SIN CHEW FINANCIAL PLANNING INTERVIEW : 我要三十岁前买房

我要三十岁前买房

圖表

不吃不喝買房，大馬家庭需要多少年？
-----
獨立屋-吉隆坡27年
半獨立屋-吉隆坡15年
排屋-檳島13年
高樓單位-沙巴6年
---
獨立屋

州屬      家庭收入    獨立屋價        年
吉隆坡     8586            2733059         26.5
砂拉越     4293            511776          9.9
沙巴      4013            345800          7.2
吉打      3425            292559          7.1
雪蘭莪     7023            508609          6
森美蘭     4576            310857          5.7
柔佛      4658            302988          5.4
檳城      5055            323168          5.3
登嘉樓     3967            239199          5
馬六甲     4759            252049          4.1
彭亨      3745            157584          3.5
霹靂      3548            130361          3.1
吉蘭丹     3168            78970           2
===
半獨立屋

州屬      家庭收入    半獨立屋價     年
吉隆坡     8586            1537462         14.9
沙巴      4013            640938          13.3
柔佛      4658            589518          10.5
雪蘭莪     7023            734372          8.7
砂拉越     4293            363459          7.1
吉蘭丹     3168            228616          6
檳城      5055            355119          5.9
玻璃市     3538            243177          5.7
吉打      3425            212512          5.2
登嘉樓     3967            256922          5.4
馬六甲     4759            286091          5
彭亨      3745            220159          4.9
霹靂      3548            209640          4.9
森美蘭     4576            227043          4.1
===
排屋(州屬縣市)

州屬      家庭收入    排屋價                     年
檳城      5055            757952(檳島)              12.5
                        193885(威省)              3.2
沙巴      4013            381767(斗湖)              7.9
                        302501(亞庇/兵南邦)  6.3
                        288563(山打根)             6
吉隆坡     8586            721970(中)               7
                        418342(南)               4
                        346381(北)               3.4
雪蘭莪     7023            462067(靈市)              5.5
                        243206(烏魯冷岳)    2.9
                        234169(鵝嘜)              2.8
                        206581(巴生)              2.5
砂拉越     4293            259231(古晉)              5
                        246246(美里)              4.8
                        219701(詩巫)              4.3
吉蘭丹     3168            159276(哥打峇魯)    4.2
彭亨      3745            182373(關丹)              4.1
                        171677(文冬)              3.8
                        127616(而連突/立碑/勞勿)2.8
                        109436(淡馬魯)             2.4
登嘉樓     3967            191468(瓜拉登嘉樓)   4
                        129780(甘馬挽)             2.7
霹靂      3548            154071(曼絨)              3.6
                        131101(近打/怡保)   3
                        131024(下霹靂)             3
                        119511(巴登峇當)    2.8
                        105322(瓜拉江沙)    2.5
吉打      3425            146171(哥打士打)    3.6
                        128738(居林)              3.1
                        117741(古邦巴素)    2.9
                        108506(瓜拉姆達)    2.6
柔佛      4658            193938(麻坡)              3.5
                        185894(峇株巴轄)    3.3
                        149546(新山)              2.7
                        142091(居鑾)              2.5
                        138061(昔加末)             2.5
馬六甲     4759            164580(市區)              2.9
                        99175(亞羅牙也/野新)  1.7
森美蘭     4576            157558(芙蓉)              2.7
                        131435(波德申)             2.4
                        98083(淡邊/其它)    1.8
玻璃市     3538            104366(加央)              2.5
===
高樓單位

州屬      家庭收入    高樓單位價   年
沙巴      4013            284990          5.9
檳城      5055            209641          3.5
吉隆坡     8586            321605          3.1                                                     柔佛      4658            147567          2.6
雪蘭莪     7023            176634          2
馬六甲     4759            91909           1.6
森美蘭     4576            65363           1.2
===
全屋價

州屬      家庭收入    全屋價     年
沙巴      4013            391981  8.1
砂拉越     4293            321529  6.2
吉隆坡     8586            552707  5.4
檳城      5055            275061  4.5
雪蘭莪     7023            365317  4.3
吉蘭丹     3168            149435  3.9
登嘉樓     3967            184568  3.9
彭亨      3745            166727  3.7
吉打      3425            143842  3.5
柔佛      4658            183055  3.3
霹靂      3548            139134  3.3
玻璃市     3538            124823  2.9
森美蘭     4576            155696  2.8
馬六甲     4759            154297  2.7

全馬      5000            245306  4.1

*家庭收入來源：大馬統計局《2012年家庭收入調查》
*房屋價格來源：全國產業資訊中心(NAPIC)2013年首季屋價值數

在房價漲薪資不漲的不對等狀態下，買房從以往的夢想，成了今日的癡心妄想，讓許多年輕人望屋興嘆，尤其是在大城市，如巴生河流域、檳島及柔南地區，眼看許多產業計劃如火如荼的發展，年輕人因收入不符合貸款條件，而無法擁有它。

在一些房價起得太離譜的區域，如吉隆坡黃金地段(KLCC週邊及孟沙)房產價格雖然對海外投資者而言還算廉宜，但已不是一般市民所承擔得起，而城郊地區如蕉賴、鵝嘜、安邦、甲洞及八打靈再也，因地價高漲，房價越標越高，單位面積卻越縮越小。

根據《星洲財經》粗略估算，若要在吉隆坡市中心購屋，對一個剛踏入職場、平均薪資3千令吉的大學畢業生而言，必須不吃不喝84年，才可買到一間價值300萬令吉，面積1千平方呎的高價公寓！

鄰近吉隆坡國油雙峰塔(KLCC)的四季酒店頂樓公寓(Penthouse)，面積1萬1千900平方呎，被買家以3千700萬令吉高價訂走，相等于每平方呎售價達3千零26令吉，再創房價新高紀錄。

若以每平方呎3千令吉作為豪華房產標準，社會新鮮人要在國油雙峰塔週邊區域買一間1千平方呎公寓，即使活到100歲也供不完房貸，住豪宅夢想宣告破滅，唯有退而求其次，把目標轉移至高價房產。

算一算，高檔房產也不便宜，若以每平方呎1千500令吉為標準，月供3千令吉，1千平方呎公寓也要供足42年，意味供期將超越法定退休年齡，從少年供到老年，退休後還要為供屋煩惱，狀況悽慘。

那麼中高價房產呢，情況是否樂觀？

若以每平方呎1千令吉計算，在不吃不喝，房價不漲的狀況之下，1千平方呎公寓至少供28年，如果想買一間約2千平方呎的有地房產，須供足56年，同樣令人汗顏。

看來唯有降級至中價房產，以每平方呎平均價500令吉計算，位於城郊的1千平方呎公寓，至少得不吃不喝供14年以上，若加上其它額外開銷，如房租、保險、交通膳食費等，僅剩1千令吉供屋，供期將拖長至40年以上。

問：甚麼原因導致年輕人無法成功購屋？他們該如何打破迷思，讓自己在30歲前擁有第一間房產？

iProperty.com首席執行員桑迪格雷戈里奧指出，購買產業並不像在店裡選購洗衣液般簡單，而是需要經過調查及規劃，包括觀察產業地點，審查你的經濟狀況後，才可決定購買屋子，若事前未作此準備，則可能面對無法符合貸款條件的風險。

安達集團董事經理拿督斯里張孫通博士則認為，首購房若是自住，最重要是評估產業每平方呎價格是否合理，而不是單看發展商及品牌，許多人會有此迷思，主要是怕產業發展商“走佬”，產業計劃被擱置，可是基本上在過去5年，我國已經不再發生產業計劃被擱置事件。

“10多年前，發展條列較寬鬆，導致一些買家遭受擱置之苦，因此市場上總流傳買產業，最好選擇品牌發展商，確保不會發生問題，可是事實上，目前我國的產業發展條例，比起10多年前，已相對嚴格，現在購買住宅產業的買家，是受到房屋發展法令(HDA)保護，因此不必再擔心會發生發展商跑掉的狀況。”

全方位企業顧問黃基明博士認為，房產售價10年內起100%，人民薪資只起20%，加上個人開支增加，吃東西變貴，買房將成問題，預見未來年輕人將無法單獨承擔高昂房貸，就如東京及香港一樣。

他以美國心理學家馬斯洛(Maslow)需求層次理論舉例，表示人類最基本需求以吃為先，得以溫飽後才會考量住宿和安全的問題，未來年輕人若須買貴食物滿足最基本的生理需求，收入不高者如何負擔得起價格更高的房屋。

“先進國因屋價起太快，人民將無法負擔市中心房產，未來勢必往郊外遷移，每日通勤几小時來回工作地點及住家，就比如檳島，屋價起太快，再多幾年，許多人將無法負擔該區房子，唯一對策就是向外圍擴散。”

他指出，這是我國欲成為先進國必須經歷的痛苦過程，預計未來10至20年，我國房屋發展不得不朝“員工宿舍”及“在家工作”的趨勢邁進。

“目前台灣已出現老闆買房，提供員工共住一房或宿舍的狀況，香港則已進階至在家工作型態，相信大馬再過不久也將出現此趨勢。”
===
問：物價房價騰騰漲，薪資卻不漲，月光族30歲前買房，是不可能的任務嗎？

永佳財務規劃公司首席理財規劃師兼產業代理陳建業碩士接受訪問時表示，當年輕人有意在吉隆坡、雪蘭莪、檳城及柔佛市區置產，確實面對房價起得太離譜的課題，而且目前無法擁有房屋的情況，已從低收入群延伸至中等階級，狀況令人擔憂。

“以目前我國大學畢業生收入3千令吉水平(不包括其它貸款)計算，若要取得金融機構貸款，房貸不可超過收入的3分之1，意味他們只可負擔20萬令吉房產，可是在城市區域，20萬令吉房產難尋。”

他說，不是現在的年輕人不想儲蓄，而是收入已被各種生活開銷所佔用，根本所剩無幾，尤其是我國，公共交通系統不發達，年輕人剛踏入社會先買車已見怪不怪，導致收入被車貸侵蝕，而且還須應付衣食住行開銷，儲蓄已成問題，買屋更是難上加難。

“就算省吃檢用，直到打算成家立業，還是得面對殘酷買房考驗，但為時已晚。於是有些人逼于無奈，不得不妥協于三代同堂，可是這對于崇尚自在生活、注重隱私的年輕人而言，意味將與長輩同住一屋簷下，無拘無束的生活將難以實現。

“在如今房價漲薪資不漲的失衡處境下，年輕人若堅持夢想擁有自己的家，首間房產應該從簡小開始，萬萬不可要求及期望太高，即使在距離市區較遠的地方買個小公寓(Apartment)、組屋也是不錯的選擇。”

REHDA副主席拿督劉榮洲指出，我國年輕人多數在26至27歲時，準備開始購買第一間房產準備成家，最常遇到的狀況是收入不夠，不符銀行貸款條件，父母擔心房子漲價，都會幫孩子付頭期及代供几年房貸，直到年輕夫婦收入趨向穩定，可支撐房貸為止。

“這個現象在大城市如吉隆坡、檳城、柔佛最常見，而小城鎮因房屋價格不高，在年輕人可負擔範圍內，並未出現此問題。”

他認為，年輕人要在30歲前買到第一間房，一定要奉行“財務紀律”，而不是踏入社會工作就申請信用卡，看到喜歡或好吃的東西，就一定要買或擁有，無法控制物質慾望，導致財務自律度被削弱，若始終無法改善財務管理，30歲前買屋子將難以實現。

由于買房是人生最大投資決定，桑迪格雷戈里奧建議，年輕人在購買首間房產前，必須先研究個人經濟狀況及每個月支出開銷，除了確保即將繳付的房貸不可超過總收入3份之1，而且須擁有充足資金作為10%頭期費用。

他指出，大馬多數銀行提供首兩項住宅產業90%貸款，但條件是購買的產業必須是年收入的3倍。
===
問：首購房該如何選擇，哪些狀況須留意，才不會買錯後悔？

劉榮洲提醒，在購屋前必須做功課，除了檢查發展商過往產業發展紀錄，還要確定發展商是否合法，發展計劃是否已取得政府發出的執照等，因為目前還有州屬，如吉蘭丹及登嘉樓的一些小區，依然存有不合法或未持有準證的發展商。

他建議首購族在買屋前，事先瀏覽《城市福利，房屋及地方政府部》網站www.kpkt.gov.my，查看當局列出的黑名單，包括無牌發展商、已遭購屋者仲裁庭(TTPR)提控發展商、拒絕繳付傳票的發展商，延遲交屋發展商及計劃擱置的發展商，以保障自身利益，避免買到不合法產業，同時也可查詢該網站提供的購屋指南，了解正確買房程序。

陳建業認為，首購屋首要條件是留意該處交通，附近有巴士或捷運站最好，千萬別買完全沒有公共交通工具可抵達的房子，因為未來若想自住，距離工作地點太遠，汽油開銷將讓你得不償失。

其二是量力而為，要在自己財務可負擔範圍內才買，不應該只有30萬令吉財務能力，而妄想購買40至50萬的房產；接下來才考慮週邊設施及地點，如是否有商店、醫院、學校、安全措施及主題性等。

安達集團董事經理拿督斯里張孫通博士指出，若年輕人首間房主要目的是自住，建議買二手屋，因為不管是有地房產還是公寓，都會比新屋更物有所值，而且還可親臨現場觀察環境及房子格局，減少買到房產條件不符合預期的機率。

對於首購族買房的先決條件，張孫通認為售價最重要，不一定要買最靠近捷運的房產，因為通常打著與捷運毗鄰500米的房產定價，都比一般靠近捷運1千500米的房產價格貴多一倍，前者可能每平方呎售價750令吉，而後者只售500令吉，年輕人資金不多，同樣可走路達到捷運站的距離，何不選擇價格較廉宜的房產。

“符合預算、環境良好才最重要，不一定要最靠近捷運站，為此多付高好几倍和扛多几年房貸，加重生活負擔多不值得，特別是那些黃金地段房產，價格昂貴，但絕對不適合首購族，若再學他人炒房，小心燒到自己，賠了夫人又折兵。”

SIN CHEW PROPERTY Q AND A ：有沒有權利拿回已付的租屋訂金

產業問診室  星洲日报  19/08/13

文／鄭碧娥

小羅說，我們是一群在本地大學就讀第二年課程的學生，我們想瞭解一些關於租房的問題。
上個月初，我們通過租屋廣告與一名產業經紀接洽，由於時間比較倉促，在很短的時間內，就把一個月的租屋定金交給他。
我們6個人決定租下一間房屋，當天已付了一個月的租金，經紀說在入住之前，必須支付兩個月的房租抵押金，以及500令吉的水、電費抵押金。
不過，在入住兩個星期前，我們通過電話通知經紀有多一位同學要加入一起租屋，他說或許需要調整租金，不過，他並沒明確說明要加多少租金。
在我們搬進房屋的那一天，我們發現有些門鎖壞了，也沒有安裝熱水器、水龍頭也壞了，花灑也只有一個（事前他說會有兩個）。
當我們催促經紀馬上過來處理事情，經紀卻推三推四，直到晚上才來，準備簽約時，我們發現加多了租金，但是經紀卻沒有事先通知，反而催促我們馬上簽約。
在簽約前，我們發現租金與之前協議的不一樣，於是我們便質問經紀關於合約上租金的數額，但是，經紀說他已事先採用電郵通知我們。當我們檢查電郵箱時，發現該電郵是於簽約之前的半夜發出，況且他事先也沒有通知我們租金的數額，以及吩咐我們要留意電郵。
住了兩天後，他還是不願意和我們面對面商談，並且堅持已提高了的租金，或者，要求後來加入的室友搬出該房子，以維持原定的租金，我們不願意妥協於他的無理要求，我們決定搬離該房子。
請問：在我們還未簽署任何合約的情況下，我們有沒有權利拿回已付的租屋訂金？
*       *       *

答：陳建業說，由於雙方還未簽約，會出現各持己見處理問題的方式，業主可基於未簽約沒收租金、租戶也可以提出未簽約不能沒收租金的要求，畢竟沒有一份參考的文件，兩邊的說詞都有自己的道理。
類似這種情況相當常見，問題的起因也不一樣，由於這位讀者與同學已開始入住，儘管沒住滿一個月，相信屋主也會收取一個月的租金，加上經紀又拿了相等於一個月租金的佣金，能退回可能只是一個月的租金，以及水、電費抵押金。
為何說屋主會收取一個月的租金，因為他必須再委托產業經紀，代他另外物色新的租戶，可能會在時間上有所損失，好比說繼續空兩個月沒有人租，對許多人來說，時間就是金錢。
假如當初的協議是，只有簽下租約，經紀才能領取他的佣金，那麼，租戶可能有望取回多一個月的抵押租金。

SIN CHEW PROPERTY Q AND A ：租戶不交租

產業問診室  星洲日报  19/08/13

文／鄭碧娥

假設面臨租戶不交租、又不搬走的問題，我們還是要按照程序辦事，在領取法庭發出的拍賣庭令後，由法庭的官員陪同進入店屋點貨，請人顧好該批貨源，以等待擺上拍賣桌。
*       *       *
我父母親有一個店屋產業，出租給租客已經有一年，如今發生租客拖欠租金多達兩個月的問題。
其實在今年初，每當和他收租，他都有諸多理由拖欠，例如他老爸還沒轉賬給他，開支票也開一或兩個月的後付期票，上兩個月開了期票，接近到期之前，又要求“擱下”支票。
租客是經營修車業，但是3個月前就沒有開門做生意，只是偶爾周圍的人發現他開兩店做三個小時的生意。現在他說只是作為父親的貨艙，就因如此，我們沒辦法見到租客向他收租，而且他們似乎刻意不接電話。
我父母在沒有辦法的情況下要他讓租，但是他們卻若無其事，而且不肯出來談，依然不接電話，態度也不友善。
我們有嘗試上門找過租客，發現租客給的地址也不正確，租客來自其他州，身份證顯示的地址也不是真實的地址。
由於我父母從未面對過這樣的問題，也沒有這方面的經驗，所以沒有和租客簽租約合同。在這種情況下，我們是否可以擅自封店，或闖進去搬走他們的東西然後再出租？
*       *       *

答：實力產業經紀公司總裁陳建業指出，儘管這位讀者的父母沒有和租客簽署租約，不過，也不能擅自封店，畢竟店內的家具、貨品或其他東西都屬於租戶的。
假設面臨租戶不交租、又不搬走的問題，我們還是要按照程序辦事，在領取法庭發出的拍賣庭令後，由法庭的官員陪同進屋點貨，請人顧好該批貨源，等待擺上拍賣桌。
在公開市場拍賣，可以取得最公平的結果，不會出現賣給自己人、拉低價格的爭議。拍賣所得可以用來抵消租戶所拖欠的租金、所需的費用，即使是不夠，有些人還是在所不惜，避免店屋被長時間鎖住，自己要用或出租都成問題。
如果不按正規程序行事，擔心租戶回過頭來說我們擅自打開店屋大門，取走他們的貴重東西，或者他也可以說租期仍未期滿，他並沒有不想要繼續租有關店屋的問題，諸如此類舉出一堆對他們有利的理由。
業主能夠將房屋租給好的租戶，屬於比較幸運的事，市場上遇到失信租戶的業主，其實相當多，拖欠租金、水、電費者比比皆是，最怕面對的是不交租金、也不搬走的租戶，也有少部份租戶在搬走之前，破壞業主的產業。
如果本身有能力握住資產，建議不要隨意出租產業，避免得不償失，最後可能是倒虧也說不定。
*       *       *