MONEY COMPASS PROPERTY Q AND A : REVIEW OF 2011 PROPERTY PRICE HIKE DUE TO SPECULATION

SIN CHEW FINANCIAL PLANNING Q AND A, : 月入4千‧想買25萬房子

月入4千‧想買25萬房子

• 投資致富

 2011-12-19 11:46

阿偉，今年24歲，單身，出來社會工作已經4年，目前月入4千令吉。

1.我的財務狀況是否理想，或者需要如何改善？

2.我計劃在近期內購買一間價格25萬令吉的房屋，請問是否可行？

3.我應該如何投資，以便有更多收入？

答：年輕的阿偉，財務狀況平穩，來信沒有提及從事哪一個行業，如果工作與收入穩定，準備在近期內購買一間價格25萬令吉的房屋，是可行的計劃。

我們假設阿偉如願購買一間價格25萬令吉的房屋，他向銀行貸款22萬令吉，供期25年，每月的 分期付款在1千100至1千200令吉之間，這對目前每月擁有1千800令吉盈餘的阿偉來說，應該不是問題，加上還有一年即可償清汽車分期付款，因此，相 信阿偉可以輕鬆應付每月的房貸分期。

除了每月的盈餘，阿偉也有投資儲蓄保險、信託基金，這些是風險低、屬於比較長遠的投資，其實是不錯的投資選擇。

投資最好多元化

說到投資，最好是可以多元化，以分散投資的風險，購買房屋、信託基金，儲蓄或投資聯結保單，股票等，都是其中一些投資例子。

本地一些商業銀行有推出黃金儲蓄投資工具，阿偉不妨到銀行瞭解情況，較早前，黃金價格堅穩，投資者賬面財富也膨脹了。

另外，阿偉也可以探討購買一些保本基金，以對衝通貨膨脹的衝擊，其實購買產業也是對衝通膨的工具，因此，阿偉打算在近期內購買產業，其實是不錯的規劃。

鼓勵置產保障生活

我們知道，房價不斷上漲，一些地區漲勢相當迅速，有能力置產是值得鼓勵的事，而且能夠擁有本身的房屋，將來自組家庭的話，不需要向別人租屋，至少解決了住方面的問題，在衣食住行四大要素中，保障了住的需求。

嚴格來說，阿偉雖然年紀輕輕，已有這樣的財富，可以說相當不錯，只要按部就班儲蓄與投資，再過5年，預計財富將可翻倍增長。

來信沒有提及租金的開銷，相信阿偉是與父母同住，汽油與個人開銷只是250令吉，可以說相當節儉，只要在儲蓄這一項有很好的自律，加上適量投資，希望財富水平可以提高，這並非奢求。

若要探討其他的投資工具，最好是本身對有關領域有基本的認識，至少清楚公司的背景、業務、展望，這在投資產業、信託基金、股票，都是一些可以參考的准則。

投資產業要清楚有關產業計劃發展商的商譽是否理想，如果是信託基金，也要清楚信託基金管理公司的紀錄，至於股票，當然也要清楚有關公司的業務，財務狀況，股價的水平是否合理。

在進行任何投資之前，需要做一些功課，才可以將投資的失誤減到最低。（星洲日報／投資致富‧財富問診室）

NANYANG SIANG PAU PROPERTY INTERVIEW: 治安虽差交通方便 蕉赖灵市房价增三成

治安虽差交通方便 蕉赖灵市房价增三成

• 雪隆
• 地方新闻

 2011-12-11 17:02

• 
  尽管治安日渐败坏，但却没拖垮雪州和吉隆坡房地产业价格。（档案照）

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（八打灵再也11日讯）尽管如今治安日渐败坏，巴生和蕉赖区治安更拉警报，但整体上却没拖垮雪州和吉隆坡房地产业价格，反之仍持续增长约30%，成熟住宅区如蕉赖和八打灵再也SS2区询问度更是激增。

近年来治安每况愈下，巴生武吉丁宜峇都尼兰4A巷商业区爆窃案频频发生，间接拖累当地的产业价值和租金；而在蕉赖友力花园的治安也出现问题，猖狂的匪徒在光天化日抢劫巴刹的顾客，当闭路电视透明。

《南洋商报》记者今日抽样电访房地产业者，受访者均指出，尽管治安会影响房价，但并非购屋者考量的主因，公共交通发展计划、学校、设施、发展商声誉等都是箇中因素。

受访者指出，现今的发展商考量治安问题，而推出具有安全“配备”的房屋计划，并增加安全措施，如建设围篱、保安亭和闭路电视等。

住宅区围篱加强保安

他们说，大部分的住宅区落实围篱社区保安计划，而公寓管理层也纷纷加强保安措施，降低治安问题。

邻国房价太高 亚洲投资者相中大马

受访的房地产业者说，吉隆坡武吉免登区、文良港、孟沙、甲洞Desa Park City、八打灵再也柯拉娜再也、SS2和白沙罗的房价也明显提升约30%至50%。

“甲洞Desa Park City，双层排屋值140万令吉，间接提高附近住宅区的房价，从30万令吉提高至60万令吉，增值一倍！”

他们指出，由于亚洲有稳定的经济，外国如香港、新加坡和中国投资者，如今考虑在亚洲地区投资，但因邻国的房价太高，而把焦点锁定马来西亚，因此我国近两年来的房价平稳上升。

加影沙登成热销地点

另外，受访者也说，由于政府这两年所推出的银行贷款施行多样措施，因此吸引许多年介于30岁至50岁的购买者，欲购买已经“成熟”的新房屋或是二手房屋，而蕉赖、加影和沙登区等也成热销地点。

“尽管蕉赖区的治安逐渐亮红灯，但地理位置上佳，胜在交通四通八达，因此不减反增，反而提升30%。”

他们指出，雪州和吉隆坡外围地区如万挠、双溪毛糯、史里肯邦安区等房地的询问度尽管不比市中心高，但也有逐渐提升的趋势，吸引年轻人购买。

One World Realty销售市场部经理●蔡秋萍：多款房贷吸引购屋

近两年来的房价都明显上升，如文良港的住宅区和公寓提升约30%，而店屋则是约50%。

由于政府这两年所推出的银行贷款施行多样措施，因此吸引许多介于30岁至50岁的购买者，欲购买已经“成熟”的新房屋或是二手房屋，而蕉赖、加影和沙登区等也成热销地点。

由于亚洲有稳定的经济，外国投资者如香港、新加坡和中国如今考虑在亚洲地区投资，但因邻国的房价太高，而把焦点锁定马来西亚，吉隆坡武吉免登区房价则成为他们的目标。

尽管大马的治安不好，但并不是最主要的因素，大部分的住宅区落实围篱社区保安计划，而公寓管理层也纷纷加强保安措施，改善治安。

大马房地产代理工会理事●陈建业：甲洞房价增值一倍

文良港、甲洞Desa Park City、八打灵再也柯拉娜再也及SS2的房价也明显提升约30%至50%。

甲洞Desa Park City，双层排屋值140万令吉，间接提高附近住宅区的房价，从30万令吉提高至60万令吉。

万挠、双溪毛糯、斯里肯邦安区等的房地的询问度尽管不比市中心高，但也有逐渐提升的趋势，吸引年轻人购买。

治安问题的确会让买家和租客却步，尤其蕉赖和巴生一带，造成该区业主的担心，但当地居民都会采取“自我保护”行动，不会造成当地的房地产难以出售或者退租的情况。

如今发展商考量治安问题，而推出高度安全的住宅区，并增加安全措施，如建设围篱、保安亭和闭路电视等。

友联地产公司老板●包久武：治安非购屋考量主因

孟沙和白沙罗明显提升，吸引许多人前去居住。

购买者购屋的原因，包括公共交通发展计划、学校、设施及发展商声誉等。

因此，尽管蕉赖区的治安逐渐亮红灯，但地点好，胜在交通四通八达，因此不减反而提升30%。

报道：陈淑萍

NANYANG SIANG PAU PROPERTY INTERVIEW: 孟沙豪宅月租7万离谱 陈建业：合理租金才3万6

孟沙豪宅月租7万离谱 陈建业：合理租金才3万6

• 全国

 2011-11-18 19:21

• 
  陈建业：孟沙One Menerung最贵阁楼1.8万。

（八打灵再也18日讯）实力房地产代理公司总执行长陈建业认为，孟沙区One Menerung豪华公寓两个单位的每月租金7万令吉是不可思议的事情，也非常离谱。

他今日接受《南洋商报》访问，针对国家养牛私人有限公司（NFCorp）所持有的One Menerung豪华公寓两个单位租金为每月7万令吉一事，作出上述回应。

陈建业举例，以双峰塔附近的豪华公寓租金计算，最高级和最豪华的公寓单位为2000平方尺，每平方尺租金介于2令吉至4令吉50仙，因此，最昂贵的租金可达9000令吉，最低租金则是4000令吉。

或屋主租户直接有协议

他指出，一般上，公寓面积介于1000平方尺至4000平方尺（阁楼），如果One Menerung豪华公寓租金最昂贵的阁楼（4000平方尺），合理租金应该为每月1万8000令吉。

“如果是两个单位（阁楼），租金也是3万6000令吉。”

不过，陈建业表示，本身并不排除屋主与租户直接有协议，因此支付如此昂贵租金。

他认为，7万令吉的租金足以租一间非常豪华的独立式洋房。

另外，依据产业顾问指出，最大的One Menerung豪华公寓是6000至7000平方尺，若租户每方尺缴付10令吉，它将是吉隆坡市中心（KLCC Binjai On The Park）豪华公寓租金的双倍或更高。

至于在孟沙地区最豪华公寓，租金最昂贵的阁楼（penthouse）介于每月2万4000令吉。

报道：刘秋仪

SIN CHEW FINANCIAL PLANNING Q AND A, : 每月有盈餘應多繳房貸或另做投資？

每月有盈餘應多繳房貸或另做投資？

• 投資致富

 2011-11-14 13:23

黃太太、34歲，先生、35歲，育有一名女兒，現在6個月。

這裡想請教以下幾個問題：

1）請問我們的財務是否健康？如何儘快將房屋貸款供完？

2）要如何投資才能增加收入？

3）每個月要存多少錢才夠我女兒到海外念大學？

4）以目前的收入有可能購買第二間屋子嗎？屋價大約40萬。

答：從黃太太的來信顯示，每月都有盈餘，而且兩人在年終有1萬1千500令吉的花紅，折合起來加上每月的盈餘，有額外現金1千720令吉，財務狀況確實不錯。

黃太太與先生尚年輕，兩人的公積金儲蓄已經有14萬令吉，隨著每月的繳納加上複利的效應，到退休年齡將會有一筆相當可觀的數目。

產業保值
對衝通膨衝擊

目前，兩人的投資選擇屬於比較保守類型，回酬會比較慢、需要比較長的時間，當然風險也相對比較低，如果自認不大能夠承擔風險較高的投資，選擇風險較低的投資，好比保本基金、定期存款，都是可行的。

提到以目前收入是否能購買第二間房屋的問題，陳建業說，在計算每月盈餘後，是可以考慮的選擇， 假設能領取90%的貸款，就是36萬令吉，貸款期25年，每月供款大約1千800令吉，以每月盈餘1千720令吉來看，只要申請貸款獲銀行批准，這將是可 行的投資選擇，而且產業可以保值、也可以對衝通貨膨脹的衝擊。

以一般情況來說，一間40萬令吉的房屋，如果租金在2千至2千300令吉之間，扣除管理與維修費、房屋保險、門牌稅等開銷，預料足以應付每月的分期付款。

孩子教育費越早開始存
所需數目越少

女兒現在才1歲，距離她進大學的年數還有18年，假如是準備送她到外國深造，保守估計，每年需要儲蓄1萬令吉，越早儲蓄、所需的數目將越少，如果在孩子5歲或10歲才開始儲蓄，數目將倍增，分別是每年2萬與4萬令吉。

不過，如果是在本地大學深造，所需儲蓄的數目分別是4千800、8千200，以及1萬6千800令吉，就是在1歲、5歲或10歲才開始儲蓄。由此可以看出，提早規劃的不同效應。

假如黃太太不準備購買第二間房屋，而目前這間房屋的貸款利率偏高，那麼可以選擇增加每月的分期付款，這樣就可以提早償還貸款，當然需過了銀行的鎖定期，避免因為提早償清銀行房貸被罰款。

目前這間房屋的貸款尚欠15萬令吉，嚴格來說，數目並不龐大，不過，假如準備購買第二間房屋，那麼就不要動用手上的現金來提早供還第一間房屋的貸款，因為在購買第二間房屋時，需要一筆數目不小的首付款，因此，要計算妥當才宜進行。

與銀行貸款部職員洽談
可有更明確概念

在訂購第二間房屋之前，不妨與銀行貸款部的職員洽談，將你們目前尚需負擔的分期付款，例如房屋貸款與汽車貸款數目向他們反映，他們將可以協助計算，讓你們有一個更明確的概念。

另外，來信附上每月保險費800令吉的數據，顯示兩人在保險方面，也做了相當廣泛的投保，因此在保險方面暫時不大需要做出調整。（星洲日報／投資致富‧財富問診室）

SIN CHEW FINANCIAL PLANNING Q AND A : 工作1年‧月入4100‧想投資和買屋及成家

工作1年‧月入4100‧想投資和買屋及成家

• 投資致富

 2011-10-17 14:39

王小生，今年25歲，英國大學碩士畢業生，在建築領域工作了一年，如今領取月薪加上交通津貼，收入總共4千100令吉。

他來信提及一些基本的財務規劃，例如投資、買房、結婚等問題，以下是他提供的收入與開銷數據：

1.請問如果我打算2年後結婚，可能嗎？

2.請問應該先拿儲蓄做生意還是先買屋子？

3.如果我打算買屋子，在巴生河流域一帶地區，請問應該把目標鎖定在多少錢的房屋？

4.我打算投資股票或債券，應該如何開始？

答：從小王的來信可以看出，年輕的小王，已有遠大的理想，投資、買房、成家，這些都是許多年輕人的抱負或夢想，有夢想就會有規劃，至少小王已跨出第一步。

由於目前還有車貸未還清，每個月500令吉的分期付款會影響房貸的償還條件，因此，比較理想的規劃是償還車貸與大學貸款（3至4年時間）才考慮購買房屋，屆時償還房貸分期的能力將比較強穩。

可婚後結合兩人薪金才購屋

另外，假如規劃在兩年內結婚，而且婚後住宿沒有問題，可以將購屋的計劃暫時延後，然後結合兩人的薪金，收入相應增加，再來物色房屋，這樣也可以把目標鎖定在比較優質的房產單位。

假如準備在目前購買，如果能物色到22萬令吉或以下價位的房產，也是可行的選擇，因為小王每月大約有1千100令吉的盈餘，如果沒有用在其他投資，這筆錢可以作為房貸的分期付款。

假設小王貸款20萬令吉，供期25年，每月份期在1千至1千100令吉之間，不過，話說回來，現階段在巴生河流域一帶，若要物色到理想、價格優惠的單位，可能不容易。

投資股票或債券之前，一定要做好功課，例如清楚上市公司的業務與業績、公司的前景、有關行業的展望是否樂觀，才能進場。

投資前須做好功課

股市與債市會受到國內外因素影響，必須要有把握、緊密關注政經走勢，才有可能將投資風險減到最低。

談到做生意這個計劃，必須熟悉有關行業的發展潛能、風險是否偏高，以及有一筆可觀的資本，一般來說，手上至少要有6至12個月的營運資本，特別是假如做生意的場地是向別人租賃，至少要簽下一年的租約。

簡單說，如果手上沒有5萬至10萬令吉的現金，欲談論做生意並不容易，如果貸款做生意，除非生意已建立起來，並有一定規模、包括已有數年的盈利記錄，同時，有資產供抵押，銀行才可能考慮提供企業貸款。

先準備好資金才考慮創業

因此，比較實際的規劃是儲蓄了一筆錢，將這筆錢用作購買房屋首期錢，有了屬於自己的房屋，倘若日後準備創業，房屋是一項可以作為抵押的資產，特別是假如房貸分期已還清，這應該是比較實際的做法。

小王準備購屋或投資的計劃，都需要一筆資金，當前最好是能增加收入與儲蓄，以便累積更多現金， 至於如何增加儲蓄，除了能有額外收入、也可能需要節省開銷，簡單說就是所謂的“開源節流”，從來信看，小王欲節流可能比較困難，也許可從個人開銷項目稍做 調整，如果不能則需要開源，在能力所及的範圍內增加收入，以便能在預期的時間內，達到理財規劃的目標。（星洲日報／投資致富‧財富問診室）

SIN CHEW PROPERTY Q AND A, : 租戶犯法‧屋主將受牽連

租戶犯法‧屋主將受牽連

• 投資致富

 2011-10-09 19:18

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沈小姐不久前在新山市區買了一間兩房的公寓，通過房屋經紀將公寓出租，租戶看了房子後當場給了一個月租金，以及兩個月抵押金，再加上水、電費抵押金。

隨後，房屋經紀開了一張收據給她，在租賃合約還沒簽的情況下，交給租戶鑰匙讓他們搬進公寓。幾天後，公寓管理人員告訴她，住在其單位的人並不是她的租戶，而是兩個神秘男子，而且是以前在公寓鬧過事的人，也可能是警方要找的人物。

另外，沈小姐在信中提出以下問題：

1.我本來的租戶是一對夫妻，現在住的是我不認識的人，我能否在沒簽合約前，不把房子租給原來的租戶，要他立刻搬出來？是不是要把所有的租金退還？

2.如果那兩個神秘人物在我的單位從事不法活動，屋主會不會被連累？

3.如果租戶將房子轉租，我是否可以立刻將他們趕走？

4.在合約沒簽的情況下，房屋經紀可否收取一個月傭金？

答：實力產業經紀公司總裁陳建業指出，在租約還未簽署的情況下，業主可以改變決定，不將公寓單位租給該名租戶。

他說，業主可基於貨不對辦，拒絕將公寓租給該名租戶，並請後來出現的“租戶”搬出去，在計算“租戶”已住的天數後，將租戶已付的租金、抵押金，扣除“租戶”住的天數，若有剩餘錢則退還給租戶。

在租賃市場上，一般的情況是，在簽了租約後，確認住進屋子的人是簽約的租戶，我們才將鎖匙交給他；另外，租戶若在業主的公寓內從事非法活動，屋主也會受到牽連，若他們被捕，業主會被傳召問話，甚至鄰居也可能被傳召，這些都是難以避免的事。

另外，在租約未簽、租賃交易未成立的情況下，房屋經紀不能收取一個月的租金。

提到轉租的問題，友聯產業經紀公司總經理包久武說，一般租約會說明租戶不能轉租的條文，因為業 主不認識租戶轉租出去的是哪一類的租客，如果租戶要轉租，他需先通知業主，事因有些時候，租戶轉租出去的次租客，有支付租金給主租戶，可是，主租戶卻沒有 按期將租金交給業主，當業主準備將租戶請出去時，主租戶與次租客將一併被請走，因而出現爭議，因為次租戶會基於他有繳付租金而不搬走。

關於租賃的事項，在沒有租約的情況下，是以每個月更新為基礎。（星洲日報／投資致富‧產業問診室）