20%，加上銀行維持嚴謹放貸政策，造成有意購買者不容易獲取房屋貸款。
活躍於白沙羅一帶地區的楊彼得說，屋價上漲，部份原因是建築材料上漲，供應不足以應付需求，形成賣家的市場。
話雖然這麼說，價格高昂的單位，還是有成交的機會，可能需要較多一些時間，也許去年在一個月內敲定交易，今年上半年需要的是兩個月、或是更長的時間才落實交易。
結語：
購屋者協會中文組主任陳鍾靈總結說，國家銀行實行的打房措施，相信是擔心房產交易過熱，最後演變成無法控制的局面。
商業銀行為保障本身的權益，以國家銀行的指南為依歸，並以合理的標準，評估二手產業市場的產業價值，嚴謹看待發放貸款措施，避免最後面對違約的貸款者，這是積極的步伐，銀行被迫將產業擺上拍賣桌，那是他們的最後一粒棋子。
坦白說，對普通的受薪階級而言，今天巴生河流域一帶的房地產，價格已經太高，其中一些甚至高得離譜，有關方面若不採取一些更全面、更有助於穩定產業市場的措施，將來欲調控可能會更難。（星洲日報／財經）

SIN CHEW FINANCIAL PLANNING Q AND A ：售家庭資產如何保長久？

售家庭資產如何保長久？

• 投資致富

 2012-07-23 11:52

張先生說，他有一名智商較低的哥哥（能夠工作賺錢），20年前娶了個好賭的女人做妻子，在母親去世之前，留下一塊膠園地給這名哥哥，地契由長兄保留。

如今，這名智商較低的哥哥（已經57歲）不能繼續工作了，他的妻子建議將樹膠園賣掉，以便可以套現，市價大約是30萬令吉。

為了保住這30萬令吉直到哥哥老去，避免落到其他人手中，請問：應該怎麼辦？

答：張先生因為嫂嫂好賭，擔心30萬令吉現金兩下子化水的心情是可以理解的，好賭的人，除非下很大的決心要戒掉賭博的惡習，否則，他們口中“這次一定要砍掉手指戒賭”的話，過不了多久又死灰復燃。

撇開嫂嫂好賭的問題不說，如果膠園每月還有收成，其實不需在這個時候脫售，智商低的哥哥年紀比較大了，不能工作、沒有收入了，可是，每天基本的開銷還是無法避免的，這是生活最現實的地方。

另外，張先生在信中沒有提及該名哥哥與妻子是否育有子女，如果有，是否已經長大、自立，可以謀生，或者仍需要一筆錢養育他們長大，假如沒有子女，那麼家庭的基本開銷一般是可以預算的。

開家庭會議協調

回到如果有子女的問題，而且子女長進懂事，那麼脫售膠園的收益，也可以考慮由孩子保管。

如果嫂嫂堅持要賣，智商低的哥哥也同意，也許就要召開家庭成員會議，商討脫售了膠園的收入應該 如何保管，將一小部份交給嫂嫂花用，另外較大筆的脫售膠園收益，由其他幾位保管，這幾位必須是在兄弟姐妹之中信得過的至親，例如與智商低的哥哥聯名持有存 款，以便該名哥哥每月的開銷不成問題，避免出現其他預想不到的局面。

本期主答：永佳財務規劃公司首席理財規劃師：陳建業碩士（星洲日報／投資致富‧財富問診室）

SIN CHEW FINANCIAL PLANNING Q AND A : 單身姐弟想聯名購屋

單身姐弟想聯名購屋

• 投資致富

 2012-07-23 11:53

偉建今年37歲，單身，基薪1千600令吉，加上傭金600令吉，總共：2千200令吉，投資方面，屬於保守類型。

他的住宿由公司提供，其他開銷是餐飲：400令吉、醫療保單：150令吉、家用：130令吉。

不過，他擁有一筆40萬令吉的定期存款。

他在信中問道：

1.如何才能加強財務規劃？

2.準備以個人名義購買一間價格介於45萬至50萬令吉的雙層排屋，所處地點出入方便，請問是否可行？

3.如果個人名義不行，可否加上姐姐的名字，她今年47歲、單身，每月基薪1千300令吉，加上傭金500令吉，總共：1千800令吉，可行嗎？

4.最高可以買到多少錢的房屋？

5.應該支付多少個百分比的首期屋款？

答：偉強的優勢是開銷不大，除了醫藥保單，並沒有提及其他的投資項目，假設偉強沒有其他投資，除了產業，其實可以考慮一些比較容易套現的投資產品，例如單位信託，投資聯保等等。

提到購買房屋的問題，以偉強個人的薪金，準備購買屋價在45萬至50萬令吉的房屋，可能會比較難，如果加上姐姐的名字聯名購買，也許申請貸款獲批的幾率比較高。

以兩人薪金加傭金收入總共4千令吉為基礎，貸款25萬令吉，每月供期在1千300至1千400令吉之間，為期20年，因為偉強的姐姐已經47歲，供期不可能拉太長。

如果決定購買45萬令吉的雙層排屋，本身需支付的首期屋款大約是20萬令吉，以偉強擁有40萬令吉定期存款作為後盾，只能動用這筆儲蓄作為房屋的首期屋款。

如果偉強購買的房屋價格是在35萬令吉之間，也許比較容易規劃，首期屋款10萬令吉，加上律師費、印花稅及房貸保險，簡單裝修費用，也需要數萬令吉，如果總數不超過15萬令吉，負擔會比較輕。

本期主答：永佳財務規劃公司首席理財規劃師：陳建業碩士（星洲日報／投資致富‧財富問診室）

SIN CHEW JIT POH FINANCIAL PLANNING Q & A 3孩子未獨立‧可否提早退休？

3孩子未獨立‧可否提早退休？

• 投資致富

 2012-06-17 19:41

賴先生現年45歲、妻子40歲，3名孩子的年齡分別是15歲、10歲及5歲，他提出的主要問題是，根據他提供的財務資料，他們兩人能否提早退休？

以下是賴先生的收入、資本與開銷項目：RM

＊負債：已簽署合約購買兩間公寓，價格RM127,000，夫妻名下各一間，已支付10%首期屋款，貸款70%至80%，供期11年，分期付款在1千令吉左右，預期在2014年完工，估計可在2015年租出，每月租金700令吉，兩間公寓的租金收入一共1千400令吉。

最好沒有負債才退休

答：當我們談及退休時，最好是在沒有負債的情況下才退下來，首先，兩人新買的公寓雖然價格不貴，不過，公寓的租金並不足以概括房貸分期，每月不足的部份將來自本身的儲蓄，長期動用儲蓄會影響個人的退休計劃與生活質量。

另外，3個小孩的高等教育基金，也是一筆不小的費用，上為兩個排表可供參考。

可考慮售組屋
減少公寓貸款

雖然兩人的資產、現金儲備、資產都相當豐裕，而且開銷控制嚴謹，但是如果能再工作5年才考慮退休，會比較妥當，至少可以增加現金儲備，讓退休後的日子可以比較寫意，即使是有急需，也不至於忙亂，而且，未供完的房貸數額也相應減少，心裡負擔比較輕。

當然，在必要時，可以考慮脫售組屋，以減少公寓的貸款，特別是組屋是租賃契約的單位，增值空間有限。

車齡少過5年
暫不需換車

此外，車齡在5年以內的車子，都屬於相當新的車子，暫時不需要有換車的計劃，車子折舊、貶值比較快，如果不常出現問題，不必急於換車，即使大孩子滿18歲，考取駕駛執照，也不需馬上購買一部二手車，車子的維修比由父母載送來得昂貴，因為他們還不會賺錢，樣樣開銷來自父母。

許多有過同樣經歷的父母，都後悔太早買車讓孩子使用，孩子經常充當朋友、同學的司機，年輕人對新鮮事物好奇，經常駕車到處走，車油是一筆不小的開銷。

屆時如果妻子準備當全職家庭主婦，載送孩子到學院讀書的同時，也可以增加與孩子的互動時間，儘管時間受局限，其實利多於弊。

本期主答：永佳財務規劃公司首席理財規劃師陳建業碩士（星洲日報／投資致富‧財富問診室）

SIN CHEW FINANCIAL PLANNING Q AND A: 雙薪家庭‧寶寶將出世‧想換車買屋……

雙薪家庭‧寶寶將出世‧想換車買屋……

• 投資致富

 2012-06-03 19:48

余先生，今年32歲，在職場已經12年。已婚。太太29歲，在職場只有4年。倆人在2011年結婚，現與父母同住。因此，每月只需付家用，父母負責伙食及攤還水電費。余先生在私人界打工，太太是教師（公務員）。小寶寶在2012年3月出世。

孩子出世後，每月開銷將增加。保姆費、奶粉、紙尿片、看病等等，預計大約RM800。

請問：

1.我們的財務狀況是否理想？需如何提昇、改進？

2.我們計劃在2012年購買一間價格介於R M250，000至RM300,000的排屋。請問是否可行？供多少年較為理想？

3.孩子出世後，我們計劃為她購買一份教育儲蓄保單，該購買哪一種？如何選擇？購買多少錢才足夠呢？

4.先生的車已經12年了，現只值RM15,000。最近經常出毛病，想換輛新的又擔心需要重新償還貸款供期。以我們的情況，適合換新車嗎？心想換輛價格8萬令吉左右的外國車，可行嗎？

由於太太已經選擇公務員退休金制度，所以可以將公積金全額提出。想請問，將公積金全額提出用來還清汽車貸款、或者高教貸款是否值得？因為還清了其中一項貸款，便有錢還房屋貸款，負擔比較不那麼重，只是公積金利息比較高，不知道值得嗎？

答：余先生與太太來信的內容，主要是關於購買房屋與換車的問題，我們先談購買房屋的計劃，余先生目前沒有車貸負擔，每月盈餘1千250令吉，如果購買一間價格25萬令吉的房屋，貸款20萬令吉，供期25年，每月份期大約在1千100令吉之間，相信余先生的財力可以應付。

買屋換車只能二選一

在購買房屋與換車這兩個問題上，余先生現階段只能二選一，如果換一部新車，每月需要定期償還車貸分期，假設貸款6萬令吉，供期7年，每月車貸分期是950令吉左右，視車貸配套的利息。

從這裡可以看出，假如準備購買房屋，可能需要暫時割捨換新車的計劃，車子有毛病整修費用可能只是一次過的事情，不過，每月的車貸分期則是84個月的支出，需要謹慎看待。

妻子每月盈餘可應付寶寶開銷

另外，妻子的每月盈餘，基本足以應付新生寶寶的開銷，例如保姆費、奶粉、紙尿片等。如果準備購買一份教育儲蓄保單，假設每月保費支出在200令吉以內，余先生應該有能力辦到。

關於提取公積金儲蓄，然後償還汽車貸款，以便有錢償還房屋貸款的計劃，假如別無選擇才做這樣的 安排，就如這位讀者所說的，公積金儲蓄利息比較高，信中沒有提及尚欠的高等教育貸款數額，只提供每月供款250令吉的資訊，不曉得尚有多少的償還期。不 過，由於高等教育貸款利息不高，而且每月250令吉的分期付款，按期付還應該不會有問題。（星洲日報／投資致富‧財富問診室）