SIN CHEW FINANCIAL PLANNING Q AND A : 星洲日报 財富問診 25/11/2014

星洲日报     財富問診    25/11/2014
文／鄭碧娥
本期主答：永佳財務規劃公司理財師陳建業碩士
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問診（一）
梅絲月入凈值RM2,400，目前沒有車貸與房貸負擔，她在信中提出想購買房屋供投資或自用的問題。她問說，以她的財務條件可行嗎？有能力探討哪一個價位的房屋？
另外，她在信中提供的開銷數據如下：
小孩保姆費：RM600
人壽保險費：RM200
電話費：RM100
ASTRO：RM100
母親零用：RM500
本身花費：RM500
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答：梅絲的來信除了提供月入、開銷的數據，並沒有透露本身的年齡，另外，是否還有儲蓄或其他資產，這些資料都沒有提供，我們只能以假設來做出一些建議。
假設梅絲現年30歲，每月賺取2千400令吉的凈收入，扣除開銷之後，剩下400令吉，如果梅絲擁有一些儲蓄， 可作為購買房屋的首期錢，或是公積金儲蓄戶頭，有一些可以動用的資金，那麼可以放眼價位不高的房屋。
不過，假如梅絲無法籌足所需的購屋首期款，那麼這個願望比較難實現。由於每月盈餘不多，梅絲只能選擇價格不超過15萬令吉的房屋。假設是15萬令吉的房屋，梅絲最多只能貸款12萬令吉（就是屋價的80%），本身必須籌備3萬令吉的購屋首期款，假如是在轉手市場購買，尚需準備購屋所需的律師費與印花稅。
假設梅絲貸款12萬令吉，供期30年，每月供款至少550令吉，可是，梅絲每月盈餘只有400令吉，必須節省一些開銷才能迎合每月的分期付款所需。
如果以梅絲的2千400令吉凈收入為基礎，梅絲每月的房貸分期若沒超過800令吉，還是可行的，銀行一般是以不超過收入的三分之一做為考量。
假如銀行可以批准梅絲的分期付款不超過800令吉的房貸，那麼，梅絲可以申領的貸款在16萬令吉左右，如此一來，梅絲或許有能力購買價格在20萬令吉以內的房屋，前提是梅絲有辦法籌備所需的購屋首期錢。
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問診（二）
張先生說，他計劃在一年內購買價格60萬令吉的店屋供投資，今年32歲的他，月入凈值6千令吉，擁有存款與投資約6萬令吉，另外，折合為馬幣的公積金儲蓄約15萬令吉。
在扣除給父母零用錢、本身與母親保費、伙食、交通費、電話費及娛樂消遣後，每月尚有2千令吉的儲蓄。
請問：“以我的財務條件，有能力購買店屋嗎？”
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答：張先生計劃一年內能實現購買店屋夢想，以實現投資所得能在日後帶來收益，這是個不錯的計劃；不過，投資或購買店屋，如果不是自用，必須確保不難物色到租戶，假如將來要套現，也須確保容易脫售，這樣才不會影響本身的財務規劃。
投資者購買店屋，比較難領取90%貸款，一般多數只能貸款80%，因此，假設張先生最高領取80%貸款，就是48萬令吉，如果供期30年，每月分期付款在2千200令吉左右，對於月入6千令吉、每月盈餘2千令吉的張先生來說，勉強符合資格，只是要看個別銀行的條件與要求。
店屋如果坐落在旺市，租金回酬也比較可觀，但是在一些新的社區，情況恰好相反，這是投資店屋需要關注的重點。
至於投資住宅單位，如果短期內無法物色到適合的租戶，還可以自住，假設坐落在距離自己住家附近的地點，親友拜訪時，還可以作為他們住宿的單位，至於店屋就不具備這個優勢。
個人若有意思準備投資產業，除了多花時間留意，尚需增加儲蓄，確保在目標期限內，存足所需的購屋首期錢，一旦物色到適當的產業單位，購買或投資產業的計劃將比較容易落實。

SIN CHEW PROPERTY Q AND A : 產業空置

星洲      財經    投資致富

2013-10-27 1

產業問診室：

“產業在空置期間、沒有出租給其他人、完全沒有收入，那是不需要報稅的。
假設空置時間太長，業主甚至可以向地方政府提出減少門牌稅的徵收。”
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亨利來信指出，他在這之前購買了兩間新的住宅產業，房屋已經建好，發展商也在一年前交屋，這兩間新屋仍未出租，因為還未物色到適合的租戶。
目前，他是住在另一間房屋，準備在較後時搬進其中一間新屋，請問：“我是否需要支付關於投資產業的所得稅，因為產業並沒有帶來租金收入？”
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答：實力產業經紀公司總裁陳建業表示，只要產業是空置的，沒有出租給其他人、完全沒有收入，那是不需要報稅的。
假設空置時間太長，業主甚至可以向地方政府提出減少門牌稅的徵收。
如果日後亭利搬進去其中一間新屋，另外一間也有租戶，在有租金收入的情況下，那麼亨利就需要呈報。
租金收入有多有少，假設其中一年房屋空了幾個月，租金自然比較少，稅收局在徵稅時應該從這方面考量。雖然產業帶給業主租金收入，不過，擁有產業者也面對不少開銷，例如門牌稅、銀行貸款利息，假如是公寓，每月需要繳付管理與維修費，在呈報租金收入時，可以將這些開銷列入。

SIN CHEW FINANCIAL PLANNING INTERVIEW : 預算案的得與失

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預算案的得與失

2013-11-10 19:02

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預算案塵埃落定，市場對6%消費稅嘩然，擔心荷包大出血之外，其實我們應該關注的，又何止這些呢？

目前最關鍵的是，白糖津貼取消，是否會引起連鎖反應，百物跟著騰漲，必定是通膨壓力的重要“指標”。

雖然政府為了緩和各種生活上的衝擊，而繼續派錢派糖，但在“得”與“失”之間，我們究竟得到了甚麼？還是失去的更多？

這正是本期《焦點策劃》要探討的一環，早日調整心態，認清事實，未嘗不是好事。

多年前香港巴士大叔對一名青年咆哮：“你有壓力，我有壓力”，引起社會共鳴，一時成為社會流行語。

試問活在現今社會，誰又沒壓力，不感到焦慮呢？底層自不待言，柴米油鹽樣樣貴，生老病死件件難；中層也不例外，房奴、車奴、卡奴、婚奴、孩奴……

“白領”、“金領”，甚麼“領”亦不容易；精英階層衣食倒是無憂，但在社會充滿火藥味的情緒下，也活得不自在、不痛快。

看了一系列預算案清單，利好可不少，援助金提高、個人所得稅及公司稅調低，書券照樣派，從學生至工作人士及家庭，齊齊受惠。

然而，陸續而至的津貼削減措施，可不能小看，這團火或將隨時隨地扑過來，大家得做好心理準備應對。

白糖津貼取消牽一髮動全身

首當其衝的，莫過於政府取消每公斤白糖津貼34仙，這可說是有史以來調幅最高的一次，一般相信將會引起漲價潮，民眾“錢不夠用”的情況可能會加劇。

來自吉隆坡的林女士大喊：“我一家六口，上有兩老，下有2個小孩，與丈夫各打一份工，但薪水不算高，充其量僅能剛剛好維持生計，每天僅能祈求一家大小要平平安安。”

“這次政府派發援助金，我們可沒資格領取，但卻沒甚麼值得驕傲，畢竟生活在大城市，就算月入5千至6千令吉，扣除了生活開銷後，其實剩下的已不多。”

“雖然2名孩子能各獲派發100令吉援助金，幫補學費，不過政府減汽油又減白糖津貼，結果每個月的開銷還變大了，而且聽說消費稅實行後，到時我們的錢流失得更快！日子可難過了！”

像林女士這種家庭比比皆是，當柴米油鹽樣樣都騰漲及令人憂心時，預算案的各項利好措施能否協助減輕民眾的生活負擔呢？

交通費首當其衝

假設一個家庭的丈夫及妻子各月入4千令吉，個人所得稅減低1%意味著他們每年所須繳付的稅務將減少800令吉，平均每月可省回67令吉。

根據政府在財政預算案的宣佈，個人所得稅削減1%至3%，月收入超過10萬令吉的高收入階層是最大受惠者，每年可省下7千至8千令吉；而月入8千令吉或以下者雖可享有2千令吉扣稅，惟僅最高節省480令吉稅額。

再來，由於這個家庭月入超過4千令吉，因而將無法領取援助金。

然而，接下來面對的“生活衝擊”可不簡單，首當其衝的必定是交通費上升。

早在預算案公佈前，政府已於9月初將每公升RON95汽油津貼削減20仙，導致汽油價從1令吉90仙，上調至2令吉10仙，相信經常開車的人士已感受到這股衝擊。

比方說，之前一輛普通轎車添滿一缸油需要70令吉，如今70令吉可能僅足以添五分之四缸油，一般無汽油津貼的打工族，可要自行承擔汽油成本上漲負擔。

額外汽油費已抵銷援助金利好

不過，對於經常往外跑，並領取汽油津貼的人士來說，公司雖然會相對上調汽油津貼，可是調幅是否與汽油漲勢相符，你最好還是拿出計算機仔細地算一下，看看你的汽油津貼是否也相對上調了近11%呢？

再回到上述家庭的例子，若以往每月的汽油開銷為400令吉，但在汽油津貼減低後，每月則得多付約42令吉的汽油費。

假設某個家庭有資格領取援助金，全年額外付出的500令吉汽油費，豈不是已抵銷這450至650令吉援助金利好嗎？

接著，政府削減白糖津貼，若市場上其他商品或服務沒有跟著漲價，那才奇怪。

雖然政府一再提醒業者切勿趁機漲價，但是牽一發而動全身，整體的連鎖反應可不能低估。

消費稅衝擊低收入群

經過一番“加加減減”，以現階段來看，上述家庭還是處於“較有利”的位置，但長遠而言，2015年4月落實6%消費稅後，事實恐怕轉向另一面。

消費稅無疑是政府擴大稅收的最佳方式，然而受消費稅最大衝擊的莫過於低收入及退休人士，主要是因為他們的收入較低，甚至沒有收入，所以若不控制開銷範圍，則可能將受到頗大衝擊。

談到消費稅對消費者的影響，至今經濟學家都仍未說得準，該如何計算及涉及的層面等，目前只能說是在霧裡看花，影響會有多大，看來要邁入2015年才能揭盅。

其實，隨著通膨壓力飆升，在薪水漲幅追趕不上的情況下，這些年來低中高收入的定義也起了變化。

以往我們說在大城市里，月入4千至5千令吉已算是不錯了，可享受較好的生活素質，但在物資價格漲幅越來越高時，月入不到6千令吉，都不算是甚麼“可喜”的事。

近年來樣樣事物昂貴，口袋裡帶幾百令吉出門，根本不實用，七除八扣，都已所剩無幾了，我們這些市井小民，該怎麼做才好呢？

援助金只是“安慰獎”

永佳財務規劃公司首席理財規劃師陳建業碩士指出，在政府“給你一些，拿走一些”的政策下，人民失去的肯定會是更多，如何以“停滯成長”的薪水來抵抗“全面攀升”的商品及服務，最終難以找出具體的解決方案。

他說，白糖起價，商家也會有“千萬個”起價的理由，但打工族的薪水卻不見得有“起色”，依然原地踏步。

“雖然政府祭出援助金等利好措施，不過這僅屬一次性，或稱之為｀安慰獎’，助益不大。”

陳建業指出，若要將援助金達到最高效益，拿來作為投資算是較好的選擇，但僅能配置在“中等風險”的資產，當中又以信托基金最適合。

“不過，購買信托基金的前提是必須進行長線投資，最好別買了又退，到最後可能會虧得更多。”

調整財務對抗高消費

全方位企業顧問黃基明博士指出，面對生活上的沉重壓力，特別是當津貼逐漸減少，民眾應想辦法調整本身的財務狀況，如將住家搬離至較偏遠地區。

他說，房貸佔據城市人收入的頗大比重，若沒有對症下藥減低房貸，最終還是無法解決錢不夠用的問題。

“只有搬遷至離市區較遠的地帶，才能減低房貸的壓力，與高消費年代抗衡。”

在吉隆坡一帶，普通的公寓都要耗資50萬令吉，但在較遠的地方，如汝來可能僅須25萬令吉，無形中可省下一半的房貸。

黃基明表示，除了房貸，就沒有其他可“節省”的事項，像車貸及信用卡都是跑不掉的，消費很難減少。

“無可否認，我們未來的日子將越來越苦，是時候作出一些生活上的改變了。”

開源節流提昇財務

理財師指出，民眾要如何拿捏開源節流之道，實在不簡單，特別是開源若無法良好執行，反而可能拖累達到提高生活水平的目標。

黃基明表示，雖然“開源節流”是提昇財務水平的不二法則，不過現代人有多少是願意兼差多做幾份工呢？

“開源的機會看似不大，而節流能省多少，大家心理有數。”

開源：找兼職

不過，陳建業認為，兼職未嘗不是開源的良好方式，可做些簡單的“工作”，譬如發揮本身的才華，寫作、畫畫甚至教補習。

“如今兼職已不像以前那樣複雜，需要設立店面賣東西才能夠賺錢，其實有時候動動腦筋，發揮本身的創意，並根據喜好，還是能夠尋找本身的創業天地。”

他說，現代的老闆也比較開通了，只要不影響正職，都會允許員工在空閑時間賺取“零錢”，以減輕生活負擔及壓力。

“即使是本身種種菜，也是不錯的選擇，既能吃到健康的菜，又能省下買菜的錢，可謂一舉兩得。”

節流：只買真正“需要”

陳建業不諱言，從理論上來說，很多事情看起來都很簡單，但能否實踐則得仰賴是否有付諸於行動，如共車是很好的節流方式。

“由於政府將逐步減少汽油津貼，未來汽油價格勢必走高，而交通開銷佔據城市人生活開銷的重大部份，共車將能減輕生活壓力，惟最終仍胥視週邊是否已具備完善的公共交通。”

他也指出，在薪水沒有調漲的情況下，民眾只能購買真正“需要”的東西，任何的“想要”可能都得擺在一邊了。

“放棄追求名牌，勤力記賬，回歸最簡單的生活已是大勢所趨。”

結語：

在仔細盤算之後，無論你是這次財算案的“多得者”或是“少取者”，在接下來的日子必須更謹慎規劃財務，確保收入所得不超過支出，錢不夠用就應該動腦筋賺錢。

苦中作樂一番後，最終我們還是得面對生活上殘酷的一面，只有具備勇於突破的決心，才能解開財政束縛，迎接好更美好的生活。

【相關新聞請點大事件：2014財政預算案】

（星洲日報／投資致富‧焦點策劃‧文：李永權）

SIN CHEW FINANCIAL PLANNING Q AND A : 現金流不多‧如何投資？

現金流不多‧如何投資？

星洲网首頁 > 財經 > 投資致富  2013-11-03 19:28 

我是小劉，28歲、大學畢業後、在一間工廠工作已經兩年，每月淨收入4千令吉，其他收入則有3千令吉。
請問以下問題：
1.我想投資，可是卻沒有這方面的知識，請問有甚麼比較好的建議？除了定期存款和銀行售賣的基金，還有甚麼比較穩定、回酬較高的工具？我應該將現錢的多少巴仙挪做投資基金？風險率多高？
2.除了銀行，還有甚麼管道可以選擇，以購買多元化的基金？
3.目前現金流已經不多，除了節儉我還有甚麼其他的辦法？
4.怎樣可以更有效進行財務管理？如何能以僅有的剩餘錢累積更多財富？
5.假如我想在明年購買汽車，價格在20萬至30萬令吉之間，貸款供期9年，以我的收入與財務狀況，有可能實現嗎？


購20萬車子有難度
答：小劉的來信沒有提供開銷的數據，例如是與家人同住、或是在外租房、房租是多 少，或是由僱主提供住宿，還有其他的日常開銷佔收入的多少比例，是否有購買保險，每月保費的支出大約是多少，是否需要給父母零用錢，或是父母仍有工作、他 們有本身的事業，每月有固定收入，小劉不需幫補家用等等。
我們假設小劉每月的開銷平均是1千500令吉，這些開銷包括伙食費、交通費、消遣費、保險費，目前沒有房屋、汽車貸款分期的負擔，如果明年購買一部汽車，價格在20萬令吉左右，供期在2千500令吉之間，如此一來，小劉每月的盈餘所剩不多。
不過，小劉每月有一筆3千令吉的額外收入，這項收入是否長久、或只是短期收入，假如是穩定的長期收入，小劉才能考慮購買比較昂貴的轎車，否則，購買一部不超過10萬令吉的轎車代步，其實已經很不錯。
小劉在信中提及目前現金流不多，由於來信沒有提供開銷及儲蓄的數據，因此，比較難提供投資方面的建議。
作為參考，個人的理財規劃，一般的規則是：投資佔收入的15%、保費的支出介於15%、房屋貸款分期佔收入的30%、若有汽車貸款，分期不宜超過收入的20%。
假如能籌集房價的10%至20%為首期錢，可以考慮購買一間中價房屋，以便用作對衝通貨膨脹的工具。
除了銀行，一般市民是向單位信託公司的代理購買，這些代理人員會根據個人的需要，提供投資者相關建議，不過，單位信託屬長期投資，短期間比較難看到投資的利潤。

本期主答：永佳財務規劃公司首席理財規劃師陳建業碩士（星洲日報／投資致富‧財富問診‧文：鄭碧娥）