PAST FINANCIAL REVIEW 回顾财务 降息空間打開‧錢包更要捂緊

PAST FINANCIAL REVIEW 回顾财务

 (INTERVIEW BY SIN CHEW JIT POH 星洲日报访稿〕

降息空間打開‧錢包更要捂緊
 2008-12-13 20:53


降息了，是否為房地產和車業汽帶來春天？對於普通百姓來 說，此次貸款利率下調，儘管幅度微小，但仍可望讓“買車族”和“供樓族”稍稍松一口，民眾該不該搶勢出擊，買屋買車“迎春”？
2008年就要劃上句點，基於新一年的汽車擁有更高的二手市價，購車族往往樂衷於展延至新年後 才買車。因此，在年杪汽車“拋售”季節，汽車業者皆絞儘腦汁，推出五花八門的優惠配套，以吸迎車族目光。
這些特惠包羅萬象，上有讓買車族享有介於1500令吉和2500令吉間的回扣，並可自汽車售價 的10%訂金中減除、下有更低的首期付款、汽車3年維修的免費服務禮券、享有較低的金融利率配套等。
豐田（Toyota）、日產（Nissan）和現代（Hyundai）等外國車商不落人後，趁 機造勢，提供低至2.88%的利率，附贈禮品、現金禮券和回扣等，以嘗試為疲弱的銷售作護墊。
同時，隨銀行在上週已跟上減息步伐，下調基本借貸利率自6.75%至6.5%，日產大實惠國民 車（Nissan Grand Livina）汽車代理商開始提供民眾新修訂利率，降低車貸利率自3.4%至介於3.1%和3.2%間，預計這股“降息流”在未來也將掀起一陣“跟風”。
有意購車的民眾是否宜在此時搶佔先機？理財師李文暢坦言，民眾切忌為蠅頭小利失去基本方針，與 其在沒有必要的情況下購車，不如投資增值品。他指出，儘管降息降低民眾購車的部份成本壓力和負擔，惟關鍵在於這並非代表民眾的購買能力提高。
視需求購買汽車
理財師陳建業認為，雖然理論上，民眾可趁利率下調購買汽車，但陳建業認為，民眾應依據本身對汽 車的需求出發，並胥視本身經濟條件作買車決定，避免陷入償還債務的泥沼。
他不鼓勵民眾隨意更換汽車，主要是汽車不屬投資產品，也不會為資產增值。
他強調：“理想的財務規劃是房屋與汽車貸款不超過收入的三分之一，倘若民眾貪小便宜而購車，可 能導致個人財務陷入拮據。”
汽車銷售陷身“冷冬”，降息難阻“寒流”！針對降息是否為汽車業注入“活水”，陳建業對此有保 留，因為在經濟黯然失色之際，汽車已被視為奢侈品。
雖然有人認為，國行降息將為汽車行業消費起到提振作用，然而，這項在購車族看來是大“利好”的 潮流能否及時蔓延汽車行業？卻不受分析員看好。
僑豐研究認為，儘管降息可望刺激國家消費，惟在民眾任意消費意識降低和接下來汽車模式缺乏能見 度之下，縱然大“砍”高達1%利率，也難以“抬高”汽車總銷量，因此預計明年汽車銷量“縮水”13%。
隨需求下降，10月份的汽車總銷量已按月萎縮26%，11月初更出現劇跌跡象，汽車行業目前週 期性下跌趨勢日益明顯，是否逐漸邁入汽車銷售“冬季”，讓業者深感擔憂。
在目前訂單低迷情況下，僑豐更預計，汽車業明年前景更艱鉅，就連過去受落的國產Myvi和賽佳 亦無法倖免。
房市進入觀察期
降息風吹起，很多“房奴”開始打起了“小算盤”，重新審視家庭房貸，或重做購屋計劃的好時節。
“房貸是民眾降息之際的最大考量，民眾現可妥善規劃一番，以便未來進行房地產投資計劃。”
不過，目前房市“冷清”，儘管大馬房產便宜，但隨美次貸影響仍未退燒，陳建業認為，除非為產業 自用者，否則最好再觀察3至6個月才決定投資。
當然，在利率走低時，“房貸族”不妨考慮“以存養貸”，不過隨產業目前乏人問津、有價無市，許 多專家預見仍有下挫空間，李文暢建議民眾也許可再等待更好的進攻時機。
他表示，降息“關照”房貸者，惟利息只是買摟者其中一個參考因素，房價與民眾能否消化目前樓價 才是購屋核心。
此外，一般上與房地產相關的貸款大部份為中長期貸款，如此長遠的貸款期限難免碰上加息和降息狀 況，民眾更需具備長期的財務能力和目標。
利率是房地產行業的重要變量之一，倘若市場並沒有因降息而放棄房價進一步下跌的預期，場外觀望 氛圍仍將籠罩房地產，短期內難有起色。
對降息效應而言，房價的充份下跌彷彿才是產業需求釋放的關鍵因素，因此降息是否能回暖產業市場 的作用，眼下低迷的樓市會否因此受惠，仍需時間探拭。
銀行不挺消費者
民眾這邊對房價下降預期的同時，也必須考量銀行未來“口袋緊”問題。根據僑豐分析，銀行對汽車 貸款者實行的“銀根緊縮”金融政策已沖淡貸款批准，在金融對汽車消費的支撐不大下，為汽車銷售雪上加霜。
根據國行資料顯示，熊氣已瀰漫整個銀行領域，造成汽車貸款的批准在10月時收縮22.15%。 目前貸款批准率雖仍維持穩健於60%，然而，卻比上半年的70%低。針對更廣的銀行領域來說，貸款的批准率其實已從去年首半年的66%惡化至今年的 56%。
在放貸嚴謹氛圍的籠罩下，銀行未來不排除抱持更謹慎態度，以避免個人貸款、信用卡領域的呆帳暴 漲，以及營運資本高企問題困擾。
同時，縱使貨幣政策進一步大幅放寬，礙於經濟環境不斷惡化，銀行也很難改變未來對民眾“惜貸” 態度，加劇銀行信貸渠道不暢。
因而，儘管銀行的理財市場格局可能將隨降息政策重新“洗牌”，DFinancier財務管理公 司董事楊青縉提到，利率低不代表銀行一定會把錢借出去，對於銀行業者而言，能否把賬收回才是關鍵。
黃基明提及，即使利率在未來仍有下調空間，惟受次貸危機拖累，經濟跌勢難振，預計貸款制度將日 益嚴謹，民眾應打鐵趁熱，小企業可先貸款未雨綢謬。
此外，減息為企業“雪中送炭”，隨貸款資金成本低，李文暢指出，目前是企業家拓展營業好時機， 有意創業者可開始多留意各行的貸款方案，掌握更實惠的創業資本。
星洲日報／財富廣場／財富街‧2008.12.13

MONEY COMPASS 75, 精明理财 75 期

《南洋商报》经济眼：重视屋价飚升而亡羊补牢●陈建业 2010/09/24 6:11:45 PM

  经济眼：重视屋价飚升而亡羊补牢●陈建业
2010/09/24 6:11:45 PM
●陈建业

《南洋商报》9月23日封面标题再次提及喧嚷沸腾多时的巴生谷房地产涨风。此课题各方经已抒发己见，人言人殊，其结论见仁见智，莫衷一是。

忝为十多年的产业代理，虽然已经在其他报章与财经杂志已经发表相关意见，但言犹未尽，希望借此报章能再参与其盛，在投资产业前能多一份参考。

吉隆坡以及巴生谷一带的有地房产涨势惊人，涨到不仅50%，有些甚至达至100%，很多人猜测是外国人的涌入抢购，才足以造成如斯高副度的涨潮。

我们手头上没有正确的外国以及本地投资于有地房产者的资料。肯定的，本地的投资者远超外国投资者。顾名思义，直接的外国投资者是直接购买我国房产者，非直接投资者是投资在房产相关挂牌公司的股票或者其衍生品，例如房产投资信托（REIT）等。

炒作令房产价波动

从这次巴生谷一带屋价飚升，多为有地房产，是有违外资投资我国房产的常规。通常，外资比较喜欢投资予高楼住宅；因为它较集中，比较容易托人打理收租。其实，高楼住宅在经济蓬勃时，租金比较高，而且比较安全，是外国人的最爱。相较下，有地房产租金回酬偏低，打理收租比较麻烦，所以较不受外资欢迎。如果这次屋价飚升是外资直接的投资，真是反其道而生。如果有外国投资于有地房产，非直接性投资的可能性比较高。

无论如何，房产价格的波动，离不开成本、需求、炒作等因素。

先看成本，建筑成本包括建筑材料今年涨价大约20至30巴仙。反观屋价，大体上却飚升到50至100巴仙。再者需求，以目前平均收入水平，有能力购买自居者不多，不至于造成房屋的暴涨。那么，有能力的投资者，通常都会购买两间或以上的房产，以期屋价高涨时脱售牟利，但这不是真正的需求。总体来讲，炒作的成分比较高。

虽然我国房地产在亚洲区域性来说，价格方面相对便宜，然而外国投资者比较偏向于外国，集居的地区如吉隆坡市中心、金三角、金地、孟沙等，而且以商业及高楼住宅为主，有地房产较少受到外资的倩徕。

如果说外资有投资于有地房产的话，应该乃非直接投资，例如上面所述，是经过投资于房产相关的股市与房产投资基金里。

纵观以上的分析，我们担心我国房产的泡沫逐渐成形。泡沫的形成是于其价格远超于基本面。相较之下，实有地产业自居的需求不高，因为在巴生谷一带，有地房产的价格高昂，非一般打工仔有能力购买的。其次，价格的飚升，远超于成本的高涨，不是理论可以加以解释的。

由股市转向房地产

这有点类似金融风暴股票炒作的手法，投机多于投资。让我们分析这些所谓的投机手法，若是目前大选趋近，政局不稳定的时刻，应当格外注意。

第一，经过上次的股市风暴之后，散户已经对投资于股市有些防备了，所以要炒作股市已经没那么容易了。因此，投机客转向房地产，以便伺机待发。

投机的手法有以下几个可能性：－

1) 一些与银行有密切关系的投机客，成立两元有限公司，尽量向银行贷款，在“有潜能”的地点大量购入房产，然后在释放几间喊出高价出售“成交”，以为日后该地点“市价”的指标，等时机或市场不明郎时，尽量提早高价放出以便一走了之。

2) 第二种作法比较乾净俐落，投机客以购买股票或信托基金间接投资于房地产有关的挂牌公司。无良的有关连的挂牌公司尽量以各种方式将股份或信托基金炒高，当时机或市场不明郎时，尽量提升搜集，而须负起股份崩溃的罪名。

根据预测，房产的泡沫不会这样快爆破，至少它会延至全国大选过后才开始明郎，因为投机客会观察当时的局势来作出决定。

政府不能对于房产价格飚升坐视不顾，因为万一房产泡沫爆破，其带来的影响即深且巨。

遏制炒风利弊兼具

由于房产带动超越200多个行业，政府必须确保房产的稳健发展。否则，我国将陷入另一轮的金融风暴。况且，确保人人能拥有自己的房屋是政府的职责，正所谓居者有其屋。

如果任由屋价不受控制，难保大学毕业生也难拥有自己的居所。以目前大学生每月两三千元的收入，最多有能力购买两三百千的房产。倘若外国抢购我国的房产的谣言属实，届时很多国民将向外国和租屋也不足为奇！

目前国行建议的80%房贷的顶限，不能克制投票者的炒风。因为投机者都是那些资金雄厚的一群。中国有关当局在房产炒风炽盛之时，也以房贷为制止炒风的工具，结果碰了一鼻子灰；因为投机者并不需要贷款也能大量收购房产。

每个制止炒风的措施，都会有其利弊。有视于中上层房产炒风炽盛，今天，不单只是贫穷的一群，政府也应该规定房屋发展商在某些地点建筑某些数量的房屋给中等收入且具有资格的我国公民的购买，以确保中层阶级收入者也居者有其屋。

中国北京上海房地产价格的飚升，美国的次贷风波，都足以引为前车之槛，以免重蹈覆辙，则国民幸矣！

MONEY COMPASS 74, 精明理财 74 期

產業界：傳外國炒家興風作浪‧炒屋熾熱恐掀風暴

產業界：傳外國炒家興風作浪‧炒屋熾熱恐掀風暴

 2010-08-21 18:30

（雪蘭莪‧八打靈再也）近一年來，巴生河流域一帶出現炒高檔產業投機活動，導致一些舊住宅區的有地洋房屋價飆漲50%至100%，發展商也競相推售逾百萬令吉的產業。產業界人士擔心，這股“炒屋風”將帶來房產業泡沫危機，重演1997年經濟風暴歷史。

產業界最近謠傳中國暴發戶到大馬置產炒屋消息，房地產投資顧問受星洲日報訪問時不諱言，這股趨勢開始熾熱延燒，若政府仍不及時控制，恐怕未來幾年後會出現國人向外資購買或租賃本地產業的狀況。

他們說，由於政府並沒有公佈外資在本地置產的資料和數據，因此不確定這些“炒家”是來自中國。

陳建業：頻推售百萬房產
雪隆房價猛飆

實力房地產代理公司總裁陳建業表示，近半年來巴生河流域有地房產價格飆漲驚人且離譜的趨勢很不尋常，他相信不僅是中國暴發戶的行徑，其他國家“炒家”也有份炒作投機。

他說，以目前國人的收入來看，一般大學生月薪只介於2000至3000令吉之間，他們最多只能買20萬令吉的產業，且也是非常辛苦的，再說現在許多商家也感嘆生意難做，試問有多少人買得起過百萬令吉以上的有地產業呢？但對中國暴發戶來說，這些產業仍是低價投資。

他表示，在全球股災中，不少中國富人已吸引教訓，轉向海外置產投資，大馬房市是具有投機價值，較熱門的地區是孟沙、白沙羅、武吉加拉、八打靈再也和甲洞城市園等。

炒股票方式炒有地產業

“他們是以炒股票的方式炒有地產業，短期內價格飆昇便脫手牟利，這雖然增加國家收入，但對本地房產業發展和國人卻非常不利，如發展商不太願意興建中價排屋。”

他說，事實上，這些“炒家”投資高檔有地產業是無利可圖的，因為租金回酬低、且很難找到外國租戶（外國租戶多選擇高檔公寓）以及避免承擔維修和管理費，所以他們會通過種種方式和管道製造假象，推高產業價值後便脫手。

他表示，這股“炒風”也造就本地發展商偏向發展逾百萬令吉的有地產業，與現有經濟趨勢和國人收入不符。

包久武：“炒家”撤走恐陷大蕭條
政府須制止“炒屋風”

Henry Butcher產業經紀包久武說，外國“炒家”在本地置產，使大量“熱錢”流入大馬，對政府和國家非好事且具風險，政府必須及時控制和制止“炒屋風”，否則三幾年後，當“炒家”撤走“熱錢”之後，大馬經濟恐陷入大蕭條。

他說，政府不能夠以短期利益或政治因素，坐視不理或緩慢行動，因為現有情況已處於產業泡沫化初期，沒有能力購買中價產業的民眾大有人在。

“以目前全球經濟放緩，政府和國人都縮減開銷，哪有能力瘋狂購買逾100萬令吉的產業，所以相信是外國炒家投機手段。”

中國外資9月來馬考察

鄭水興國際房地產投資俱樂部創辦人鄭水興說，他最近有受一些公司的委托，為中國外資在首都物色高檔產業，但由於資料還不完整，所以不清楚他們的真正對象。

“他們應該會在9月組團來大馬考查高檔產業，初步瞭解是商業和工程計劃，他們的購買力強勁，對大馬產業起很大影響。”

陳鍾靈：月薪至少1萬2000
百萬豪宅經理也買不起

馬來西亞購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，保守估計，買得起百萬令吉有地豪宅的購屋者，月薪至少要超過1萬2000令吉；一般經理也負擔不起，何況打工一族！

他受星洲日報訪問時說，百萬豪宅購買對象明顯是外資和本地高收入者，打工一族只能期望政府，尤其房屋及地方政府部嚴管發展商，確保他們發展高檔產業的同時，也興建中低價房屋，以照顧中下層人士。

政府未監督建中廉價屋

根據他瞭解，政府已規定發展商在進行屋業發展計劃時，須保留地段興建中廉價屋和基本設施，但許多新興高尚住宅區並沒有中廉價房屋蹤影，顯示政府當局並沒有嚴密監督和執法。

詢及百萬令吉豪宅的房市趨勢是否對購屋者有欠公平，陳鍾靈表示發展商不是慈善機構，以市場需求和商業利益興建高價產業，無可厚非。

“根據保守估計，一名購買者若要買下100萬令吉的產業，以目前銀行提供的一般房貸促銷配套，以4.5%利率（6.3%基貸率減1.8%）計算，攤還期長達30年和借貸90萬令吉，那麼他每月需供4560令吉，月薪最少要1萬2000令吉才能應付。”

星洲日報‧2010.08.21

PAST PROPERTY REVIEW 回顾房产

房市疲弱‧買家可建議好價 (INTERVIEW BY SIN CHEW JIT POH 星洲日报访稿〕
 2009-01-31 18:58
當股市沒有 讓普通小民驚喜的時候，部份人把目標轉向產業市場，期望產業市場能帶給我們希望，恢復對明日的信心。
可是，在股市好景不在時，產業市場自然受牽連，要在當前經濟成長放緩之際，對產業市場有所期望，可能應該調低要求。
如何從偏淡的市況放眼未來，認真研究的話，還是可以從產業市場物色到一些買家。
雖然多數人持謹慎態度，不準備對大型投資產品做出承諾，不過市場上仍有不少需要購置產業、具備冒險精神的人，他們希望藉這次機會、物色到一些不錯的 產業，脫離租戶的日子，然後成為產業業主。
實力產業公司的陳建業說，產業市場步伐放緩是事實，不過，轉手市場的交易情況還過得去，有些人趁市況低迷時選購優質產業，特別是好地點的單位，一般 回酬依然可觀，而且，在這個時候購買產業，比較有議價的餘地。
至於一手市場，身為業者的發展商，可能比較艱辛一些，他們在推售一些賣剩的單位、譬如土著開放單位，調漲的幅度可能沒有過去高。
另外，不少發展商普遍持觀望態度，選擇不大興土木，已進行到一半以上的產業計劃，除非萬不得已，一般都繼續推行。
一些已建好的產業計劃，也不能一味靠外資，內需也很重要，畢竟國內的置業者佔多數；不過，購屋者可能在價格方面，擁有較大的商議基礎。
高檔產業單位受到程度不一的衝擊，那是肯定的，因為前些時候，價格一再上升，對本地產業市場來說，已超出大多數人能力所及的水平，因此，高檔產業的 轉手售價，可能會被稍微拉低。
商用產業偏淡
與此同時，反映市場經濟的商業用途產業，市況比過去偏淡，主要是業者普遍持謹慎態度，他們感受到生意比較難做，特別是許多人減少在外用餐的次數，或 者降低在外用餐的預算，業者的生意量無形減少。
至於巴生河流域的排屋，陳建業表示，基本不受影響，加入市場的新增供應減緩，這並非壞事，至少在一定程度上可以起制衡作用。
另一方面，外圍產業市場的交易不多，比較有一些交易活動的是檳城、柔佛新山、霹靂怡保這幾個城市，如果說到“大馬、我的第二家園計劃”，檳城及沙巴 比較吃香。
陳建業說，對大馬產業有興趣的海外銀髮族，除了吉隆坡城中城，以及週邊一些地區外，他們購興較濃的是檳城及沙巴的度假產業，這並不是吉隆坡城中城非 他們屬意的地方，而是這裡的產業價格比較昂貴，而且居住環境與家鄉沒有太大的分別。
反之，檳城及沙巴的一些產業，一般比較具備度假村特色，適合退休人士消磨黃金歲月。
其實，嚴格來說，檳城及沙巴的產業，並不見得比其他州便宜，而且生活開銷，譬如用餐的消費，假如是接近遊客區，一般保持偏高，但對外國投資者來說， 這方面的問題不大。
他們追求的可能是寬敞的空間，擁有舒適和理想的活動場地，而且空氣質量也比首都吉隆坡理想。
在鼓勵海外投資者前來大馬置業的同時，另一個可能受惠的領域是醫療保健業，外國已有不少業者在度假產業周邊提供相關設備，以應付投資者、海外置業者 的需求。
星洲日報／財富廣場／地產札記‧2009.01.31

FP 6 : ( 六) 孩子的理财心理

( 六) 孩子的理财心理

人往往因为他们的信念，而转变成为他们的态度以至行为，最终变成他们的习惯。人与人之间的交流，个人家庭背景、知识、信念、动机以及外在因素包括文化、经济、政策、局势、亲朋戚友等，都能够影响每个人的理财心理。在这个篇幅里，我们不想以偏概全，只不过想以普遍性的理财心理变化作个初探。

简单的说，人自出世至求学阶段，单纯是以一个消费者的形态出现。养育子女至到他们成材，是父母的天职。在这个阶段，父母有责任调教子女对金钱的“价值观”。

还没上小学时，父母是孩子心目中的英雄。在这个年龄，父母理财方式与消费行为都是孩子学习的对象。父母节俭或奢侈，都会间接影响孩子以后用钱的方法。

父母也可以直接教育孩子的理财方式。孩子有时也会做出不合理的购物要求，比如物品价钱实在太贵了，类似的物品已经买得太多了或者买到不必要的物品，父母都应该循循善诱，讲出不买的理由，并要对自己的立场与原则坚持到底，使孩子能明辨消费的正确心理，并致力于培养他们储蓄的好习惯。

上了小学阶段，老师便开始代替父母理财的角色。在他们的心目中，老师无所不知，并且博学多才的人。有任何疑难，他们都会以老师的答案为准。可惜的是，我们学校都没有理财这一科目，小学生对理财没有完全的概念，家庭与学校，都应该教导孩子正确理财的知识，双管齐下，方为有效。不过，我们发现到很多父母对“金钱”两字，很难启齿，好似讲钱便俗不可耐而且市侩。由于耻于讨论，孩子难接受正确理财概念。

上了中学时，孩子个性开始变得叛逆。这个时候，父母对孩子的理财规劝，都必须循序渐进的，不可操之过急，不然就会弄巧反拙。他们崇拜偶像，对朋友的看法特别在意。父母应该了解他们所结交的朋友，他们消费与理财心态，尽可能邀请他们的朋友上门互相探访，解除家长与他们朋友间的阂膜，以及可以从谈话中更了解他们。我们在不刻意的情况下与他们谈谈某名人理财的过人之处，使他们能成为孩子们学习的新偶像。

企颈盼望，孩子终于大学毕业了，该是生活能够开始自立的时候。我们常常看到家里有一些钱的父母，由于心疼自己的孩子才毕业没足够的储蓄，不免很多方面都要“扶持”。搭公共巴士或地铁上班不方便，便出钱买车辆给他们上班。月底钱不够用时，便悄悄将钱塞在他的口袋里。这种作法，无异于培养他们依赖的心理，对理财的观念，不求甚解。

有些个性比较外向的，都会成群结伴，一到假日便四处寻欢作乐，夜夜笙歌。一些不跟从的，恐怕连朋友都没得做了。他们多以朋友为重，对以后不敢多想，只珍惜眼前的享乐。辛苦工作了一周之后，进行一些娱乐活动，也是疏解紧张生活的方法之一，原本无可厚非。不过，无预算的过度开支，使到原想筹够“老婆本”的计划泡汤了，婚期一再挪后。原本想要筹备一笔钱以便自行创业的，结果不了了之。

我们应对自己的行为负责，理财更是如此。我们常听到一些人讲，如果当年年轻时不花天酒地，今天我该是如此一般风光了。言下唏嘘，悔不当初。

一个平凡的上班族，若想在有限的收入中储蓄更多的钱，就必须培养良好的消费习惯；否则，再多的薪水，也是妄然。