已擁4產業‧打算再融資買店屋
2014-11-09 13:05
沒有署名的讀者來信詢問關於財務規劃及投資的問題，他現年39歲、已婚，育有2名年齡分別是7與12歲的孩子，年收入凈值6萬令吉，兼職年收入9萬5千令吉，直銷年收入凈值1萬2千令吉，其他收入2萬4千令吉。
另外，他還有幾個帶來租金收入的產業單位，分別是：
1.店屋辦公樓，於2013年購買，尚有23年供期，購買價80萬令吉、每月份期付款3千500令吉，租金3千600令吉。
2.店屋辦公樓：於2012年購買，價格35萬令吉，分期付款1千700令吉，尚有18年供期，租金收入1千500令吉。
3.沒有寫明產業類型：購買價33萬令吉，租金收入2千令吉，貸款已於2014年還清。
4.自住房產單位：分期付款3千500令吉，購買價99萬令吉，尚有34年供期。
他說，一家3人每年保費支出1萬5千令吉，本身醫藥保障15萬令吉/年、壽險保障90萬令吉、
孩子各15萬令吉、教育基金7萬令吉、20年期滿年；每月開銷：3千令吉、汽車分期付款1千550令吉、包括汽油與維修費。公積金戶頭1：12萬令吉、戶
頭2：無，手上現金：5萬令吉。
問題：
1.以我目前的財務狀況，能否再購買一間店屋辦公單位（售價130萬令吉），準備以第三件產業再融資籌措首期付款資金。第三件產業目前的市價大約65萬令吉，再融資39萬令吉可做為購買店屋辦公樓的首期付款，估計收入回酬在3千至4千500令吉之間，需等18個月完工。
2.關於第一、第二和第四件產業，我的儲備金足以應付12個月的貸款分期，萬一市場下跌是否足夠？
3.針對目前這幾件產業，理財師是否有任何意見供參考？
答：沒有署名讀者正職收入介於一般水平，幾乎是靠兼職收入投資購買產業居多，論財富已屬於中高水平，前提是這名讀者的兼職收入保持平穩水平。
從來信的敘述，這名讀者月入1萬5千令吉，開銷大約1萬4千500令吉，並不包括產業租金收入與產業分期付款，如果將產業租金收入與開銷計算在內，這名讀者的每月盈餘多出數千令吉。
這名讀者也提及再購買一個耗資130萬令吉的店屋辦公樓供投資，並以第三件已供完貸款分期的產業再融資39萬令吉，作為購買新商業產業的首期付款，這39萬令吉相等於準備購買產業的30%款項，表示這名讀者將領取70%的貸款（如果購買新產業計劃一如本身意願敲定）。
假設這名讀者的貸款分期是25年，貸款39萬令吉每月份期付款大約2千令吉，再加上新產業的91萬令吉貸款，每月份期付款大約4千800令吉，意味假如購買新的店屋辦公樓，每月的產業分期付款多了6萬8千令吉，這是相等大筆的支出。
應縮短自住房貸分期年限
即使是新產業的收入回酬在3千至4千500令吉之間，不足的數目介於3千、4千令吉，也許這名讀者認為目前每月的盈餘足以概括這筆多出來的開銷。不過，風險還是相當高的，特別是兼職收入是否能永久保持在原有或更高水平，這是相當嚴峻的考驗。
另外，目前自住產業購買時99萬令吉，供期年限尚有34年，假如沒有提前供完，表示需供至73歲。在人生充滿挑戰與變數的歲月里，不宜面對太沉重的償付產業分期付款壓力，與其再購買另一個耗資130萬令吉的產業，不如考慮將每月的盈餘，用來縮短自住產業的貸款分期年限。
這名讀者在信中提及本身擁有3件產業一年貸款分期的準備金，這筆資金是否足夠？嚴格來說應該是足夠的，市場呆滯或不振作，相信不至於拉長至1年的時間。
不過，凡事還是要謹慎看待，時刻做好面對萬一的情況，最壞的情況若來到眼前，假如沒有其他更好的選擇，惟有選擇將產業脫售，鬆脫自己所面對的資金壓力。
本期主答：永佳財務規劃公司首席理財規劃師陳建業碩士（星洲日報／投資致富‧財富問診‧文：鄭碧娥）
