SIN CHEW FINANCIAL PLANNING Q AND A : 育有4儿女 月入1至2万 自雇人士想购柔店屋

育有4儿女     月入1至2万   自雇人士想购柔店屋

星洲日报     財富問診室   10/6/2013
本期主答：永佳財務規劃公司理財師陳建業碩士
 

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林女士今年50歲，她來信表示打算再過兩年，在柔佛購買一間三層店屋或雙層店屋，以她目前的資金狀況，可以購買的店屋價格介於哪一水平？ 可否建議更好的投資比例？
她是一名自僱人士，育兩名兒子和兩名女兒，一個月工資凈值在1萬至2萬千令吉之間，目前擁有的產業包括店屋、共管公寓、商場單位等等。

以下是她的產業組合：RM

產業類型	購買價	租金	供期	目前價值
1.雙層店屋	RM200,000	RM1, 800	-	RM530,000
2.共管酒店房間	RM288,000	RM 1,440 (擔保回酬制)	RM 1,300 (15年剩12年）	RM450,000
3.共管公寓	RM 238,000	RM 1,090 (擔保回酬制）	RM 1,200 (15年剩12年）	RM288,000
4. 單層獨立式洋房	RM230,000	-	-	RM 400,000
5. 商場單位	RM 399,000	-	RM 1,900 (15年)	RM 480,000
6.雙層排屋	RM 308,000	-	RM1,100（兒子的名、30年還剩26年）	RM 450,000

                                                                           
其他資產：RM                                                                       目前價值
1.黃金實體投資+ 金飾(999+916) （RM 280,000）        RM 420,000 ++
2.四驅房車 （RM 238,000）                                               RM 140,000
3.四驅房車 （RM 68,000）                                                 RM 54,000
4.公積金 （RM 50,000）
5. 保險 （RM 150, 000）                                                      RM 3,000 / 12
6.兒女保險 （RM200,000）                                                RM 3,000 /12
7.醫藥卡                                                                                   RM 200
8.兒子儲蓄保險 （RM 14,900 * 6）                                  RM 14,900（剩3年）
9.女兒儲蓄保險 （RM 69,800）                                        RM 2,900
10女兒儲蓄保險 、 RM69,800）                                      RM 3,400
11. 基金投資 （RM60,000+ RM 35,000+ RM 15,000）
12.定期存款 （RM150,000）
13.流動資金 （RM 80,000）
14.有限公司股份 （25%- RM 300,000）
每個月花費包括（電話費RM150、上網費+水+電+煤氣費RM400、娛樂和伙食600、公積金500、家裡雜費用RM 900、保險 RM1,225 、母親家用 RM500，應酬費 RM 300， 剩餘的存起來。*       *       *

答：林女士來信提及每月凈收入在1萬至2萬令吉之間，我們以中間值來探討，就是月入平均在1萬5千令吉，對一般家庭來說，這是相當豐厚的收入，只要規劃得好，生活可以過得相當舒適、安逸。
雖然其中一些的產業貸款仍未供完，不過，租金收入概括大部分的貸款分期，而且產業組合基本都有增值，即使扣除每月的花費，林女士仍有盈餘可儲蓄，這是相當可貴的地方。
在信中，林女士提出的主要問題是：計劃在2015年購買一間三層或雙層店屋，不曉得可以購買哪一價位的店屋？
我們假設雙層與三層店屋的價格，分別是100萬令吉與150萬令吉，以林女士的年齡，兩年後52歲，最高貸款分期20年（就是72歲），這是假設銀行提供自僱人士較長的供款年限，一般受薪階級最多是到65歲、自僱人士70歲。
就以100萬令吉的雙層店屋，貸款80萬令吉，供期20年來看，每月至少供款4千830令吉，至於購買三層店屋，貸款120萬令吉，同樣是供期20年，每月供款至少7千250令吉。
以林女士的月入來看，最多可放眼100萬令吉售價的店屋，店屋的價格在很大程度上，受地點的影響，例如出入交通是否方便、地點是否興旺、必須容易出租、租戶的生意要好，才能有穩定的租金收入。
即使不準備出租，那麼必須是位於策略性地點的商業產業，才能取得資本增值優勢，脫售時可以取得可觀的產業賺幅。
市場上也有售價較低的店屋，譬如在80萬令吉以下，不過，它們可能位於比較次要的地點，就是需求較弱的地區，間中可能會出現騰空，或者是經常面對租戶流動的情況，這個時候必須確保本身有持產能力，有足夠的資金按期償還每月的貸款分期，避免陷入拖欠的窘境。
另外，林女士必須進行市場考察，所看上的店屋租金，與貸款分期不宜相差太大，以免造成自己的財務狀況過於嚴緊，這是任何產業投資者，需要緊記的一點。